Morgunblaðið - 27.10.1991, Blaðsíða 17

of oft minnt á, að brunabótamatið
er ekki nothæft til viðmiðunar þeg-
ar veð á í hlut.
í viðtalinu hér við hliðina gagn-
rýnir Guttormur Sigurbjörnsson
fasteignasala harðlega, og segir,
að hann myndi aldrei fela fasteigna-
sala sem ekki hefði sérhæfðan
matsmann í sinni þjónustu, að verð-
leggja fasteign sína til sölumeðferð-
ar. Viðmælendur Morgunblaðsins
taka undir gagnrýni Guttorms á
fasteignasala, en geta þess þó, að
sjaldan er hægt að setja alvarlega
út á vinnubrögð þeirra vegna mats
á almennu íbúðarhúsnæði, eða
skrifstofuhúsnæði á helsta mark-
aðssvæði landsins, en um leið og
stærri og sérhæfðari eignir eiga í
hlut, eykst ónákvæmnin mjög. Einn
heimildarmanna Morgunblaðsins
segir: „Hugsanlega vegna vanþekk-
ingar fasteignasala á efnislegu
verðmæti eigna, gefa þeir oft á tíð-
um rangar upplýsingar um verð-
mæti fasteigna og þróun markaðs-
ins verður því óeðlileg, stundum er
verðið of hátt, stundum of lágt.”
Einungis ein íslensk fasteignasala
hefur sérmenntaðan matsmann á
sínum snæram, og gefur það glögga
mynd af ástandi mála og ríkjandi
hugarfari.
Afrek að hægt sé að
framkvæma brunabótamat
Dómskvaðningu brunabóta-
manna annast dómarar í viðkom-
andi lögsagnardæmi. A suðvestur-
horninu er fremur auðvelt að ná til
hæfra manna á þessu svið, en úti
á landi getur það verið erfiðleikum
bundið, sökum fámennis. Hinn fjöl-
menni hópur sem framkvæmir
brunabótamatið, er eins og áður
kom fram, skipaður um 400 manns.
„Það má með sanni segja, að um
nokkurt afrek sé að ræða, að tak-
ast skuli að framkvæma brunabóta-
mat í landi, sem ekki hefur á að
skipa nema innan við eitt hundrað
manns, er teljast faglega hæfír til,
þeirra starfa,” segir Guttormur Sig-
urbjörnsson um þennan þátt mála,
„en þetta er aðeins einn þáttur þess
alvöru-og andvaraleysis, sem ríkir
hérlendis í þessum málum.” Og
fleira kemur til, í niðurstöðum
nefndar frá_1985, er skipuð var til
að endurskoða matskerfi fasteigna-
mats ríkisins og branabótamat,
uppbyggingu þeirra og fram-
kvæmd, segir: „Ástæða er til að
ætla, að gæði brunabótamatsins séu
mjög misjöfn eftir umdæmum og
jafnvel tegundum fasteigna. Óljós
skilgreining brunabótamats gerir
matsmönnum erfitt fyrir og skapar
misræmi, skortur á samræmdum
upplýsingum um byggingarkostnað
húsa og aðrar matsforsendur er'
bagalegur, alitof iangur tími milli
endurskoðunar á mati veldur sums
staðar verulegum skekkjum.”
Nefndin taldi þó skipulag brunbóta-
matsins vera meginvanda þess, og
bætir við síðar: „Þeir (brunabóta-
menn) starfa sjálfstætt hver í sínu
umdæmi og lúta engri samræmdri
yfirstjórn.” Og síðar: „Nefndin telur
ástæðu að til að áætla, að víða sé
erfitt í fámennum sveitarfélögum
að dómkveðja tvo hæfa og bygg-
ingafróða menn til að annast brana-
bótamat húsa. (...) Það er skoðun
nefndarinnar að ríkjandi skipan
þessara mála sé úrelt og ekki væn-
leg til að tryggja nauðsynlegt ör-
yggi í brunabótamati.” Vitaskuld
má finna hér á landi fremur litla
hópa manna, sem með sjálfsnámi
og starfsreynslu hafa tileinkað sér
fagleg vinnubrögð, s.s. tæknifræð-
inga, verkfræðinga, lögfræðinga,
hagfræðinga o.fl., en flestir hafa
þeir matsstörf að aukastarfi.
Gunnar S. Björnsson, matsmað-
ur hjá Húsatryggingum Reykjavík-
ur, segir þetta um gagnrýni Gutt-
orms Sigurbjörnssonar á brunabót-
amatsmenn: „Brunabótamat, eins
og það er unnið í dag, er fjölda-
mat. Við þöfum miklar upplýsingar
og miðum yfirleitt við byggingar-
kostnaðartölur, sem við höfum góð-
an aðgang að, auk þeirrar þekking-
ar á fasteignum sem við höfum
aflað okkur annars staðar frá. Ég
held hins vegar, að við höfum oft
rekist á ýmislegt í Reykjavík sem
styður þá skoðun mína, að gæði
MORGUNBIAÐU) SUNNÚÍÍAGUR 27,'ÓkTðÚER 1991
brunabótamatsins séu ekki ýkja frá-
brugðin gæðum annars fasteigna-
mats. Við gerum líka tjónamat, og
aðeins í fáum tilvikum ber mikið á
milli tjónamats og brunabótamats.
Það eitt út af fyrir sig, sýnir stöðu
brunabótamatsins. Matsmenn fast-
eigna hafa hins vegar alltaf viljað
hafa endurstofnverð og brunabóta-
mat á sömu hendi. Það verður samt
sem áður að segjast eins og er, að
brunabótamat, einkum á lands-
byggðinni, er oft unnið af mönnum
sem hafa ekki nægilega þekkingu
á bak við sig, og eru því ekki vand-
anum vaxnir. Ég tek því undir það
með Guttormi, að almennt hafi
matsmenn, allt fram á seinustu ár,
ekki verið nægilega vel að sér.”
Að stytta sér leið
Sú aðferð sem ýmsir freistast til
að nota við mat á fasteignum, hef-
ur verið nefnd „sögulegt kostnaðar-
mat”, og er oftar en ekki söguleg.
Þessu er beitt þegar illmögulegt er
að koma við öðrum og betri aðferð-
um, og matsmenn hafa litla þekk-.
ingu á byggingarkostnaði, ekki er
mikill tími til umráða né vilji til
þess að leggja í eðlilegan kostnað
við mat. Oftast byggist aðferðin á
því að framreikna misjafnlega
gamlar kostnaðartölur til verðlags
á matsdegi, byggingavísitalan er
þá yfirleitt notuð. Gallar þessarar
matsaðferðar eru stórir, svo sem:
1. Ónákvæmar upplýsingar um
raunverulegan kostnað við bygg-
ingu húsa.
2. Miklar breytingar hafa e.t.v.
orðið á byggingarefnum, tækni,
vinnuaðferðum og verðlagningu á
vinnu fagmanna á tímabilinu.
3. Byggingavísitalan er mjög
ótraústur grundvöllur til að byggja
á, sérstaklega þegar til lengri tíma
er litið.
4. Af ýmsum ástæðum getur
upphaflegt kostnaðaiverð hafa ver-
ið óeðlilega hátt eða lágt, og skekk-
ir það vitaskuld niðurstöðu.
Ólík sjónarmið
Vægi kostnaðarmats gæti þó far-
ið minnkandi í framtíðinni, því
tryggingafélögin reyna nú að koma
þeirri lagabreytingu á, að í stað
þess að bæta tjón með kostnaðar-
mat sem viðmiðun, verði aðeins
markaðsverð húss bætt, en mark-
aðsverð er oft á tíðum einungis
þriðjungur til helmingur af kostnað-
arverði fasteignar. Fasteignamat
er markaðsverð gegn staðgreiðslu
í nóvember á ári hveiju, og er að
jafnaði töluvert lægra en nývirði
eða brunabótamat. Lögum sam-
kvæmt á Fasteignamat ríkisins að
meta eignir til markaðsverð með
tilliti til staðgreiðslu. í viðtalinu hér
á næstu síðu segir þó Þórólfur
Halldórsson, formaður Félags
fasteignasala, svo ekki vera: „Fast-
eignamat ríkisins býrtil gjaldstofna
fyrir skattheimtu, en reiknar ekki
út markaðsverð eignar. Þrátt fyrir
öll fræði er það þannig á fasteigna-
markaðinum að lögmál framboðs
og eftirspurnar stjórna verðmynd-
un. Við (fasteignasalar) höfum
fingur á púlsi markaðsins, og ef
leitað er að mati einu og sér, þarf
að líta á tilgang og sjónarmið mats-
ins, hvort það sé gert til að kanna
veðhæfni, markaðsverð eða annað.”
Þetta horfir einkennilega við, eink-
um í ljósi þeirrar staðreyndar, að
samkvæmt reglum frá 1978, er
fasteignasölum og öðrum þeim er
milligöngu hafa um fasteignavið-
skipti, skylt að afhenda Fasteigna-
mati ríkisins samrit af kaupsamn-
ingum um leið og þeir hafa verið
gerðir. Fasteignamatið fær því mik-
ið magn samninga sem unnið er
úr jöfnum höndum. Söluskilmálar
eru skoðaðir vandlega, og afföll af
væntanlegum skuldbindingum og
skuldabréfum metin á markaðs-
gengi og samningarnir færðir til
staðgreiðsluvirðis. Fjóram sinnum
á ári er síðan unnið meðaltal úr
öllum innkomnum samningum til
Matsmannaskólinn stofnaður til að sporna við mistökum og metnaðarleysi:
Ástand matsmála er
mjög slæmt hérlendis
- segir Guttormur Sigurbjörnsson, fyrrverandi forstjóri Fasteignamats nkisins
MATSMANNASKÓLI íslands var stofnaður 1989 til að mennta
matsmenn og reyna að stuðla þannig að vandaðri vinnubrögðum í
matsstörfum, en að sögn Guttorms Sigurbjörnssonar, fyrrverandi
forstjóra Fasteignamats ríkisins og núverandi ritara Yfirfasteigna-
matsnefndar, eru brögð að því að ýmsar stofnanir styðjist við ótraust
mat á fasteignum, og að í engu öðru fagi þar sem jafnmikil verð-
mæti eru í húfi, sé meira fúsk. Hann telur tímabært að trj'ggingafé-
lög, lánastofnanir, og almenningur allur, vakni til vitundar um al-
vöru þessa máls og fari að gera auknar kröfur um gæði þegar meta
á fasteiguir.
„Forsaga þess að Matsmanna-
félag íslands var stofnað árið 1987,
er sú að hingað til lands var feng-
inn bandarískur sérfræðingur í
matsmálum til námskeiðahalds.
Þeir sem unnu við að meta fast-
eignir að aðalstarfi, stofnuðu síðan
félagið. Fljótlega var ljóst að
ástandið í þessum málum hérlendis
er allsendis ófullnægjandi, og sár-
lega þyrfti að hefja fræðslu í mats-
málum,” segir Guttormur Sigur-
bjömsson.„Framþróun matsmála
hefur gengið ákaflega hægt hér á
landi og miklu hægar en í ná-
grannalöndum okkar. Við menntun
fasteignasala finnst mér t.d. ekki
lögð nægileg áhersla á þennan
þátt. Þessir menn era oft að verð-
leggja aleigu heilla fjölskyldna. Ég
myndi aldrei, eftir þá reynslu sem
ég hef í þessum málum, fela fast-
eignasala sem ekki hefur sér-
menntaðan matsmann í sinni þjón-
ustu, að verðleggja fasteign mína
til sölumeðferðar. Vönduð fast-
eignasala þarf, að mínu mati, að
hafa sérmenntaðan matsmann í
sinni þjónustu.”
Kröfur lánastofnana of litlar
mæti eru í húfi, sé meira fúsk. En
það undarlega gerist, að margar
lánastofnanir taka þessar ágiskanir
alvarlega sem veðmat, og sýnir
þetta vel þá óvarkámi sem þarna
er á ferðinni. Veðmat er allt annar
hlutur en óvandað massamat (mat
sem einfaldar matsaðferðir, s.s.
lauslega áætlað verð á fermetra
eða mmmetra. Innsk. blm.) eins
og branabótamatið er. Ég hef oft
undrast hve litlar kröfur lánastofn-
anir hérlendis gera til veðmats. Þær,
lána háar ljárhæðir út á fasteignir,
og hver einasti maður hlýtur að
skilja, að áreiðanlegar upplýsingar
þurfa að vera til staðar í því sam-
skuldsettur, óg hafi notfært brana-
bótatilatið sér í hag. Ef einhver frá
Matsmannafélaginu skilaði inn
mati sem þessu, fengi hann umsvif-
alaust ákúrar fyrir að bijóta siða-
reglur. Menn verða að muna, að
brunabótamatið er massamat og
er fyrst og fremst gjaldstofn fyrir
brunabótagjöld. Það er sjaldgæft
að á það reyni í sambandi við elds-
voða og skyld tjón, því þá er skað-
inn metinn sérstaklega og menn
fá ekki einhveijar fúlgur greiddar
út á augljóslega rangt mat. Alvar-
legast er, ef lánastofnun notar svo
ótraust mat sem tryggingu fyrir
láni.”
Gloppan er í kerfinu
- Teljið þið þá að einhveijir not-
færi sér hugsanlega rangt mat á
fasteign, eða hafi annan hag af
slíku?
„Ég hef ekki áþreifanlegar sann-
anir, og því fullyrði ég ekki um þá
hluti. En ef að lánastofnun trúir
því eða vill trúa því, að brunabóta-
„Ég er ekki að deila á hina rúmlega 400
matsmenn sem slíka, það er ákaflega erfitt
aðgera háar menntunarkröfur til þessa mikla
fjölda, en afleiðingin er sú, að brunabótamat-
ið er ákaflega ófaglega unnið. Raunar má
segja, að ekki í neinu öóru fagi þar sem jafn
mikil verðmæti eru í húfi, sé meira fúsk. ”
„Matsstörf eru mjög sérhæfð,
og menn þurfa að undirbúa sig
gaumgæfilega fyrir þau eins og
önnur sérhæfð störf. Þetta lýtur
sömu lögmálum og menntun verk-
fræðinga, lögfræðinga og annarra
fagmanna. Ætli fólk að fá mat á
eignum sínum, þarf það að fá til
þess menn sem hafa sérþekkingu
á slíku. Branabótamat t.d. er fram-
kvæmt af tveimur mönnum í hveiju
sveitafélagi, um 400 manns hafa
þetta að aukavinnu. Tveir menn í
hlutastarfi í Reykjavík, þótt þeir
séu starfinu vaxnir, geta ekki séð
um brunabótamat í allri Reykjavík
svo að í lagi sé, það gefur auga
leið. Ég er ekki að deila á hina
rúmlega 400 sem slíka, það er
ákaflega erfitt að gera háar mennt-
unarkröfur til þessa mikla fjölda,
en afleiðingin er sú, að branabóta-
matið er ákaflega ófaglega unnið.
Raunar má segja, að ekki í neinu
öðru fagi þar sem jafn mikil verð-
bandi, ekki ágiskanir. Menn þekkja
vafalaust mörg dæmi þess að lána-
stofnanir hafi tapað háum fjárhæð-
um vegna þessa.”
- Vitið þið um vinnubrögð sem
virðast á einhvern hátt ámælisverð
eða mjög umdeilanleg?
„Það mætti að sjálfsögðu nefna
ótal dæmi, en ágætt dæmi um ein-
kennileg vinnubrögð er brunabóta-
matið á flugskýli 1 á Reykjavlkur-
flugvelli, en samkvæmt upplýsing-
um frá Húsatryggingum Reykja-
víkur, var skýlið metið á rámar 160
milljónir árið 1989, en hefur lækk-
að niður í tæpar 79 milljónir, sam-
kvæmt mati frá júlímánuði þessa
árs. Á sama tíma er það metið í
Fasteignamati á rúmar 7 milljónir,
sem er meira en ellefu sinnum lægri
upphæð. Þegar tölur sem þessar
ber fýrir sjónir, læðist að manni
sá grunur, að eigandi sé töluvert
mat sé raunhæft veðmat, veit mað-
ur ekki hvort óprúttnir menn geti
notfært sér tilfeili sem þessi. Ef
brunabótamatið er notað sem veð-
mat, er augljóst að það er hag-
stætt fyrir lántakandann í þessu
tilfelli. Gloppan er í kerfinu, og
kannski hefur einmitt það komið
mér mest á óvart, hve sinnulausar
lánastofnanir hafa verið í sambandi
við Matsmannaskólann og þær
námsstefnur sem boðnar hafa verið
að undánförnu. Stofnanir, sem
maður gæti haldið að ættu mikið
undir vel unnu mati. Hugsanlega
á þó við í þessu efni, eins og víða
annars staðar, að á meðan almenn-
ingsálitið er ekki vakandi, þá láta
menn fljóta sofandi að feigðarósi.
Enginn má þó skilja orð mín
svo, að Matsmannaskólinn einn og
sér geti bjargað öllu sem aflaga fer
á sviði matsmála. Rekstur hans er
þó vísir að bættri skipan á þessu
sviði. Og óvandað brunabótamat
gætu menn sjálfsagt búið við eitt-
hvað lengur, telji menn virkiiega
að það svari kröfum tímans. Eg
held hins vegar, að mönnum sem
fást við matsstörf af alvöru, hafi
Iengi verið Ijóst, að það sé algjör-
lega ónothæft til allra hluta ann-
arra en sem álagningarstofn fyrir
brunabótaiðgjöld, þau eru það lág
að í þvi fellst ekki tilfinnanlegt
óréttlæti. En þó að við gerðum ráð
fyrir að brunabótamat og fast-
eignamat væru vel unnin af mennt-
uðum fagmönnum, þá verður þetta
alltaf massamat, sem ekki er hægt
að nota nema til skattlagningar og
annarrar gjaldtöku. Tjónamat og
veðmat þurfa að vera af allt ann-
arri gráðu, og framkvæmd um leið
og þau á að nota, og að sjálfsögðu
af reyndum fagmönnum á því sviði.
Allt annað er óbrúklegt fúsk.”
Umræðan nauðsynleg
- Telurðu líklegt að horfa muni
til betri vegar á næstunni, eða
standa þessi mál í járnum?
„Matsmannafélagið er ungt að
árum og hefur ekki áunnið sér sess
í þjóðfélaginu, gagnstætt því sem
gerist hjá nágrönnutn okkar, þar
sem sum félaganna eru meira en
aldar gömul og hafa meiri og minni
íhlutun í þessum málaflokki, þar
sem við eigum sjálfsagt langt í
land. En ef okkur gæti tekist að
hafa einhver áhrif á almenningsá-
litið, þá er nokkuð unnið. Það er
hér eins og annars staðar, að það
er gjarnan reynt að mæta kröfum
notendanna. Þegar við komum inn
í verslun, þá sættum við okkur illa
við að kaupmaðurinn fleygi í okkur
einhveiju rusli, því skyldum við þá
sætta okkur við illa unnið mat á
fasteignum okkar, til hvers kyns
nota í viðskiptum eða öðrum til-
gangi?
Að síðustu vil ég svo segja, að
umræða um þessi mál eins og önn-
ur er nauðsynleg, ekki síst á opin-
berum vettvangi. Hjá stjórnvöldum
liggja, að mínu mati, ágætar tillög-
ur til úrbóta á kerfinu. Matsmanna-
skólinn, sem er fullsetinn í haust,
er fýrsti vísirinn að bættri mennt-
unaraðstöðu. Ef stjórnvöld fengjust
til að líta til nágrannaþjóðanna og
sjá hvað við höfum dregist aftur úr
í þessum málaflokki, þá held ég
að metnaður okkar sé það mikill
að breytinga gæti verið að vænta
til hins betra.