Morgunblaðið - 24.02.1987, Blaðsíða 44

r'oor ko orrTrv a. ✓'tttt mchr’i rxin a jciiai j'^cjnric
____________________MORGUNBLAÐIÐ, ÞRIÐJUDAGUR 24. FEBRUAR 1987_
Rakalaust kjaftæði“?
Þetta skiptir afar miklu máli því
líta verður á fasteignamarkaðinn
sem eina heild. Ef auknu lánsfé er
beint til forgangshópa á markaðin-
um minnkar því jafnframt lánsfé
til annarra hópa.
eftírStefán
Ingólfsson
Þegar hin nýju húsnæðislög voru
til umræðu S fyiravor lágu fyrir hug-
myndir um fjáröflun og íjárþörf. Nú
hefur þegar komið í ljós að þessar
áætlanir voru ekki raunhæfar. Það
sem skiptir sköpum hvað þær varðar
er að eftirspum eftir lánum var van-
metin og að menn ofmátu einnig þá
aukningu á lánsfé sem kæmi inn á
fasteignamarkaðinn með tilkomu
laganna.
Til þess að meta hina raunveru-
legu þörf húsnæðislánakerfísins
fyrir lánsfé mátti nota upplýsingar
sem þá voru í vörslu félagsmálaráðu-
neytisins og hjá Fasteignamati
ríkisins. Ef áætlanir hefðu verið
byggðar á þessari vitneskju væm
þær mun áreiðanlegri en raun ber
vitni. Upplýsingamar komu hins
vegar ekki fram við afgreiðslu lag-
anna. Ekki var heldur leitað eftir
vitneskju frá Fasteignamati ríkisins
um þessi atriði.
Höfundur þessarar greinar hefur
opinberlega bent á að það hafi haft
afar slæmar afleiðingar að áður-
nefndar upplýsingar komu ekki
fram. Ráðherra húsnæðismála hefur
gefíð afar sterklega í skyn að þessar
upplýsingar hafí ekki verið fyrir
hendi. I útvarpsþætti sagði hann
nýlega orðrétt að það væri „raka-
laust kjaftæði" að slíkar skýrslur
hefðu verið til. Hér á eftir em taldar
upp þrjár skýrslur sem undirritaður
átti þátt í að vinna fyrir félagsmála-
ráðuneytið. Upplýsingar úr þeim
hefðu gert mönnum kleift að sjá
fyrir fjárvöntun og mikla ásókn í
lán. Lítum nánar á málin.
Mat á eftirspurn
í janúar og febrúar 1985 gerði
Félagsvísindadeild Háskólans könn-
Selir á
Selskeri
Borgarnesi.
SKER sem heitir Selsker er
steinsnar frá syðri enda Borgar-
fjarðarbrúar. í skerinu er
steyptur stöpull sem notaður var
tU að mæla út fyrir brúarfram-
kvæmdinni á sínum tíma. Skerið
ber nafn með réttu, því oft má
sjá þar seli flatmaga í góðu
veðri. Þeir eru orðnir vanir um-
ferðinni og kippa sé ekkert upp
við það þó bílar stoppi og fólk
skoði þá. Ef vel er að gáð má sjá
móta fyrir sel þar sem hann reig-
ir hausinn yst á skerinu, til
vinstri á myndinni, og í baksýn
er Hafnarfjall.
un á kaupum notaðs húsnæðis á
höfðborgarsvæðinu. Könnunin var
framkvæmd fyrir nefnd sem starf-
aði á vegum félagsmálaráðuneytis
og undirritaður átti sæti í. Skýrsla
deildarinnar með niðurstöðum úr
könnuninni birtist í ágúst 1985.
Hún ber heitið Könnun á hús-
næðiskjörum, „Kaup notaðs
húsnæðis á höfuðborgarsvæðinu
1984". í ítarlegum töfluviðauka
sem henni fylgdi kemur fram að
liðlega 34% af fasteignakaupendum
séu að kaupa sína fyrstu íbúð.
Nákvæmlega sömu upplýsingar
er að fínna í annarri skýrslu sem
unnin var fyrir ráðuneytið úr þeim
upplýsingum sem fengust úr könn-
uninni. Hún nefnist „Afangaskýrsla
5“, Fjármagn á fasteignamarkaði
og kom út í ágúst 1985 eins og
hin. Þá má einnig geta þess að
sömu upplýsingar er að fínna í
Markaðsfréttum Fasteignamats-
ins í mars 1986.
Þetta hlutfall, 34%, skiptir meg-
inmáli þegar fjöldi umsækjenda um
lán er áætlaður. Það sýnir nefnilega
að í meðalári kaupi 1.450 til 1.500
fjölskyldur húsnæði í fyrsta sinn.
Það er 300 fjölskyldum fleira en
forsendur frumvarpsins gerðu ráð
fyrir. Þetta eina atriði jafngildir því
að fjárþörf kerfísins sé 500 milljón
krónum hærri en talið var.
Fólk sem minnkar við
sig húsnæði
í mars 1985 var unnin skýrsla
fyrir félagsmálaráðuneytið. Hún
nefnist „Afangaskýrsla 2“, Fast-
eignamarkaðurinn á höfuðborg-
arsvæðinu 1980—1984. Hún var
unnin af sömu aðilum og sömdu
„Áfangaskýrslu 5“ sem áður er
nefnd. í kafla með helstu niðurstöð-
um segir: „Kaupendur sem komnir
eru yfír fímmtugt kaupa sér í aukn-
um mæli litlar íbúðir. Þeim kaup-
endum sem eru 51 árs og eldri og
keyptu litlar íbúðir fjölgaði um rúm-
lega 60% frá 1980 til 1984.“
Á blaðsíðu 7 í skýrslunni kemur
auk þess fram að 20% allra kaup-
enda voru á þessum aldri 1984. Það
eru 850 kaupendur á ári.
Nú er ljóst að þeir sem áttu stór-
ar skuldlitlar íbúðir og voru að
minnka við sig áttu ekki lánsrétt í
gamla kerfinu. Þeir fengu hann
hins vegar með nýju lögunum. Þær
upplýsingar sem hér voru nefndar
gera mönnum auðveldlega kleift að
meta hversu stór hópur mundi
þannig öðlast rétt til lána.
Ætla má að ekki færri en 450
manns sem eru að minnka við sig
húsnæði og fái greitt reiðufé á milli
við kaupin öðlist lánsrétt. Lán til
þeirra má áætla um 500 milljón
krónur á ári.
Þetta var ekki séð fyrir í upphaf-
legum reikniforsendum kerfísins.
Mat á fjárþörf
I skýrslu Félagsvísindadeildar er
fjallað um þá einu könnun sem
gerð hefur verið síðari ár á fjár-
mögnun fasteignakaupa hér á landi.
I skýrslunni Fjármagn á fast-
eignamarkaði er í löngu máli
ijallað um það hversu gríðarlega
íjárfrekur fasteignamarkaðurinn
hér á landi sé. Bent er á að það
megi rekja til afar hárrar útborgun-
ar og sagt að miðað við óbreytt
ástand sé markaðurinn það fjár-
frekur að lánsíjárþörf hans verði
ekki leyst með opinberu fé ein-
göngu.
í skýrslunni er einnig fjallað um
hvaða þýðingu lánsfé lífeyrissjóð-
anna hafí fyrir kaupendur fast-
Stefán Ingólfsson
eigna. Um þetta er fjallað í
sérstökum kafla. Þar kemur fram
að lánsfé frá lífeyrissjóðunum hafí
fram að þeim tíma þegar nýja kerf-
ið tók gildi verið jafnhátt og lán frá
Húsnæðisstofnun. Þetta er einnig
sett fram í töflu í marsblaði Mark-
aðsfrétta Fasteignamatsins 1986.
Úr þessari töflu má áætla hver
nettóaukning verði á lánsfé því sem
veitt er inn á fasteignamarkaðinn
með nýja húsnæðismálakerfínu.
Þegar tekið er tillit til þess að lán
lífeyrissjóðanna beint til félaga
munu nánast falla niður og miðað
við þær upplýsingar sem fyrir lágu
á þeim tíma þegar frumvarp að lög-
unum var til umræðu og áður eru
nefndar virtist aukningin ekki
mundu verða meiri en um 5% af
heildarveltu markaðarins.
Fyrirsjáanleg’
vandamál
Undirritaður hafði sama aðgang
að þeim skýrslum sem hér hefur
verið fjallað um og félagsmálaráðu-
neytið. Þegar frumvarpið var í
lokaumræðu á Alþingi sendi hann
tvær greinargerðir með athuga-
semdum við frumvarpið. í þeim
vakti hann meðal annars athygli á
því að eftirspumin væri vanáætluð
og aukning lánsfjár á markaðnum
ofmetin.
Með því að nota þessar sömu
skýrslur gerði hann í ágúst sl. spá
um hver biðtími umsækjenda eftir
lánum mundi vera orðinn í apríl nk.
Biðtíminn var varlega áætlaður 14
mánuðir. Þetta hefur gengið eftir.
Biðtíminn er nú þegar orðinn liðlega
15 mánuðir og stefnir í 17 mánuði
í vor.
Þá mátti áætla hina miklu eftir-
spum sem koma mundi á fyrstu
árum kerfísins vegna uppsafnaðs
vanda í húsnæðismálum. Ætla
mátti að þessi hópur væri allt að
500 ijölskyldur. Með því að bæta
þeim við hóp fyrstu kaupenda mátti
vænta þess að allt að 2.000 manns
í forgangshópi mundu sækja um
fyrsta árið. Raunin varð sú að á
fyrstu 4 mánuðum kerfísins sóttu
tæplega 1.900 manns um lán til
að kaupa sína fyrstu íbúð.
Þannig má lengi halda áfram að
telja þau atriði sem sjá mátti fyrir.
Til viðbótar þeim 3 skýrslum sem
hér hefur verið ljallað um mætti
telja fleiri. Undirritaður átti til
dæmis þátt í að semja fyrir félags-
málaráðuneytið 11 rit sem fjalla um
ýmsa þætti fasteignamarkaðarins.
Skýrslur um grundvallarþætti
fasteignamarkaðarins:
Fasteignamarkaðurinn á höfuð-
borgarsvæðinu 1980—1984.
„Áfangaskýsla 2“, mars 1985.
Fjármagn á fasteignamarkaði.
„Afangaskýrsla 5“, ágúst 1985.
Könnun á húsnæðiskjörum.
„Kaup notaðs húsnæðis á höfuð-
borgarsvæðinu 1984“ ásamt
Töfluviðauka, ágúst 1985.
Eins og áður segir eru fyrstu
tvær skýrslumar unnar af nefnd
sem skipuð var í júní 1984 til að
kanna fasteignamarkaðinn og gera
tillögur til úrbóta. Lokaskýrsla
nefndarinnar er dagsett 18. des-
ember 1986 (óbirt).
Síðasta skýrslan var unnin af
Félagsvísindadeild Háskólans sem
einnig framkvæmdi könnunina sem
skýrslan lýsir.
Höfundur er verkfræðingur og
starfaði lengi hjá Fasteignamati
ríkisins.
Morgunblaðið/Theodór
CHEVROLET MONZA
Verð: 460.000 4ra dyra beinskiptur
514.000 4ra dyra sjálfskiptur.
mimirt
HOFÐABAKKA 9 SIMI 687BOO
CHEVROLET
Verð: 453.000 3ja dyra beinskiptur.
507.000 3ja dyra sjálfskiptur.