Frjáls verslun - 01.11.1999, Síða 62

Verð á fasteignum á höfuðborgarsvœðinu hefur hœkkað um 20 til 25% á rúmu ári. Mikill skriður hefur verið á sölu fasteigna undanfarin tvö
ár og hafa fasteignirfyrir tugi milljarða skiþt um eigendur. Samhliða þessu hefur deilum um ástand seldra eignajjölgað. En hver er uþþlýsinga-
skylda seljenda í fasteignakauþum? FV- myndir Geir Ólafsson
gengt er að sjá í kaupsamning almennt iyrirvaraákvæði líkt
og eftirfarandi: „Eignin er seld í því ástandi sem kaupandi hef-
ur kynnt sér við skoðun og sættir sig við að öllu leyti“. Af
dómaframkvæmd má þó álykta, að almennur fyrirvari af
þessu tagi sé sjaldnast látinn hafa réttaráhrif. Slíkur fyrirvari
hefur því að meginreglu til engin áhrif á upplýsingaskyldu
seljanda. Fyrirvari getur einungis fyrrt seljanda ábyrgð
þegar hann er sérstakur,
þ.e. í kaupsamningi eru
tilgreindir sérstaklega
þeir gallar sem seljandi
ber ekki ábyrgð á.
Kaupandi getur þá valið að taka eigendaskiptatryggingu sem
tryggir hann gegn göllum sem hafa verið leyndir hinum sér-
fróða aðila og seljandi ábyrgist ekki eða tryggingafélagið hef-
ur haft fyrirvara um. Hagsmunir kaupanda eru þar með
tryggðir. Seljandi er þannig laus ábyrgðar nema hann haíi
hegðað sér sviksamlega eða sýnt af sér gróft gáleysi.
Hvernig er dönsk réttar-
vernd á þessu sviði?
Danir hafa um fasteigna-
kaup ákveðna löggjöf, Lov
om forbrugerbeskyttelse
ved erhvervelse af fast
ejendom, nr. 391/1995, þar
sem gert er ráð fyrir því að
við kaup húss sé það yfir-
farið af sérffóðum aðila og
skýrsla þar um gerð á staðl-
að form frá dómsmálaráðu-
neytinu. Það er seljandi sem
lætur gera nefnda skýrslu.
Kaupandi fær þannig yfirsýn
yfir galla, sem eru sjáanlegir
sérfróðum aðila á húsinu, að
undanteknum smámunum og
að teknu tilliti til eðlilegs slits.
í
’ sr 1
aWð^ nheSeðaáaðþekkjaog
Semh ÍLfvnrkaupandaeða
kaupandi hafði ástæðu til að 'eikna
með.
2.
hennar.
3. upplýsingarnarhefðuhaftáhrifá
samninginn.
‘ S’SSSSSS
eiga við um framtið.
Niðurstöður Brýnt er að viðskipti með fasteignir hvíli á
traustum grunni. Lögjöfnun frá lausaíjárkaupalögum,
ólögfestar meginreglur og dómafordæmi eru ekki full-
nægjandi grundvöllur og rammi um svo veigamikil við-
skipti.
Þörf er á að tryggja neytendum sanngjarna réttarvernd
í tengslum við samninga um kaup eða sölu fasteigna. A
öðrum Norðurlöndum hafa menn lögfest réttarstöðu aðila
á þessu sviði í fasteignakaupalögum. Slík löggjöf hefur
) haft það að markmiði að reyna að finna sanngjarnt jafn-
/ vægi milli andstæðra hagsmuna seljanda og kaupanda.
[ Því ber að fagna að löggjafar sé að vænta á þessu réttar-
sviði þar sem þörf er á því að kveða skýrt á um hvernig
slík kaup gerast og hver séu réttindi og skyldur aðila.
Löggjöf að danskri fyrirmynd yrði skref í rétta átt að mati
höfundar.
umatriðisemhannma
kaupandi þekki.
1 Sjá skilgreiningu Daviðs Þórs Björgvinssonar, Lögskýringar, bls. 96:
„Lögjötnun (analogia) er fólgin í því að beita settri lagareglu með
ákveðnum hætti. Nánar tiltekið er lagareglu beitt um ólögákveðið tilfelli
sem samsvarar efhislega til þeirra sem rúmast innan lagareglunnar.
Þetta má einnig orða svo að tilvikið sem lögjafnað er til, sé í eðli sínu svo
líkt tilvik, sem lagareglan nær yfir, að talið er rétt að láta það Iúta sams
konar reglu".
Hversu rík er uppiýsingaskyldan?
Spurningin er hversu rík skylda hvíli á seljanda að láta kaupanda upplýsingar í té. Að því er varðar fasteignakaup er hins
vegar eðli máls samkvæmt um ríkari skyldu að ræða af tveimur ástæðum; verðmæti eru mun meiri og fasteign er mun flókn-
ari en lausafé.
Skoðunarskylda kaupanda
Skoðunarskylda kaupanda takmarkar sem fyrr sagði upplýsingaskyldu seljanda, og snertir jafnframt mat á því hvort fyrir liggi
galli. Réttarframkvæmd hefur staðfest að fyrir hendi sé ákveðin skoðunarskylda, en hversu víðtæk hún er verður að meta í
hverju tilfelii fyrir sig. Óhætt er þó að segja að ef kaupandi fasteignar hefur ekki skoðað eignina fyrir kaupin missi hann
formlega heimild sína til gallakröfu vegna galla sem hann hefði uppgötvað við skoðun eignarinnar.
62