Morgunblaðið - 15.10.1996, Blaðsíða 2

2 C ÞRIÐJUDAGUR 15. OKTÓBER 1996
MORGUNBLAÐIÐ
Fasteigna-
sölur í
blabinu
í dag
Agnar Gústafsson ws 5
Almenna fasteignas. ws. 8
ÁS bls. 7
VELJIÐ
FASTEIGN
íf
Félag Fasteignasala
HÚSIÐ stendur við Marbakkabraut 24 í Kópavogi. Það er 268
ferm. að stærð með innbyggðum 32 ferm. bílskúr. Húsið er til
sölu hjá Stakfelli og ásett verð er 18,5 millj. kr.
Hus a sjavarloð við
Marbakkabraut
HJÁ fasteignasölunni Stakfelli er til
sölu einbýlishús, sem stendur við
Marbakkabraut 24 í Kópavogi. Hús-
ið er hæð og ris, byggt úr timbri
1983. Það er 268 ferm. að stærð
með innbyggðum 32 ferm. bílskúr.
„Þetta er vel staðsett hús á sjáv-
arlóð við Fossvoginn," sagði Gísli
Sigurbjörnsson hjá Stakfelli. „Geng-
ið er inn í flísalagða forstofu með
góðum fataskápum og flísalagðri
gestasnyrtingu. Síðan er gengið inn
í hol og þaðan inn í stóra parket-
lagða stofu og borðstofu. Utsýni er
frá stofum yfir Voginn og í átt að
Reykjavík.
Gott eldhús er á hæðinni með borð-
króki, geymslubúri og þvottaher-
bergi. Gangur er að stúdíóíbúð sem
snýr í suður, en í henni er stofa með
eldunaraðstöðu, gott svefnherbergi
og rúmgott, flísalagt baðherbergi.
Útgangur er út á lóðina úr gangi.
Úr holi liggiir vandaður timburstigi
upp í risið, en þar er mjög stórt fjöl-
skylduherbergi og stórt hjónaher-
bergi með miklu skáparými og flísa-
lögðu baði með baðkari og sturtu-
klefa.
Gott herbergi er einnig í risinu
og snýr það í vestur. Þar eru lagnir
fyrir saunabað. Nýtt jám er á þaki
hússins og því er vel við haldið að
öðru leyti. Aðkoma að húsinu er
hellulögð og lóð fullfrágengin. Ásett
verð er 18,5 millj. kr.“
HÉR er um að ræða 577 ferm. húsnæði á annarri hæð hússins,
sem stendur við Stórhöfða 15. Þetta húsnæði er til sölu hjá Hóli
og ásett verð er 35 millj. kr. Áhvílandi eru 25 millj. kr.
Skrifstofuhúsnæði
við Stórhöfða
HJÁ fasteignasölunni Hóli er til sölu
atvinnuhúsnæði að Stórhöfða 15 í
Reykjavík. Þetta er steinsteypt hús,
byggt 1988, en húsnæðið er 577 ferm.
á annarri hæð hússins.
„Komið er inn í opið rými með
stórri móttöku og þar er lofthæð 7-8
metrar að hluta. A hæðinni eru svo
20 skrifstofuherbergi," sagði Guð-
laugur Öm Þorsteinsson hjá Hóli.
„Húsnæðið er í eigu Strengs hf., sem
hefur haft þarna aðstöðu sína.
Þetta fyrirtæki hefur átt mikilli
velgengni að fagna og hefur nú
hreinlega sprengt utan af starfsemi
sinni á þessum stað og húsnæðið er
orðið of þröngt. Af þeim sökum er
húsnæðið til sölu nú.
Töluvert hefur verið lagt í innrétt-
ingar á hæðinni og á gólfum er par-
ket. Mjög gott útsýni er út á sjóinn
til norðvesturs. Húsið stendur fýrir
ofan Guliinbrú og er því á áberandi
stað.
Húsið hefur auk þess óvenjulegt
í útlit svo margir taka eftir því.
Aðkoman að því er góð, bæði frá
Stórhöfða og Höfðabakka. Þetta
húsnæði gæti hentað vel fyrir stórar
auglýsingastofur, verkfræðistofur
og margt annað.
Vegna lögunar hússins eru öll
herbergin svolítið óvenjuleg, en það
gefur húsnæðinu sérstætt líf. Ásett
verð er 35 millj. kr., en áhvílandi
eru 25 millj. kr.“
Að læra af
reynslunni
Markaðurinn
Að jafnaði skal ekki miða við hærri greiðslu-
getu en 18% af launum, segir Grétar J.
Guðmundsson, rekstrarstjóri Húsnæðis-
stofnunar ríkisins. Ef greiðslugetan er
metin hærri, þurfa að liggja rökstuddar
skýringar að baki
Ihúsnæðismálum sem öðru er
mikilvægt að læra af reynsl-
unni. Ef það er gert, er líklegra
en ekki, að unnt sé að fyrir-
byggja verulega erfiðleika í þjóð-
félaginu. Mikil reynsla hefur safn-
ast saman í húsnæðismálum í
kjölfar þeirrar miklu áherslu sem
lögð hefur verið á þennan mála-
flokk á undanförnum árum.
Reynslan sýnir t.d., að ef tryggt
er að forsendur kaupenda breyt-
ast ekki eftir kaup, þá aukast lík-
ur á að þau gangi upp. Breytist
forsendur hins vegar af einhverj-
um orsökum, þá er næsta víst að
annað verði uppi á teningunum.
íbúðarkaup áður fyrr
Hér áður fyrr voru íbúðarkaup
með töluvert öðrum hætti hér á
landi en nú. Kaupendur áttu al-
mennt erfiðara með að útvega
langtímalán og samskipti þeirra
og seljenda voru meiri. Það gat
gert það að verkum, að ef kaup-
endur lentu í erfiðleikum, þá yfír-
færðust þeir yfir á seljendurna.
Miklar breytingar áttu sér stað
með tilkomu húsbréfakerfisins á
árinu 1989. Fjármögnun varð þá
auðveldari auk þess sem sam-
skipti kaupenda og seljenda
minnkuðu til muna. Ibúðarkaup-
endur þurftu áður oft að leita til
fleiri lánastofnana en nú til að fá
nægjanlegt lánsfé til kaupanna.
Auk þess var lánstími almennt
mun skemmri en nú er í boði.
Áður þurftu þeir í mörgum tilvik-
um að fleyta lánum áfram með
nýjum lántökum og lengja láns-
tímann á þann hátt. Eftir 1989
hefur nær alveg lagst af, að selj-
endur láni kaupendum hluta af
kaupverði, eins og var sem næst
fastur liður áður.
Fyrir seljendur er þetta mikil-
vægt atriði, sem gerir söluna og
hugsanleg kaup þeirra á annarri
íbúð mun öruggari, þar sem þeir
eru ekki háðir kaupendum í eins
langan tíma og áður. í dag er
samskiptum kaupenda og selj-
enda í flestum tilvikum lokið fáum
mánuðum eftir kaup. En fleira
hefur breyst í íbúðarkaupum en
aðgengi að lánsfé og samskipti
kaupenda og seljenda. Vitneskjan
um það hvernig best er að standa
að kaupum er allt önnur nú en
var, en það sem einna mestu
máli skiptir er, að svo margt fleira
kemur nú til, sem hefur áhrif á
greiðslugetu kaupenda. íbúðar-
kaup í dag ættu þó að vera örugg-
ari en oft var áður.
Greiðslugeta og laun
Sumir halda, að greiðslugeta
vegna íbúðarkaupa, sem hlutfall
af launum, hækki eftir því sem
þau hækka, og að þeir sem eru
tekjuháir geti ráðstafað hærra
hlutfalli af launum sínum í af-
borganir af lánum en þeir sem
eru lægra launaðir. Það er í raun
ósköp eðlilegt að gera ráð fyrir
þessu við fyrstu sýn. En þetta er
hins vegar ekki svo einfalt.
Reynslan sýnir jafnvel þveröfugt.
Ráðgjafarstöð Húsnæðis-
stofnunar hefur aðstoðað íbúðar-
eigendur í greiðsluerfiðleikum
með margvíslegum hætti í rúm-
lega 11 ár, eða allt frá árinu 1985.
Á þessu tímabili hefur um 6 til 7
milljörðum króna verið varið til
þessara aðgerða. Algengast er að
þeir, sem leitað hafa til stöðvar-
innar, hafi lent í erfiðleikum
vegna lækkunar á tekjum frá því
kaup voru ákveðín, en um tveir
af hveijum þremur þeirra, sem
leitað hafa aðstoðar, hafa lent í
erfiðleikum vegna þessa. Oftast
hefur verið um að ræða fólk með
meðaltekjur, sem hefur annað
hvort misst atvinnu að hluta eða
öllu leyti.
Greiðslumat
Eins og þekkt er, þá eru at-
vinnuleysisbætur og aðrar þær
tryggingar sem fólk á rétt á, ef
einhver alvarleg skakkaföll koma
fyrir í lífi þess, ekki háar fjárhæð-
ir. Þess vegna eru breytingar á
tekjum meiri eftir því sem þær
eru hærri, ef eitthvað kemur
uppá. Áuk þess er alveg ljóst, að
almennt séð eykst neysla með
auknum tekjum. Þetta tvennt er
meðal þess sem skýrir hvers
vegna það er ekki eðlilegt að gera
ráð fyrir að greiðslugeta aukist
með auknum tekjum. Og þess
vegna er greiðslumatið í hús-
bréfakerfinu þannig, að umsækj-
endur sækja um mat hjá þeirri .
fjármálastofnun þar sem viðskipti
þeirra eru mest.
Húsnæðisstofnun hefur gefið
út vinnureglur fyrir þær fjármála-
stofnanir, sem sjá um fram-
kvæmd greiðslumatsins. Sú al-
menna regla kemur þar fram, að
að jafnaði skuli ekki miða við
hærri greiðslugetu væntanlegra
kaupenda en sem nemur 18% af
heildarlaunum þeirra. Það breytir
því hins vegar ekki, að fjármála-
stofnanir skulu leggja sjálfstætt
mat á greiðslugetu hvers og eins,
því heimilt er, samkvæmt reglu-
gerð um húsbréfakerfið, að meta
greiðslugetu allt að 30% af heild-
arlaunum. Ef greiðslugetan er
metin hærri en 18%, þurfa hins
vegar að liggja fyrir rökstuddar
skýringar þar að baki.
Margt má læra
af reynslunni
Reynsla ráðgjafarstöðvar Hús-
næðisstofnunar af afgreiðslu um-
sókna um aðstoð vegna greiðslu-
erfiðleika bendir eindregið til
þess, að almennt sé ekki ráðlegt
að miða greiðslubyrði lána við
hærra hlutfall en um 18% af heild-
arlaunum. Jafnframt er það lík-
lega einhver mikilvægasta reynsl-
an í húsnæðismálum á undanförn-
um árum, að líkur á erfiðleikum
minnka verulega, ef forsendur
íbúðarkaupa breytast ekki. Ef
þeim er t.d. breytt fyrir tilstuðlan
stjórnvalda er næsta víst, að gera
megi ráð fyrir töluverðum erfið-
leikum. Það má nefnilega ýmis-
legt læra af þeirri reynslu sem
safnast hefur saman í gegnum
árin hér og þar.

I
)