Vísbending - 17.09.2004, Blaðsíða 2

ISBENDING
Ráðdeild borgar sig
Þorsteinn Siglaugsson
hagfræðingur
Aukið lánsfjárframboð og vaxta-
lækkanir á húsnæðislánamarkaði
undanfarið eiga vafalítið eftir að
kynda vel undir einkaneyslu á næstu
misserum. Með hinum nýju lánum gefst
nú almenningi kostur á að færa fjár-
mögnun á íbúðarhúsnæði sínu nær því
sem gengur og gerist í nágrannalöndum
okkar. Með hagstæðari lánum lækkar
greiðslubyrði og neysla eykst að líkind-
um í kjölfarið. A næstu misserum má
vænta aukinnar verðbólgu. Efnahags-
Iífið á líka sjálfsagt eftir að taka dýfu
þegar yfirstandandi hrinu ríkisstyrktra
framkvæmda lýkur og búsifjarnar sem
þær valda frjálsu atvinnulífi taka að
koma í ljós. Þá er ekki ólíklegt að gjald-
þrotahrina neysluglaðra fjölskyldna reki
endahnútinn á ævintýrið.
Kerfisbundinn vaxtamunur
Þróunin sem nú er að hefjast á hús-
næðismarkaði á hins vegar vafalaust
eftir að koma þeim vel sem varast að fara
of geyst í eyðslunni. Það eitt að breyta
húsbréfalánum og óhagstæðum banica-
lánum í hagstæðari langtímalán getur
sparað tugþúsundir í afborganir á mán-
uði og hraðað eignamyndun.
Þótt auglýsingar lánastofnana um
þessar mundir bendi ekki til mikillar
fjölbreytni á það eflaust eftir að breytast
með aukinni samkeppni og aukinni þekk-
ingu bankamanna á mismunandi mögu-
leikum. Nýlega kom út skýrsla frá grein-
ingardeild KB banka, þar sem fram kemur
að raunvextir á íslenskum skuldabréfum
eru að jafnaði einu og hálfu prósentu-
Mynd 1. Þróun höfuðstóls
mismunandi lánakosta
(Tafla 1. Meðalafborgun af mismunandi lánum með tilliti til vísitölu/gengisj
Tegund láns 1) Verðtryggt lán 2) Verðtryggt lán Myntkörfulán
Upphæð Vextir Vísitöluhækkun á ári Vextir og vísitöluáhrif alls Fjöldi gjaiddaga 10.000.000 5,1% 3,1% 8,3% 480 10.000.000 4,2% 3,1% 7,4% 480 10.000.000 2,9% 1,1% 4,0% 480
Meðalafborgun 71.575 64.739 41.769
(5
Tafla 2. Kostnaður og eignamyndum (mismunur afborgana er sparnaður)
Verðtryggt 5,1% | Verðtryggt 4,2% | Erlent 2,9% |
|Tegund láns
Greiddir vextir 14.815.391 11.876.771 6.907.777
Kostnaður vegna verðbreytinga 9.075.819 8.829.232 3.278.193
Kostnaður vegna yfirdráttar 0 0 101.085
Heildarkostnaður 23.891.210 20.706.003 10.287.056
Eignamyndun (3% árl. hækkun) 33.151.488 33.151.488 33.151.488
Sparn. í erl. gjaldm. (1,5% vx) 0 15.636.090
Sparnaður í krónum (3% vextir) 0 6.160.543 6.160.543
Sparnaður alls 0 6.160.543 21.796.633
Eignamyndun alls 33.151.488 39.312.030 48.787.578
|Eignamyndun nettó
9.260.278
18.606.027
38.500.522
stigi hærri en í samanburðarlöndum.
Líklegt má telja að einhæfni atvinnulífs,
tíð inngrip og fjárfestingar ríkisins og
gengissveiflur á undanförnum árum ráði
miklu um þetta.
í ljósi þessa er ekki ólíklegt að hlutur
erlendra lána vaxi á næstu misserum,
enda er ljóst að íslenskir lántakendur
ættu að geta hagnast verulega með því
að taka erlend fremur en innlend hús-
næðislán. Af verðtryggðum lánum jafn-
gilda4,2% vextir 7,6% vöxtum af óverð-
tryggðum lánum þegar verðbólga er
3,1%. Samanborið við erlend myntkörfu-
lán með 2,9% vöxtum er innlenda lánið
meira en tvöfalt dýrara en það erlenda
(sjá töflu 1).
Áhrifgengissveiflna
Þrátt fyrir þetta óttast menn sveifl-
urnar sem verið hafa á gengi krón-
unnar. Af einhverjum ástæðum virðist
óttinn við gengisfall sterkari en óttinn
við verðbólguna og áhrif hennar á heild-
arvexti. En hversu raunsætterþetta mat?
Eru gengissveiflur í raun svo miklar að
þær vegi upp þann ávinning sem liggur
í vaxtamuninum?
Til að bera saman ávinning af endur-
fjármögnun eru hér borin saman þrjú
lán, almennt húsnæðislán með 5,1%
vöxtum, verðtryggt bankalán með 4,2%
vöxtum og erlent myntkörfulán með
2,9% vöxtum (sjá mynd 1). í öllum tilfell-
um er miðað við fasta vexti. Allt eru
þetta dæmigerð algeng lán og öll til 40
ára með mánaðarlegum afborgunum. Til
að meta áhrif gengisþróunar er notast
við gengisvísitölu Seðlabankans frá
1993-2003. Gert er ráð fyrir að sveiflan
endurtaki sig út lánstímann. Til saman-
burðar er notast við þróun vísitölu
neysluverðs á sama tímabili.
Þegar við lítum á afborganir og loka-
niðurstöðu úr dæminu er ljóst að erlenda
lánið væri hagstæðara en þau innlendu,
hvað afborganir varðar, en lánin kæmu
mjög svipað út þegar litið er til heildar-
niðurstöðu.
Sveiflur í gengisvísitölu gætu haft
tvenns konar áhrif. Ef gert er ráð fyrir að
höfuðstóll sveiilist í takt við gengis-
vísitölu gæti lántakandi lent í því að
þurfa að greiða lánið upp á óhagstæðum
(Framhald á síðu 4)
Mynd 2. Mánaðarlegur sparnaður
til að vega upp áhrif gengissveiflna
2