Morgunblaðið - 12.04.1995, Blaðsíða 27

MORGUNBLAÐIÐ
MIÐVIKUDAGUR 12. APRÍL 1995 27
AÐSENDAR GREINAR
Friðarspjöll í fjölbýli
Á ÍBÚÐAREIG-
ANDA í fjölbýli hvíla
ýmsar kvaðir og skyldur
og er eignarrétur hans
háður meiri og víðtækari
takmörkunum en gilda
um fasteignaeigendur
endranær. Það byggist á
eðli hlutanna og tillitinu
til sameigendanna, sem
eiga jafnmikinn rétt og
hann. Afnot og eignar-
ráð íbúðareigenda ráð-
ast að verulegu leyti af
málamiðlun og hags-
munamati þar sem and-
stæð sjónarmið vegast
á. Eru reglur ijöleignar-
húsalaganna um réttindi
og skyldur íbúðareigenda brenndar
þessu marki.
Hagnýting íbúðar
Eiganda er skylt að haga hag-
nýtingu íbúðar sinnar þannig, að
aðrir í húsinu verði ekki fyrir meiri
ama, ónæði og óþægindum en óhjá-
kvæmileg eru og eðlilegt þykir í
sambærilegum húsum. Er eiganda
t.d. almennt óheimilt að breyta
hagnýtingu íbúðar, s.s. að hefja þar
ónæðissama atvinnustarfsemi.
Hagnýting sameignar
íbúðareigandi hefur í félagi með
sameigendum sínum rétt til að
hagnýta sameign hússins og sam-
eiginléga lóð. Þessi réttur takmark-
ast af hagsmunum og jafnríkum
rétti hinna. Ber íbúðareiganda að
taka sanngjarnt og eðlilegt tillit
sameigenda sinna við hagnýtingu
sameignarinnar og fara eftir regl-
um og ákvörðunum húsfélagsins í
því efni. Er óheimilt að nota sam-
eiginlegt húsrými eða lóð til annars
en það er ætlað. íbúðareigendum
er skylt að ganga vel og þrifalega
um allt hið sameiginlega og gæta
þess að valda ekki öðrum í húsinu
óþægindum eða ónæði. Nánari
reglur um sambýlis-
hætti og umgengni
og afnot ber að setja
í húsreglum.
Tillitssemi og
umburðarlyndi
í flestum tilvikum
lukkast samskiptin
og sambýlið með
ágætúm og lífið
gengur sinn gang og
þá oftast af sjálfu sér
án þess að menn séu
að velta fyrir sér
reglum og fari með-
vitað eftir þeim. Hin
nauðsynlega tillits-
semi og umburðar-
lyndi eru sem betur fer ríkjandi
eðlisþættir hjá flestum á þessu sviði
mannlegra samskipta sem öðrum.
Má í raun segja að reglur og fyrir-
mæli megi sín harla lítils ef hugar-
farið að þessu leyti er ekki í lagi.
En mörkin og jafnvægið milli at-
hafnafrelsis eins og friðhelgi ann-
ars er hárfint og þarf á stundum
ekki mikið til að raska því með
afdrifaríkum afleiðingum. Veltir þá
oft lítil þúfa þungu hlassi.
Deilumál tíð. Smámál magnast
Það verður líka að viðurkennast
að samskipti og sambýli virðast
vanþróaðri hér á landi en í ná-
grannalöndum okkar og tregða til
að sýna tillitssemi og fara að reglum
virðist nokkuð landlæg. í návíginu
er mikil mögnun fólgin og smámál
verða stór. Eru mörg sorgleg dæmi
um að ágreiningur út af smámun-
um, eins og skótaui í sameign, vefji
svo upp á sig og magnist að úr
verði fullur fjandskapur, sem veldur
því að samstaða næst ekki um eitt
né neitt, ekki einu sinni bráðnauð-
synlegt viðhald, og húsið grotnar
niður. I slíku húsi ríkir spenna og
fátt um bros og góðan daginn og
þar er erfitt að láta sér líða vel og
í þessari grein fjallar
Sigurður Helgi
Guðjónsson um
fjölbýli, eignarrétt
og heimilisfrið.
hamingjuríkt heimilislíf hlýtur að
eiga erfítt uppdráttar.
Urræði gagnvart brotlegum
eiganda; bann við búsetu,
brottflutningur, sala
Þegar íbúðareigandi vanrækir
eða brýtur þær skyldur, sem á
honum hvíla, hafa fjöleignarhúsa-
lögin að geyma úrræði fyrir aðra
íbúðareigendur. Geta afleiðingarn-
ar orðið mjög afdrifaríkar fyrir við-
komandi eiganda. Mæla lögin svo
fyrir, að ef íbúðareigandi gerist
sekur um gróf eða ítrekuð brot og
lætur ekki segjast við aðvörun, þá
geti húsfélagið lagt bann við bú-
setu og dvöl hans í húsinu, gert
honum að flytja og krafist þess að
hann selji íbúð sína. Kröfum húsfé-
lagsins verður að fylgja eftir með
lögsókn og nauðungarsölu ef ekki
vill betur. Ákvörðun hér að lútandi
verður að taka á löglegum húsfé-
lagsfundi og með auknum meiri-
hluta, þ.e. 2/3 íbúðareigenda bæði
miðað við fjölda og eignarhluta.
Stjórn húsfélags er ekki bær um
að taka slíka ákvörðun.
Eðli og tegund brota
Þetta úrræði er fyrst og fremst
sett til höfuðs brotum á umgengnis-
reglum. Brotin þurfa annaðhvort
að vera gróf eða ítrekuð. Brot verða
eðlilega að vera alvarlegs eðlis til
að svona afdrifarík viðurlög séu
réttlætanleg. Sífelld endurtekning
minni brota geta þó einnig nægt
til að úrræðunum verði beitt.
Sigurður Helgi
Guðjónsson
Ástæður sem helst 'koma til álita
eru háreisti og svall, meingerðir
og áreitni í garð annarra íbúa. Þá
má nefna óleyfilega og ónæðissama
atvinnustarfsemi í íbúð, óleyfílegt
dýrahald, vanræksla á verkskyld-
um o.s.frv. Slíkt getur vitaskuld
valdið miklu ónæði og verulegri
röskun á högum annarra í húsinu
og getur það valdið þeim beinu fjár-
hagslegu tjóni og rýrt verðgildi
eigna þeirra eða gert þær óseljan-
legar.
Óljós mörk
Það er einatt mjög erfitt að
draga mörkin milli leyfilegrar hag-
nýtingar og óleyfilegrar. Sumar
athafnir eru leyfilegar þótt þeim
fylgi óhjákvæmilega ónæði og
óþægindi. Það er ómögulegt að
setja kvarða eða gefa um það ná-
kvæmar reglur hvenær brot eru
orðin þess eðlis að framangreindum
úrræðum verði beitt. Það fer eftir
atvikum og aðstæðum og samspili
margra þátta. Verður að leysa úr
því í hverju tilviki 'á grundvelli
hagsmunamats og grenndarreglna.
Menn verða að umlíða
hið venjulega
íbúðareigendur hljóta ávallt að
verða fyrir einhveiju ónæði og jafn-
vel óþægindum vegna sambýlisins
og sameignarinnar. Hjá því verður
aldrei komist, það leiðir af eðli hlut-
anna, loft eins er annars gólf, hver
er inn á annars gafli o.s.frv. íbúðar-
eigendur verða að umlíða hið venju-
lega, þ.e. það ónæði sem alltaf hlýt-
ur að fylgja venjulegu íjölskyldulífi
nágranna. Almennt geta eigendur
ekki krafist þess að sambýlisfólkið
taki sérstakt tillit til þess að þeir
séu óvenju viðkvæmir fyrir ein-
hverju ákveðnu ónæði eða áreiti
ef það fer ekki út fyrir venjuleg
mörk. I því efni gildir sem sagt
almennur mælikvarði um það sem
gengur og gerist og telst venjulegt
og eðlilegt í sambærilegum húsum.
Húsfélag verður að sanna brot
og gæta réttra aðferða
Til að dómstólar fallist á að
beita þessum úrræðum gagnvart
íbúðareiganda verður húsfélagið
að sanna vanefndir og brot og má
fullvíst telja að ríkar sönnunarkr-
öfur verði gerðar. Eins verður
húsfélag í hvívetna að gæta réttra
aðferða við ákvörðunina og við að
framfylgja henni. Verður húsfé-
lagið einnig að tryggja sér sönnun
um það. Sönnunargögn geta t.d.
verið lögregluskýrslur, bréfa-
skriftir og fundargerðir húsfélags-
funda.
Eignarrétturinn og
vernd hans
Sumir hafa staldrað við þessi
úrræði gagnvart íbúðareiganda og
spurt hvort hér sé ekki gengið of
langt á eignarrétt hans. Á það er
ekki hægt að fallast. í fyrsta lagi
verður þessum úrræðum ekki beitt
nema í algjörri neyð þegar brot
og framkoma íbúðareiganda fer
út fyrir öll eðlileg mörk og ekki
er með neinni sanngirni hægt að
ætlast til að aðrir íbúðareigendur
búi við slíkt og þoli. í öðru lagi
er tilgangur úrræðanna að veija
og vernda eignarrétt og heimilis-
frið annarra íbúðareigenda, sem
til samans að minnsta kosti hljóta
að eiga ríkari rétt til eðlilegra og
ótruflaðra afnota af eignum sínum
en hinn brotlegi að fara sínu fram
og hunsa reglur og vanrækja
skyldur. Það vill á stundum gleym-
ast að mannréttindi eru einnig
fyrir venjulegt fólk, sem á líka
rétt á eignarréttarvernd.
Kærunefnd,
Húseigendafélagið
Eins og áður segir eru mörkin
milli þess sem má og ekki má oft
óljós og mörg eru þar gráu svæðin.
Oft rís ágreiningur um takmar-
katilvik, sem ekki eru svo alvarlegs
eðlis að til álita komi að beita þeim
harkalegu úrræðum, sem áður get-
ur. I slíkum tilvikum geta eigendur
leitað til Húseigendafélagsins
og/eða Kærunefndar í fjöleignar-
húsamálum og fengið álitsgerð um
deiluefnið.
Höfundur er
hæstaréttarlögmaður og
formaður Húseigendafélagsins.
Enn um verðlagningn á sjávarafla
Á VORI 1991 var verðlagning á
sjávarafla gefin fijáls, eins og það
var kallað. Breytt var lögunum um
verðlagsráð sjávarútvegsins á þá
lund að ráðið er til staðar en getur
ekki komist að niðurstöðu nema sátt
ríki beggja vegna borðsins, kaupend-
ur og seljendur nái saman um verðið
án atbeina oddamanns. Þess vegna
hafa fulltrúar ráðsins setið á fundum
t.d. nú nýverið til þess að verðleggja
loðnu, en án niðurstöðu. Það nægir
sem sé að annar aðilinn segi bara
nei, þá gerist ekkert, annað en ráðs-
menn flytja hver öðrum tilfínninga-
ríkar ræður, góð æfing ætli viðkom-
andi í pólitík. Þegar ráðið var gert
óvirkt með lögum reyndi á ákvæði
kjarasamninga um sölu aflans. Þar
um fjallar gr. 1.9. í kjarasamningi
VSFI og LIÚ sem er þannig: Vél-
stjórum skal tryggt hæsta gangvcrð
alls sem aflað er og aldrei lægra en
útgerðarmaður fær í sinn hlut. Þeir
taka ekki þátt í útgerðarkostnaði
skipsins. Um merkingu ákvæðisins
er deilt. Ekki er samstaða um, hvað
sé hæsta gangverð og hvernig það
ber að ákvarða. Það sem gerir efni
ákvæðisins marklaust er sú stað-
reynd að hagsmunir útgerðarmanna
og sjómanna fara ekki saman nema
í örfáum tilvikum, þegar fiskverð er
ákveðið, þar sem útgerðin er í um
85% tilvika í eigu vinnslunnar. Fyrstu
lögin um verðlagsráð sjávarútvegsins
voru sett á árinu 1961 vegna þess
að fiskkaupendum og seljendum
gekk illa að koma sér saman um
verð, ekki betur en svo að róðrar
féllu niður af þeim sökum um lengi-i
eða skemmri tíma eða þá að verðið
var ekki ákveðið fyrr en í vertíðarlok
sum árin. Til þess að koma á vinnu-
friði í greininni varð því ráðið að
veruleika. En hvað var
það á árinu 1991 sem
benti til þess að friður
yrði um verðlagning-
una, sem fellst í að út-
gerðarmenn ákveði
verðið einhliða eins og
samningsákvæðið gerir
ráð fyrir? Að mínu
mati benti ekkert til
þess. Eina breytingin
sem átt hefur sér stað
frá því að lögin um
ráðið voru sett er til-
koma fiskmarkaðanna,
en þar er afli þeirra sem
ekki tengjast^ vinnslu
verðlagður. Á árinu
1994 fór um 7,9% af
Helgi Laxdal
magni fyrir utan sjófrysta fiskinn,
um innlenda fiskmarkaði sem nam
um 22% af verðmætinu. Sé sjófrysti-
fiskurinn talinn með lækkar verð-
mætishlutfallið í um 15% af heild.
Sá hluti flotans, sem tengist vinnslu,
mun ekki selja sinn afla á mörkuðum
ótilneyddur að neinu marki við
óbreyttar aðstæður, einfaldlega
vegna þess að fyrirtækin eru búin
að byggja upp starf-
semi sína m.t.t. þessa
fyrirkomulags. Allt
miðast við þennan feril
hjá fyrirtækjunum.
Skipin koma að landi á
ákveðnum dögum með
fyrirfram ákveðnar
tegundir fisks sem
henta á þeim tíma
vinnslunni o.s.frv. Ef
aflinn færi á markað
mundi samspilið rofna
þ.e. ef innlendir kaup-
endur gripu inn í og
keyptu aflann. En
hveijir verka fisk á ís-
landi? Það eru fyrst og
fremst aðilarnir sem
gera einnig út skip og þeir munu
ekki að óbreyttu fara á markaðinn
og bjóða í aflann hver fyrir öðrum.
Þeir sem koma til með að bjóða í
aflann eru fiskvinnslumar sem eru
ekki einnig eigendur skipa, þær
munu bjóða í aflann líkt og hingað
til, þar verður í reynd lítil breyting
á. En hver er vinnslugeta þessara
húsa? Hvað geta þau unnið hátt hlut-
Til fermingccrcjjccfa:
Ný lína á handsmíðuðum
silfur- og gull-
skartgripum
Gott verð
Ný viðmið verðlagning-
ar þarf að útfæra, segir
Helgi Laxdal, og eitt
þeirra þarf að sækja til
reynslutalna frjálsra
fískmarkaða.
fall aflans? Ef þau geta ekki unnið
allt að helmingi botnfiskaflans munu
vinnsiurnar sem tengjast útgerð litla
samkeppni fá og verða ráðandi á
mörkuðunum.
Að mínu mati þarf tvennt að
koma til í verðlagningu sjávarafla,
til þess að sjómenn og útgerðar-
menn geti við unað. Ganga þarf
þannig frá málum að ef annað-
hvort kaupendur eða seljendur
æskja verðlagningar og nái þeir
ekki niðurstöðu í ráðinu innan
ákveðins tíma verði oddamaður
kvaddur til, til þess að niðurstaða
fáist. Auðvitað vill ekki nokkur
maður vekja verðlagsráðið upp í
sinni fyrri mynd. En það hlýtur að
vera nauðsynlegt fyrir okkur, líkt
og aðrar þjóðir, að eiga möguleika
til verðlagningar t.d. á tegundum
sem ekki er fyrirséð að fari á mark-
aði. Þar má nefna til loðnu og síld
svo eitthvað sé nefnt.
Ný viðmið verðlagningar verði
útfærð, eitt þeirra verði sótt til
reynslutaina fijálsra fiskmarkaða.
Samið verði við útvegsmenn um
breytingar á samningsákvæðinu um
sölu aflans, á þá lund að ákveðið
stígandi hlutfall aflans fari, á ári
hveiju, á markaðina og verði verð-
lagt þar þannig að innan skamms
fari allur afli um markaðina. Með
þeim hætti tryggjum við okkur gegn
undirboðum og þokum okkur stig
af stigi til meira ftjálsræðis við verð-
myndun á sjávarafla. Einhveijir sem
lesa þessar línur munu telja að hér
sé um undanslátt að ræða, allur
afli eigi að fara á markað strax,
helst í gær. Þannig gerast hlutirnir
bara ekki. Við snúum ekki við á
einni nóttu ríkjandi útgerðarháttum
né ríkjandi verðmyndun á ferskum
fiski, þar verða hlutimir að þróast
með eðlilegum hætti eigi varanlegur
árangur að nást.
Höfundur er formaður
Vélstjórafélags íslands.
Skólavoröustíg 10
sími 611300 a
leysir vandann
Reflectix er 8 mm þykk endurgeislandi einangrun í rúllum.
7 lög en 2 ytri alúminíum-lög endurgeisla hitann.
Breiddir: 61 og 122 mm. Rúllulengdir: 15, 38 og 76m.
háaloft, bak við ofna, í fjós, hesthús, á rör, á veggi,
tjaldbotna, sessur, svefnpoka o.m.fl.
Skæri, heftibyssa og límband einu verkfærin.
BYGGINGAVÖRUVERSLUN
P. ÞORGRIMSSON S CO
AHtaf tll i layor Ármúla 29, sími 38640