Vísbending - 12.02.1999, Síða 3

ISBENDING
Á ég að kaupa eða leigja?
Kári Sigurðsson
hagfræðinemi
Benedikt Pálmason
hagfræðinemi
Oft ræða menn um hvort sé hag-
kvæmara að kaupa eða leigja
íbúð. Sumir álíta sig vera að
henda peningum út um gluggann með
því að leigja en öðrum finnst það vera
kvöð að kaupa íbúð. Hér verður gerð
tilraun til að svara þessari spurningu
með fræðilegri athugun. Höfundar
völdu þá leið að gefa fyrst upp allar
forsendur útreikninga, segja svo frá nið-
Tqfla 1. Forsendur
íbúðarkaup
Láit
Lánshlutfall: 70% af kaupvcrði1
Raunvextir húsbréfa: 5,1%
Lántökugjald: 1% af lánsupphæð
Stimpilgjald: 1,5 % af lánsupphæð
Fjármagnskostnaður við útborgun: 5%!
Vaxíabœtiir
Tekjuskerðing: 6%
Eignaskerðing:3
Fasteign
Raunhækkun húsnæðis 2%4
Þinglýsingargjald: 0,4% af kaupverði
Söluþóknun: 2,3% af söluverði
Rekstrarkostnaður á ári: 26.000’
Fasteignaskattur: 0,38% af söluverði6
Sorphirðugjald: 6000 kr. á ári
Holræsagjald: 0,15% af söluverði7
Leiga
Leigukostnaður miðast við 8% af söluverði
Húsaleigubœtur
Húsaleigubætur skerðast um 1% af viðbót-
artekjum umfram 133.000 kr. á mánuði og
húsaleigubætur eru skattskyldar tekjur
1 Húsnæðisstofnun veitir 70% lán við fyrstu
kaup, þó að hámarki 6 milljónir
! Fómarkostnaður þess að binda peninga í fast-
eign er ávöxtun áhættulausrar fjárfestingar
3 Vaxtabætur skerðast þegar eignir umfram
skuldir eru 3.170.000 hjá einstaklingi og
5.255.000 hjá hjónum.
4 Raunhækkun fermetraverðs á höfuðborg-
arsvæðinu frá janúar 1996 til dagsins í dag
5 Neyslukönnun Hagstofunnar, 1995
5 í raun er þetta af fasteignamati cn það skiptir
ekki höfuðmáli fyrir niðurstöðu
7 1 raun er þetta af fasteignamati en það skiptir
ekki höfuðmáli fyrir niðurstöðu
Núvirðingarstuðull er 4,30% en það er ávöxt-
unarkrafa á 40 ára húsbréfum
urstöðum og að lokum ftnna hversu við-
kvæm útkoman er fyrir breytingum á
forsendum.
Forsendur
Þegarmeta á framtíðartekjur og framtíð-
argjöld þá eru allar greiðslur færðar
til núvirðis. Núvirðing byggirá tímavirði
peninga, þ.e. ein króna í dag er meira
virði en ein króna eftir ár því fyrri krónuna
hefði verið hægt að ávaxta í eitt ár. Nú-
virðing er gerð til að greiðslur
á mismunandi tímum verði
samanburðarhæfar. Þegar
búið er að færa allar greiðslur
að núvirði er hægt að leggja
þær saman og sjá hvort fjár-
festing skilar arði, þ.e. hvort
núvirtar tekjur séu hærri en
núvirt gjöld.
Til að bera saman kaup á íbúð
og leigu á samskonar íbúð þarf
að gefa sér ákveðnar forsend-
ur. Raunhæfur leigukostnað-
ur er 8% af íbúðarverði en það
ereðlilegávöxtun íbúð-
areiganda fyrir eign
sína. Ef íbúðareigandi
fengi ekki um 8%
ávöxtun þá mundi
hann frekar ijárfesta í
áhættuminni eign eins
og til dæmis
Spariskírteinum Rikis-
sjóðs. Út frá kaupverði
fasteignar, leigukostn-
aði og tekjum er hægt
að stilla upp útgjöldum
og bótum leigjanda og
kaupanda. Núvirt hrein
(nettó) útgjöld beggja
aðila eru svo borin sam-
an. I töflu 1. eru gefnar
upp helstu forsendur
fyrir útreikningum.
sem hann fær ekki til baka. Leigjandi þarf
ekki að bera kostnað af slíkum viðgerðum
og því getur stundum borgað sig að leigja.
I þriðja lagi er ekki hægt að taka inn í
svona greiningu huglæga hluti eins og
ánægju við að eiga húsnæði og óvissu á
leigumarkaði. I ijórða lagi þá hefur það
mikil áhrif á dæmið að húsaleigubætur
eru skattskyldar en vaxtabætur eru
skattfrjálsar.
Framhald á síótt 4
Mynd 1. Núvirtur kostnaður við kaup og
leiglt (m.v. 6,5 mkr. íht'tð og 180. þkr. mán. laun)
- Nuvirtur leigukostnaöur |Núv.rtur hagnaður við ibúðarkaup 2 milljónlr |
• Núvirtur kostnaður við kaup
16 18 20 22 24 26
Tafla 3. Mismunur á kaupum og leigu hjóna
(núvirt til 40 úra iþúsundum króna.)'
/íbúðarverð 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000 10.000N
Lciga/mán. Tekjur/mán. 33 40 47 53 60 67
200.000 527 1.273 2.092 3.016 3.946 4.861
13,6 ár 4,0 ár 2,7 ár 2,1 ár 1,8 ár 1,6 ár
300.000 414 727 1.267 2.077 2.947 3.845
25,4 ár 17,8 ár 6,5 ár 3,5 ár 2,6 ár 2,1 ár
400.000 554 867 1.209 1.634 2.221 2.990
19,8 ár 13,8 ár 10,3 ár 7,8 ár 4,5 ár 3,1 ár
500.000 693 1.007 1.348 1.774 2.199 2.624
14,8 ár 10,8 ár 8,6 ár 6,8 ár 5,8 ár 5,2 ár
600.000 833 1.146 1.488 1.913 2.339 2.764
11,0 ár 8,7 ár 7,3 ár 6,0 ár 5,3 ár 4,8 ár
1 Ar íákna hversu lengi þarf að eiga íbúð svo kaup og leiga séu
\jafngildir kostir
Niðurstöður og
dæmi
Við nokkuð almenn-
arforsendurernið-
urstaðan sú að það er
hagkvæmara að kaupa
heldur en leigja íbúð.
Það er samt fleira seni
hangir á spýtunni. I
fyrsta lagi er ekki hag-
kvæmt að kaupa íbúð
nerna ætlunin sé að eiga
hana \ ákveðið langan
tíma. I öðru lagi getur
kaupandi lent í óvænt-
um áföllum, t.d. kostn-
aði við dýrar viðgerðir,
Tafla 3. Mismunur á kaupum og leigu einstakl-
ings (núvirt til 40 ára iþúsundum króna.)'
nbúðarverð 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000 ío.oooð
Leiga/mán. Tekjur/mán. 33 40 47 53 60 67
100.000 1.522 2.328 2.890 3.255 3.600 3.829
2,5 ár 1,9 ár 2,0 ár 2,1 ár 2,2 ár 2,2 ár
150.000 955 1.759 2.554 3.153 3.469 3.787
4,3 ár 2.7 ár 2,1 ár 2,1 ár 2,2 ár 2,2 ár
200.000 527 1.273 2.077 2.901 3.432 3.762
13,6 ár 4 ár 2,7 ár 2,1 ár 2,1 ár 2,2 ár
250.000 344 880 1.628 2.476 3.223 3.687
28,2 ár 8,4 ár 3,8 ár 2,6 ár 2,1 ár 2,1 ár
300.000 414 727 1.267 2.071 2.861 3.505
25,4 ár 17,8 ár 6,5 ár 3,5 ár 2,6 ár 2,1 ár
1 Ar tákna hversu lengi þarf að eiga íbúð svo kaup og leiga séu Jafngildir kostir j
3