Vísbending


Vísbending - 12.02.1999, Blaðsíða 3

Vísbending - 12.02.1999, Blaðsíða 3
D ISBENDING Á ég að kaupa eða leigja? r?' Kári Sigurðsson hagfræðinemi Benedikt Pálmason hagfræðinemi £ Oft ræða menn um hvort sé hag- kvæmara að kaupa eða leigja íbúð. Sumir álíta sig vera að henda peningum út um gluggann með því að leigja en öðrum finnst það vera kvöð að kaupa íbúð. Hér verður gerð tilraun til að svara þessari spurningu með fræðilegri athugun. Höfundar völdu þá leið að gefa fyrst upp allar forsendur útreikninga, segja svo frá nið- Tqfla 1. Forsendur íbúðarkaup Lán Lánshlutfall: 70% af kaupverði' Raunvcxtir húsbréfa: 5,1% Lántökugjald: 1% af lánsupphæð Stimpilgjald: 1,5 % af lánsupphæð Fjármagnskostnaður við útborgun: 5%2 Vaxtabœtur Tekjuskerðing: 6% Eignaskerðing:3 Fasteign Raunhækkun húsnæðis 2%4 Þinglýsingargjald: 0,4% af kaupverði Söluþóknun: 2,3% af söluverði Rekstrarkostnaður á ári: 26.0005 Fasteignaskattur: 0,38% af söluverði6 Sorphirðugjald: 6000 kr. á ári Holræsagjald: 0,15% af söluverði7 Leiga Leigukostnaður miðast við 8% af söluverði Húsaleigubœtur Húsaleigubætur skerðast um 1% af viðbót- artekjum umfram 133.000 kr. á mánuði og húsaleigubætur eru skattskyldar tekjur 1 Húsnæðisstofnun veitir 70% lán við fyrstu kaup, þó að hámarki 6 milljónir 2 Fórnarkostnaður þcss að binda pcninga í fast- eign er ávöxtun áhættulausrar fjárfestingar 3 Vaxtabætur skerðast þegar eignir umfram skuldir eru 3.170.000 hjá einstaklingi og 5.255.000 hjá hjónum. 4 Raunhækkun fermetraverðs á höfuðborg- arsvæðinu frá janúar 1996 til dagsins i dag 5 Neyslukönnun Hagstofunnar, 1995 6 1 raun er þetta af fasteignamati cn það skiptir ekki höfuðmáli fyrir niðurstöðu 7 í raun er þetta af fasteignamati en það skiptir ekki höfuðmáli fyrir niðurstöðu Núvirðingarstuðull er 4,30% en það er ávöxt- unarkrafa á 40 ára húsbréfum urstöðum og að lokum fínna hversu við- kvæm útkoman er fyrir breytingum á forsendum. Forsendur Þegar meta á framtíðartekjurog framtíð- argjöld þá eru allar greiðslur færðar til núvirðis. Núvirðing byggirátímavirði peninga, þ.e. ein króna í dag er meira virðieneinkrónaeftirárþvífyrrikrónuna hefði verið hægt að ávaxta í eitt ár. Nú- virðing er gerð til að greiðslur á mismunandi tímum verði samanburðarhæfar. Þegar búið er að færa allar greiðslur að núvirði er hægt að leggja þær saman og sjá hvort fjár- festing skilar arði, þ.e. hvort núvirtar tekjur séu hærri en núvirt gjöld. Til að bera saman kaup á íbúð og leigu á samskonar íbúð þarf að gefa sér ákveðnar forsend- ur. Raunhæfur leigukostnað- ur er 8% af íbúðarverði en það er eðlileg ávöxtun íbúð- areiganda fyrir eign sína. Ef íbúðareigandi fengi ekki um 8% ávöxtun þá mundi hann frekar fjárfesta í áhættuminni eign eins og til dæmis Spariskírteinum Ríkis- sjóðs. Ut frá kaupverði fasteignar, leigukostn- aði og tekjum er hægt að stilla upp útgjöldum og bótum leigjanda og kaupanda. Núvirt hrein (nettó) útgjöld beggja aðila eru svo borin sam- an. I töflu 1. eru gefnar upp helstu forsendur fyrir útreikningum. Niðurstöður og dæmi Við nokkuð almenn- ar forsendur er nið- urstaðan sú að það er hagkvæmara að kaupa heldur en leigja íbúð. Það er samt fleira sem hangir á spýtunni. I fyrsta lagi er ekki hag- kvæmt að kaupa íbúð nema ætlunin sé að eiga hana í ákveðið langan tíma. I öðru lagi getur kaupandi lent í óvænt- um áföllum, t.d. kostn- aði við dýrar viðgerðir, sem hann fær ekki til baka. Leigjandi þarf ekki að bera kostnað af slíkum viðgerðum og því getur stundum borgað sig að leigja. I þriðja lagi er ekki hægt að taka inn í svona greiningu huglæga hluti eins og ánægju við að eiga húsnæði og óvissu á leigumarkaði. í fjórða lagi þá hefur það mikil áhrif á dæmið að húsaleigubætur eru skattskyldar en vaxtabætur eru skattfrjálsar. Framhald á síðu 4 Mynd 1. Nuvirtur kostnaður við kaup og leigu (m.v. 6,5 mkr. íbúð og 180.þkr. rnán. laun) irt ur leigutoslriaöur irturkostnaður viðkaup iNúvirt r hagnaöur ifl IbúÖarkaup 2 milljönir 1 __———[" 8000000 -* 7000000 „._--------'--------' 5 5000000 Z 4000000 ír™s eZ:° y^ 3000000 y€^ 2000000 ' 'Z' 10O0O00 22 24 26 28 30 32 34 Tafla 3. Mismunur a kaupum og leigu hjona (núvirt til 40 ára íþúsundum króna.)' í'lbúðarverð 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000 10.00ÖN Lciga/mán. 33 40 47 53 60 67 Tekjur/mán. 200.000 13, 300.000 25 400.000 19 500.000 14 600.000 11 Ar tákna hversu Jafngildir kostir 527 1.273 2.092 3.016 3.946 4.861 6 ár 4,0 ár 2,7 ár 2,1 ár 1,8 ár 1,6 ár 414 727 1.267 2.077 2.947 3.845 4 ár 17,8 ár 6,5 ár 3,5 ár 2,6 ár 2,1 ár 554 867 1.209 1.634 2.221 2.990 8 ár 13,8 ár 10,3 ár 7,8 ár 4,5 ár 3,1 ár 693 1.007 1.348 1.774 2.199 2.624 8 ár 10,8 ár 8,6 ár 6,8 ár 5,8 ár 5,2 ár 833 1.146 1.488 1.913 2.339 2.764 0 ár 8,7 ár 7,3 ár 6,0 ár 5,3 ár 4,8 ár lengi þarf að eiga íbiið svo kaup og leiga séu Tafla 3. Mismunur a kaupum og leigu einstakl- ings (núvirt til 40 ára íþúsundum króna.)' íbúðarverð Leiga/mán. Tckjur/mán. 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 5.000 6.000 33 40 1.522 2.328 2,5 ár 1,9 ár 955 1.759 4,3 ár 2,7 ár 527 1.273 13,6 ár 4 ár 344 880 28,2 ár 8,4 ár 414 727 25,4 ár 17,8 ár Ar lúkna hversu lengi þarf að Jafngildir koslir 7.000 8.000 9.000 10.000^ 47 53 60 67 2.890 3.255 3.600 3.829 2.0 ár 2,1 ár 2,2 ár 2,2 ár 2.554 3.153 3.469 3.787 2.1 ár 2,1 ár 2,2 ár 2,2 ár 2.077 2.901 3.432 3.762 2.7 ár 2,1 ár 2,1 ár 2,2 ár 1.628 2.476 3.223 3.687 3.8 ár 2,6 ár 2,1 ár 2.1 ár 1.267 2.071 2.861 3.505 6,5 ár 3,5 ár 2,6 ár 2,1 ár eiga íbíið svo kaup og leiga séu

x

Vísbending

Beinir tenglar

Ef þú vilt tengja á þennan titil, vinsamlegast notaðu þessa tengla:

Tengja á þennan titil: Vísbending
https://timarit.is/publication/281

Tengja á þetta tölublað:

Tengja á þessa síðu:

Tengja á þessa grein:

Vinsamlegast ekki tengja beint á myndir eða PDF skjöl á Tímarit.is þar sem slíkar slóðir geta breyst án fyrirvara. Notið slóðirnar hér fyrir ofan til að tengja á vefinn.