Morgunblaðið - 17.03.1995, Blaðsíða 23

MORGUNBLAÐIÐ
FÖSTUDAGUR 17. MARZ 1995 B 23
ÞESSI teikning inni í veðurhjúpnum sýnir, hvernig þar verður
umhorfs. Þar verða frábær skilyrði til ræktunar á hvers konar
suðrænum gróðri.
Markaðurinn
Fjármögniin
íbúóarkaupa
Það er mikilvægt að gera ekki ráð fyrir
öðrum fjárfestingum eða aukinni neyslu á
fyrstu árum eftir íbúðarkaup, segir Grétar
J. Guðmundsson, rekstrarstjóri Húsnæðis-
stofnunar ríkisins. Þann tíma ætti að nota
til að borga upp skammtímalán.
REYNSLAN hefur sýnt, að
greiðslugeta íbúðarkaupenda
minnkar með tímanum, sem hlut-
fall af launum. Algengt er að fólk
geti staðið undir hárri greiðslubyrði
á fyrstu árunum
eftir kaup. Þegar
fram líða stundir
koma fleiri þarfir
hins vegar til, sem
kreflast aukins
hluta af greiðslu-
getunni. Þar með
minnkar það hlut-
fall af laununum,
sem getur farið til afborgunar af
lánum vegna íbúðarkaupa.
íbúðakaup ráðast af launum, eig-
in fé og lánamöguleikum. Húsbréfa-
lán getur numið allt að 65% af
matsverði íbúðar. Matsverð notaðr-
ar íbúðar er kaupverð hennar en
þó aldrei hærra en brunabótamatið.
Ibúðarkaupendur þurfa því að fjár-
magna a.m.k. 35% af kaupverði
íbúðar með öðrum leiðum en hús-
bréfalánum. Þeir sem eiga ekki 35%
af íbúðarverðinu þurfa því á frekari
lánum að halda en hið opinbera
húsnæðislánakerfi býður upp á.
Algengast er að þá sé um að ræða
skammtímalán frá bönkum eða lán
frá lífeyrissjóðum ef veð er fyrir
hendi.
Fasteignaveðbréf
Vansliil 11!)() milljónii1
lirona í ffebruarlolc
er út af fyrir sig alls ekki svo
framandi hér og slíkan gróður
má m. a. sjá í garðskálanum í
Laugardal. í garðinum okkar þarf
að geta frosið, því að sumar plönt-
ur þurfa að fijósa til þess að geta
blómstrað.
Hitinn vandamál
— Það eru margt sem verður
að taka tillit til, segir Ólafur enn-
fremur. — Þó að einhverjum kunni
að þykja það skrítið, þá getur
hitinn orðið vandamál í veður-
hjúpnum en varla kuldinn, því að
hér verður sjaldnast svo kalt. En
það getur mjög auðveldlega
snögghitnað í veðurhjúpnum,
þegar hér skiptast á skin og skúr-
ir, og sólin brýzt fram. Opnanlegi
glugginn í mæni veðurhjúpsins á
að bæta úr þessu.
Ólafur var spurður að því, hvort
hann væri með þessu að brjóta
blað í byggingarsögunni og svar-
aði hann þá: — Það hafa verið
gerðar tilraunir af þessu tagi áður
bæði hér á landi og víðar, en þá
hefur glerhúsið oftast verið
minna. Það er hins vegar nýjung
hér á landi, eftir því sem ég bezt
veit, að byggja jafn stóra gler-
byggingu og þessa utan um íbúð-
arhús og heimilisgarðar af því
tagi, sem ég ætla mér að koma
upp, eru hér örugglega fágætir.
En íbúðarhúsið sjálft er á engan
hátt óhefðbundið nema þá helzt
byggingarefnið.
Erlendis hafa víða verið gerðar
tilraunir af þessu tagi. í Þýzka-
landi hefur t. d. verið reynt að
búa í gróðurhúsi, án þess að hafa
þar jafnframt yfirbyggt íbúðar-
hús og fólk þá nánast búið í tjaldi.
En þetta gekk ekki, því að það
slagaði svo mikið inni. Margir
hafa líka byggt glerhús utan í
húsin sín og slík hús eru til hér
á landi. Þessi glerbygging mín er
að því leyti frábrugðin þeim, að
hún nær yfir alla lóðina.
Ólafur kveðst álíta, að hús af
þessu tagi gætu vel átt eftir að
rísa annars staðar hér, bæði á
höfuðborgarsvæðinu og úti á
landi. — En þessi hús eru plássf-
rek, segir hann. — Þó að lóðin
hjá mér, sem byggja á yfir, sé
ekki nema tæpir 500 ferm, þá
verður samkvæmt byggingaregl-
um að vera að minnsta kosti þrír
metrar frá veðurhjúpnum út í lóð-
armörk. Lóðin er þá orðin ansi
stór eða um 2000 ferm og því
helmingi stærri en venjuleg ein-
býlishúsalóð.
Ef fleiri vilja byggja á þennan
hátt, væri hægt að leysa þetta á
annan máta og byggja þéttar.
Þannig væri ekki óhugsandi, að
heil hverfi gætu risið með veður-
hjúpum af þessari gerð. í suðræn-
um löndum eru húsin gjarnan
mjög lítil, oft ekki annað en eld-
hús og svefnherbergi, enda dvelst
fólk mestmegnis úti. Það tekur
t. d. á móti gestum úti og er afar
lítið inni. Húsin gætu því vel ver-
ið minni en það sem ég er með í
smíðum. Ef íbúðarhúsið væri ekki
nema 70 fermetrar, mætti minnka
veðurhjúpinn um 100 fermetra,
án þess að hann yrði hlutfallsle-
ega minni en sá, sem ég er að
byggja og byggingarkostnaður-
inn myndi að sjálfsögðu lækka
að sama skapi.
Kostnaðaráætlun
18-20 miiy. kr.
Kostnaðaráætlunin er 18-20
millj. kr. eða svipuð því og byggt
væri 200 ferm einbýlishús. — Þar
kostar fermetrinn um 100 þús.
kr. í fullbúnu húsi, segir Ólafur.
— Fyrir þessa fjárhæð fæst lið-
lega 100 ferm íbúðarhús með tvö-
földum bílskúr og þessi yfirbyggði
garður að auki. Auðvitað er þetta
há flárhæð, en ég held, að það
fáist, sem til er ætlazt fyrir pen-
ingana. Ég hef trú á því, að þetta
sé mjög þægilegt íbúðarform og
að fólki líði vel í svona húsi. Þeg-
ar grannt er skoðað, er það ekki
myrkrið heldur skjólleysið, sem
fer mest í taugarnar á okkur ís-
lendingum.
Hér er vissulega um tilraun
með nýstárlegt íbúðarform að
ræða, en Ólafur kveðst hafa trú
á því, að það henti íslendingum
mjög vel í afar skjóllausu landi
og hann segist vilja gera þessa
tilraun á sér og sínum til þess að
sýna fram á ágæti byggingarinn-
ar. En hvað um markaðsgildi og
endursöluverð.
— Þar kvíði ég engu, segir Ólaf-
ur Sigurðsson að lokum. — Ef vel
tekst til, þá er ég ekki í nokkrum
vafa um, að margir eigi eftir að
fylgja í kjölfarið og sækjast eftir
því að búa í svona húsi. Endur-
sölugildi þess yrði því hátt og
þetta er því góð fjárfesting. Veð-
hæfni íbúðarhússins verður ekki
minna en annara sambærilegra
fasteigna. Það fullnægir t.d. öll-
um kröfum um húsbréfalán og
fasteignamat þess og glerbygg-
ingarinnar mun taka mið af
kostnaðarverði.
VANSKIL fasteignaveðbréfa 30
daga og eldri voru 1156 millj.
kr. í mánaðarlok, sem svarar til
1,83% af höfuðstól fasteignaveð-
bréfa. Vanskil höfðu þá lækkað
um 311.1 millj. kr. frá mánuðinum
á undan, sem er í takt við það, sem
búizt hafði verið við og fyrri
reynslu. Kemur þetta fram í nýút-
komnu fréttabréfi Verðbréfadeild-
ar Húsnæðisstofnunar ríkisins.
Utdregin en innleysanleg hús-
bréf samtals að innlausnai-verði um
129,6 millj. kr. hafa ekki borizt til
innlausnar. Þessi húsbréf bera nú
enga vexti né verðbætur, en númer
þeirra eru auglýst í hvert sinn, sem
útdráttur er auglýstur í samræmi
við reglugerð.
Enn á sér stað fækkun í inn-
komnum umsóknum hjá húsbréfa-
deildinni miðað við sama mánuð í
fyrra. Fækkunin er í öllum um-
sóknarflokkum nema í umsóknum
vegna endurbóta. Hugsanlegt er,
að óvissa á vinnumarkaði, hafl
valdið því, að fólk bíði með fast-
eignaviðskipti, þar til ljóst er,
hvernig samningar myndu þróast.
Þá má gera ráð fyrir, að
Greiðslubyrði lækkar
í húsbréfakerfinu er miðað við
að greiðslugeta vegna íbúðarkaupa
geti verið að hámarki allt að 18%
af heildarlaunum að jafnaði fyrstu
3 árin eftir kaup. í þeim tilvikum
er íbúðarkaupendur þurfa á
skammtímalánum að halda vegna
kaupanna, þá ætti greiðslubyrðin
að minnka er frá líður ef aðrar for-
sendur haldast óbreyttar. Sumir
ruglast stundum á þessu og halda
að húsbréfakerfið geri ráð fyrir að
greiðslubyrði íbúðarkaupenda verði
allt að 18% af heildarlaunum í 25
ár, þ.e. allan lánstíma húsbréfalán-
anna. Algengt er að svo sé ekki.
Þannig hefur hins vegar verið fjall-
að um greiðsluerfiðleika, sem marg-
ir íbúðareigendur eiga nú við að
etja. Greiðslubyrði þeirra sem festa
kaup á íbúðarhúsnæði með hliðsjón
af þeirri ráðgjöf, sem boðið er upp
á með greiðslumatinu, ætti að
lækka er fram líða stundir.
íbúðarkaup
Fjölskylda sem hefur 180 þúsund
króna mánaðarlaun er talin geta
greitt allt að 32 þúsund krónur á
mánuði í afborganir af húsnæðis-
lánum, samkvæmt húsbréfakerfinu,
að teknu tilliti til vaxtabóta. Ef
markaðurinn með húsbréf hafi ein-
hver áhrif. Meðaltal ávöxtunar-
kröfunnar í febrúar 1995 er hærri
en á sama tíma í fyrra. Sú krafa,
sem gerð var í nýrri flokkum hús-
bréfa í febrúar í ár var að meðal-
tali 5,85%, en meðaltal ávöxtun-
arkröfunnar á sama tíma í fyrra
var 74 punktum lægra eða 5,13%.
Samkvæmt þessu voru afföllin
lægri í febrúar í fyrra en í ár. Það
gæti útskýrt fækkun umsókna í
endurbótum og í nýbyggingum ein-
staklinga og byggingaraðila, en
gera má ráð fyrir, að húsbréf
vegna slíkra umsókna séu umsvifa-
laust seld á markaði með afföllum,
en húsbréf vegna eldra húsnæðis
geta gengið upp í næstu fasteigna-
viðskipti á raunvirði og er þá ekki
um nein afföll að ræða.
Afföll af í. flokki húsbréfa 1995
voru um 11,39% í upphafi febrúar-
mánaðar en voru komin niður í
10,69% í lok mánaðarins. Ávöxtun-
arkrafan í þessum flokki hefur því
þokazt aðeins niður á við frá því
í janúar.
í febrúar dró enn úr þeirri bið-
röð, sem myndazt hafði, þegar
þessi fjölskylda á 1,5 milljónir kr.
eigið fé er álitið að hún geti fest
kaup á allt að 5,4 milljóna kr. íbúð-
arhúsnæði. Þá er miðað við að fjár-
mögnun þess sem uppá vantar verði
þannig háttað, að húsbréfalán nemi
3,5 milljónum kr. og að 400 þúsund
króna skammtíma bankalán verði
til 3ja ára. Greiðslubyrðin af þessum
lánum yrði að jafnaði um 32 þúsund
krónur á mánuði fyrstu 3 árin, að
teknu tilliti til vaxtabóta og miðað
við núverandi lánskjör.
Greiðslubyrði af 3,5 millj. kr.
húsbréfaláni er um 21 þúsund krón-
ur á mánuði, á föstu verðlagi. Það
samsvarar um 12% af heildarlaun-
um fjölskyldu sem hefur 180 þús-
und króna mánaðarlaun. Þannig er
húsbréfakerfið uppbyggt. Reiknað
er með, og gengið er útfrá, að
greiðslubyrði þeirra sem þurfa á
frekara lánsfjármagni að halda en
húsbréfalánum lækki með árunum,
sem hlutfall af þeim heildarlaunum
sem viðkomandi hefur þegar kaup
fara fram.
Greiðslumat er ráðgjöf
Af því dæmi sem hér er tekið
sést, að með því að notfæra sér þá
ráðgjöf sem felst í greiðslumatinu
í húsbréfakerfinu er unnt að gera
íbúðarkaup öruggari en ella í flest-
um tilvikum. Liklegt er að flestir
geti greitt allt að 18% af heildar-
launum sínum í afborganir af hús-
næðislánum. Þá er hins vegar mikil-
vægt að gera ekki ráð fyrir öðrum
fjárfestingum eða aukinni neyslu á
fyrstu árunum eftir íbúðarkaupin,
þ.e. á meðan verið er að borga upp
önnur lán en húsbréfalánin ef nauð-
synlegt reynist að taka skammtíma-
lán vegna kaupanna. Það má kom-
ast hjá greiðsluerfiðleikum vegna
íbúðarkaupa ef ekkert óvænt gerist
eftir að kaup eru ákveðin.
beðið var eftir nýjum húsbréfa-
flokki og á það við um alla lána-
flokka nema endurbætur. Skýring-
anna á því, að endurbótaumsóknir
safnast upp, getur verið að leita í
vinnuganginum við þær. Gert er
ráð fýrir, að sótt sé um skulda-
bréfaskipti vegna endurbóta áður
en farið er út í framkvæmdir eins
og á við um aðra lánaflokka í hús-
bréfakerfinu.
Þegar umsókn hefur verið lögð
inn, er farið yfir greiðslugetu
umsækjanda og veðhæfni eignar-
innar eins og venjulega, en þar
að auki er farið yfir áætlun um-
sækjanda um kostnað og það
hvort verkið fellur undir þau skil-
yrði fyrir fyrirgreiðslunni, sem
sett eru í reglugerð. Afgreiðslan
sjálf fer síðan ekki fram fyrr en
eftir að 80% af verkinu er lokið,
svo að hún markast af fram-
kvæmdahraða umsækjandans að
einhveiju leyti. Líklegt er, að þeir
sem hyggja á framkvæmdir með
vorinu, séu að leggja inn umsókn-
ir þessa dagana, í auknum mæli
með hækkandi sól.