Morgunblaðið - 06.05.2000, Page 26

26 LAUGARDAGUR 6. MAÍ 2000
MORGUNBLAÐIÐ
VIÐSKIPTI
Fjallað um húsnæðismál í mánaðarskýrslu FBA
37% hækkun íbúðar-
verðs á 3 árum
Morgunblaðiö/Golli
Raunverð íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hefur ekki verið hærra
síðan í upphafí árs 1983 eða í 17 ár.
í UMFJÖLLUN um húsnæðismál í
maískýrslu FBA um greiningu á
stöðu og horfum á innlendum og er-
lendum mörkuðum segir að fátt
bendi til að raunverð íbúðarhús-
næðis lækki á næstunni. Hægari
kaupmáttaraukning í ár en undan-
farin ár ásamt hækkandi fjár-
magnskostnaði húsnæðiskaupenda
ætti hins vegar að hægja á verð-
hækkunum. Skýrsluhöfundar telja
að verðhækkanir á húsnæði hér á
landi síðustu þrjú ár hafi ekki verið
umfram það sem hækkun kaup-
máttar kallar á.
íbúðarverð á höfuðborgarsvæð-
inu hefur hækkað um 37% frá jan-
úar 1997 til janúar 2000. Raunverð
íbúðarhúsnæði á þessu svæði hefur
ekki verið hærra síðan í upphafi árs
1983 eða í 17 ár. íbúðarhúsnæði ut-
an höfuðborgarsvæðisins hefur
hækkað minna eða um 19% á sama
tíma. Gögn yfir verðþróun á at-
vinnuhúsnæði eru ekki eins að-
gengileg og fyrir íbúðarhúsnæði en
fram kemur í skýrslu FBA að lík-
legt megi telja að verðhækkanir á
þeim markaði hafi síst verið minni
en á íbúðarmarkaðnum.
Hækkun húsnæðisverðs
eykur neyslu
í skýrslunni segir að hækkun
húsnæðisverðs auki auð húsnæðis-
eigenda. Aukinn auður kallar á
aukna neyslu og fjárfestingu og þar
með þjóðarútgjöld. Hækkun hús-
næðisverðs veldur þannig aukinni
eftirspurn í hagkerfinu. Breytilegt
er milli landa hversu náið þetta
samband er. Ræður þar ekki síst
uppbygging húsnæðiskerfisins í við-
komandi landi. Hér á landi er hús-
næðiseign almennari en víðast hvar.
Leigumarkaðurinn er að sama skapi
lítill. Þá er veðsetning húsnæðis
mikil og almenn. Af þessum sökum
segja skýrsluhöfundar að áhrifin af
verðsveiflum húsnæðis séu mikil
hér á landi. Þeir telja að ætla megi
að 20% hækkun húsnæðisverðs
valdi um 2% aukningu einkaneyslu.
Hækkun á verði húsnæðis eykur
stofn til veðsetningar og myndar
þannig grunn til aukinna fjárfest-
inga. Þessi áhrif eru talin sterkari í
Evrópu, og þar á meðal hér á landi,
en í Bandaríkjunum. Astæðan er
talin felast í því að notkun veðsetn-
ingar húsnæðis við lántökur eru al-
gengara form fjármögnunar í
Evrópu en í Bandaríkjunum.
Verðhækkanir kalla
á aukna veðsetningu
Lán íbúðalánasjóða, lífeyrissjóða
og innlánsstofnana til íbúðarkaupa
jukust um 46 milljarða króna á síð-
asta ári eftir tiltölulega jafnan 20
milljarða vöxt á ári nær allan tíunda
áratuginn. Fjárfesting í íbúðarhús-
næði var hins vegar ekki nema ríf-
lega helmingur þessarar auknu veð-
setningar í fyrra eða 22 milljarðar
króna. Skýrsluhöfundar telja því að
verðhækkanir, sem verið hafa á
íbúðarhúsnæði, virðist hafa kallað á
verulega aukningu veðsetningar
húsnæðis. í skýrslunni er bent á að
það sé sjáfstætt rannsóknarverk-
efni að veðsetning hafi nær allan
tíunda áratuginn aukist til jafns við
eða meira en fjárfesting í íbúðar-
húsnæði. Þetta jafngildir því að öll
fjárfesting sé tekin að láni og gott
betur.
Stjórnvöld verða að
fylgjast með hækkunum
í skýrslu FBA er því haldið fram
að óraunhæfar hækkanir húsnæðis-
verðs geti leitt til erfiðleika í banka-
kerfinu þegar í bakseglin slær. Slík-
ar sveiflur geta kallað yfir hagkerfið
samdrátt og jafnvel kreppu.
Skýrsluhöfundar telja því að stjórn-
völdum beri að fylgjast náið með
þróun húsnæðisverðs, því í því felist
mikilvægar upplýsingar um þær
hættur sem kunna að steðja áð hag-
kerfinu í framtíðinni.
Þörf á hækkun nafnvaxta
í húsbréfakerfinu?
Skýrsluhöfundar benda á að þrátt
fyrir hækkun á ávöxtunarkröfu hús-
bréfa að undanförnu hafi ekkert
dregið úr lánsfjáreftirspurn í hús-
bréfakerfinu. Þeir telja að vegna
þessa þurfi hugsanlega að hækka
nafnvexti á fasteignaveðbréfum í
húsbréfakerfinu og auka vaxtamun
húsbréfadeildar, þar sem vaxta-
myndun á húsbréfamarkaði virðist
skila sér seint og illa til lántakenda.
Góð ávöxt-
un Sér-
eignalífeyr-
issjóðsins
ÁVÖXTUN Séreignalífeyris-
sjóðsins, sem rekinn er af Bún-
aðarbankanum, var góð á árinu
1999, að því er fram kemur í til-
kynningu frá sjóðnum. I byijun
síðasta árs bauð Séreignalífeyr-
issjóðunnn sjóðfélögum upp á
þrjár mismunandi ávöxtunar-
leiðir sem eru settar saman af
mismunandi verðbréfasöfnum
sem eru ólík varðandi fjárfest-
ingastefnu og áhættu. Ávöxtun-
arleiðimar eru sniðnar að þörf-
um mismunandi aldursskeiða
þar sem ungt fólk getur tekið
meiri áhættu en þeir sem eldri
eru með von um hærri ávöxtun.
Á árinu 1999 var nafnvöxtun
ávöxtunarleiðanna þannig að
nafnávöxtun þeirrar leiðar sem
hentar þeim sem eru yngri en 40
ára var 33,5%, ávöxtunarleið
þeirra sem eru á aldrinum 40-59
ára var 24,3% og ávöxtunarleið
þeirra sem eru 60 ára og eldri
var 16,4%.
Launagreiðendur sem greiða
viðbótarframlög fyrir starfs-
menn sína í séreignalífeyris-
sparnað eiga nú kost á að greiða
þau í Lífeyrisauka Búnaðar-
bankans. Jafnframt geta laun-
þegar eftir sem áður greitt 2%
fijálst viðbótariðgjald af launum
sínum skattfijálst í Lífeyrisauk-
ann. I Lífeyrisaukanum má
velja bæði innlenda og erlenda
hlutabréfasjóði og skipta spam-
aðinum á milli þeirra í hvaða
hlutföllum sem er.
í byijun þessa árs setti Sér-
eignalífeyrissjóðurinn á laggim-
ar tryggingadeild sem tryggir
þeim sjóðfélögum lágmarks-
tryggingavernd sem gi-eiða lög-
bundið 10% lágmarksiðgjald í
sjóðinn. Lágmarkstrygginga-
vemd samanstendur af ellilíf-
eyri til æviloka, örorkulífeyri og
maka- og bamalífeyri. Hluti
10% lágmarksiðgjalds rennur
nú í tryggingadeildina en hluti
áfram í séreignadeild sjóðsins.
Hækkandi ávöxtunarkrafa skuldabréfa hefur neikvæð áhrif á afkomu bankanna
Hlutabréf eftirsóttari
fj árfestingarkostur
TVEIR bankar, Búnaðarbanki ís-
lands og Fjárfestingarbanki at-
vinnulífsins, skiluðu þriggja mánaða
uppgjöri í vikunni. Eitt af því sem
athygli vakti í uppgjörunum tengist
skuldabréfaeign bankanna. Búnað-
arbankinn færði til bókar um 400
milljóna króna tap vegna skulda-
bréfaeignar, en FBA hafði minnkað
skuldabréfaeign sína mikið, eða úr
rúmum 9 milljörðum um áramótin í
um 4,8 milljarða í lok mars.
Ástæðan fyrir því að óhagstætt
hefur verið að eiga skuldabréf und-
anfarna mánuði er sú að ávöxtunar-
krafa þeirra hefur farið hækkandi,
en hækkandi ávöxtunarkrafa þýðir
að verðið lækkar. Ástæður hækk-
andi ávöxtunarkröfu geta verið
ýmsar, en nefna má að hlutabréf
hafa skilað mjög góðri ávöxtun
framan af ári og voru þau orðin
meira spennandi fjárfestingarkost-
ur en áður í samanburði við skulda-
bréf. Þetta hefur m.a. sést á
breyttri áherslu hjá lífeyrissjóðun-
um sem hafa aukið fjárfestingar
sínar í hlutabréfum og erlendum
verðbréfum. Einnig skiptir máli að
þó ríkið hafi keypt töluvert upp af
skuldabréfum hefur aukið framboð
húsbréfa og húsnæðisbréfa gert
meira en vega það upp auk þess
sem eftirspurn eftir lánum vegna
húsnæðiskaupa utan opinbera kerf-
isins hefur einnig verið mikil. Þetta
hefur þrýst upp vöxtum og þannig
stuðlað að verðlækkun skuldabréfa.
Skuldabréfastaða Búnaðar-
bankans fer lækkandi
Hækkandi vextir og þar með
gengistap skuldabréfa leiddu til um
400 milljóna króna taps Búnaðar-
bankans af skuldabréfum fyrstu
þrjá mánuði ársins. í samtali Morg-
unblaðsins við Sigurjón Þ. Ámason
framkvæmdastjóra hjá bankanum
kom fram að staða bankans í
skuldabréfum hefði á fyrsta ár-
sfjórðungi ársins lækkað um 1,6
milljarða króna og farið niður í um
9 milljarða. Lagði Sigurjón áherslu
á að eign Búnaðarbankans í skulda-
bréfum um áramót hefði ekki verið
mikil í samanburði við Landsbanka
og íslandsbanka, auk þess sem
eignin segði alls ekki alla söguna
því bankar gætu átt stöður utan
efnahagsreiknings á móti eigninni.
Þannig geta afleiður, t.d. skipta-
samningar eða framsamningar (e.
forwards), sem banki á, vegið upp á
móti bókfærðu tapi bankans þó af-
leiðurnar komi ekki fram í reikning-
um bankans.
Skuldabréfastaða Landsbank-
ans 25 milljarðar um áramót
Tryggvi Tryggvason forstöðu-
maður markaðsviðskipta Lands-
banka íslands lagði einnig áherslu á
þetta atriði og sagði að verulegur
hluti skuldabréfaeignar Landsbank-
ans og áhættunnar sem henni fylgir
væri veginn upp með þessum hætti
og því bæri Landsbankinn ekki
áhættu nema af hluta bókfærðrar
skuldabréfaeignar sinnar. Landsb-
ankinn gefur ekki út þriggja mán-
aða uppgjör og því liggur skulda-
bréfastaða bankans í lok mars ekki
fyrir, en um áramót var hún um 25
milljarðar króna. Tryggvi sagði að
sér væri ekki heimilt að birta tölur
um hluta af rekstri bankans á milli
uppgjöra því strangar reglur giltu
um upplýsingagjöf, en sagði þó að
staðan hefði ekki verið að breytast
mikið að undanförnu. Tryggvi sagði
að öllum væri ljóst að ávöxtun
skuldabréfa hefði verið afleit síð-
ustu mánuði, ekki síst frá áramót-
um, og að ávöxtun þessa hluta
eigna bankans hefði verið afar slök.
Sagði hann Landsbankann líta á
skuldabréfaeign sína sem langtíma-
fjárfestingu og að mat bankans sé
að bréfin muni hækka á ný því vext-
ir muni lækka til lengri tíma litið.
Hvernig skuldabréfaeign
er færð skiptir máli
Islandsbanki gefur ekki út upp-
gjör fyrir fyrsta ársfjórðung frekar
en Landsbankinn og því liggur
skuldabréfaeign hans í lok mars
ekki fyrir. Um áramótin var eign
bankans í markaðsskuldabréfum
15,7 milljarðar króna og skiptist sú
tala til helminga á milli veltubókar
og fjárfestingarbókar. Munurinn á
þessum tveimur bókum er sá að
veltubók er hugsuð fyrir skamm-
tímafjárfestingar og er gerð upp á
markaðsvirði, bréf í fjárfestingar-
bók eru hins vegar langtímafjár-
festing og breytist bókfært virði
þeirra ekki með gengi á markaðn-
um. Þetta þýðir að töluverðu máli
getur skipt hvemig skuldabréfa-
eignin hefur verið færð þegar verið
er að meta stöðu banka eftir efna-
hagsreikningi og hversu mikið
banki hefur hagnast eða tapað á
viðskiptum sínum með skuldabréf.
Að sögn Ólafs Ásgeirssonar for-
stöðumanns fjárstýringar hjá íslan-
dsbanka eru upplýsingar um stöðu
bankans í skuldabréfum á hveijum
tíma viðkvæmar og því ekki hægt
að gefa þær upp. Hann sagði að at-
huga þyrfti ýmis atriði, eins og
tímalengd bréfa vegna mismunandi
vaxtanæmi, flokka bréfanna og svo
stöður utan efnahagsreiknings, þ.e.
afleiður. Sagði hann að þegar vextir
væru að hækka væri auðvitað betra
að eiga minna en meira af skulda-
bréfum, en bankinn væri sáttur við
stöðuna og að vaxtaáhættan hefði
verið að minnka að undanförnu.
Þetta væri fyrst og fremst vegna
viðskiptavaktar og að eftirspurn
hefði verið heldur meiri en fram-
boð, þó bankinn hefði ekki verið að
reyna að losa stöður inn á markað-
inn, þ.e. að selja bréf. Ólafur sagðist
telja að það ástand sem verið hefði
á skuldabréfamarkaði gæti ekki
varað til lengri tíma og að markað-
urinn mundi taka við sér. Hann
sagðist jafnframt álíta að áhugi er-
lendis færi vaxandi og að áformað
rafrænt form viðskiptanna auk
tengingar við norrænu markaðina í
gegnum NOREX mundi hafa áhrif
til hækkunar á verði skuldabréf-
anna.
Óverulegt tap af
skuldabréfum hjá FBA
Fjárfestingarbanki atvinnulífsins
minnkaði skuldabréfaeign sína úr
um 9 milljörðum króna í 4,8 millj-
arða á fyrstu þremur mánuðum ár-
sins eins og fram kom hér að ofan.
Að sögn Benedikts Gíslasonar
starfsmanns á markaðsviðskipta-
deild FBA er megnið af því sem eft-
ir er ýmist skuldabréf, sem bankinn
á til mótvægis vegna skiptasamn-
inga, eða ríkisvíxlar. Sagði Bene-
dikt að tap bankans vegna skulda-
bréfanna á fyrsta ársfjórðungi hefði
verið óverulegt og að ástæða þess
sé m.a. sú að bankinn hafi losað
stöðuna snemma í janúar að mestu
leyti.
Sagði hann að bankinn hefði ekki
áform um að breyta stöðunni og
bætti því við að nú þyrfti bankinn
að horfa á stöðuna með tilliti til
stöðu íslandsbanka, vegna samein-
ingar bankanna tveggja.