Þjóðviljinn - 08.09.1981, Page 8

8 SÍÐA — ÞJÓÐVILJINN Þriöjudagur 8. september 1981
Þriðjudagur 8. september 1981 ÞJÓÐVILJINN — SÍÐA 9

Fermelrar (mnanmál) rjöldi herberoja
N&nari skilgreining húsnæðis (legund horbergja, geymslur o.þ.h):
Alnot al sameign:
Takmörkun alnota al húsncOi, búnaði eða sameign:
HEF EKKI
SÉÐ RÖK
FYRIR ÞVÍ
AÐ LÖGIN
VALDI NEINU UM HÚSNÆÐISVANDRÆÐIN”
félagsmálarAðuneytio
i. útg&ia.
HÚSALEIGUSAMNINGUR UM IBÚÐARHÚSNÆÐI
staðlestur al lélagsmálar&ðuneytinu samkvæmt lögum um húsaleigusamninga nr. 44 t. júni 1979.
Ath. að skylt er að senda leigutaka skrillega tilkynningu el ekki & að (ramlengja leigutimann. Tilkynninguna skal
senda eigi siðar en einum mínuðl og lengst þrernur m&nuðum lyrir lok leigutlma (16. gr. laganna).
Vakin er athygli & lorleiguróttl leigutaka að húsnæðinu að leigutímanum loknum, el það er ekki hluti þoss tbúðarhúss,
sem loigusali býr sj&llur I. (8. gr. laganna). Viljl leigutaki neyta (orleiguréttarins skal hann tílkynna leigusala það Innan 10
daga fr& þvl honum barst tilkynning samkv. tramansögðu (16. gr. laganna).
). Ótimabundlnn leigum&ll:
Upphal leigutima:
Oagur M&nuOur Ar
Et samið er um l&gmarksleigutlma skal tilgreina hann hér: ár og m&nuðir.
Samningnum skal segja upp skrillega. Uppsagnarlrestur byrjar að liða 1. dag næsta m&naöar e(Ur uppsðgn (14. gr.
laganna). Uppsagnarfrestur er einn m&nuður á einstökum herbergjum.
Uppsagnarlrestur ibúða er al hállu leigutaka ætlð 3 mánuðir en af hállu leigusala: Eftir allt að 1 ára leigutlma 3
mánuðir. Eftir 1—5 ára samfellda leigu 6 m&nuOlr. Eltlr 5 ára eða lengri samlellda leigu 12 m&nuOir. Uppsðgn á fbúð
miðast ætið við næsta lardag og eru fardagar tveir á árl, 1. júnl og 1. oktöber (15. gr. laganna).
Þeirri skoðun hefur
mjög verið haldið á lofti að
undanförnu/ að setning
laga um samskipti leigu-
sala og leigutaka hafi al-
varlegar afleiðingar fyrir
leigjendur, þeir sem ráði
yfir húsnæði kjósi að láta
það standa autt f remur en
að leigja það út. Ástæðan:
Réttleysi leigusalans,
ónýttir möguleikar hans til
að ráðstafa eigin húsnæði.
Hann eigi á hættu að sitja
uppi með leigjendur, sem
hann kæri sig ekki um
vegna slæmrar umgengni,
vegna þess að hann vilji
sjálfur taka húsnæðið í
notkun.
Ragnar Aðalsteinsson
hrl. er einn þriggja manna,
sem á sínum tíma sömdu
frumvarp til húsaleigu-
laga. Ragnar var fulltrúi
leig jendasamtakanna í
nefndinni en aðrir voru
Páll S. Pálsson fyrir hönd
húseigenda og Sigurður E.
Guðmundsson fram-
kvæmdastjóri fyrir hönd
ríkisvaldsins. Við áttum
viðtal við Ragnar Aðal-
steinsson á dögunum um
þessi umdeildu lög og
reynsluna af þeim.
Ertu sammála þvi að þessi
lagasetning hafi komið leigj-
endum I Reykjavlk illa?
Ég hef ekki hina minnstu
ástæðu til þess aö ætla aö setning
laganna um húsaleigusamninga
hafi haft nokkur áhrif I þá átt aö
draga úr þvl aö húsnæöi sé leigt
út. Þaö er ekkert sem bendir til
þess. Þaö standa alltaf einhverjar
ibúðir auðar vegna fyrirhugaöra
eigendaskipta, eigendur kæra sig
ekki um aö leigja þær og þaö er
ekki lausn á vanda leigjenda aö fá
húsnæöi til nokkurra mánaöa i
senn.
En varöandi þessi mál al-
mennt, þá er þaö aö segja aö þaö
er auövitaö ekki nóg aö setja
svona lagabálk eins og gert var
1979. Lögunum var ætlaö aö skýra
réttarstööu beggja aöila, leigu-
taka og leigusala.og vinna gegn
þessúm timabundnu samningum,
sem voru algerlega óþolandi og
allt of mikiö af, og einnig aö
draga úr fyrirframgreiöslum.
Mér er þaö alveg ljóst aö þetta
hefur ekki tekist nema aö hluta.
Eftir húsnæöisauglýsingum i
dagblööum aö dæma eru fyrir-
framgreiöslur mjög tiökaöar.
Menn fái ekki inni i leiguhúsnæöi
nema greiöa verulegar upphæöir
fyrirfram.
Leigjendur
fjármagna húsakaup
að hluta
Verður þá ekki að draga þá
ályktun af þessu að megnið af
þeim leigusamningum sem gerðir
eru fari fram i trássi við lögin og
leigjendur séu jafn illa staddir og
áður en lögin voru sett?
Nei, það er misskilningur. En
þaö húsnæöi.sem er beinlinis aug-
lýst, er á vegum leigusala sem
eru aö leita aö sem allra hæstri
leigu og sem allra hæstri fyrir-
framgreiöslu. Viö megum ekki
gleyma þvi hversu undarlega
húsaieigumarkaöurinn hjá okkur
er samsettur. Þab eru aðeins
fáir sem eiga húsnæöi umfram
eigin þarfir. Mest megnis er um
aö ræöa húsnæöi, sem fólk hefur
fjárfest i til aö vernda sparifé sitt
og af öörum sambærilegum
ástæöum. Fólk á i dag,kannske af
þessum ástæöum, segjum þrjár
aukaibúöir og þaö leigir þaö ein
hverjum sem þaö þekkir til eöa
það er i fjölskyldutengslum viö.
Þessi markaður er rólegur og al-
gengast er aö legjendur séu lengi
I sama húsnæðinu. En fólk sem
flyst til borgarinnar, aðallega
ungt fólk, sem ekki á fjölskyldu
i borginni.er I vandræöum. Þetta
fólk lendir gjarna i dýru húsnæöi
sem leigt er til skamms tima. Þaö
er rétt aö minnast á eina tegund
húsnæöis á þeim markaöi sem er
afar sérkennilegur. Þar er um aö
ræöa ibúðir, sem fólk hefur keypt
en hefur ekki efni á aö flytja i.
Þess I staö leigir þaö ibúöirnar út
en reiknar sem hluta af fjár-
mögnun eins til tveggja ára
fyrirframgreiöslu af húsaleigu.
Þetta húsnæði er svo afhent leigu-
taka algerlega hrátt og þegar
þeim tima lýkur sem fólkiö hefur
greitt fyrirfram er fólkinu visaö
út, en eigandi flyst inn. Meö öör-
um oröum, þetta er aðeins eitt af
þeim dæmum sem nefna má um
þaö hvernig leigutakar taka þátt i
að fjármagna húsakaup leigusala
sinna.
Þaö er augljóst mál aö það
hefur verið stefna allra stjórn-
málaflokkanna i landinu, aö sem
flestir byggju I eigin húsnæöi. Aö
þessu hefur verið stutt meö hvers
kyns ivilnunum, lánveitingum,
skattalegum Ivilnunum o.s.frv..
Þaö má ætla aö á undanförnum
árum hafi fólk greitt helming
kostnaöar viö aö koma sér upp
eigin húsnæöi en hitt hafi komið
annars staöar frá sem aöstoö af
einhverju tagi. Það hefur ekki
veriö á sama hátt hugaö aö hús-
næöismálum , hinna sem ekki
hafa byggt af einhverjum
ástæöum, og þau skattafrlðindi
sem einhvern tima kunna aö hafa
tiðkast fyrir þaö fólk hurfu fyrir
löngu úr lögum og húsnæöiskostn-
aður þess var á engan hátt
frádráttarbær frá skatttekjum,
þangaö til nú með nýmæli i
skattalögum.
Þannig er hægt aö segja meö full
um rétti aö leigutakarnir hafi
oröið aö borga hærri skatta til að
aörir gætu keypt sér húsnæöi. Nú
er hins vegar oröin gerbreyting á
þessu sviöi, ný lánastefna hefur
oröiö til þess að flestir veröa að
borga raunvirði fyrir húsnæöi
sitt. Nú verður fólk að borga
verulega mikiö fé i langan tima,
kannske 20 ár. Aöur var þetta
aöallega erfitt fyrstu þrjú, fjögur
árin. Þá var verðbólgan eða
stuöningurinn frá hinu opinbera,
ef viö eigum heldur aö oröa þaö
þannig, búinn að greiöa niöur
kostnaöinn. Af þessu leiðir aö þaö
er ekki lengur nein sérstök
ástæöa til þess aö geyma sparifé
sitt i íbúðum á sama hátt og var
áöur þvi verbtryggöum reikning-
um hefur verið komib upp i bönk-
um, þar sem verðtrygging nemur
svo kallaöri lánskjaravísitölu.
Þar með er kominn til sögunnar
miklu fyrirhafnarminni og
áhættuminni sparnaöaraöferð.
Þetta breytir eöli húsnæðismál-
anna mjög mikið.
F jármálastefnan
en ekki lögin
Þú visar þvi þá á bug aö lögin
sem slik valdi vandræðum á
leigumarkaðinum. Af hverju er
þessu þá stööugt haldið fram?
90% landsmanna búi i eigin hús-
næði; Allar athuganir sem ég
þekki til hniga hins vegar i þá átt
aö þetta hlutfall sé 80% á móti
20%. Þaö þýðir aö húsaleigu-
samningar skipta þúsundum og
þar virðast samskipti leigusala
og leigutaka ganga mjög vel fyrir
sig. Agreiningsmálum vegna
húsaleigusamninga fjölgaöi fyrst
eftir aö lögin voru sett, en nú er
mjög fátitt aö slik mál komi fyrir
fógetarétt. Þaö bendir til að lögin
séu ekki eins afleit og af er látið.
En eftirspurnin hefur verib meiri
en framboöið I Reykjavik i ára-
tugi og þess vegna viögangast
þessar háu leiguupphæöir sem viö
heyrum um. En viö heyrum ekki
talaö um meöalleiguna eöa lágu
leiguna.
Ef leigusalinn veröur sér úti
um þessi stöðluðu eyðublöö til
húsaleigusamninga, sem lögleidd
hafa veriö, þá þarf hann sannar-
lega enga aöstoö. Samningurinn
hefur aö minu mati tekist mjög
vel og skýringarnar sem fylgja
honum eru mjög glöggar. Hann
veit hver uppsagnarfresturinn er
og hann veit hverjir fardagarnir
eru. Hann veit aö eftir þvi sem
leigutakinn er lengur I ibúöinni,
þvi lengri uppsagnarfrest öölast
hann. Þetta er allt mjög einfalt og
skýrt.
Hvernig lengist uppsagnar-
fresturinn eftir leigutimanum?
Eftir fyrsta áriö lengist hann úr
þrem mánuöum I sex miðaö viö
fardaga og eftir fimm ár lengist
hann i ár miðað viö fardaga.
gegn stuttum húsaleigusamning-
um. Stundum er veriö aö bolla-
leggja um þaö hvort þaö sé þjóö-
hagslega hagkvæmt aö húsnæöi
sem er til sölu standi autt, hvort
ekki mætti leigja þaö til þriggja
mánaöa og svo framvegis. Ég
veit ekki hvaö er þjóðhagslega
hagkvæmt I þessu tilliti, en hvilik
kjör fyrir leigjendur! Hvernig er
hægt aö búast viö öðru en aö lög-
gjafinn reyni aö vinna gegn þvi aö
íólk, jafnvel fjölskyldufólk þurfi
aö flytja tvisvar þrisvar á ári?
Sliku fylgir óþolandi röskun á
högum fólks, þaö nær ekki aö
festa rætur neins staðar, börn ná
ekki aö tengjast neinum skóla eða
skólahverfi. En ég skil auövitað
vel aö fólk sem er á götunni neyð-
ist til ab taka þvi.
RÆTT VIÐ RAGNAR AÐALSTEINSSON
UM FRAMKVÆMD HÚSALEIGULAGA
Þvi get ég ekki svarað. Menn
halda þvi fram hver i kapp við
annan, en ég hef hvergi séð neinn
rökstuðning fyrir þvi aö lögin um
húsaleigusamninga valdi þvi að
framboðnum ibúöum fækki Þetta
eru staöhæfingar sem hafa ekki
verib rökstuddar. Þvi er lika
haldiö fram að þaö standi mikið
húsnæöi autt, en hvers vegna og
hvar er þaö húsnæöi? Þaö er vitab
aö þaö er mikiö af húsnæöi til
sölu, og þess vegna er alltaf eitt-
hvab af ibúðum autt. Þarna
koma til skiptamál, erföamál og
svo kann einig aö ráða þar ein-
hverju um aö nú hefur rikisvaldiö
gefiö fólki kost á aö varöveita
sparifé sitt á annan hátt en i fast-
eignum. En þaö kemur ekki lög-
unum viö. Þaö spariform sem
fólk velur sér er háö fjármála-
stefnu stjórnvalda, en alls ekki
lögunum um húsaleigusamninga.
Ég get ekki fallist á aö þau valdi
minnkandi framboði á húsnæði.
Ró yfir stærstum
hluta markaðarins
Vib megum ekki gleyma þvi aö
viö erum alltaf aö tala um litib
brot af leigumarkaöinum. Þaö er
ró yfir stærstum hluta hans. Þvi
er haldið fram m.a. af stærsta
blaöinu hér i Reykjavik, aö um
Það er viöa um að ræða útrú-
lega lága leigu. Eitt af þvi sem
enn mætti tina til.sem sérkennir
húsnæðismál Islendinga frá þvi
sem við þekkjum best annars
staöar er þaö að byggingarkostn
aöur virðist vera óhemjulega hár
miöaö viö laun. Laun á tslandi
eru miklu lægra hlutfall af mark-
aösveröi eöa kostnaðarveröi
ibúöarhúsnæöis en viö þekkjum
erlendis. Ef viö höldum áfram og
berum saman meöalleiguna hér
viö þaö sem er t.d. á Norðurlönd-
unum, þá kemur i ljós, aö hún er
lág. skoöuö sem hlutfall af bygg-
ingarkostnað. En hún er óhemju
há mibaö vib laun. Þarna liggur
hundurinn grafinn. Þaö eru þessu
lágu laun sem viö búum viö á ts-
landi sem gera þessi húsnæöis-
mál svo erfib fyrir einstak-
lingana.
Samningurinn
einfaldur og skýr
Þú visar þvi á bug aö lögin sjálf
eigi þátt I þvi aö valda húsnæöis-
skorti í Reykjavik og kennir öör-
um þáttum um. Ég vil samt sem
áöur spyrja hvort ekki sé hugsan-
legt aö sá áróöur sem óneitanlega
hefur veriö rekinn gegn lögunum
geti ekki átt þátt I aö hræöa hús-
eigendur frá þvi aö leigja út hús-
næöi, þeir þekki ekki lögin af ööru
en óvinsamlegum blaöaskrifum?
En hvaöa munur er á samning-
um sem geröir eru ótimabundiö
og svo hinum sem gerðir eru
timabundiö, segjum til eins árs?
Ef leigt er ótlmabundið, þarf
leigusali ekki aö gera annab en að
segja upp leigutaka með þeim
uppsagnarfresti sem hann hefur
áunniö sér, vilji hann losa hús-
næöiö. En sé sú leiö valin aö hafa
samningana timabundna leggst
leigutiminn saman. Þaö er þvi
ekki hægt aö komast framhjá lög-
unum meö þvi móti.
Sé hins vegar leigt timabundið
hefur viökomandi leigjandi for-
gangsrétt aö ibúöinni, hann getur
þá skrifaö eigandanum bréf og
lýst þvi yfir aö hann hyggist nota
þennan rétt. Leigusalanum ber
þá aö svara þessu bréfi og til-
greina ástæöur þess aö leigutak-
anum er sagt upp húsnæöinu. Þær
ástæöur geta verið þær ab eigand-
inn hyggist nýta húsnæöiö sjálfur,
nánir ættingjar eöa selja þaö. Þá
ber leigutaka aö vikja.
Sannleikurinn er sá, að þegar
geröir eru timabundnir samning-
ar er húseigendum hættara
við aö gera mistök og reynslan af
framkvæmd laganna er sú aö þeir
sem gera timabundna samninga
veröa frekar fvrir réttarspjöllum.
I þessu sambandi vil ég itreka
þaö aö eitt af markmiöum lag-
anna er aö skapa meiri festu á
húsaleigumarkaðinum og vinna
Húseigendur mega ekki hengja
sig i þaö sjónarmið að þessir
timabundnu samningar séu þeim
endilega i hag. Ef þeir velja hinn
kostinn, hafa þeir alla þræöi i
höndum sér. Þá er þeirra r'éttur
alveg hinn sami og verið hefur
hér I Reykjavik um áratuga
skeiö, nema hvaö varðar upp-
sagnarfrestinn.
Arfur frá stríðinu
Þessir timabundnu samningar,
sem hafa veriö ráöandi á leigu-
markaðinum i Reykjavik eiga sér
ákveðna sögu sem kann aö vera
fróðlegt aö rifja upp. Þeir eiga
rætur sinar I striösástandi. Þaö
voru sett lög 1917 og 1939, I bæöi
skiptin vegna neyöarástands af
völdum striös. Leigusalar töldu
sig þurfa aö svara/döggjafanum,
með þvi aö leigja ai»ins i eitt ár I
senn. En svo féllu striöslögin úr
gildi, en húseigendur hafa haldiö
áfram aö hegöa sér eins og þeir
væru undir striöslögum. Þetta
vildum viö reyna að skjóta niður
með lögunum en þaö viröist ætla
aö ganga erfiölega. Þaö viröist
vera búiö aö predika þaö svo lengi
aö þaö séu hagsmunir húseigend-
anna aö leigja til ákveöins tima,
og allt annaö sé óþægilegt fyrir
þá, aö þeir viröast vera farnir aö
trúa þessu, þótt það sé rangt.
Bæöi vegna þess aö þaö er þeirra
hagur aö leigja fólki, sem þeir
þekkja og treysta, og vegna þess
aö þeir geta hvenær sem er sagt
upp meö alveg ákveönum upp-
sagnarfresti miðaö viö fardaga ef
þeir leigja ótimabundiö. Þeir eru
I raun minna bundnir meö þvi
móti.
En viö komum auðvitað aftur
og aftur aö þvi aö þaö er enginn
abili i Reykjavik sem hefur tekiö
þaö aö sér aö byggja leiguhús-
næöi, nema sem neyðarhúsnæöi
fyrir öryrkja og sjúka og fólk sem
á viö aö striöa einhver alvarleg
félagsleg vandamál. Þaö er talaö
um húsnæðiskreppu núna, en
þetta er ekkert nýtt ástand. Svona
hefur þetta verið I Reykjavik
annaö slagiö slðustu áratugina.
Þaö má t.d. nefna áriö 1963—1966
sem dæmi.
En snúum okkur aö öbru; þiö
sem sömduö lögin á slnum tima
hafiö unniö undanfariö aö endur-
skoöun þeirra. Hverju viljib þiö
breyta?
I tillögunum sem viö höfum
skilað frá okkur er alveg ótvirætt
ákvæöi um þaö aö leigutaki hefur
rétt til aö vera i þvi húsnæöi sem
hann leigir i fjórfaldan þann
tima sem hann greiðir fyrirfram.
Sá sem greiöir ársleigu fyrirfram
á rétt á aö vera i Ibúöinni i f jögur
ár, ef lögin veröa samþykkt i
þessari endurskoöuöu mynd.
Orðalag laganna eins og þau eru
hefur ekki veriö talið nógu skýrt
hvaö þetta varöar.
Annaö atriöi,sem viö gerum til-
lögu um aö veröi oröaö á ótviræö-
an hátt, er aö lögin gildi I hvi-
vetna ef samningar eru gerðir á
önnur form en stabfest eyöublöö
um húsaleigusamninga. Það yröi
þvi i óhag leigusölum aö gera
slika samninga. Geri menn t.d.
timabundinn samning á óstaöfest
eyöublöö gæti leigutaki breytt
honum i ótimabundinn samning
og öölast þannig ákveöinn upp-
sagnarfrest, sem miðaðist viö
fardaga, eftir aö áöur umsömd-
um leigutima lyki.
Felum
húsaleiguneindunum
aukin verkefni
Hvaö um húsaleigunefndirnar
sem lögin skylda sveitarfélögin til
aö koma á fót?
Ég tel aö sveitarfélögin eigi tvi-
mælalaust aö búa betur en gert er
aö þessum húsaleigunefndum og
fela þeim ýmis verkefni framyfir
iagaskylduna. Þeir sem eru i
húsaleigunefndunum kynnast
leigumarkaöinummjög vel og þaö
vantar upplýsingar um hann. Viö
vitum allt of litiö um leigu-
markaöinn, þaö er enginn aðili
sem safnar upplýsingum um
hann. Húsaleigunefndin kynnist
þessu smám saman og ætti aö
geta oröiö mjög þýöingarmikill
ráögjafi sveitarstjórnirnar. Það
er algerlega ótvirætt aö þaö eru
sveitarfélög og rikisvald sem
veröa i sameiningu aö leysa þessi
húsaleigumál. Samkvæmt lögun-
um eiga þessar nefndir aö fylgj-
ast meö ástandi húsaleigumála og
fylgjast meö framkvæmd þeirra
og auk þess eru þær sátta-og leiö-
beiningaraöili á milli leigutaka og
leigusala. Aöilar geta leitab til
nefndarinnar um leiöbeiningar og
fengiö þær sér aö kostnaðarlausu.
Þaö vantar lika einhvern aðila til
aö taka aö sér aö sjá um húsa-
leiguviöskipti I tilvikum þar sem
leigusali er fjarverandi meöan
samningstimabilib stendur, ef
leigusali er til aö myndá aldr-
aöur, eöa vill af einhverjum öör-
um ástæöum vera laus viö um-
stang, sem fylgir þvi aö gera
samninga og fylgjast meö þvi aö
þeir séu haldnir. Leigusalar eiga
aö geta verið öruggir um sinar
eigur þótt þeir hafi ekki tök á aö
fylgjast meö þeim af einhverjum
ástæöum. Ef slikur aöili sem ég
hef veriö aö nefna væri til staöar
ætti þaö aö geta greitt fyrir samn-
ingum og verið báöum aöilum i
hag. Þaö er lika dýrt fyrir húseig-
endur aö láta húsnæbi sitt standa
autt, þeir veröa aö greiða skatta
af áætlaöri leigu, sem samsvarar
2.7% af fasteignamatsveröi
ibúöar og lóöar.
Vegna skrifa sem hafa veriö i
blööum undanfariö þá er rétt aö
þaö komi skýrt fram aö leigu-
salar eru meö lögunum um húsa-
Ieigusamninga verndaöir fyrir
hugsanlegu tjóni sem leigjendur
kunna að valda, eiga fullan bóta-
rétt og ef leigjandi uppfyllir ekki
skyldur sinar samkvæmt samn-
ingum getur húseigandi sagt upp
samningnum sinni leigjandi ekki
viðvörun. Hann getur lika krafist
tryggingafjár i upphafi leigutlm-’
ans og gengið aö þvi, hvort sem er
vegna skemmda eöa vanefnda á
leigugreiðslum. Á móti fellur
hann frá rétti til aö taka þriggja
mánaöa fyrirframgreiöslu. Meö
þessum hætti skapast einnig
nánara samband milli leigutaka
og leigusala eða umboösmanns
hans, sem er báöum mikilvægt og
báöum i hag. — j