Þjóðviljinn - 12.08.1988, Side 6
Atvinnuhorfur ráða miklu. Fasteignamat ríkisinsfylgist með söluverði. Markaðsstuðull við
útreikning á fasteignamati. Sumirþéttbýlisstaðir með helmingi lcegri stuðul en Reykjavík
„Mismikil hækkun á íbúð-
arverði milli ára eftir ein-
stökum stöðum hlýtur að
eiga sér staðbundanar or-
sakir. Þar getur komið til at-
vinnuástand, aðflutningur
fólks og lóðaframboð,“
segir Guðmundur Gylfi
Guðmundsson markaðs-
fræðingur hjá Fasteigna-
mati ríkisins. „En það að
fasteignaverð á lands-
byggðinni skuli almennt
vera u.þ.b. tveir þriðju af því
sem gerist á Reykjavíkur-
svæðinu er ósköp keimlíkt
því sem viðgengst í mörg-
um öðrum löndum eins og
t.d. Svíðþjóð. Hærra fast-
eignaverð í „stórborginni"
en á landsbyggðinni er ekki
sérkennandi fyrir ísland.“
Markaðs-
stuðull
Fasteignamat ríkisins býr yfir
miklu magni upplýsinga um fast-
eignaviðskipti Islendinga. Sam-
kvæmt lögum berast þangað upp-
lýsingar um alla kaupsamninga
sem gerðir eru. En auk þess eru
þar upplýsingar um ástand allra
fasteigna landsmanna því að að-
alverkefni stofnunarinnar er að
Ineta eignir til fjár. Fasteigna-
matið er síðan grunnur undir
skattheimtu, bæði eignaskatt,
sem ríkissjóður innheimtir, og
svo fasteignaskatt sem rennur til
viðkomandi sveitarfélags.
Þegar fasteign er metin til fjár,
er ekki talið nóg að kanna ástand
hennar og meta byggingarkostn-
að og áætla fyrningar með tilliti til
aldurs. Reynt er að jneta hvað er
raunverulegt markaðsverð
eignarinnar og þess vegna er
safnað saman upplýsingum um
fasteignaviðskipti á hverju svæði.
Hjá Fasteignamati ríkisins er
ákveðinn svonefndur markaðs-
stuðull fyrir hvert sveitarfélag í
landinu. Hann byggist á nýjustu
upplýsingum um söluverð. Sem
dæmi má nefna að hann er nú 1,0
fyrir Reykjavík, um 0.76 á Akur-
eyri, rúmlega 0,68 á ísafirði, 0,5
fyrir Ólafsvík og enn þá lægri í
sveitahreppum.
Mat á fasteign fer þannig fram
að byggingarkostnaður er áætl-
aður og dregnar frá afskriftir
vegna ástands og aldurs til að
finna svokallað afskrifað endur-
stofnverð. Það er síðan margfald-
að með markaðsstuðli og fæst þá
fram fasteignamatið.
Skiptir sköpum
í nóvember 1986 birti Fast-
eignamat ríkisins samanburð á
fasteignaverði á nokkrum þétt-
býlisstöðum. Kom í ljós mikill
verðmunur eftir staðsetningu.
T.d. sást að íbúðarverð á Húsa-
vík var ekki nema 65% af því sem
gerðist í Reykjavík.
Unnt er að hugsa sér tvo
bræður. Annar býr á Húsavík en
hinn í Reykjavík. Þeir taka sig til
á sama tíma og byggja sér báðir
hús. Þeir nota sömu teikningu
enda verða húsin álíka dýr í bygg-
ingu. Á húsunum er enginn mun-
ur nema hvað annað er norður í
landi en hitt fyrir sunnan. Nú líð-
ur tíminn og svo fer að báðir
þurfa að selja og þeir gera það á
sama tíma. Ánnar fær 10 miljónir
hinn 6,5. Munurinn er 3,5 miljón-
ir.
Auðvitað skiptir þetta ekki
sköpum ef hvorugur flytst búferl-
um. Ef bróðirinn á Húsavík
kaupir annað hús þar í bæ nýtur
hann að sjálfsögðu þess að mark-
aðsverðið er þar lægra en fyrir
sunnan. En ef hann flyst suður og
kaupir þar eða ef hann fer að
byggja nýtt hús, þá þarf hann
heldur betur að ná sér í meiri pen-
inga.
Það er frekar sjaldgæft að tekið
sé dæmi af þeim, sem flytjast frá
Reykjavík. En Reykjavíkur-
F----------------------
bróðirinn fyrrnefndi væri að sjálf-
sögðu með umtalsvert fé milli
handa ef hann seldi húsið fyrir
sunnan og flyttist norður.
Tölur Fast-
eignamatsins
Niðurstaðan úr áðurnefndri at-
hugun Fasteignamats ríkisins var
þannig og er við það miðað að
söluverð í Reykjavík sé 100%:
Reykjavík..................100
Seltjarnarnes..............108
Kópavogur.................. 98
Garðabær................... 99
Hafnaríjörður.............. 90
Mosfellssveit.............. 94
Suðurnes................... 77
ísaljörður................. 76
Akureyri................... 70
Grindavík.................. 67
Borgarnes................. 66
Vestmannaeyjar............ 65
Hveragerði................ 65
Húsavik................... 63
Selfoss................... 63
Sandgerði................. 61
Akranes................... 59
Guðmundur Gylfi telur að
ekki hafi orðiö stórvægilegar
breytingar á þessu hlutfalli síðan
haustið 1986. Meginbreytingar
hafi líklega verið á Akureyri og
Suðurnesjum. Ef bornir séu sam-
an síðari hlutar áranna 1986 og
1987 komi í ljós að söluverð
hækkaði í Reykjavík um 39,4%
en á Akureyri um 60,4%. Sam-
svarandi hækkun á Suðurnesjum
var ekki nema 22,6% á þessum
tíma. Þess vegna hefur söluverð
íbúðarhúsnæðis á þessum stöðum
sem hlutfall af söluverði í
Reykjavík breyst og er nú þann-
ig:
Reykjavík.................100
Akureyri................... 80
Suðurnes................... 66
„Þetta hlýtur að byggjast á at-
vinnuástandi eða öðrum stað-
bundnum þáttum,“ segir Guð-
mundur Gylfi. Um aðra staði sem
nefndir eru í samanburðinum frá
1986 vill hann ekki fjölyrða og
bendir á að í nokkrum tilfellum
hafi verið miðað við fáa
kaupsamninga, ein afbrigðilega
góð eða léleg sala geti því breytt
niðurstöðunni mikið. „En
heildarniðurstaðan er skýr,“
segir Guðmundur Gylfi. „Á þétt-
býlisstöðum úti á landi er sölu-
verð húsa svona 60 - 70 af því sem
gerist í Reykjavík.“ ÓP
„Ef þau byggju á höfuð-
borgarsvæðinu, væru þau
löngu skilin. En af því að
hér fá þau ekkert fyrir húsið
þá væri það brjálæði fy.'ir
hana og krakkana að
standa uppi með tvær
hendur tómar eða svo gott
sem.“
Það er kona í Reykjavík sem er
að segja frá dóttur sinni. Dóttirin
og maður hennar skulda 3 milj-
ónir. Þau byggðu sér einbýlishús í
sjávarþorpi á Vestfjörðum. í
Reykjavík þarf að greiða á annan
tug miljóna króna fyrir svona
hús. Fyrir vestan fást kannski 4
miljónir fyrir það, ef seljendur
eru það heppnir að finna ein-
hvern kaupanda.
Við skilnað kæmi því hálf milj-
ón í hlut hvors hjónanna. „Það
dugar kannski til að greiða húsa-
leigu árið fyrirfram hérna í
Reykjavík," sagði konan. „Ætli
þau hangi ekki bara saman þar til
krakkarnir verða farnir að sjá
fyrir sér, nema þá að verð á hús-
um hækki eitthvað fyrir vestan."
Átthagafjötrar eru orð sem
stundum heyrist þegar talað er
um verðfall á íbúðarhúsnæði úti á
landi. Menn hafa lagt allt sitt í hús
eða íbúð, auðvitað fyrst og fremst
til að hafa þak yfir höfuðið en
ekki til að braska með það. En
flestir hafa haft þann bakþanka
að það mætti alltaf selja, ef illa
færi eða menn vildu flytjast á
annan stað.
En þá þarf að gera upp skuldir,
sem hvfla á eigninni. Ekki er
óalgengt að á nýlegum einbýlis-
húsum hvfli 4 til 5 miljónir í veð-
skuldum. Nýtt húsnæðisstjórn-
arlán getur verið yfir 3 miijónir
og svo eru það lífeyrissjóðslán og
kannski einhver bankalán. Flest-
ir lánardrottnar gera kröfu um að
veðskuldir fari ekki upp fyrir
50% af brunabótamati viðkom-
andi húss. Ef brunabótamat er 10
miljónir eða meira er unnt að
veðsetja fyrir 5 miljónum, það er
að segja ef menn fá lán.
Vandinn er víða um land sá að
ekki er unnt að selja húseignir
nema fyrir upphæð sem aðeins
nemur hluta af brunabótamati.
Það verður því stundum lítið eftir
af söluverði þegar búið er að
greiða áhvflandi skuldir, dæmi
eru um að þá standi eftir minna
en ekki neitt. Þótt menn hugsi sér
síður en svo að flytja „suður",
finnst þeim mörgum hverjum
óþægileg tilhugsun að eiga ekki
fyrir skuldum ef gera þarf dæmið
upp.
„Ég held það sé vitleysa að tala
alltaf um staði „úti á landi“.
Reykjavík er úti á landi í okkar
augum,“ sagði Sigurbjörn Skarp-
héðinsson hjá Fyrirtækjaþjónust-
unni á Hvolsvelli þegar Þjóðvilj-
inn hafði samband við hann fyrir
nokkru. En Hvolsvöllur var tals-
vert í fréttum í vor vegna yfirvof-
andi atvinnuleysis og verðfalls á
íbúðarhúsnæði. Sigurbjörn telur
þann fréttaflutning ekki hafa orð-
ið staðnum til framdráttar. „Það
þýðir ekkert að vera með bjálfa-
6 SÍÐA - ÞJÓÐVILJINN - NÝTT HELGARBLAÐ -