Vísbending - 14.11.2003, Blaðsíða 3

ISBENDING
Er landslag einhvers virði?
Sigurður Jóhannesson
hagfræðingur
Ismásögunni Islenskri fjallsölu hf.
eftir Örn Bárð Jónsson segir frá því
að Esjan er seld úr landi fyrir stórfé.
Söguna á ekki að skilja bókstaflega, en
hugmyndin er þó ekki fráleit. Um þessar
mundir má sjá allstór skörð - og vaxandi
- í fjöll í nágrenni Reykjavíkur (Ingólfs-
fjall, Víftlsfell). Vegfarendum gremst mal-
arnám þar. Þeir vilja nýta fjöllin á sama
hátt og þeir hafa alltaf gert: Með því að
horfa á þau. En landeigendur fá ekki
borgað fyrir þau afnol. Þeir fá hins vegar
peninga fyrir efnistökuna. Svipað efni
mætti að vfsu yfirleitl taka af sléttlendi
án þess að spilla kennileitum í lands-
lagi. En náttúrufegurð sem ekki skapar
tekjur vegur létt í huga landeigenda.
Þess vegna ræður það úrslitum að þægi-
legt er að taka mölina úr fjöllunum, þar
sem hún rennur beint í skófluna.
Verðmæti umhverfis
Þegar stóran kostnaðarlið vantar í
útreikninginn er hætt við að niður-
staðan verði röng. Umhverfiskostn-
aðinn verður að telja með ef ætlunin er
að reikna rétt. Spurningin er bara: Hvað
er umhverfið mikils virði? Nú eru um-
hverfisáhrif skoðuð áður en lagt er í
meiriháttarframkvæmdirhérálandi.Það
erframförfráþví sent áður var, en gallinn
er að niðurstöður umhverfismats eru
ekki í sömu einingum og notaðar eru í
tekju- og útgjaldaáætlunum þeirra sem
hyggjast leggja í framkvæmdirnar. I
matskýrslum má sjá margt um fjölda dýra
og plantna, stærð gróðurþekju og berg-
myndanir, en þetta er ekki þýtt yfir í
krónur og aura. Umhverfismatið slær
því ekki á karp þeirra sem telja að hvergi
eigi að raska náttúrunni og hinna sem
líta á náttúruverndartal sem tóman
tilfinningavaðal. Þetta er óþarfi því að
til eru ágætar aðferðir til þess að meta
náttúruna til fjár.
Sú aðferð sem er þekktust er nefnd
skilyrt verðmœtamat. Þetta er eins konar
skoðanakönnun, þar sem svarendur eru
fræddir um framkvæmdina sem stendur
fyrir dyrum og jarðrask sem leiðir af
henni og þeir beðnir að segja hvað þeir
gætu hugsað sér að greiða mikið fyrir að
ekki verði afraskinu. Meginkosturþess-
arar matsaðferðar er að þarna er allur
umhverfiskostnaður metinn. Gallinn er
að matið er huglægt. Svarendur vilja
ekki alltaf reiða fram það fé sem þeir
nefna. Aðrar matsaðferðir ná jafnan
aðeins yfir hluta umhverfiskostnað-
arins, en hafa það fram yfir að þær eru
reistar á traustari heimildum. Húsnæðis-
verð varpar til dæmis ljósi á verðmæti
Esjunnar fyrir Reykvíkinga.
NytjarafEsjunni
Skoðum fyrst hvaða nytjar hafa má af
Esjunni. Not landeigenda eru beit,
grjótnám, skógrækt og veiðar. títivist
er meðal nytja sem landeigendur fá ekki
greitt fyrir. Þeir skipta líklega þúsundum
sem ganga á fjallið á ári. I sjálfu sér má
vel hugsa sér að eigendur fjallsins rukki
göngufólk um aðgangseyri. Þá myndu
þeir örugglega líta til útivistarnota áður
en þeir ráðstöfuðu því til námavinnslu,
svo að dærni sé tekið.
Hins vegar er ósennilegt að landeig-
endur fái nokkru sinni verulegar tekjur
af útsýni til fjallsins þó að þau not séu
mikil. Reykvíkingar hafa gaman af því
að horfa á Esjuna þegar þeir ferðast urn
bæinn og nokkrir eru svo lánsamir að
geta horft á hana úr eldhúsglugganum
hjá sér. Esjan veitir Reykvíkingum lika
skjól fyrir norðanátt og landeigendur
munu seint hafa tekjur af þeim notum.
Þá er eftir að telja svokallað til vistar-
gildi. Menn gleðjast af óspilltri náttúru
Mat á virði útsýnis til Esjunnarj
Skýrð breyta: Uppsett fermetraverö hæða. raðhúsa, parhúsa og einbýlishúsa í Reykjavík Athuganir 348
Breyta fasti p-gildi
Fasti -0,65 0,00
póstnr. 116 -23% 0,00
póstnr. 103 27% 0,00
póstnr. 104 6% 0,31
póstnr. 105 7% 0,34
póstnr. 107 10% 0,13
póstnr. 108 -3% 0,54
póstnr. 109 -20% 0,00
póstnr. 110 -6% 0,39
póstnr. 111 -15% 0,03
póstnr. 112 0% 0,97
póstnr. 113 -25% 0,00
Fermetrar -0,25 0,00
Esja 9% 0,00
Annað markvert útsýni 5% 0,05
Raðhús, parhús -11% 0,00
Einbýlishús -3% 0,32
R* 0,47
Metið með aðferð Whites (þolir misdreifni). Lógariþmískt
mat. Stuðlar við póstnúmer þýða verð á fermetra umfram
það sem gerist í póstnúmeri 101. Stuðlar við raðhús og
cinbýlishús sýna fermetraverð miðað við það scm gerist í
hæðum í tví- eða þríbýlishúsum. Stuðull við fcrmetra þýðir að
þegar fermetrum fjölgar um 1% lækkar fcrmetraverð um
0,25%. Stuðull við Esju þýðir að þegar hún sést úr (búðinni
hækkar vcrð hennar um 9% (miðað við að ekkert annað markvert
útsýni sé úr íbúðinni). P-gildi sýna marktækni. Oft cr miðað við
að stuðlar séu marktækt frábrugðnir núlli þegar p er undir 0,05.
R:-talan þýðir að líkanið skýrir tæpan hclming brcytileika
(varíasjónar) í uppsettu húsnæðisverði.
(eða mannvirkjum eins og Eiffeltuminum
eða pýramídunum), án þess að þeir sjái
hana nokkru sinni eða hafi önnur bein
not af henni. A rneðan Esjunni er ekki
raskað að ráði er bæði hægt að nýta
hana sem óspillta náttúru og sem grjót-
námu. En ef einu sinni er hreyft verulega
við fjallinu er erfitt að búa til úr því
óspillta náttúru á ný. Valfrelsið sem við
höfum á meðan Esjan er að mestu ósnort-
in er nokkurs virði.
Hér á eftir er litið á lítinn hluta af þeim
nytjum af fjallinu sem landeigendur fá
ekki greitt fyrir: títsýni til Esjunnar frá
reykvískum heimilunr.
Hvers virði er útsýnið?
Um miðjan október síðastliðinn var
minnst á útsýni í um 20% af ríflega
1.200 íbúðaauglýsingum úr Reykjavík á
vefnum hus.is. I 34 auglýsingum, eða
3% þeirra, kemur fram að sjá má Esjuna
úr íbúðinni. I sjálfu sér bendir það, að
minnst er á útsýni í auglýsingu, til þess
að það sé talið auka verðmæti húsnæð-
isins. Ahrif útsýnis á verð voru metið
með aðfallsgreiningu. Uppsett hús-
næðisverð var skoðað sent fall af nokkr-
um þátturn (sjá töflu), meðal annars því
hvort gott útsýni væri þaðan og þá
sérstaklega hvort þaðan sæist til Esj-
unnar.
Niðurstöðurnar eru tvískiptar.
Annars vegar eru það niðurstöður um
íbúðir í fjölbýlishúsum (blokkum), sem
voru tæplega 900 á vefnunr hus.is.
Minna er um að minnst sé á útsýni þaðan
(í 16% auglýsinganna) en úröðru íbúðar-
húsnæði, þó að útsýni sé oft gott úr
þessum húsum. Esjan eða annað útsýni
hefur hér ekki mælanleg áhrif á verð.
Hins vegar eru niðurstöður um tæp-
lega 350 hæðir (flestar í tví- og þríbýlis-
húsum), raðhús, parhús og einbýlishús.
Minnst er á útsýni í 30% auglýsinganna,
þar af kemur fram í 16 auglýsingum, eða
tæplega 5%, að Esjan sést úr íbúðinni.
Að gefnum öðrum breytum (sjá töflu)
kemur fram að uppsett verð hækkar um
9% ef Esjan sést úr íbúðinni að öðru
jöfnu, en um 5% ef þaðan er annað
umtalsvert útsýni. Stuðull við Esjuna
telst marktækt frábrugðinn núlli, þó að
athuganir séu ekki margar (p=0,00), en
stuðull við annað útsýni er á mörkum
þess að teljast marktækur miðað við
algeng mörk. Hvers virði er þá útsýni til
Esjunnar samkvæmt þessari athugun?
Ef ekkert annað umtalsvert sést úr íbúð-
inni lyftir útsýni þangað íbúðarverðinu
upp urn 9%. Hitt er líkast til algengara,
að eitthvað fleira markvert sjáist, þannig
að íbúar gætu til dæmis huggað sig við
(Framhald á síðu 4)
3