Morgunblaðið - 29.09.1995, Blaðsíða 24

24 D FÖSTUDAGUR 29.. SEPTEMBER 1995
MORGUNBLAÐIÐ
„íbúðin mín selst
ekki, hvers vegna?“
Asíðustu þremur til fimm árum
hefur verð á ákveðnum
fasteignum staðið í stað.
Þetta geta verið stórar eignir jafnt
sem smáar eignir. Margt spilar inní
þær kröfur' sem kaupandinn setur
fyrir sig í dag. Óhentugt skipulag
. innanhús s.s. lítil svefnherbergi, eng-
ir skápar og íbúðin er á mörgum
hæðum. Unglingamir taka meira
pláss og leggja undir sig stærsta
herbergið í húsinu eða taka undir sig
Iqallarann.
llir' fasteignasalar kannast við það
núna, að hjónin eru komin inní bama-
herbergið sem er rétt rúmlega stærra
en hjónarúmið og fötin hanga á einni
rá í öðru herbergi. ÞeSsi litlu her-
bergi eru oft kölluð „skápar“. Inn-
réttingar skipta minna máli, það má
henda þeim út og setja aðrar í stað-
inn, þær kosta ekki svo mikið miðað
við heildarverðmæti fasteignarinnar.
Þar sem hverfi hafa byggst hratt upp
á þenslutímum hefur hvert húsið
verið byggt ofaní öðra sem markað-
urinn líður fyrir í dag. Á tímabilinu
1986-1991, þegar Byggingasjóðslán-
in hækkuðu og lengdust til fjörutíu
ára, hefur oft verið kennt við „86
kerfið" það Var á árunum 1986-
1991. Kaupendur fengu þá lánsloforð
uppá sem svarar til kr. fjórum til
fimm milljónum núna, útborgað í
tvennu lagi, restin var greidd við
undirskrift kaupsamnings og rest á
tólf mánuðum vaxtalaust. Þessi láns-
loforð frá húsnæðisstofnun þurfti að
nota innan ákveðins frests, annars
•féllu þau niður þannig að kapphlaup-
ið við tímann jókst. Enginn þurfti
að fara í greiðslumat. Færri íbúðir
voru þá á markaðnum en nú og hver
íbúð var umsetin sem kom í sölu.
Verð á ákveðnum fasteignum hefur veríð
meira og minna óbreytt nokkur undanfarin
ár. Fmnbogi Kristjánsson segir hæpið
að segja að verðlækkun hafi átt sér stað á
þessum eignum heldur hafí fremur átt sér
stað breyting á markaðinum og rekur
dæmi um slíkt
Það þýddi það að fólk
var með alla vasa fulla
af peningum sem Hús-
næðisstofnun dældi út í
þjóðfélagið og verð á
fasteignum hækkaði
dag frá degi. Nóg var
um yfirvinnu til að bæta
við tekjurnar ef uppá
vantaði. Þetta var góss-
entími fyrir marga aðila
og upp hófst nýr tími í
byggingarsögunni sem
heilu hverfin sanna.
Húsbréfakerfið tók
við af húsnæðislánunum
upp úr 1990, sem voru
styttri lán og dýrari
vextir. Lántökugjald er
lagt sérstaklega ofan á
fasteignaveðbréfin og innheimt við
undirritun kaupsamnings sem áður
var dregið af húsnæðisláninu og
kaupendur eru settir í sérstakt
greiðslumat sem aðeins húsnæðis-
stofnun sá um. Allt varð þetta þyngra
í vöfum. Lögð var meiri vinna á
starfsmenn fasteignasala sem gerðu
þá eins og rannsóknarmenn í leit að
pappírum á viðskipata-
mönnum sínum, ofan í
skúffur og vasa þeirra.
Nú hafa bankar og við-
urkenndar lánastofnan-
ir tekið greiðslumatið
að sér. Starfsmenn
fasteignasala hafa lært
að tileinka sér léttari
vinnubrögð til að létta
skiptamönnum sínum
að fara í gegnum við-
skiptaferlið og sitja
ekki á upplýsingum um
húsbréfakerfíð og aðrar
fjármögnunarleiðir í
fasteignakaupum.
Síðustu ár hefur ver-
ið nóg framboð af fast-
eignum og þá sérstak-
lega nýbyggingum. Mikið hefur verið
byggt í félagslega kerfinu, hjá Bygg-
ingasjóði verkamanna og íbúðum
aldraða og enn einn möguleikinn er
Búseti, sem er hálffélagslegt kerfí.
Allt hefur þetta haft áhrif á verð á
fasteignum landsmanna. Ég ætla að
víkja hér að raunhæfum dæmum sem
ég er kunnugastur til frásagnar.
Finnbogi
Kristjánsson
Þetta era tvær dæmigerðar eignir
sem ætti að gefa lesendum innsýn í
ástand á markaði síðustu ár.
Fyrra dæmið er hús um 350 fm
með aukaíbúð, tvöföldum bílskúr og
hefur mörg herbergi eins og skápa
og risa stofur byggt árið 1967 með
flötu þaki. Rúmlega sextug ekkja býr
ein í þessu húsi og leigir skólafólki
litlu íbúðina. Hún er búin að fá nóg
með að þrífa allt þetta hús og leigjend-
umir eiga allt önnur áhugamál eins
og gengur. Hún hefur samband við
fasteignasala og lýsir vandræðum sín-
um við hann. Þetta var í byijun árs
1991. Hann kemur í heimsókn og lít-
ur á eignina til að taka hana í sölu.
Konan er spennt að fá að vita verið
á eigninni strax. Fasteignasalin
stendur á miðju stofugólfínu og horf-
ir út á sjóinn, pírir augun og segir:
„Þetta er svona þijátíu til þijátíu og
tvær milljónir." Hann tók þetta frekar
í hærri kantinum til þess að móðga
örugglega engan í virðingarskyni við
konuna. Eignin var síðan auglýst í
tíu mánuði á þessu verði og margir
höfðu hringt í fasteignasöluna en
enginn komið að skoða. Konan hefur
samband við aðra fasteignasölu og
lýsir vandræðum sínum enn frekar.
Viðkomandi fasteignasali kemur
til hennar og rannsakar hvern króka
og kima í húsinu. Ýmsir gallar koma
í ljós. Eftir langan, langan fund í
borðstofunni með konunni um ástand
á markaðinum ákveður fasteignasal-
inn að hafa samband við hana næstu
daga um verðið á eigninni. Hann
hringir í hana og segir henni að nið-
urstaða verðmats sé um 24 til 25
milljónir miðað við ástand á mark-
aði. Konan hugsar málið og ákveður
að láta auglýsa það á þessu verði.
Eftir um fjóra mánuði kom tilboð frá
einum hjónum og náðust samningar
um sölu upp á kr. 22 milljónir, sex
milljónir í húsbréfum, fjórar í veð-
skuldabréfí til tuttugu og fímm ára
og rest á árinu. Aðilar vora mjög
ánægðir með þessi viðskipti og konan
býr nú í 100 fm sérbýli í dag.
Þótt mál hafi æxlast með þessum
hætti er ekki hægt að segja um verð-
hrun hafí verið að ræða heldur breyt-
ing á markaðnum sem menn áttaðu
sig almennt ekki á á þessum tíma.
Seinna dæmið er 150 fm hæð á
mjög góðum stað, byggð um 1945
sem seld var haustið 1993. Hún hafði
verið á sölu í rúmt ár á tæpar sextán
milljónir. Fyrirspumir um hana vora
um sjötíu eftir árið og einn komið
að skoða. Þetta var kona um sjötugt
og ennþá útivinnandi og fjallhress.
Hún kveður til sín annan fasteigna-
sala og hann kemur að skoða. Þetta
voru fallegar stofur með fiskibein-
sparketi, frönskum útskotsgluggum,
risa stórt eldhús, lítið og gamalt bað
og aðeins tvö lítil herbergi. í bílskúr-
inn var hægt að koma litlum japönsk-
um bíl. Húsið þarfnaðist lagfæringar
að utan en að öðra leyti var það vel
byggt. Eftir að þau hafa setið saman
í dagstofunni og rabbað saman um
sögu hússins og alls hverfisins vildi
konan fá verðhugmyndir.
Fasteignasalinn virti fyrir sér nán-
asta umhverfi og renndi augunum
yfir parketið, sá snúna fætur sófa-
borðsins speglast í blankskónum sín-
um og reyndi að komast undan því
að nefna tölur en sagði að lokum:
„Þetta eru engar sextán milljónir."
Konan lét ekki segja sér þetta tvisv-
ar, greip frammí og sagði: „Þetta
vissi ég alltaf, ég hef bara ekki þor-
að að segja það, börnin hefðu aldrei
samþykkt það. En ég ætla að taka
af skarið þar sem ég hef keypt íbúð
hjá öldraðum og vil helst flytja inn
fyrir jól.“ Eignin seldist á um tólf
milljónir eins og sambærilegar eignir
í nágrenninu. Allir vora ánægðir með
viðskiptin, ekki síst dóttir konunnar
sem vildi endilega kynna frænku sína
fyrir fasteignasalanum eftir leiksýn-
ingu í fjóðleikhúskjallaranum um
veturinn.
Höfundur, sem hefurstarfað við
fasteignasölu í um áratug, er lög-
gildur fasteignasali.
Lagnafréttir
Lambakjöt úr
steinsteypu
Eifflim við að heimta fleiri lóðum úthlutað til að
byggja fleiri íbúðir, sem enginn getur keypt eða
enginn hefur þörf fyrir og auka þannig skulda-
súpu sveitarfélaganna? spyr Sigurður Grétar
Guðmundsson í þætti sínum.
ALLAR eldri byggingar þarfnast endumýjunar, að utan sem innan.
BÖLSÝNI gætir meðal bygginga-
manna þessa lands, atvinnu-
horfur á næsta vetri og næstu misser-
um era dapurlegar, stjómarmenn hjá
ríki og bæjum era gagnrýndir fyrir
að draga úr framkvæmdum, nýjar
jbúðir standa auðar og seljast ekki.
Á gagnrýni á ríkisstjórn og sveita-
stjórnir rétt á sér, eigum við að halda
áfram að reisa opinberar byggingar
þó vitað sé að afkomendur okkar
verði að greiða kostnaðinn af þeim
framkvæmdum? Eigum við að heimta
fleiri lóðum úthlutað til að byggja
fleiri íbúðir, sem enginn getur keypt
eða enginn hefur þörf fyrir og auka
þannig skuldasúpu sveitarfélaganna?
Þeir era margir sem vilja fara
þessar leiðir, framleiða „lambakjöt
úr steinsteypu", sem enginn hefur
lyst á eða enginn hefur efni á að
kaupa og þeir sem þar era fremstir
í flokki eru forystumenn byggingar-
iðnaðarins, bæði atvinnurekendur og
launþegar.
Þetta er dapurlegt viðhorf, það eru
löngu sannaðar staðreyndir að óarð-
bærar framkvæmdir, að framleiða
vöru sem enginn vill kaupa til að
bjarga atvinnuástandi augnabliksins,
er eins og að pissa í skó sinn, fram-
tíðin og afkomendurnir verða borga
reikninginn.
Það verður að gera þá kröfu til
ábyrgra forystumanna byggingar-
iðnaðarins að þeir skilji þetta, það
verður líka að gera þá kröfu til þeirra
að þeir hafi þá víðsýni að þeir leiti
annarra leiða til að finna ný og arð-
bær verkefni, að þeir geri heilbrigðar
og framsæknar kröfur til kjörinna
valdsmanna.
Ekki bara að byggja eitthvað til
þess að við höfum eitthvað að gera.
Gífurlegt verkefni framundan
Beint fyrir framan nefið á okkur
er gífuriegt verkefni, en til þess að
í það verði ráðist þarf að opna augu
margra og koma mörgum til að
hugsa á nýjum nótum.
Þetta verkefni er endurbygging
alls húsrýmis á íslandi, sem er þijá-
tíu ára og eldra.
Þetta á við um allt húsrými, hvort
sem það er í einkaeign eða sameign
okkar allra, svokallaðar opinberar
byggingar.
En kallar þetta ekki á fjármagn?
Jú, vissulega, mikið fjármagn og
það, fjármagn er fyrir hendi. Fjöl-
margir eigendur eldra íbúðarhús-
næðis eru einnig komnir vel yfir
miðjan aldur, margir eiga þeir íbúðir
sínar skuldlausar og jafnvel vænan
sjóð á bók eða í bréfum. Því fjár-
magni yrði ekki betur varið en til
viðhalds fasteignarinnar og þó eng-
inn sé sjóðurinn er nú svo komið að
bankar og verðbréfasjóðir leita að
ávöxtunarleiðum. Það er síður en svo
verið að velta óarðbærum fjárfest-
ingum yfir á næstu kynslóðir þó lán
séu tekin til að endurbyggja eldra
húsnæði, það er verið að bjarga verð-
mætum frá grotnun og eyðileggingu,
bjarga því að arfurinn sé í fullu verð-
gildi.
Forysta og samhæfing
Hvað þarf að gerast til að ráðist
sé í þetta verkefni?
Það þarf margt að gerast, það
þarf samhæft átak allra þeirra sem
þetta mál varðar og lykilmaðurinn
að þessari samhæfingu er æðsti
maður byggingarmála á Islandi,
umhverfisráðherra.
í því embætti situr sá maður, sem
vel er treystandi til þeirrar forystu,
en það þarf ekki síður hugarfars-
breytingu hjá öllum þeim sem lifí-
brauð hafa af byggingariðnaði hér-
lendis. Það verður að gera þá kröfu
til þeirra að þeir hætti að einblína á
verkefni, úrræði og aðferðir gær-
dagsins og fari að horfa til framtíðar.
Það þarf að vekja byggingariðn-
aðarmenn, bankamenn, sveitar-
stjórnarmenn, þingmenn, ráðherra,
fasteignaeigendur, skólamenn, versl-
unarmenn, framleiðendur o.m.fl.
Það þarf að skóla byggingariðn-
aðarmenn upp á nýtt; ef við tökum
lagnamenn sem dæmi þarf að kenna
þeim nýja efnisþekkingu, kenna þeim
ný vinnubrögð og ekki síst; fágaðri
og þjónustliprari framkomu. Á þetta
kannske við um alla byggingariðnað-
armenn?
Það er ekki ólíklegt að það þurfí
að breyta lögum, einkum skattalög-
um, þannig að það myndist hvati hjá
fasteignaeigendum til að ráðast í
endurbyggingu eldra húsnæðis og
veita þeim ávinning af því að öll við-
skipti fari fram löglega og „svartri"
starfsemi útrýmt. Það má gera með
því að vinnuliður framkvæmdanna
sé að einhverju Ieyti gerður frádrátt-
arbær frá skattstofni.
Það þarf að hefjast handa strax í
dag.