Þjóðviljinn - 05.05.1988, Page 7

Nokkur flókin vandamál
sem verður að leysa
Húsnœðisvandinn
í síðustu grein var fjallað um helstu vanda-
mál húsbyggjenda, háa vexti,, skort á
lánsfé og óhagstæð skattalög. í þessari
grein er fjallað um afmörkuð vandamál,
sem gera húsnæðismálin flókin. Vandi
landsbyggðarinnar endurspeglast í lágu
fasteignaverði. Fólk er tregt til að byggja
eða kaupa íbúðir. Byggingarkostnaður hér
á landi er mjög hár. Lækkun hans mun hafa
áhrif á fasteignaverð. Óhagstæð greiðslu-
kjör á fasteignamarkaði skapa vandamál.
Orsakanna er að leita í óvanalegum að-
stæðum sem skapast hafa hér á landi.
Eftir áratug gætu húsnæðismál aldraðra orðið óviðráðanleg ef ekkert
verður að gert.
Á landsbyggðinni er lágt fast-
eignaverð. Fólk er tregt til að
kaupa og byggja húsnæði.
Reynsla fyrri ára hefur kennt
fólki að íbúðarhúsnæði er ótrygg
eign. Margir byggðu hús fyrir
verðtryggð lán. Síðar kom í ljós
að söluverðið nægði ekki fyrir
áhvílandi skuldum. Söluverð
íbúðarhúsnæðis í flestum þéttbýl-
isstöðum utan höfuðborgarsvæð-
isins hefur í mörg ár verið lægra
en byggingarkostnaður. Þegar
lán eru óverðtryggð var þessi
munur ekki vandamál nema við
sérstakar aðstæður. Verðbólgan
eyddi lánum á landsbyggðinni
ekki síður en í þéttbýli suðvestan-
lands. Fólk eignaðist því húsnæði
fyrirhafnarlítið og fáir gerðu sér
grein fyrir raunverulegum bygg-
ingarkostnaði. Nú hafa forsendur
breyst. Á fáum þéttbýlisstöðum á
landinu borgar sig að byggja
íbúðarhús í dag. Af þeim sökum
hefur dregið úr nýbyggingum.
Ungt fólk er tregt til að kaupa
notað húsnæði. Kaupendur
verða að greiða mestallt íbúðar-
verðið á einu ári. Fólk er ekki
reiðubúið að hætta svo miklu. Af
hálfu opinberra aðila hafa enn
ekki verið settar fram raunhæfar
tillögur til að leysa vandamál
landsbyggðarinnar. Sveitar-
stjórnarmenn á landsbyggðinni
hafa varpað fram hugmyndum til
lausnar á vandamálinu. Þeim hef-
ur þó hingað til reynst erfitt að
afla þeim fylgi. Telja má víst að
ríkistryggð „skiptibréf" geti
stuðlað að því að leysa vandamál
landsbyggðarinnar.
Leiguhúsnæði
Leiguhúsnæði hefur stöðugt
fækkað undanfarin ár. Á sama
tíma hefur þörfin vaxið. Leigu-
húsnæði vantar í mörgum
sveitarfélögum en mest er þörfin
á höfuðborgarsvæðinu. Flún mun
aukast á komandi árum. í
Reykjavík eru um 2500 ósam-
þykktar íbúðir. Margar þeirra
eru leigðar út. Oft innan fjöl-
skyldu. Líklega mynda óleyfisí-
búðir um fjórðunginn af
húsaleigumarkaðinum í Reykja-
vík. Þá eru um 2000 íbúðir í eigu
utanbæjarmanna. Þær eru marg-
ar leigðar út. Talið er að leiguí-
búðir í Reykjavík séu ekki fleiri
en 5 þúsund. Þær þyrftu senni-
lega að vera 50% fleiri. Mikil og
vaxandi þörf er fyrir leiguíbúðir
fyrir þjóðfélagshópa sem ekki
hafa ráð á að kaupa íbúð. Sem
dæmi um hópa sem sárlega vant-
ar húsnæði við sitt hæfi má nefna
námsmenn, fatlaða, aldraða og
aðra hópa með sérþarfir. íbúðir á
stúdentagörðum eru litlar og
ódýrar en leysa þó mikinn vanda.
Sama máli gegnir um íbúðir fyrir
fatlaða. Hvað varðar húsnæðis-
mál aldraðra má segja að við
fljótum sofandi að feigðarósi.
Öldruðum mun innan fárra ára
fara ört fjölgandi. Vistunarmál
þeirra eru illa leyst í dag. Eftir
áratug gætu þau orðið óviðráðan-
leg ef ekki er að gert. Mikil
vöntun er á almennu leiguhús-
næði. Þeim einkaaðilum sem
leigja út húsnæði fer fækkandi.
Ástæðuna má einkum rekja til
þess að skattalög eru óhagstæð
fyrir þá sem leigja út húsnæði.
Það er einkennilegt að í þeirri
frjálshyggjubylgju sem gengið
hefur yfir hægri flokkana hafa
ekki komið fram hugmyndir um
að auðvelda eigendum fasteigna
að hafa tekjur af þeim.
Slæm
greiðslukjör
Greiðslukjör á fasteignamark-
aði hér á iandi eru sennilega þau
verstu í okkar heimshluta. Fólk
fær minna lánað hjá seljendum
og yfirtekur lægri lán en þekkist í
nágrannalöndunum. Útborgun
er sjö eða átta sinnum hærri en í
öðrum löndum. Hér á landi þarf
kaupandi íbúðar að eiga þrisvar
sinnum meira eigið fé en þekkist
á meðal flestra vestrænna þjóða.
Til dæmis um áhrif lækkaðrar út-
borgunar má nefna að ef hún væri
30% af söluverði jafngilti það því
að húsnæðislán hækkuðu um
3400 milljón krónur. Það er
meira en þrefalt framlag ríkis-
sjóðs til Byggingarsjóðs ríkisins í
ár. Ef útborgun lækkar ekki veru-
lega á næstu árum verður fjár-
mögnun húsnæðismarkaðarins ó-
leysanleg.
Byggingarkostnaður hér á
landi er nú sennilega hæsti á
Norðurlöndum. Menn hafa oft
reynt að skýra hinn háa kostnað
sem við búum við með því að
húsnæði hér sé vandaðra en ann-
ars staðar. Þessi skýring dugir
skammt. Framleiðni í byggingar-
iðnaði á íslandi er lítil. Fyrir fáum
árum var hún til dæmis helmingi
Iægri en í Danmörku. Kostnaður-
inn veldur hækkun á fasteigna-
verði. Fasteignaverð í Reykjavík
er nú til dæmis 15% til 20% hærra
en í úthverfum Kaupmannahafn-
ar. Telja má fullvíst að unnt sé að
lækka byggingarkostnað hér á
landi um 10% til 20% með því að
auka hagkvæmni í húsbygging-
um.
Verðbólgugróði
í grannlöndum okkar er mark-
aður fyrir notaðar íbúðir almennt
ekki fjármagnaður af opinberu
lánsfé. Bankar, veðlánastofnan-
ir, seljendur eða verðbréfamark-
aður anna því hlutverki. Bankar
lána víða til kaupa á notuðum
íbúðum. Einnig þekkist að selj-
endur láni sjálfir og selji skulda-
bréfin á verðbréfamarkaði. Til
dæmis má nefna að í Danmörku
er algengt að kaupendur greiði
10% söluverðs í útborgun og selj-
endur láni 35%. Afgangurinn er
lán sem fylgja íbúðunum og
kaupendur yfirtaka. Hér á landi
hvíla miklu lægri fjárhæðir á
íbúðarhúsnæði. Mismunurinn á
áhvílandi lánum hér og í öðrum
löndum er sú verðbólgurýrnun
sem orðið hefur á óverðtryggðum
lánum. Það hefur verið reiknað
út að verðbólgugróði húsnæðis-
eigenda sé um 100 milljarðar
króna á núverandi verðlagi. í
grannlöndum okkar er þetta fé í
eigu lánastofnana og banka.
Lánastofnanirnar hafa af þeim
sökum mun meira fé til ráðstöf-
unar en við eigum að venjast.
Fjármögnun
kaupa á
eldri íbúðum
Nýbyggt húsnæði hefur þá sér-
stöðu að engin lán fylgja því. Lán
verða af þeim sökum að duga
fyrir mestöllu söluverðinu. Er-
lendis fylgja hins vegar eldri
íbúðum há lán. Fjármögnun ný-
bygginga og notaðra íbúða er af
þessum sökum ólík. Hér á landi
Stefán
Ingólfsson
skrifar
eru aðrar aðstæður. Fimmta hver
notuð íbúð er til dæmis skuldlaus
við sölu. Almennt hvfla ekki
nema 15% af söluverði á íbúðum
við sölu. Ástæða þess að opinber
lán eru veitt til kaupa á eldra
húsnæði hér á landi er að þær selj-
ast næstum því skuldlausar.
Fjármögnun notaðra íbúða hér á
landi er svipuð og fjármögnun ný-
bygginga erlendis. Opinbera lán-
akerfíð hefur orðið að taka tillit
til þess.
Verðbréfa-
markaður
Hugmyndir um lækkun út-
borgunar felst í því að seljendur
húsnæðis láni kaupendum hluta
af verðbólgugróða sfnum. Þeir
geta síðan valið á milli þess að
eiga skuldabréfin eða selja þau á
verðbréfamarkaði. Til skamms
tíma hefur verðbréfamarkaður
hér á landi verið vanþróaður.
Enn er hann mjög veikburða.
Ekki hefur verið unnt að selja
skuldabréf sem gefin hafa verið
út í fasteignaviðskiptum á sann-
gjörnu verði. Af þessum sökum
hafa einungis fá þessara skulda-
bréfa komið í sölu. Til þess að
gera skuldabréf seljanlegri hafa
verið settar fram hugmyndir um
að gefa seljendum kost á að
skipta á þeim og ríkistryggðum
skuldabréfum. Þessi hugmynd
kom upphaflega fram í yfirlits-
skýrslu til félagsmálaráðherra um
fasteignamarkaðinn 1985 en hef-
ur verið endurvakin. I núverandi
útfærslu er þessum skuldabréfa-
skiptum ætlað stórt hlutverk. Þau
eiga að koma í staðinn fyrir opin-
ber lán til kaupa á notuðu hús-
næði. Fyrirmyndir sínar sækja
höfundar til grannlandanna þar
sem fasteignamarkaðurinn
fjármagnar sig sjálfur. Ástand á
verðbréfamarkaði mun þá ráða
framboði á lánum til húsnæðisk-
aupa og kjörum á þeim. Menn
færa þau rök fyrir hugmyndinni
að hún sé þaulreynd í grann-
löndunt okkar og hafi reynst vel.
Samanburður
við Danmörku
Ólíklegt er að verðbréfamark-
aðurinn hér á landi geti í náinni
framtíð fjármagnað öll fasteigna-
viðskipti. Til þess að skýra sér-
stöðu okkar má bera þau áhrif
sem þessi fjármögnun gæti haft á
verðbréfamarkað hér á landi
saman við ástandið í Danmörku.
f Danmörku seljast árlega um
2,5% af öllum íbúðum á frjálsum
markaði. Við kaupin verða til
skuldabréf fyrir 35% af sölu-
verði. Miðað við okkar aðstæður
svarar það til að samanlögð fjár-
hæð skuldabréfa væri 3,0 miljarð-
ar króna. Hér á landi seljast um
5,5% allra íbúða árlega. Miðað
við að seljandi lána 55% af sölu-
verði verða árlega til skuldabréf
að fjárhæð 10 miljarðar króna.
Það er liðlega þrefalt hærri fjár-
hæð en í Danmörku. í Danmörku
hefur markaður fyrir verðbréf
þróast í áratugi. Fasteigna-
skuldabréfin skipta litlu máli fyrir
markaðinn í heild. Hér á landi er
verðbréfamarkaður ómótaður og
veltan lítil. Samanlögð fjárhæð
skuldabréfa sem árlega væru gef-
in út er til dæmis hærri en velta
verðbréfamarkaðarins var í
fyrra. Það er ljóst að verðbréfa-
markaðurinn getur ekki enn leyst
fjárhagsvanda fasteignamarkað-
arins. Slíkt mun taka langan
tíma.
Lítil þekking á
húsnæðislánum
Eitt mesta vandamálið í hús-
næðismálum okkar er hversu litla
þekkingu á þessum málum er að
finna í opinbera stjórnkerfinu.
Húsnæðisstofnun ríkisins, Þjóð-
hagsstofnun, Seðlabankinn og
Hagstofan hafa takmarkaða
þekkingu á hinunt ýmsu þáttum
húsnæðismála. Sem dæmi um
það má nefna að við undirbúning
„nýja"‘ húsnæðislánakerfisins
unnu á ýmsum stigum ekki færri
en tugur hagfræðinga. Þeir komu
meðal annars frá þeim stofnun-
um sem fyrr eru nefndar. Þær
áætlanir sem lágu til grundvallar
kerfinu byggðust á þekkingu
þeirra og þeirra stofnana sem
þeir komu frá. Til þess að unnt sé
að móta framtíðarstefnu í hús-
næðismálum þurfa ráðamenn að
hafa aðgang að meiri þekkingu
en er enn að finna í opinbera
kerfinu. Endurskipulagningu
húsnæðiskerfisins verður að
fylgja bætt upplýsingasöfnum og
útgáfa. Ef til væri upplýsinga-
handbók um húsnæðismál hefði
það til dæmis gjörbreytt umræðu
undanfarinna ára. í upplýsinga-
skorti tekur þekkingarleit og
mótun tillagna langan tíma.
Helstu mistök sem gerð hafa ver-
ið í húsnæðismálum undanfarin
ár stafa af lélegri upplýsingasöfn-
un. Vandaðar tillögur verða ekki
unnar á fáum vikum. „Nýja“
húsnæðiskerfíð ætti að hafa
kennt mönnum það.
I lokagreininni verðurfjallað
um markverðustu hugmyndir
sem komið hafa f ram í
húsnæðismálum undanfarin
misseri. Þar á meðal má nefna
húsbanka, fasteignalán banka
og sparisjóða og útvegun
erlendra lána með 1,0%
raunvöxtum. Einnigerfjallaðum
aukna ráðgjöf, nýja valkosti og
lækkun útborgunar. Þá er minnst
ánýjustu hugmyndirfrá
sérfræðingum
félagsmálaráðuneytisins.
Stefán Ingólfsson,
verkfræðingur
Fimmtudagur 5. maí 1988 ÞJÓÐVILJINN — SÍÐA 7