Morgunblaðið - 27.10.1991, Blaðsíða 18

Morgunblaðið - 27.10.1991, Blaðsíða 18
|A8 MQRQDJvjftLAÐIлSUNNtíÐALUJi 27j OKTCtBEIL 19Q1 milljarðar á VOGARSKÁLUM viðvaninga að fylgjast með þróun fasteigna- verðs. Er vísitalan röng? Tvö tryggingafélög annast brun- atryggingar húsa á íslandi, í Reykjavík eru það Húsatryggingar Reykjavíkur, en Vátiyggingafélag íslands (VÍS) brunatryggir utan höfuðbörgarinnar. Húsatryggingar Reykjavíkur hafa ákveðið fijáisræði í því hvaða stuðla þeir nota við framreikning brunabótamats, en í sambandi við allar eignir sem VÍS tryggir, þ.e. utan Reykjavíkur, er þeim skylt að miða framreikning á tryggingar- mati við byggingavísitölu. Viðmæl- andi Morgunblaðsins sem er gjör- kunnugur þessum málum, telur að vísitalan sé röng og hafi verið árum saman: „Vísitalan er of lág, hún ætti að verða 10-20% hærri og því alrangt að nota hana til framreikn- ings á brunabótamati eins og lög gera ráð fyrir.” Gunnar S. Björns- son segir um þennan þátt mála: „Það er út af fyrir sig mjög rangt að nota byggingavísitöiuna sem við- miðun, vegna þess að hún er þann- ig uppbyggð að hún mælir aldrei að fullu réttan kostnað við fasteign- ir. Byggingavísitalan er endurskoð- uð á 4 ára fresti og þá tekið tillit til ýmissa tæknilegra- og utanað- komandi atriða. Þessar breytingar hafa mikil áhrif á vísitöluna, en samt er kostnaðarhækkunin tekin inn á núlli, þó að breytingarnar hafi valdið hækkun upp á 20-30%. Við teljum að stuðullinn þurfi að breytast, en það er mismunandi eftir raunbreytingum á hveijum tíma, hvort að prósentan fari yfir eða undir núllið. Menn sem til þessa hafa notað vísitöluna eins blint og raun ber vitni, bera því mikla ábyrgð. Þó skal tekið fram, að ekki er tekið tillit til þeirra Iiða sem hækka vísitöluna, eins og teikning- ar og annað slíkt, við brunabóta- mat, og hafa þeir þá ekki áhrif á hana.” Endurmat gengnr hægt í Reykjavík er nýmat og endurmat hjá Fasteignamati Ríkisins um 3% á ári af heildarfjölda húseigna, sem svarar til þess, að með sömu afköst- um tekur um 8 ár í viðbót að kom- ast yfir endurmat á öllum húseign- um landsmanna, eða samtals 22 ár reiknað frá 1977, þegar byijað var að vinna eftir nýjum lögum um skráningu og mat fasteigna. í regl- ugerð sem kom ári síðar, eru hins vegar ákvæði um að endurskoðun á skráningu og mati fasteigna skuli fara fram eigi sjaldnar en á 8 til 10 ára fresti. Misræmið er aug- ljóst, en ein meginástæðan fyrir því að svo hægt gengur, er ekki aðeins sú að stjórnvöld vanræki þennan geira fjárhagslega, heldur skortir menntaða og hæfa menn til þess að sinna matinu. Abyrgð lánastofnana og dómstóla Menntaðir og hæfir matsmenn eiga erfitt uppdráttar, meðan sinnu- leysi lánastofnana og annarra sem hlut eiga að máli er Iátið viðgang- ast af þeim sem ábyrgð bera á þess- um málum. Við það bætist, að mis- brestur hefur verið á því að dómstól- ar leiti til Matsmannafélagsins og annarra aðila sem sinnt geta þessu af þekkingu. Það er alvarlegt mál þegar nánast hver sem er getur orðið dómkvaddur matsmaður, og sýnir bæði fákunnáttu hlutaðeig- andi og hve litlar kröfur eru gerð- ar. Veðmat fasteignar þarf að vera vel unnið og vel gert í öllum tilfell- um, en ekki endurskoðað á áratugs- fresti, eða framreiknað með óljósum og jafnvel ótraustum hækkunarst- uðli. Staðreyndin er sú, að ekki er aðeins þorri hinna rúmlega 400 brunabótamatsmanna vanhæfur, heldur hirða lánastofnanir ekki ullt- af um að ná í slíka og nota fremur skráð mat. Hirðuleysið er algert, t.a.m. kom blaðamaður Morgun- blaðsins víðast hvar að tómum kof- unum, þegar hann spurði bankana, fyrir hve háa upphæð þeir létu meta fasteignir árlega, því það er einfaldlega ekki skráð, þó sömu bankar láni milljarða út á ótryggt mat. Enda er allsendis óvíst hvort iánastofnanir láti meta nema lítið brot fasteigna, og fletti fremur upp í aðgengilegum, en því miður oft umdeilanlegum, skjölum. Lána- stofnanir gera sjálfum sér þó mest- an óleik með þessu, einkum þegar veðstofnar reynast haldlitlir og ótal fyrirtækjum er siglt í gjaldþrot. í þessu myrkri er þó einn nýlegur ljós punktur, en Landsbanki Islands tók nýlega ákvörðun um að breyta stefnu sinni í þessum málum, og hætta að nota brunabótamat sem veðmat. Dýrkeypt reynsla hefur vafalítið kennt bankanum þá lexíu, sem veldur þessari stefnubreytingu, en flestum er t.d. í fersku minni viðtal sem Morgunblaðið tók 7. júní síðastliðinn við Sverri Hermannsson bankastjóra, en þar lýsti hann því yfir að tap Landsbankans vegna fiskeldis yrði um 1 milljarður króna. Bankinn lánaði alls 1,2 milljarða í rekstrar-og afurðarlán til fiskeldis- fyrirtækja, og voru lánin byggð á blönduðu veði í eignum og afurðum. Lokaorð Það er fyrir margt Iöngu orðið tíma- bært, að stofnanir hætti að láta sér nægja bijóstvit manna, og fari að gera sömu kröfur um fagleg vinnu- brögð og eru gerðar í nágranna- löndunum, Bandaríkjunum og víð- ar. Sá fámenni hópur sem hefur yfir nægilegri þekkingu að ráða, getur ekki sinnt öllu brunabóta- og fasteignamati á landinu, og verða stofnanir að gera þær kröfur til matsmanna, að þeir hafi lokið til- skyldu námi og búi yfir þekkingu á hinum þremur nauðsynlegu mats- þáttum, þ.e. tækniþættinum, hag- fræði og lögfræði. Um leið og menn gera kröfur um menntun og kunn- áttu matsmanna, verður mátið nán- ast sjálfkrafa nákvæmt og gott. En þangað til blasir við hin uggvæn- lega staðreynd, að ýmsir viðvaning- ar hafi milljarða á vogarskálum sín- um, og líðst það í skjóli skeyting- arleysis lánastofnana, stjórnvalda og dómsvalda. Enn virðist kotbúa- hugsunin há íslendingum. Lögfræðingur mikilvægari fasteignasölu en matsmaður - segir Þórólfur Halldórsson, lögfrœð- ingur og formadur Félagsfasteignasdia „VIÐ TELJUM einfaldlega að söluþóknun [fasteignasala] sé alltof lág miðað við umfang, og að fáar skrifstofur hafi efni á því að bæta við rekstrarkostnaðinn launum sérmenntaðs matsmanns,” sagði Þórólfur Halldórsson, formaður Félags fasteignasala, þegar Morgunblaðið bar undir hann gagnrýni Guttorms Sigurbjörnsson- ar er birtist hér i viðtalinu við hliðina, á fasteignasala. Þórólfur telur þó jafnframt, að ef rekstrarskilyrði fasteignasala batni, muni „fólk með sem allra besta og víðtækasta menntun, þar með talið matsmenn”, fara að starfa á fasteignasölum, og þá muni fagmenn og almenningur allur búa við „traustustu og bestu fast- eignaviðskipti sem hægt er að bjóða upp á”. „Þessi fræði eru með allt öðrum hætti hérlendis en annars staðar,” segir Þórólfur Halldórsson, for- maður Félags fasteignasala, „markaðurinn á íslandi er miklu minní en annars staðar, og fast- eignasalar búa við önnur kjör en t.d. á Norðurlöndum og í Banda- ríkjunum. Söluprósentan er t.d. allt önnur í Danmörku, 5,5% á móti l,7%-2,0% hérlendis, og þar er allur útlagður kostnaður fast- eignasalans við auglýsingar, út- vegun skjala og vottorða greidd- ur. Þau lög sem íslenskir fast- eignasalar unnu eftir til 1986 voru frá 1938, og breytingarnar sem gerðar voru, miðuðu lögin 'við samskonar reglur í Danmörku, nema þóknunarákvæðið var það eina sem var látið halda sér frá 1938. í Danmörku fær fasteigna- salinn 3,5% af söluþóknun, og lög- fræðingar seljanda og kaupanda sitt hvort prósentið. Á Islandi gegna fasteignasalar störfum þessara þriggja aðila, fyrir miklu lægri þóknun. Eftir að verðtrygg- ing kom til sögunnar, og húsbréf- akerfið, sem eykur vinnu okkar margfalt, eru málin orðin mjög erfið og flókin, og umfangið mik- ið. Við teljum einfaldlega, að sölu- þóknunin sé alltof lág miðað við umfang og að fáar skrifstofur hafi efni á því að bæta við rekstr- arkostnaðinn launum sérmennt- aðs matsmanns.” — Er samt ekki nauðsynlegt fyrir fasteignasala, til að gæta hagsmuna allra viðskiptavina, að sérþekking á verðmæti fasteigpa sé fyrir hendi? „I matsmálum eru til margar aðferðir, Fasteignamat ríkisins býr til gjaldstofna fyrir skatt- heimtu, en reiknar ekki út mark- aðsverð eignar. Þrátt fyrir öll fræði, er það þannig á fasteigna- markaðinum, að lögmál framboðs og eftirspurnar stjórnar verð- myndun. Við höfum fingur á púlsi markaðarins, og ef leitað er að mati einu og sér, þarf að líta á tilgang og sjónarmið matsins, hvort það sé gert til að kanna veðhæfni, markaðsverð eða ann- að. Þennan málaflokk má ekki einangi’a frá öðrum. Það er svo annað mál með atvinnuhúsnæði og slíkt, fjölmargir fasteignasalar selja sjaldan eða aldrei atvinnu- húsnæði og þar þarf að horfa á mörg önnur atriði; tekjumögu- leika eignarinnar o.fl. Oft er um mjög sérhæfðar byggingar að ræða, t.d. hótel eða fiskvinnslur, og þá leggja margar fasteignasöl- ur ekki út í kostnað við að ráða sérfróða matsmenn. Persónulega tel ég þó mikilvægara að hafa lögfræðing í fullu slarfi innan veggja fasteignasala en mats- mann, það er afskaplega mikil- vægt að þar starfi menn sem hafa þekkingu á hvaða hagsmun- ir geta verið í húfi, bæði fyrir kaupendur og seljendur, og hvern- ig þeir hagsmunir verði best varð- ir að lögum, einkum þegar teflt er um aleigú fólks.” —\ En þegar um stórar eignir og sérhæfðar er að ræða, ofmeta fasteignasalar þá ekki stundum getu sína og taka að sér verkefni sem þeir ráða hreinlega ekki við? „Ég vil ekki fullyrða neitt um þetta, það er með fasteignasala eins og aðrar stéttir, að menn eru misjafnlega hæfir. Fasteignasali er lögverndað starfsheiti, en þó er það svo að jafnvel ijölmiðla- menn og ýmsir fleiri virðast enga grein gera sér fyrir þessu, og kalla alla fasteignasala sem ná- lægt fasteignasölu koma. Ég er fylgjandi því að menn séu sem allra fróðastir, en það þarf að laga starfsskilyrði og auðvelda aðgang að upplýsingum. Sú grilla er al- geng, að fasteignasalar græði manna mest. Þetta er alrangt og staðreyndin er sú að fáir fast- eignasalar búa við þau rekstrar- skilyrði, að þeim sé kleift að veita alla þá þjónustu sem lög krefjast.” — Nú hefur verið rætt um að lögbinda eigi störf og nám mats- manna, er ekki við búið að fastr eignasalar þurfi að taka upp nán- ara samstarf við þá? „í meginatriðum er það af hinu góða, og lfklegt að þetta þróist í þá átt að matsmenn verði innan veggja fasteignasala. Innan örf- árra ára verður Evrópa að einu efnahagssvæði og ísland þar með taiið, og tel ég víst að þá skapist það rekstrarumhverfi og þau rekstrarskilyrði fyrir fasteigna- sala á íslandi sem starfsbræður þeirra á Norðurlöndum og í Evr- ópu búa við nú og um leið og þetta verður, skapast þau skilyrði sem að á fasteignasölum hér starfi fólk með sem allra besta og víð- tækasta menntun og sérþekkingu, þar með talið matsmenn. Um leið og það verður, munu þeir sem kaupa og selja fasteignir á ísiandi búa við traustustu og bestu fast- eignaviðskipti sem er að bjóða upp á.” Námskeið: BÖRN í SORG Mörg börn verða fyrir erfiðri lifsreynslu fengdum missi óstvino. Skilnaðir, dauðsföll og olvorleg veikindi kolla from sorgorviðbrögð hjó börnum og geta haft alvarleg óhrif ó sólarlíf þeirra. Með þekkingu og stuðningi er hægt oð hjólpa börnum til að takast ó við þessa erfiðu lífsreynslu. Elni Rámskeiðs: áftril aldurs og stöðu í Ijölskyldu Hvað geta tullorúnir gert? Viðbrögð við sorg/einkenni ðlík viðbrögð drengja og stúlkna Ráðleggingar í sorgarúrvinnslu Nómskeiðið er æflað foreldrum og öðrum ætfingjum barna, en einnig fagfólki sem umgengst börn í sorg. Leiðbeinendur eru sólfræðingarnir Álfheiður Steinþórsdóttir og Guðfinna Eydal. Skróning í símum 21110 og 623075 milli kl. 11-12. Sálfræöistöðin Skóverslun Kópavogs Skór og sportvörur Hamraborn 3 sími 41754

x

Morgunblaðið

Beinir tenglar

Ef þú vilt tengja á þennan titil, vinsamlegast notaðu þessa tengla:

Tengja á þennan titil: Morgunblaðið
https://timarit.is/publication/58

Tengja á þetta tölublað:

Tengja á þessa síðu:

Tengja á þessa grein:

Vinsamlegast ekki tengja beint á myndir eða PDF skjöl á Tímarit.is þar sem slíkar slóðir geta breyst án fyrirvara. Notið slóðirnar hér fyrir ofan til að tengja á vefinn.