Vísbending - 20.07.1988, Blaðsíða 2

VÍSBENDING
framleiðslu og 34 milljónir króna á ári
að bjarga hverju ársverki í stáliðnaði!
Nærri má geta, hvort starfsfólk í þess-
um atvinnugreinum myndi ekki þiggja
minna fé en þetta fyrir að flytjast í hag-
kvæmari störf.
Einbeittir hagsmunir__________________
Hvers vegna gera stjórnmálamenn
annað eins og þetta?
Ein ástæðan er áreiðanlega sú, að
miklir, einbeittir og áþreifanlegir
hagsmunir eru bundnir við hafta-
stefnu stjórnvalda, en kostnaðurinn
dylst og dreifist víða. Tollvernd flytur
iðulega mikið fé til þeirra fyrirtækja,
sem fá að njóta hennar, en neytendur
þurfa oft ekki að greiða nema nokkur
hundruð króna hver og einn - og yfir-
VERÐÞRÓ-
UN A FAST-
EIGNA-
MARKAÐI
Dr. GuðnwndurMagnússon
Inngangur______________________________
Tíðrætt hefur verið að undanförnu
í fjölmiðlum um breytingar á gengi
hlutabréfa í kauphöllum úti í hinum
stóra heimi og hvaða áhrif þær hafi á
neyslu, fjárfestingu, atvinnu o.s.frv.
Þar sem eignir einstaklinga hér á landi
eru mest í fasteignum skiptir þróun
fasteignaverðs miklu meira máli fyrir
þá en gengi hlutabréfa.
Hvort tveggja er að tiltölulega fleiri
búa hér í eigin húsnæði og fasteignir
eru tiltölulega stærri hluti þjóðarauðs-
ins en í nálægum löndum.
Hér verður aðallega fjallað um
íbúðarhúsnæði en einnig vikið að öðr-
um eignum sem eru í fasteignamati,
þ.e. landi og hlunnindum.
Framboð og eftirspurn________________
Eins og á öðrum sviðum ræðst verð
leitt miklu hærri fjárhæð alls en fyrir-
tækin fá í hendur. Þess vegna sjá verk-
lýðsfélög og fyrirtæki sér oft hag í því
að verja tíma, fé og krafti í að berjasl
fyrir innflutningshöftum, án þess að
almenningur sjái sér hag í því að streit-
ast á móti, jafnvel þótt skaði almenn-
ings sé allajafna mun meiri en ávinn-
ingur hinna. Þess vegna geta menn
aldrei verið vissir um framtíð frjálsra
viðskipta.
Sama á við um verðbólgu. Stjórn-
völd heykjast hvað eftir annað á við-
námi gegn verðbólgu vegna þess, að
hagsmunir hvers og eins, sem streitist
á móti aðhaldi í efnahagsmálum, eru
miklu einbeittari og öflugri en hags-
munir hvers einstaklings meðal fjöld-
ans, sem ber skaðann. Sérhagsmunir
yfirgnæfa hagsmuni almennings. Og
verðlag heldur áfram að hækka.
íbúðarhúsnæðis af framboði og eftir-
spurn á hverjum tíma. Áhrifaþættirnir
eru fjölmargir og mér er ekki kunnugt
um tölfræðilegar athuganir á þeim hér
á landi. í nýlegri skýrslu Þjóðhags-
stofnunar sem nefnist “Húsbyggingar
og mannvirkjagerð 1945-1986“ er að
finna yfirlit yfir helstu atriði, er máli
skipta fyrir verðmyndun á íbúðarhús-
næði, svo og ýmsan tölulegan fróðleik.
Eins og fram kemur í skýrslunni
ræðst eftirspurn samfélagsins aðallega
af þjóðartekjum, lánamöguleikum,
kostnaði lánsfjár, fólksfjölgun og
fólksflutningum en einnig af búhátta-
breytingum og fleiru. Ef við setjum
okkur í fótspor einstaklinga verða
áhrifaþættirnir enn fleiri, því að þarfir
einstaklinga eru mismunandi á hverj-
um tíma og fasteignir keppa við aðrar
tegundir sparnaðar.
Sem vænta má er yfirleitt náið sam-
band milli þjóðartekna (útflutnings-
tekna) og íbúðarframkvæmda annars
vegar og tekna og verðþróunar hins
vegar, sbr. 1. og 2. línurit.
Sambandið milli nýbygginga og
tekna riðlast þó upp úr 1980. Ekki er
ósennilegt að þetta eigi rót sína að
rekja til verðtryggingar lána, hærri
raunvaxta og nýrra sparnaðarleiða.
Einnig virðast nýbyggingar ráðast
meira af lánamöguleikum hin síðari ár
en þjóðartekjum, sbr. húsnæðislána-
kerfið.
Sparifjáreigendur geta nú auðveld-
lega verðtryggt fé sitt í fleiri tegundum
eigna en húsnæði. Eftir sem áður er
það hins vegar reikningsdæmi hvort
gefur af sér meiri arð í bráð og lengd,
fasteignir eða verðbréf, sbr. hækkanir
á fasteignamarkaðnum undanfarin
misseri.
3.mynd sýnir þróun íbúðarverðs í
Reykjavík á föstu verðlagi frá fjórða
ársfjórðungi 1986. Til jafnlengdar á
árinu 1987 hækkuðu þessar eignir um
nálægt 45% á nafnverði. Á sama tíma
hækkaði lánskjaravísitala um liðlega
20% og raunverð íbúða um 17- 20%
sem nam hærri ávöxtun en í fasteigna-
tryggðum skuldabréfum. Séu hins veg-
ar reiknaðir raunvextir af fjárfestingu í
íbúðarhúsnæði yfir lengra tímabil, t.d.
frá 1980 eða 1983 verða þeir töluvert
lægri en af verðbréfum með 14-16%
raunvöxtum. Það er því eins og með
hlutabréfin í kauphöllinni, að miklu
varðar að kaupa og selja á réttum tíma
ef arðsemin ein skiptir máli. Hins veg-
ar er íbúðarhúsnæði í augum einstak-
linga oftar neysluvara en sparnaðar-
andlag, enda ólíkt þægilegra að búa í
húsi en liggja á hlutabréfum!
Til þess að fá óyggjandi samanburð
á þessum mismunandi tegundum fast-
eigna þyrfti vitaskuld að taka tillit til
2