Frjáls verslun - 01.07.1980, Blaðsíða 49

skodun
39. gr.
Telji leigutaki viðhaldi af
hálfu leigusala ábótavant skal
leigutaki skora skriflega á leigu-
sala aö bæta úr og gera grein
fyrir því, sem hann telur að úr-
bóta þarfnist.
Sinni leigusali ekki kröfum
leigutaka um úrbætur án
ástæðulauss dráttar er leigu-
taka heimiit að láta framkvæma
viðgerðina á kostnað leigusala
og draga kostnaðinn frá leigu-
greiðslum eða krefja leigusala
um kostnaðinn sérstaklega.
Leigutaka ber þó, áöur en vinna
hefst, að leita álits úttektar-
manns á nauðsyn hennar og
samþykkis hans fyrir kostnaöin-
um að verki loknu.
40.
Viðgerðar- og viðhalds-
vinnu alla skal leigusali láta
vinna fljótt og vel, svo að sem
minnstri röskun valdi fyrir leigu-
taka.
Leiði viðgeröar- eða við-
haldsvinna á vegum leigusala til
verulegra skertra afnota leigu-
taka af hinu leigða á hann rétt til
hlutfallslegs afsláttar á leigu-
gjaldi. Verði aðilar ekki ásáttir
um afsláttinn skal úttektarmað-
ur meta hann.
Lögin geyma ennfremur ákvæði
um greiðslu reksturskostnaðar og
eru þar settar fastar reglur um það
hvernig margvísleg bein og óbein
rekstrargjöld skuli skiptast annars
vegar milli leigutaka og leigusala
og hins vegar milli leigutaka og
annarra í sama húsi. Heimilt er að
semja um aðra skiptingu þessa
kostnaðar en lögin tiltaka þegar
um er að ræða atvinnuhúsnæði.
6.
í VIII kafla laganna er fjallað
um umgengnisskyldur og réttindi
og miða ákvæði þessa kafla aðal-
lega að því að lögfesta reglur, sem
myndast höfðu í samskiptum
leigusala og leigutaka. Tekið er
fram að leigutaka sé óheimilt að
nota leiguhúsnæði á annan hátt
en um er samið í leigumála. Þó
getur leigusali ekki borið fyrir sig
frávik frá ákvæði þessu, sem ekki
hafa þýðingu fyrir hann eða aðra
þá sem í húsinu búa eða starfa. Þá
má nefna það ákvæði laganna, að
leigusala sé á þrem síðustu mán-
uðum leigutímabils heimilt að sýna
hið leigða ákveðinn tíma á dag, þó
ekki meira en tvær stundir, vænt-
anlegum kaupendum eða leigu-
tökum, en jafnan skal tilkynna
slíka heimsókn með hæfilegum
fyrirvara.
7.
í IX. kafla laganna er að finna
þýöingarmikil ákvæði um greiðslu
húsaleigu og tryggingarfé. Húsa-
leigu skal greióa fyrirfram mán-
aðarlega nema um annað sé sam-
ið og er þar um að ræða lögfest-
ingu á þróun sem orðið hafði. Þá
má nefna þá ófrávíkjanlegu reglu
51. gr. laganna, að óheimilt sé að
krefja um leigugreiðslu fyrirfram
til lengri tíma en sem svarar fjórð-
ungi umsamins leigutíma. Meö
gagnályktun má þá segja sem svo,
að leigutaki eigi skv. lögunum allt-
af rétt á leigutíma sem sé a.m.k.
fjórum sinnum lengri en nemur
þeim tíma sem greiddur er fyrir-
fram. Ennfremur segir í 51. gr. að
síðar á leigutíma verði leigutaki
ekki krafinn um leigugreiðslur
fyrirfram til lengri tíma en þriggja
mánaða í senn. Hafi leigutaki greitt
tryggingarfé, en þess getur leigu-
sali krafizt áður en hann afhendir
leigutaka hið leigða húsnæði til
afnota, verður leigutaki ekki jafn-
framt krafinn um leigu fyrirfram til
lengri tíma en eins mánaðar. Upp-
hæð tryggingarfjárins má hins
vegar nema allt að þriggja mánaða
umsaminni leigu fyrir húsnæðið
eins og hún er ákveðin í upphafi
leigutímans, og skal tryggingaféö
varðveitt i banka eða sparisjóði á
hæstu mögulegum vöxtum.
8.
í X. kafla laganna eru ákvæði
um framsal leiguréttar, andlát
leigutaka, hjúskaparslit o.fl. og eru
þau að meginefni í samræmi við
það sem algengast er í löggjöf
annarra Norðurlandaþjóöa. Þó
geymir 61. gr. nokkurt nýmæli. Þar
segir, að deyi leigutaki að at-
vinnuhúsnæði en dánarbú hans
ákveði aö selja atvinnustarfsemi
sem þar var stunduð, þá geti
leigusali ekki reist uppsögn leigu-
mála eða kröfu um breytingu á efni
hans á þeim atvikum sérstaklega,
enda sé söluverðmæti slíkrar at-
vinnustarfsemi háð áframhaldandi
afnotum af hinu leigða húsnæöi
og aö notkun þess haldist óbreytt
áfram. Sama gildir eftir því sem við
á ef ástæða fyrir sölu á atvinnu-
starfsemi er sambúðar- eða hjú-
skaparslit eða gjaldþrot leigutaka.
I greinargerð með frumvarpinu
sagði, að það geti oft ráðið úrslit-
um um söluverðmæti t.d. verzlun-
ar, sem tekin er í leiguhúsnæði, að
henni geti fylgt áframhaldandi af-
notaréttur skv. gildandi leigumála
að því húsnæði, sem hún hefur
verið starfrækt í og þar sem hún
hefur aflað sér viðskiptavildar.
Sama geti gilt um margvíslega
aðra atvinnustarfsemi.
9.
Að endingu skal athygli vakin á
því, að frá og með síðustu ára-
mótum gilda lögin einnig um
leigumála sem gerðir voru fyrir
gildistöku þeirra. Það á einnig við
um frávíkjanleg ákvæði laganna,
nema því aðeins að leigusali og
leigutaki geri með sér skriflegan
leigumála, þar sem samið sé um
frávik frá lögunum.
51