Morgunblaðið - 06.05.2000, Blaðsíða 26

Morgunblaðið - 06.05.2000, Blaðsíða 26
26 LAUGARDAGUR 6. MAÍ 2000 MORGUNBLAÐIÐ VIÐSKIPTI Fjallað um húsnæðismál í mánaðarskýrslu FBA 37% hækkun íbúðar- verðs á 3 árum I UMFJÖLLUN um húsnæðismál í maískýrslu FBA um greiningu á stöðu og horfum á innlendum og er- lendum mörkuðum segir að fátt bendi til að raunverð íbúðarhús- næðis lækki á næstunni. Hægari kaupmáttaraukning í ár en undan- farin ár ásamt hækkandi fjár- magnskostnaði húsnæðiskaupenda ætti hins vegar að hægja á verð- hækkunum. Skýrsluhöfundar telja að verðhækkanir á húsnæði hér á landi síðustu þrjú ár hafi ekki verið umfram það sem hækkun kaup- máttar kallar á. íbúðarverð á höfuðborgarsvæð- inu hefur hækkað um 37% frá jan- úar 1997 til janúar 2000. Raunverð íbúðarhúsnæði á þessu svæði hefur ekki verið hærra síðan í upphafi árs 1983 eða í 17 ár. íbúðarhúsnæði ut- an höfuðborgarsvæðisins hefur hækkað minna eða um 19% á sama tíma. Gögn yfir verðþróun á at- vinnuhúsnæði eru ekki eins að- gengileg og fyrir íbúðarhúsnæði en fram kemur í skýrslu FBA að lík- legt megi telja að verðhækkanir á þeim markaði hafi síst verið minni en á íbúðarmarkaðnum. Hækkun húsnæðisverðs eykur neyslu í skýrslunni segir að hækkun húsnæðisverðs auki auð húsnæðis- eigenda. Aukinn auður kallar á aukna neyslu og fjárfestingu og þar með þjóðarútgjöld. Hækkun hús- næðisverðs veldur þannig aukinni eftirspurn í hagkerfinu. Breytilegt er milli landa hversu náið þetta samband er. Ræður þar ekki síst uppbygging húsnæðiskerfisins í við- komandi landi. Hér á landi er hús- næðiseign almennari en víðast hvar. Leigumarkaðurinn er að sama skapi lítill. Þá er veðsetning húsnæðis mikil og almenn. Af þessum sökum segja skýrsluhöfundar að áhrifin af verðsveiflum húsnæðis séu mikil hér á landi. Þeir telja að ætla megi að 20% hækkun húsnæðisverðs valdi um 2% aukningu einkaneyslu. Hækkun á verði húsnæðis eykur stofn til veðsetningar og myndar þannig grunn til aukinna fjárfest- inga. Þessi áhrif eru talin sterkari í Evrópu, og þar á meðal hér á landi, en í Bandaríkjunum. Ástæðan er talin felast í því að notkun veðsetn- ingar húsnæðis við lántökur eru al- gengara form fjármögnunar í Evrópu en í Bandaríkjunum. Verðhækkanir kalla á aukna veðsetningu Lán íbúðalánasjóða, lífeyrissjóða og innlánsstofnana til íbúðarkaupa jukust um 46 milljarða króna á síð- asta ári eftir tiltölulega jafnan 20 milljarða vöxt á ári nær allan tíunda áratuginn. Fjárfesting í íbúðarhús- næði var hins vegar ekki nema ríf- lega helmingur þessarar auknu veð- setningar í fyrra eða 22 milljarðar króna. Skýrsluhöfundar telja því að verðhækkanir, sem verið hafa á íbúðarhúsnæði, virðist hafa kallað á verulega aukningu veðsetningar húsnæðis. I skýrslunni er bent á að það sé sjáfstætt rannsóknarverk- efhi að veðsetning hafi nær allan tíunda áratuginn aukist til jafns við eða meira en fjárfesting í íbúðar- húsnæði. Þetta jafngildir því að öll fjárfesting sé tekin að láni og gott betur. Stjórnvöld verða að fylgjast með hækkunum í skýrslu FBA er því haldið fram að óraunhæfar hækkanir húsnæðis- verðs geti leitt til erfiðleika í banka- kerfinu þegar í bakseglin slær. Slík- ar sveiflur geta kallað yfir hagkerfið samdrátt og jafnvel kreppu. Skýrsluhöfundar telja því að stjórn- völdum beri að fylgjast náið með Morgunblaöiö/Golli Raunverð íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hefur ekki verið hærra síðan í upphafi árs 1983 eða í 17 ár. þróun húsnæðisverðs, því í því felist mikilvægar upplýsingar um þær hættur sem kunna að steðja "að hag- kerfinu í framtíðinni. Þörf á hækkun nafnvaxta í húsbréfakerfinu? Skýrsluhöfundar benda á að þrátt fyrir hækkun á ávöxtunarkröfu hús- bréfa að undanförnu hafi ekkert dregið úr lánsfjáreftirspurn í hús- bréfakerfinu. Þeir telja að vegna þessa þurfi hugsanlega að hækka nafnvexti á fasteignaveðbréfum í húsbréfakerfinu og auka vaxtamun húsbréfadeildar, þar sem vaxta- myndun á húsbréfamarkaði virðist skila sér seint og illa til lántakenda. Góð ávöxt- un Sér- eignalífeyr- issjóðsins ÁVÖXTUN Séreignalífeyris- sjóðsins, sem rekinn er af Bún- aðarbankanum, var góð á árinu 1999, að því er fram kemur í til- kynningu frá sjóðnum. I byrjun síðasta árs bauð Séreignalífeyr- issjóðurinn sjóðfélögum upp á þrjár mismunandi ávöxtunar- leiðir sem eru settar saman af mismunandi verðbréfasöfnum sem eru ólík varðandi fjárfest- ingastefnu og áhættu. Ávöxtun- arleiðirnar eru sniðnar að þörf- um mismunandi aldursskeiða þar sem ungt fólk getur tekið meiri áhættu en þeir sem eldri eru með von um hærri ávóxtun. Á árinu 1999 var nafnvöxtun ávöxtunarleiðanna þannig að nafnávöxtun þeirrar leiðar sem hentar þeim sem eru yngri en 40 ára var 33,5%, ávöxtunarleið þeirra sem eru á aldrinum 40-59 ára var 24,3% og ávöxtunarleið þeirra sem eru 60 ára og eldri var 16,4%. Launagreiðendur sem greiða viðbótarframlög fyrir starfs- menn sína í séreignalífeyris- sparnað eiga nú kost á að greiða þau í Lífeyrisauka Búnaðar- bankans. Jafnframt geta laun- þegar eftir sem áður greitt 2% frjálst viðbótariðgjald af launum sínum skattfrjálst í Lífeyrisauk- ann. I Lífeyrisaukanum má velja bæði innlenda og erlenda hlutabréfasjóði og skipta sparn- aðinum á milli þeirra í hvaða hlutföllum sem er. í byrjun þessa árs setti Sér- eignalífeyrissjóðurinn á laggirn- ar tryggingadeild sem tryggir þeim sjóðfélógum Mgmarks- tryggingavernd sem greiða lög- bundið 10% lágmarksiðgjald í sjóðinn. Lágmarkstrygginga- vernd samanstendur af ellilíf- eyri til æviloka, örorkulífeyri og maka- og barnalífeyri. Hluti 10% lágmarksiðgjalds rennur nú í tryggingadeildina en hluti áfram í séreignadeild sjóðsins. Hækkandi ávöxtunarkrafa skuldabréfa hefur neikvæð áhrif á afkomu bankanna TVEIR bankar, Búnaðarbanki Is- lands og Fjárfestingarbanki at- vinnulífsins, skiluðu þriggja mánaða uppgjöri í vikunni. Eitt af því sem athygli vakti í uppgjórunum tengist skuldabréfaeign bankanna. Búnað- arbankinn færði til bókar um 400 milljóna króna tap vegna skulda- bréfaeignar, en FBA hafði minnkað skuldabréfaeign sína mikið, eða úr rúmum 9 milljórðum um áramótin f um 4,8 milljarða í lok mars. Ástæðan fyrir því að óhagstætt hefur verið að eiga skuldabréf und- anfarna mánuði er sú að ávöxtunar- krafa þeirra hefur farið hækkandi, en hækkandi ávöxtunarkrafa þýðir að verðið lækkar. Astæður hækk- andi ávöxtunarkröfu geta verið ýmsar, en nefna má að hlutabréf hafa skilað mjög góðri ávöxtun framan af ári og voru þau orðin meira spennandi fjárfestingarkost- ur en áður í samanburði við skulda- bréf. Þetta hefur m.a. sést á breyttri áherslu hjá lífeyrissjóðun- um sem hafa aukið fjárfestingar sínar í hlutabréfum og erlendum verðbréfum. Einnig skiptir máli að þó ríkið hafi keypt töluvert upp af skuldabréfum hefur aukið framboð húsbréfa og húsnæðisbréfa gert meira en vega það upp auk þess sem eftirspurn eftir lánum vegna húsnæðiskaupa utan opinbera kerf- isins hefur einnig verið mikil. Þetta hefur þrýst upp vöxtum og þannig stuðlað að verðlækkun skuldabréfa. Skuldabréfastaða Búnaðar- bankans fer lækkandi Hækkandi vextir og þar með gengistap skuldabréfa leiddu til um Hlutabréf eftirsóttari fjárfestingarkostur 400 milljóna króna taps Búnaðar- bankans af skuldabréfum fyrstu þrjá mánuði ársins. I samtalj Morg- unblaðsins við Sigurjón Þ. Árnason framkvæmdastjóra hjá bankanum kom fram að staða bankans í skuldabréfum hefði á fyrsta ár- sfjórðungi ársins lækkað um 1,6 milljarða króna og farið niður í um 9 milljarða. Lagði Sigurjón áherslu á að eign Búnaðarbankans í skulda- bréfum um áramót hefði ekki verið mikil í samanburði við Landsbanka og íslandsbanka, auk þess sem eignin segði alls ekki alla söguna því bankar gætu átt stöður utan efnahagsreiknings á móti eigninni. Þannig geta afleiður, t.d. skipta- samningar eða framsamningar (e. forwards), sem banki á, vegið upp á móti bókfærðu tapi bankans þó af- leiðurnar komi ekki fram í reikning- um bankans. Skuldabréfastaða Landsbank- ans 25 miujarðar um áramöt Tryggvi Tryggvason forstöðu- maður markaðsviðskipta Lands- banka íslands lagði einnig áherslu á þetta atriði og sagði að verulegur hluti skuldabréfaeignar Landsbank- ans og áhættunnar sem henni fylgir væri veginn upp með þessum hætti og því bæri Landsbankinn ekki áhættu nema af hluta bókfærðrar skuldabréfaeignar sinnar. Landsb- ankinn gefur ekki út þriggja mán- aða uppgjör og því liggur skulda- bréfastaða bankans í lok mars ekki fyrir, en um áramót var hún um 25 milljarðar króna. Tryggvi sagði að sér væri ekki heimilt að birta tölur um hluta af rekstri bankans á milli uppgjöra því strangar reglur giltu um upplýsingagjöf, en sagði þó að staðan hefði ekki verið að breytast mikið að undanförnu. Tryggvi sagði að öllum væri ljóst að ávöxtun skuldabréfa hefði verið afleit síð- ustu mánuði, ekki síst frá áramót- um, og að ávöxtun þessa hluta eigna bankans hefði verið afar slök. Sagði hann Landsbankann líta á skuldabréfaeign sína sem langtíma- fjárfestingu og að mat bankans sé að bréfin muni hækka á ný því vext- ir muni lækka til lengri tíma litið. Hvernig skuldabréfaeign er færð skiptir máli íslandsbanki gefur ekki út upp- gjör fyrir fyrsta ársfjórðung frekar en Landsbankinn og því liggur skuldabréfaeign hans í lok mars ekki fyrir. Um áramótin var eign bankans í markaðsskuldabréfum 15,7 milljarðar króna og skiptist sú tala til helminga á milli veltubókar og fjárfestingarbókar. Munurinn á þessum tveimur bókum er sá að veltubók er hugsuð fyrir skamm- tímafjárfestingar og er gerð upp á markaðsvirði, bréf í fjárfestingar- bók eru hins vegar langtímafjár- festing og breytist bókfært virði þeirra ekki með gengi á markaðn- um. Þetta þýðir að töluverðu máli getur skipt hvernig skuldabréfa- eignin hefur verið færð þegar verið er að meta stöðu banka eftir efna- hagsreikningi og hversu mikið banki hefur hagnast eða tapað á viðskiptum sínum með skuldabréf. Að sögn Ólafs Ásgeirssonar for- stöðumanns fjárstýringar hjá íslan- dsbanka eru upplýsingar um stöðu bankans í skuldabréfum á hverjum tíma viðkvæmar og því ekki hægt að gefa þær upp. Hann sagði að at- huga þyrfti ýmis atriði, eins og tímalengd bréfa vegna mismunandi vaxtanæmi, flokka bréfanna og svo stöður utan efnahagsreiknings, þ.e. afleiður. Sagði hann að þegar vextir væru að hækka væri auðvitað betra að eiga minna en meira af skulda- bréfum, en bankinn væri sáttur við stöðuna og að vaxtaáhættan hefði verið að minnka að undanförnu. Þetta væri fyrst og fremst vegna viðskiptavaktar og að eftirspurn hefði verið heldur meiri en fram- boð, þó bankinn hefði ekki verið að reyna að losa stöður inn á markað- inn, þ.e. að selja bréf. Ólafur sagðist telja að það ástand sem verið hefði á skuldabréfamarkaði gæti ekki varað til lengri tíma og að markað- urinn mundi taka við sér. Hann sagðist jafnframt áh'ta að áhugi er- lendis færi vaxandi og að áformað rafrænt form viðskiptanna auk tengingar við norrænu markaðina í gegnum NOREX mundi hafa áhrif til hækkunar á verði skuldabréf- Óverulegt tap af skuldabréfum hjá FBA Fjárfestingarbanki atvinnulífsins minnkaði skuldabréfaeign sína úr um 9 milljörðum króna í 4,8 millj- arða á fyrstu þremur mánuðum ár- sins eins og fram kom hér að ofan. Að sögn Benedikts Gíslasonar starfsmanns á markaðsviðskipta- deild FBA er megnið af því sem eft- ir er ýmist skuldabréf, sem bankinn á til mótvægis vegna skiptasamn- inga, eða ríkisvíxlar. Sagði Bene- dikt að tap bankans vegna skulda- bréfanna á fyrsta ársfjórðungi hefði verið óverulegt og að ástæða þess sé m.a. sú að bankinn hafi losað stöðuna snemma í janúar að mestu leyti. Sagði hann að bankinn hefði ekki áform um að breyta stöðunni og bætti því við að nú þyrfti bankinn að horfa á stöðuna með tilliti til stöðu íslandsbanka, vegna samein- ingar bankanna tveggja.
Blaðsíða 1
Blaðsíða 2
Blaðsíða 3
Blaðsíða 4
Blaðsíða 5
Blaðsíða 6
Blaðsíða 7
Blaðsíða 8
Blaðsíða 9
Blaðsíða 10
Blaðsíða 11
Blaðsíða 12
Blaðsíða 13
Blaðsíða 14
Blaðsíða 15
Blaðsíða 16
Blaðsíða 17
Blaðsíða 18
Blaðsíða 19
Blaðsíða 20
Blaðsíða 21
Blaðsíða 22
Blaðsíða 23
Blaðsíða 24
Blaðsíða 25
Blaðsíða 26
Blaðsíða 27
Blaðsíða 28
Blaðsíða 29
Blaðsíða 30
Blaðsíða 31
Blaðsíða 32
Blaðsíða 33
Blaðsíða 34
Blaðsíða 35
Blaðsíða 36
Blaðsíða 37
Blaðsíða 38
Blaðsíða 39
Blaðsíða 40
Blaðsíða 41
Blaðsíða 42
Blaðsíða 43
Blaðsíða 44
Blaðsíða 45
Blaðsíða 46
Blaðsíða 47
Blaðsíða 48
Blaðsíða 49
Blaðsíða 50
Blaðsíða 51
Blaðsíða 52
Blaðsíða 53
Blaðsíða 54
Blaðsíða 55
Blaðsíða 56
Blaðsíða 57
Blaðsíða 58
Blaðsíða 59
Blaðsíða 60
Blaðsíða 61
Blaðsíða 62
Blaðsíða 63
Blaðsíða 64
Blaðsíða 65
Blaðsíða 66
Blaðsíða 67
Blaðsíða 68
Blaðsíða 69
Blaðsíða 70
Blaðsíða 71
Blaðsíða 72
Blaðsíða 73
Blaðsíða 74
Blaðsíða 75
Blaðsíða 76
Blaðsíða 77
Blaðsíða 78
Blaðsíða 79
Blaðsíða 80
Blaðsíða 81
Blaðsíða 82
Blaðsíða 83
Blaðsíða 84

x

Morgunblaðið

Beinir tenglar

Ef þú vilt tengja á þennan titil, vinsamlegast notaðu þessa tengla:

Tengja á þennan titil: Morgunblaðið
https://timarit.is/publication/58

Tengja á þetta tölublað:

Tengja á þessa síðu:

Tengja á þessa grein:

Vinsamlegast ekki tengja beint á myndir eða PDF skjöl á Tímarit.is þar sem slíkar slóðir geta breyst án fyrirvara. Notið slóðirnar hér fyrir ofan til að tengja á vefinn.