Þjóðviljinn - 05.05.1988, Blaðsíða 7

Þjóðviljinn - 05.05.1988, Blaðsíða 7
Húsnœðisvandinn Nokkur flókin vandamál sem verður að leysa í síðustu grein var fjallað um helstu vanda- mál húsbyggjenda, háa vexti, '¦ skort á lánsfé og óhagstæð skattalög. í þessari grein er fjallað um afmörkuð vandamál, sem gera húsnæðismálin flókin. Vandi landsbyggðarinnar endurspeglast í lágu fasteignaverði. Fólk er tregt til að byggja eða kaupa íbúðir. Byggingarkostnaður hér á landi er mjög hár. Lækkun hans mun hafa áhrif á fasteignaverð. Óhagstæð greiðslu- kjör á fasteignamarkaði skapa vandamál. Orsakanna er að leíta í óvanalegum að- stæðum sem skapast hafa hér á landi. Á landsbyggðinni er lágt fast- eignaverð. Fólk er tregt til að kaupa og byggja húsnæði. Reynsla fyrri ára hefur kennt fólki að íbúðarhúsnæði er ótrygg eign. Margir byggðu hús fyrir verðtryggð lán. Síðar kom í ljós að söluverðið nægði ekki fyrir áhvílandi skuldum. Söluverð íbúðarhúsnæðis í flestum þéttbýl- isstöðum utan höfuðborgarsvæð- isins hefur í mörg ár verið lægra en byggingarkostnaður. Þegar lán eru óverðtryggð var þessi munur ekki vandamál nema við sérstakar aðstæður. Verðbólgan eyddi lánum á landsbyggðinni ekki síður en í þéttbýli suðvestan- lands. Fólk eignaðist því húsnæði fyrirhafnarlítið og fáir gerðu sér grein fyrir raunverulegum bygg- ingarkostnaði. Nú hafa forsendur breyst. Á fáum þéttbýlisstöðum á landinu borgar sig að byggja íbúðarhús í dag. Af þeim sökum hefur dregið úr nýbyggingum. Ungt fólk er tregt til að kaupa notað húsnæði. Kaupendur verða að greiða mestallt íbúðar- verðið á einu ári. Fólk er ekki reiðubúið að hætta svo miklu. Af hálfu opinberra aðila hafa enn ekki verið settar fram raunhæfar tillögur til að ieysa vandamál landsbyggðarinnar. Sveitar- stjórnarmenn á landsbyggðinni hafa varpað fram hugmyndum til lausnar á vandamálinu. Þeim hef- ur þó hingað til reynst erfitt að afla þeim fylgi. Telja má víst að ríkistryggð „skiptibréf" geti stuðlað að því að leysa vandamál landsbyggðarinnar. Leiguhúsnæði Leiguhúsnæði hefur stöðugt fækkað undanfarin ár. Á sama tíma hefur þörfin vaxið. Leigu- húsnæði vantar í mörgum sveitarfélögum en mest er þörfin á höfuðborgarsvæðinu. Hún mun aukast á komandi árum. í Reykjavík eru um 2500 ósam- þykktar íbúðir. Margar þeirra eru leigðar út. Oft innan fjöl- skyldu. Lfklega mynda óleyfisí- búðir um fjórðunginn af húsaleigumarkaðinum í Reykja- vík. Þá eru um 2000 íbúðir í eigu utanbæjarmanna. Þær eru marg- ar leigðar út. Talið er að leiguí- búðir í Reykjavík séu ekki fleiri en 5 þúsund. Þær þyrftu senni- lega að vera 50% fleiri. Mikil og vaxandi þörf er fyrir leiguíbúðir fyrir þjóðfélagshópa sem ekki hafa ráð á að kaupa íbúð. Sem dæmi um hópa sem sárlega vant- ar húsnæði við sitt hæfi má nefna námsmenn, fatlaða, aldraða og aðra hópa með sérþarfir. íbúðir á stúdentagörðum eru litlar og ódýrar en leysa þó mikinn vanda. Sama máli gegnir um íbúðir fyrir fatlaða. Hvað varðar húsnæðis- mál aldraðra má segja að við fljótum sofandi að feigðarósi. Öldruðum mun innan fárra ára fara ört fjölgandi. Vistunarmál þeirra eru ilia leyst í dag. Eftir áratug gætu þau orðið óviðráðan- leg ef ekki er að gert. Mikil vöntun er á almennu leiguhús- næði. Þeim einkaaðilum sem leigja út húsnæði fer fækkandi. Ástæðuna má einkum rekja til þess að skattalög eru óhagstæð fyrir þá sem leigja út húsnæði. Það er einkennilegt að í þeirri frjálshyggjubylgju sem gengið hefur yfir hægri flokkana hafa ekki komið fram hugmyndir um að auðvelda eigendum fasteigna að hafa tekjur af þeim. Slæm greiðslukjör Greiðslukjör á fasteignamark- aði hér á landi eru sennilega þau verstu í okkar heimshluta. Fólk fær minna lánað hjá seljendum og yfirtekur lægri lán en þekkist í nágrannalöndunum. Útborgun er sjö eða átta sinnum hærri en í öðrum löndum. Hér á landi þarf kaupandi íbúðar að eiga þrisvar sinnum meira eigið fé en þekkist á meðal flestra vestrænna þjóða. Til dæmis um áhrif lækkaðrar út- borgunar má nefna að ef hún væri 30% af söluverði jafngilti það því að húsnæðislán hækkuðu um 3400 milljón krónur. Það er meira en þrefalt framlag ríkis- sjóðs til Byggingarsjóðs ríkisins í ár. Ef útborgun lækkar ekki veru- lega á næstu árum verður fjár- mögnun húsnæðismarkaðarins ó- leysanleg. Byggingarkostnaður hér á landi er nú sennilega hæsti á Norðurlöndum. Menn hafa oft reynt að skýra hinn háa kostnað sem við búum víð með því að húsnæði hér sé vandaðra en ann- ars staðar. Þessi skýring dugir skammt. Framleiðni í byggingar- iðnaði á íslandi er lítil. Fyrir fáum árum var hún til dæmis helmingi lægri en í Danmörku. Kostnaður- inn veldur hækkun á fasteigna- verði. Fasteignaverð í Reykjavík er nú til dæmis 15% til 20% hærra en í úthverfum Kaupmannahafn- ar. Telja má fullvíst að unnt sé að lækka byggingarkostnað hér á landi um 10% til 20% með því að auka hagkvæmni í húsbygging- um. Verðbólgugróði í grannlöndum okkar er mark- aður fyrir notaðar íbúðir almennt ekki fjármagnaður af opinberu Iánsfé. Bankar, veðlánastofnan- ir, seljendur eða verðbréfamark- aður anna því hlutverki. Bankar lána víða til kaupa á notuðum íbúðum. Einnig þekkist að selj- endur láni sjálfir og selji skulda- bréfin á verðbréfamarkaði. Til Eftir áratug gætu húsnæðismál aldraðra orðið óviðráðanleg ef ekkert verður að gert. dæmis má nefna að í Danmörku er algengt að kaupendur greiði 10% söluverðs í útborgun og selj- endur láni 35%. Afgangurinn er lán sem fylgja íbúðunum og kaupendur yfirtaka. Hér á landi hvfla miklu lægri fjárhæðir á íbúðarhúsnæði. Mismunurinn á áhvflandi lánum hér og í öðrum löndum er sú verðbólgurýrnun sem orðið hefur á óverðtryggðum lánum. Það hefur verið reiknað út að verðbólgugróði húsnæðis- eigenda sé um 100 milljarðar króna á núverandi verðlagi. í grannlöndum okkar er þetta fé í eigu lánastofnana og banka. Lánastofnanirnar hafa af þeim sökum mun meira fé til ráðstöf- unar en við eigum að venjast. Fjármögnun kaupa á eldri íbúðum Nýbyggt húsnæði hefur þá sér- stöðu að engin lán fylgja því. Lán verða af þeim sökum að duga fyrir mestöllu söluverðinu. Er- lendis fylgja hins vegar eldri íbúðum há lán. Fjármögnun ný- bygginga og notaðra íbúða er af þessum sökum ólík. Hér á Iandi 2. qrein .. ¦ ¦ 1 Bðralli ' s m F J I WSKK^M v I ¦ Stefán Ingólfsson skrifar eru aðrar aðstæður. Fimmta hver notuð íbúð er til dæmis skuldlaus við sölu. Almennt hvíla ekki nema 15% af söluverði á íbúðum við sölu. Ástæða þess að opinber lán eru veitt til kaupa á eldra húsnæði hér á landi er að þær selj- ast næstum því skuldlausar. Fjármögnun notaðra íbúða hér á landi er svipuð og fjármögnun ný- bygginga erlendis. Opinbera lán- akerfið hefur orðið að taka tillit til þess. Verðbréfa- markaður Hugmyndir um lækkun út- borgunar felst í því að seljendur húsnæðis láni kaupendum hluta af verðbólgugróða sínum. Þeir geta síðan valið á milli þess að eiga skuldabréfin eða selja þau á verðbréfamarkaði. Til skamms tíma hefur verðbréfamarkaður hér á landi verið vanþróaður. Enn er hann mjög veikburða. Ekki hefur verið unnt að selja skuldabréf sem gefin hafa verið út í fasteignaviðskiptum á sann- gjörnu verði. Af þessum sökum hafa einungis fá þessara skulda- bréfa komið í sölu. Til þess að gera skuldabréf seljanlegri hafa verið settar fram hugmyndir um að gefa seljendum kost á að skipta á þeim og ríkistryggðum skuldabréfum. Þessi hugmynd kom upphaflega fram í yfirlits- skýrslu til félagsmálaráðherra um fasteignamarkaðinn 1985 en hef- ur verið endurvakin. I núverandi útfærslu er þessum skuldabréfa- skiptum ætlað stórt hlutverk. Þau eiga að koma í staðinn fyrir opin- ber lán til kaupa á notuðu hús- næði. Fyrirmyndir sínar sækja höfundar til grannlandanna þar sem fasteignamarkaðurinn fjármagnar sig sjálfur. Ástand á verðbréfamarkaði mun þá ráða framboði á lánum til húsnæðisk- aupa og kjörum á þeim. Menn færa þau rök fyrir hugmyndinni að hún sé þaulreynd í grann- löndum okkar og hafi reynst vel. Samanburður við Danmörku Ólfklegt er að verðbréfamark- aðurinn hér á landi geti í náinni framtíð fjármagnað öll fasteigna- viðskipti. Til þess að skýra sér- stöðu okkar má bera þau áhrif sem þessi fjármögnun gæti haft á verðbréfamarkað hér á landi saman við ástandið í Danmörku. f Danmörku seljast árlega um 2,5% af öllum íbúðum á frjálsum markaði. Við kaupin verða til skuldabréf fyrir 35% af sölu- verði. Miðað við okkar aðstæður svarar það til að samanlögð fjár- hæð skuldabréf a væri 3,0 milj arð- ar króna. Hér á landi seljast um 5,5% allra íbúða árlega. Miðað við að seljandi lána 55% af sölu- verði verða árlega til skuldabréf að fjárhæð 10 miljarðar króna. Það er liðlega þrefalt hærri fjár- hæð en í Danmörku. í Danmörku hefur markaður fyrir verðbréf þróast í áratugi. Fasteigna- skuldabréfin skipta litlu máli fyrir markaðinn í heild. Hér á landi er verðbréfamarkaður ómótaður og veltan lítil. Samanlögð fjárhæð skuldabréfa sem árlega væru gef- in út er til dæmis hærri en velta verðbréfamarkaðarins var í fyrra. Það er ljóst að verðbréfa- markaðurinn getur ekki enn leyst fjárhagsvanda fasteignamarkað- arins. Slíkt mun taka langan tíma. Lítil þekking á húsnæðislánum Eitt mesta vandamálið í hús- næðismálum okkar er hversu litla þekkingu á þessum málum er að finna í opinbera stjórnkerfinu. Húsnæðisstofnun ríkisins, Þjóð- hagsstofnun, Seðlabankinn og Hagstofan hafa takmarkaða þekkingu á hinum ýmsu þáttum húsnæðismála. Sem dæmi um það má nefna að við undirbúning „nýja" húsnæðislánakerfisins unnu á ýmsum stigum ekki færri en tugur hagfræðinga. Þeir komu meðal annars frá þeim stofnun- um sem fyrr eru nefndar. Þær áætlanir sem lágu til grundvallar kerfinu byggðust á þekkingu þeirra og þeirra stofnana sem þeir komu frá. Til þess að unnt sé að móta framtíðarstefnu í hús- næðismálum þurfa ráðamenn að hafa aðgang að meiri þekkingu en er enn að finna í opinbera kerfinu. Endurskipulagningu húsnæðiskerfisins verður að fylgja bætt upplýsingasöfnum og útgáfa. Ef til væri upplýsinga- handbók um húsnæðismál hefði það til dæmis gjörbreytt umræðu undanfarinna ára. í upplýsinga- skorti tekur þekkingarleit og mótun tillagna langan tíma. Helstu mistök sem gerð hafa ver- ið í húsnæðismálum undanfarin ár stafa af lélegri upplýsingasöfn- un. Vandaðar tillögur verða ekki unnar á fáum vikum. „Nýja" húsnæðiskerfíð ætti að hafa kennt mönnum það. í lokagreininni verðurfjallað um markverðustu hugmyndir sem komið hafa f ram í húsnæðismálum undanfarin misseri. Þará meðal mánefna húsbanka, fasteignalán banka og sparisjóða og útvegun erlendra lána með 1,0% raunvöxtum. Einnigerfjallaðum aukna ráðgjöf, nýja valkosti og lækkun útborgunar. Þáerminnst á nýjustu hugmyndirfrá sérfræðingum félagsmálaráðuneytisins. Stefán Ingólfsson, verkfræðingui- Fimmtudagur 5. maí 1988 ÞJÓÐVILJINN - SÍOA 7

x

Þjóðviljinn

Beinir tenglar

Ef þú vilt tengja á þennan titil, vinsamlegast notaðu þessa tengla:

Tengja á þennan titil: Þjóðviljinn
https://timarit.is/publication/257

Tengja á þetta tölublað:

Tengja á þessa síðu:

Tengja á þessa grein:

Vinsamlegast ekki tengja beint á myndir eða PDF skjöl á Tímarit.is þar sem slíkar slóðir geta breyst án fyrirvara. Notið slóðirnar hér fyrir ofan til að tengja á vefinn.