Vísbending - 08.04.2013, Blaðsíða 2

2 V Í S B E N D I N G • 1 4 T B L 2 0 1 3
Seðlabankans, að það sé eitthvað sem
lántakendur hafi getað vænst, en það
sem hafi farið fram yfir það, getum
við skilgreint sem hluta af þessum
forsendubresti.“
Útreikningar
Hér á eftir eru reiknuð út 16 dæmi til að
skoða afleiðingar þessarar tilllögu fyrir
húsnæðiseigendur og húsnæðisskuldara.
Forsendur eru þær að átta einstaklingar
kaupi 100 fm íbúðir í janúar, einn á ári
árin 2001 til 2008. Aðrir átta kaupa 230
fermetra sérbýli á sömu tímapunktum.
Þeir taka allir vísitölubundin lán fyrir
80% af kaupverðinu árin 2001-2004, en
90% af kaupverði eftir það. Lánin eru
jafngreiðslulán til 40 ára. Það þýðir að
þegar hefur verið greitt sem svarar 14% af
höfuðstól lánsins sem var tekið árið 2001,
en um 5% af höfuðstól láns sem var tekið
árið 2008. Gefum okkur svo að lántakar
hafi fengið fyrirgreiðslu í samræmi við
reglur 110% leiðarinnar og að „aðrar
aðfararhæfar eignir“ hafi verið innan
fríeignamarka.
Fjármálafyrirtækin höfðu heimild til
þess að takmarka skuldaniðurfærslu vegna
110% leiðarinnar við sjö milljónir króna.
Sum þeirra nýttu sér þá heimild. Verð
íbúða í fjölbýli er áætlað tólf milljónir
króna m.v. verðlag í janúar 2001. Það
hækkar síðan með vísitölu fjölbýlishúsa
hjá Fasteignamati ríkisins. Sérbýlið
kostaði 20 milljónir á sama tíma. Verð
Forsendur og „forsendubrestur“
Skuldamál íslenskra heimila hafa verið í brennidepli frá því í október 2008. Er það að vonum enda
eru skuldir einstaklinga um 110% af
landsframleiðslu. Þetta er mikið. Sé litið
til annarra kreppulanda má nefna að
skuldir grískra heimila eru um 65% af
þarlendri landsframleiðslu og Grikkir eru
samt í vanda. Rétt er að halda því til haga
að margir stofna til skulda í þeirri trú að
skuldsetning sé skynsamleg leið til þess
að flýta eignamyndun. Aðrir taka lán í
þeim tilgangi að eignast fast heimilisfang
og losna undan duttlungum misjafnra
leigusala. Enn aðrir hafa ekki tíma til að
spara og skuldsetja sig til að geta strax
farið að nota bíla og aðrar slíkar eignir
(á lögmannamáli er talað um „aðrar
aðfararhæfar eignir“ ef eignin er þinglýst).
Þá finnast þeir sem fá lán til að halda
uppi háu neyslustigi vegna tímabundins
tekjusamdráttar. Og síðast eru þeir sem
verða að taka yfirdrátt vegna þess að það
er enginn önnur leið í bili til þess að borga
reikninga.
Misgengi
Þensla bóluárin frá aldamótum og
fram til 2006-8 varð til þess að eignir
þeirra sem keyptu húsnæði jukust hratt
að markaðsvirði og mun hraðar en
höfuðstóll verðtryggðra húsnæðislána.
Á haustmánuðum 2008 snérist þessi
þróun við, almennt verðlag snarhækkaði
en markaðsvirði húsnæðis lækkaði.
Þeir sem keyptu húsnæði á fyrri
hluta þenslutímabilsins græddu því
fyrst (á pappírunum) og töpuðu svo
í kjölfar hrunsins vegna lækkandi
markaðsverðs húsnæðis og áhrifa
verðbólgunnar á höfuðstól verðtryggðra
lána. Sumir talsmenn skuldsettra tala
um „forsendubrest“ þar sem nafnvirði
verðtryggðra lána hefur hækkað umfram
verðbólgumarkmið Seðlabankans.
Fulltrúar stjórnmálaflokka segja
margir, að almenningur eigi ekki að bera
hallann af umræddum „forsendubresti“.
Formaður Framsóknar flokksins hefur
sagt að almenningur eigi kröfu á því
að fá bættan þann skaða sem verðbólga
umfram verðbólgumarkmið Seðlabankans
hefur valdið. Þetta er ekki óskynsamlega
mælt, en til að kanna hvort einhverjir
flækjufætur séu á þessari tillögu þarf að
fara í smá útreikninga. Orðrétt sagði
formaðurinn á Sprengisandi þann 7. apríl:
„Viðmiðunin hlýtur að vera sú sama og
lagt var með í upphafi. Leiðrétting hinna
sérstöku aðstæðna, forsendubrestsins sem
að fjármálafyrirtækin í rauninni bjuggu
til. Þetta ófyrirsjáanlega verðbólguskot
sem leiddi af hruninu. Þá geta menn
haft til viðmiðunar verðbólgumarkmið
Tafla 1: Mat á stöðu aðila sem keyptu 100
fm íbúð á árunum 2001-2008
Þórólfur Matthíasson
prófessor
Kaupár Staða láns í febrúar 2013 Eigið fé í
febrúar
2013
Þegar fengin
leiðrétting
Staða láns
m.v. 4%
verðbólgu
Forsendu-
brestur
óleiðréttur
Eigið fé eftir
leiðréttingu
Án 110% leiðréttingar Með 110%
2001 16,4 16,4 11,7 13,0 3,4 15,1
2002 16,1 16,1 12,0 13,4 2,7 14,7
2003 17,8 17,8 10,3 14,5 3,3 13,6
2004 21,2 21,2 6,9 17,2 4,0 10,9
2005 25,9 25,9 2,2 20,9 5,0 7,2
2006 31,8 30 -1,9 1,8 25,7 4,3 2,4
2007 31,5 30 -1,9 1,5 26,2 3,8 1,9
2008 34,1 30 -1,9 4,1 29,0 1,0 -0,9
Íbúð í fjölbýlishúsi, 100 fm, verðmæti í febrúar 2013 28,1 millj. kr. Fjárhæðir í millj. kr.
Heimild: Útreikningar höfundar.