Morgunblaðið - 18.02.2003, Blaðsíða 16

16 B ÞRIÐJUDAGUR 18. FEBRÚAR 2003 MORGUNBLAÐIÐHeimiliFasteignir
Suðurlandsbraut 54 - við Faxafen - 108 Reykjavík
Sími 568 2444 - Fax 568 2446
INGILEIFUR EINARSSON, löggiltur fasteignasali.
ÞÓRÐUR JÓNSSON SÖLUM., SJÖFN ÓLAFSDÓTTIR SKJALAGERÐ,
MARÍA ÞÓRARINSDÓTTIR.
EINAR SIGURJÓNSSON SÖLUM. ÞÓRUNN JÓNSDÓTTIR RITARI
asbyrgi@asbyrgi.is • www.asbyrgi.is
STÆRRI EIGNIR
DALHÚS - HAGSTÆTT VERÐ
Mjög gott 128,9 fm raðhús á tveimur
hæðum með stórri suðurverönd. Fjögur
stór svefnherbergi. Stór stofa og borð-
stofa með parketi. Stór verönd. Barnvænt
og rólegt hverfi með skóla og alla íþrótta-
aðstöðu við þröskuldinn. Hagstætt verð.
Tilv. 15250
SKIPASUND - LÍTIÐ EINBÝLI
Mjög skemmtilegt einbýlishús að stærð
samtals 145 fm. Húsið er kjallari og hæð,
auk góðurskála. Stór og falleg ræktuð lóð.
Bílskúrsréttur. Frábær staðsetning. Laust
fljótlega. Verð 18,7 millj.
SOGAVEGUR - ENDARAÐHÚS
Lítið pent endaraðhús, ca 82 fm, á einni
hæð, vel staðsett og glæsileg lóð. Tilv. 4894
4RA-5 HERB.
JÖRFABAKKI
Mjög vel skipulögð og góð 4ra herb. 104,8
fm íbúð á 2. hæð í fjölb.húsi. Þvottaherb.
innan íbúða. Stórar suðursvalir. Stórt
íbúðarherb. í kjallara. Laus. Verð 12,2 millj.
Tilv. 30840
ASPARFELL - STÓR ÍBÚÐ
Góð 7 herb. 154,7 fm íbúð á 5. hæð í
lyftuhúsi. Fimm svefnherbergi og tvær
stofur. Baðherbergi með baðkari og
gestasnyrting með sturtu. Stórar suður-
svalir og aðrar í norður með frábæru út-
sýni. Þvottahús á hæðinni. Húsvörður.
Gervihnattadiskur. Áhv. 11,5 millj. Verð
14,3 millj. Tilv. 31248
TORFUFELL
4ra herb. 97 fm mjög vel skipulögð íbúð á
4. hæð. 3 stór svefnherbergi, góð stofa.
Nýtt parket, yfirbyggðar svalir. Húsið allt
nýklætt að utan. Góð sameign inni. Verð
10,6 millj. Tilv. 15028
GALTALIND - KÓPAV.
Glæsileg 4ra herb. 107,6 fm íbúð á 2. hæð
í vönduðu húsi. Fallegar innréttingar, park-
et á gólfum. Flísalagt baðherbergi. Flott
útsýni. Laus 1. júlí ‘03.
3 HERBERGJA
GNÍPUHEIÐI - 3JA HERB. -
MEÐ BÍLSKÚR
Falleg og vönduð 3ja herb. 80,4 fm íbúð á
jarðhæð í nýlegu 5 íbúða húsi. Vandaðar
og fallegar innréttingar, mjög gott skipu-
lag. Sérinngangur, mjög stór suðurverönd.
Frábært útsýni. 24,6 fm fullbúinn bílskúr.
Verð 15,1 millj.
SAMTENGD SÖLUSKRÁ FJÖGURRA FASTEIGNASALA - EIN SKRÁNING - MINNI KOSTNAÐUR - MARGFALDUR ÁRANGUR
SÍÐUMÚLI - HÚSEIGN
Til sölu húseign sem er 540 fm að stærð
og skiptist í um 180 fm lagerhúsnæði
með góðum innkeyrsludyrum, gott 180
fm verslunarhúsnæði á jarðhæð og um
180 fm mjög gott skrifstofuhúsnæði á 2.
hæð. Jarðhæðin og lagerhúsnæðið er
laust fljótlega, en 2. hæðin er í langtíma-
leigu. Hagstæð kjör.
KLETTHÁLS - LAGERHÚSNÆÐI
Til leigu 525 fm nýtt og glæsilegt iðnað-
ar- eða lagerhúsnæði. Húsnæðið skiptist
í um 475 fm lagerhúsnæði með mikilli
lofthæð og 2 stórum innkeyrsludyrum,
um 50 fm skrifstofuhúsnæði á jarðhæð.
Stór malbikuð lóð. Til afhendingar strax.
HLÍÐASMÁRI - VIÐ SMÁRALIND
Til leigu 100 til 400 fm. mjög bjart og gott
verslunarhúsnæði á jarðhæð í sama húsi
Sparisjóður Kópavogs. Húsnæðið leigist
í einingum frá um 100 fm. Mikið auglýs-
ingagildi. Til afhendingar strax. tilv. 4022
SKELJAGRANDI 3ja-4ra herbergja,
87 fm endaíbúð á 3. hæð með sérinn-
gangi af svalagangi. Forstofa, eldhús m.
vandaðri innréttingu, sofa, suðursvalir. 2
svefnherbergi og baðherbergi m. baðkari
og tengi f. þvottavél. Fallegt útsýni. Stæði
í bílskýli. Verð 12,4 millj. Tilv. 31341
SÚLUHÓLAR Góð ca 75 fm 3ja herb.
íbúð á 2. hæð með fallegu útsýni. Til afh.
strax. Verð 9,5 millj. Tilv. 31238
NÝBÝLAVEGUR - BÍLSKÚR -
KÓP. Góð 3ja herb. 68,9 fm íbúð á jarð-
hæð í góðu fjórbýlishúshúsi. Þvottaherb.
innan íbúðar, góð verönd. 28,8 fm bílskúr.
Góð verönd. Tilv. 30417
2 HERBERGJA
NJÁLSGATA - SÉRBÝLI 2ja her-
bergja 36,4 fm íbúð á 1. hæð með sérinn-
gangi. Íbúðin skiptist í: Svefnherbergi,
gang, baðherbergi með sturtu, stofu með
opið inn í eldhús. Áhv. 3,2 millj. Verð 5,8
millj. Tilv. 31290
VALLARBARÐ Góð 2ja herb. 63 fm
íbúð á jarðhæð í tvíbýlishúsi. Áhv. 4,1
millj. Verð 8,4 millj. Tilv. 15239
NÖKKVAVOGUR - MEÐ AUKA-
HERB. Mjög góð 2ja herb. 58,4 fm rúm-
góð íbúð á 1. hæð í góðu fjórbýlishúsi.
Endurnýjað eldhús og baðherb., nýjar flís-
ar á gólfum. Gott aukaherb. í kjallara, sér-
geymsla og sérþvottaherb.
ATVINNUHÚSNÆÐI
SKEIÐARÁS - GARÐABÆ Ódýrt
ca 230 fm iðnaðarhúsnæði sem þarfnast
standsetningar, tvennar innkeyrsludyr,
lofthæð ca 3-3,5 m. Miklir möguleikar.
Hringdu og gerðu tilboð.
VIÐARHÖFÐI - SALA - LEIGA
Til sölu eða leigu 350 fm mjög gott iðnað-
arhúsn. með 2 góðum innkeyrsludyrum og
góðri lofthæð. Selst eða leigist í einu eða
tvennu lagi. Malbikuð lóð. Laust strax.
TIL LEIGU
BORGARTÚN 33 - TIL LEIGU
Til leigu 300 til 600 fm gott skirfstofuhús-
næði á 2. hæð og 130 fm lagerhúsnæði
með innkeyrsludyrum í kjallara. Skrifstofu-
húsnæðið leigist í einu eða tvennu lagi.
Mjög góð sameign, tvær lyftur, innan-
gengt er í kjallara. Næg bílastæði, frábær
staðsetning í hinu nýja stofnanahverfi
Reykavíkur. Til afhend. strax. Tilv. 15114
S
TÓRLÆKKUN affalla
að undanförnu hefur
vakið athygli margra.
Því er ekki úr vegi að
fjalla um ástæður affalla
og yfirverðs húsbréfa og fara yfir
þróun affalla á starfstíma Íbúða-
lánasjóðs.
Hin almennu íbúðalán eða hús-
bréfalán Íbúðalánasjóðs eru ætluð
til að fjármagna venjuleg húsnæð-
iskaup almennings. Húsbréfin eru
verðtryggð markaðsverðbréf með
ríkisábyrgð og föstum vöxtum sem
fást í skiptum fyrir fasteignaveð-
bréf að ákveðnum skilyrðum upp-
fylltum.
Húsbréfin eru til 25 eða 40 ára
og bera nú 4,75% fasta vexti. Að
þeim tíma loknum eru þau greidd
út í eingreiðslu sem tekur mið af
verðtryggingu og föstum vöxtum af
húsbréfinu, nema að húsbréfin hafi
verið dregin út í sérstökum mán-
aðarlegum útdrætti.
Þá eru þau greidd út með ein-
greiðslu á uppreiknuðu verði út-
dráttardags. Eftir að húsbréf voru
rafvædd árið 2001 þá varð verð-
gildi hvers húsbréfs 1 króna. Það
þýðir að endurgreiðsla húsbréf-
anna dreifist tiltölulega jafnt á líf-
tíma húsbréfanna sem er ýmist 25
eða 40 ár eins og áður sagði.
Fasteignaveðbréf sem skipt er
út fyrir húsbréf bera 5,1% vexti.
Vaxtamunurinn er 0,35% og er sú
fjárhæð sem rennur til Íbúðalána-
sjóðs og ætlað er að standa undir
rekstri húsbréfakerfisins.
Markaðurinn leiðréttir
vaxtastigið
Þar sem húsbréfin bera fasta
vexti, en vaxtastig og ávöxt-
unarkrafa í landinu getur verið
mjög mismunandi á líftíma hús-
bréfanna, þá leiðréttir markaður-
inn raunverulega vexti húsbréf-
anna í takt við vaxtaþróun með
afföllum eða yfirverði.
Ef ávöxtunarkrafan er hærri en
fastir vextir húsbréfanna þá bera
húsbréfin afföll. Það þýðir að hús-
bréf að reiknuðu verði að fjárhæð
kr. 1.000.000 selst fyrir lægra verð,
t.d. 900.000 krónur. Þá eru afföllin
10% og ávöxtunakrafan um 6% ef
um er að ræða 25 ára bréf. Þannig
má segja að húsbréfin beri um 6%
vexti en ekki 4,75% vexti eins og
fastir vextir húsbréfanna segja til
um þegar afföll eru um 10%.
Ef ávöxtunarkrafa á fjármagns-
markaði er hins vegar lægri en
vaxtastig húsbréfanna, þá seljast
þau á yfirverði. Þá getur húsbréf
sem er á reiknuðu verði kr.
1.000.000 selst á kr 1.100.000 sem
er 10% yfirverð. Það þýðir að
ávöxtunarkrafan er 3,7% en ekki
4,75%.
Við skulum líta á þróun affalla
frá því í byrjun árs 1999 til árs-
byrjunar 2003.
(Sjá meðfylgjandi mynd.) Á
árinu 1999 voru vextir á Íslandi
mjög lágir. Ávöxtunarkrafa hús-
bréfa var að sama skapi lág og því
yfirverð á húsbréfum allt það ár.
Það þýddi að seljendur íbúða voru
í raun að fá meira fyrir húsbréf sín
en kaupverð íbúða sagði til um,
enda voru fasteignaviðskipti á
árinu mjög lífleg.
Í byrjun árs 2000 hækkaði
ávöxtunarkrafa húsbréfa þannig að
í stað yfirverðs mynduðust afföll.
Þau voru ekki mikil til að byrja
með en urðu veruleg upp úr miðju
ári 2000, enda voru vextir almennt
að hækka á því tímabili, auk þess
sem mikið framboð á húsbréfum á
fjármagnsmarkaði á þessum tíma
hlaut að lækka markaðsverð
þeirra.
Ávöxtunarkrafa húsbréfa og þar
af leiðandi afföll þeirra héldust há
allt fram á síðari hluta ársins 2002.
Hélst þar í hendur mjög hátt
vaxtastig og tiltölulega mikið fram-
boð húsbréfa.
Síðari hluta ársins 2002 tók
ávöxtunarkrafa að lækka verulega.
Ástæður þess voru að líkindum
nokkrar. Í fyrsta lagi varð hrun á
hlutabréfamörkuðum sem varð til
þess að aukin ásókn varð í traust,
verðtryggð skuldabréf eins og hin
ríkistryggðu húsbréf.
Í öðru lagi tóku vextir almennt
að lækka. Þá varð stóraukin og
vandaðri upplýsingagjöf til þess að
minnka óvissu um útgáfuþróun
húsbréfa. Stærsti áhrifaþátturinn
var þó að líkindum stórauknar fjár-
festingar erlendra aðila í íslenskum
húsbréfum, enda leitun að eins
traustum fjárfestingakosti.
Þessi þróun varð til þess að á
undanförnum vikum hafa afföll
nánast horfið og telja greining-
ardeildir fjármálafyrirtækja að
framundan geti orðið tímabil yf-
irverðs líkt og varð árið 1999.
Hækkun ávöxtunarkröfu í síðast-
liðinni viku mun að líkindum vera
tímabundin, en ástæður hækkunar-
innar telja margir sérfræðingar
vera ákveðna taugaveiklun vegna
yfirlýsinga stjórnvalda um að til
greina komi að breyta erlendum
skuldum ríkissjóðs í innlendar
skuldir. Vegna þess hafi margir
þeir sem fjárfestu í húsbréfum
þegar afföll voru há ákveðið að
selja húsbréf sín og innleysa þann-
ig söluhagnað á bréfunum.
Þessi hækkun ávöxtunarkröfu
virðist þegar tekin að ganga til
baka, enda virðast forsendur vera
fyrir enn frekari raunvaxtalækkun
á íslenskum fjármálamarkaði í kjöl-
far aukinnar þátttöku erlendra
fjárfesta í honum.
Þróun affalla húsbréfa 1999–2003


 &  '
&  '


 
  #$---
#&''%
##!9 ;A!5>68;9 D! !

  
 Markaðurinn
eftir Hall Magnússon,
yfirmann gæða- og markaðsmála
Íbúðalánasjóðs/hallur@ils.is