Frjáls verslun - 01.11.1999, Page 58

Eftir Jónas Örn Jónasson lögfræðing
Fasteignakaup eru fyrir flesta einstaklinga Ijárfesting sem
gerist einungis einu sinni eða fáeinum sinnum á ævinni. í
fasteignakaupum er um að ræða mikil verðmæti og jafn-
framt flókið mál þar sem fasteignir hafa margþætta eiginleika.
Ekki hefur verið sett sérstök löggjöf á þessu sviði hér á landi,
en íslenskir dómstólar hafa beitt reglum lausaljárkaupalaga
nr. 39/1922 (kpl) um fasteignakaup með lögjöfnun1. Megin-
reglur kaupalaga hafa verið notaðar að því leyti sem þær, eðli
máls samkvæmt, er hægt að aðlaga fasteignakaupum. Þegar
grein þessi er skrifuð er undirbúningsvinna hafin að fast-
eignakaupalögum og áður en langt um líður er þess að vænta
að frumvarp verði lagt fram á alþingi.
Réttarvernd kaupanda fasteignar Grein þessi er einkum
skrifuð út frá sjónarmiði kaupanda, þ.e. að hvaða leyti selj-
anda beri skylda til að gefa kaupanda upplýsingar um eignina,
hvort sem er skriflega eða munnlega. Vanræksla á upplýs-
ingaskyldu getur leitt til skaðabótaábyrgðar hans. í flestum
dómum um fasteignakaup er um það að ræða að kaupandi
verður fyrir vonbrigðum miðað við væntingar.
Miðað við aðrar deilur sem einstaklingar eiga í er hér um
mikla hagsmuni að ræða og niðurstaðan getur verið ijárhags-
lega mjög þung fyrir aðila máls en áhrif geta komið til löngu
eftir að kaup hafa átt sér stað. Þar sem enn nýtur ekki við lög-
gjafar sem kveður á um réttindi og skyldur aðila ríkir veruleg
réttaróvissa á þessu sviði.
Hwílir upplýsingaskylda á seljanda? Seljanda fasteignar ber
að upplýsa kaupanda á sama hátt og þegar um lausafjárkaup
er að ræða, sbr. 2. mgr 42. gr. kpl, um atriði sem hafa einkum
þýðingu við mat á verðmæti eignarinnar. Þá er átt við kosti og
ókosti. Spurningin er hversu rík skylda hvíli á seljanda að láta
kaupanda upplýsingar í té. Að því er varðar fasteignakaup er
hins vegar eðli máls samkvæmt um ríkari skyldu að ræða af
tveimur ástæðum; ver'ðmæti eru mun meiri og fasteign er
mun flóknari en lausafé.
En upplýsingaskyldan er samfléttuð skoðunarskyldunni.
Umfang upplýsingaskyldunnar ræðst því að miklu af þvi hversu
vel kaupandi hefur skoðað eignina, og öfugt ræðst skoðunar-
skyldan af því hversu vel seljandi hefur upplýst kaupanda.
Hvað ber seljanda að upplýsa ? Ótvíræð meginregla er að
sanngjarnt sé að krefjast heiðarleika af seljanda. í því felst að
seljanda er skylt að veita kaupanda upplýsingar um öll þau at-
riði og ágalla varðandi eign sem hann veit eða ætti að vita um.
Sama á við um atriði sem hann verður að ætla að skipti kaup-
anda máli við mat á eigninni, þ.e. notagildi og verðmæti, og
hafa áhrif á ákvörðun kaupanda.
Þannig er miðað við hvað seljandi veit og hvað hann á að
58