Morgunblaðið - 15.06.2003, Qupperneq 14

14 SUNNUDAGUR 15. JÚNÍ 2003 MORGUNBLAÐIÐ
EKKERT lát er á hækkunhúsnæðisverðs á höfuð-borgarsvæðinu. Þannighefur fasteignaverð í fjöl-býli á höfuðborgarsvæð-
inu hækkað um 13% síðustu tólf
mánuðina samkvæmt upplýsingum
Fasteignamats ríkisins og raunar
má rekja verðbólgu síðustu tólf mán-
aða meira en að þremur fjórðu hlut-
um til hækkunar á húsnæðisverði.
Verðlag hefur hækkað um 1,8% á
tímabilinu, en sé hækkun húsnæð-
isverðs undanskilin nemur verðlags-
hækkunin síðustu tólf mánuði innan
við hálfu prósenti.
Þessar hækkanir koma í kjölfar
samfelldra hækkana á íbúðarverði á
undanförnum árum og er nú svo
komið að verðlag á íbúðarhúsnæði á
höfuðborgarsvæðinu í hlutfalli við al-
mennt verðlag hefur ekki í annan
tíma verið hærra ef undan er skilið
skammvinnt tímabil á fyrrihluta árs
1982. Tölur á þeim tíma eru þó varla
marktækar til samanburðar vegna
óðaverðbólgu sem ríkti á þeim árum
og þar af leiðandi sveiflukenndra
verðhækkana þegar verðlag á íbúð-
arhúsnæði er borið saman við al-
mennt verðlag.
Verðhækkunarskeið frá 1998
Núverandi verðhækkunarskeið
hefur í stórum dráttum staðið yfir
frá því í ársbyrjun 1998 eða í hálft
sjötta ár, sem er óvenju langvinnt
hækkunarskeið á íslenskan mæli-
kvarða. Framan af tímabilinu hækk-
aði verð jafnt og þétt eða fram á vor-
daga 2001 að verðið lækkaði lítillega
í hlutfalli við verðlag vegna aukinnar
verðbólgu á því ári. Frá því í árs-
byrjun í fyrra hefur verðið síðan
hækkað jafnt og þétt á nýjan leik og
er ekki að merkja neitt lát þar á enn
sem komið er.
Þegar verðþróun á húsnæði hér á
landi er skoðuð lengra aftur í tímann
kemur fram mjög sveiflukennd verð-
lagsþróun í upphafi níunda áratug-
arins á tímum óðaverðbólgu þegar
verðtrygging var jafnframt að taka
sín fyrstu skref. Verð fór þá mjög
hátt um skamman tíma en lækkaði
síðan hratt árin þar á eftir. Verð á
húsnæði í hlutfalli við verðlag varð
lægst í ársbyrjun 1986, en þá fór vísi-
tala verðs íbúða í fjölbýli á höfuð-
borgarsvæðinu í hlutfalli við verðlag
í 75,1 og hefur verð ekki orðið lægra
en þá síðasta aldarfjórðunginn. Í
kjölfarið tók við verðhækkunarskeið
samfara mikilli og skammvinnri
kaupmáttaraukningu á þessu tíma-
bili og nýju lánakerfi þáverandi Hús-
næðisstofnunar ríkisins, sem hafði í
för með sér stóraukna fyrirgreiðslu
við húsnæðiskaupendur. Það verð-
hækkunarskeið varð þó ekki líkt því
jafn langvinnt og það verðhækkun-
arskeið sem nú stendur yfir né náði
verðið að vera líkt því jafnhátt og það
nú er í hlutfalli við almennt verðlag.
Verðhækkunarskeiðið stóð fram á
vordaga 1988 eða í tvö og hálft ár.
Vísitalan fór í 112 stig og verðið
hækkaði um nálægt 50%. Verðið
lækkaði síðan aftur um 15–20% á
næstu tveimur árum og var síðan til
þess að gera stöðugt framan af öllum
síðasta áratug eða allt fram til þess
að núverandi verðhækkunarskeið
hófst í ársbyrjun 1998.
70% verðhækkun frá 1997
Þegar verðþróun síðustu ára er
skoðuð nánar kemur fram að verðlag
á húsnæði í Reykjavík hefur hækkað
almennt talað í kringum 70% frá því í
ársbyrjun 1997 og fram til dagsins í
dag og sambærileg þróun hefur orð-
ið í öðrum sveitarfélögum á höfuð-
borgarsvæðinu. Á sama tíma hefur
vísitala neysluverðs án húsnæðis
hækkað um 22% en það jafngildir því
að raunhækkun á verðlagi húsnæðis
á tímabilinu hafi verið um 40%.
Hækkunin er aðeins mismunandi
eftir stærð húsnæðis, en munurinn
er þó ótrúlega lítill þegar íbúðir í
fjölbýlishúsum eiga í hlut og í raun
svo lítill að hann er varla marktæk-
ur. Hækkunin er 70% að meðaltali.
Meiru munar hins vegar þegar
verðþróun á sérbýli er skoðuð. Þann-
ig hefur verð á 150–210 fermetra
sérbýli hækkað mest á tímabilinu af
þeim flokkum húseigna sem Morg-
unblaðið skoðaði, eða um 82%.
Minnst er hins vegar hækkunin á
stærsta sérbýlinu, 270–370 fermetr-
ar að stærð, en það hefur hækkað um
64% á tímabilinu frá fyrra árshelm-
ingi ársins 1997 til jafnlengdar í ár.
Ofangreindar tölur miðast við
staðgreiðsluverð á fermetra, en það
er öruggasti mælikvarðinn í saman-
burði þar sem tekið hefur verið tillit
til greiðslufyrirkomulags. Tölurnar
byggjast á úrvinnslu Fasteignamats
ríkisins á efni kaupsamninga um
húsnæði sem gerðir hafa verið á
þessu tímabili, en miðað er við
meðaltal þeirra kaupsamninga sem
Húsnæðisverðið hækkar
Íbúðarverð hefur hækkað
stöðugt undanfarin fimm
og hálft ár og hafa fyrri
verðhækkunarskeið ekki
verið jafnlangvinn. Fermetr-
inn í tveggja herbergja íbúð
kostar nú 136 þúsund kr. að
meðaltali en kostaði 80
þúsund fyrir sex árum.
Hjálmar Jónsson kannaði
þróunina á fasteignamark-
aði.
ÞAÐ er ekki bara á Íslandi sem fasteignaverð
hefur stórhækkað á undanförnum árum. Það
sama gildir um langflest iðnríkin ef Þýskaland
og Japan eru undanskilin. Þannig hefur raun-
verð fasteigna hækkað um meira en 50% í Ástr-
alíu, Bretlandi, Írlandi, Hollandi, Spáni og Sví-
þjóð frá því á miðjum tíunda áratugnum. Í
Bandaríkjunum hefur verð á fasteignum hækkað
um 30% á sama tíma sem er meiri hækkun en áð-
ur hefur þekkst á ekki lengra tímabili.
Gerð er úttekt á þessari þróun í nýlegu hefti af
tímaritinu The Economist. Þar kemur fram að á
síðustu sjö árum hefur raunverð fasteigna hækk-
að meira en nokkru sinni áður í sögunni. Er það
meðal annars rakið til aukins áhuga fjárfesta á
fasteignamarkaðnum vegna lélegrar ávöxtunar
á öðrum mörkuðum á undanförnum árum, t.a.m.
hlutabréfamarkaði. Veltir blaðið því fyrir sér
hvort um bólu geti verið að ræða sem kunni að
springa með tíð og tíma með tilheyrandi sam-
drætti og erfiðleikum í efnahagslífinu.
40–60% fólks búa
í eigin húsnæði
Afleiðingar af verðfalli á fasteignamarkaði
yrðu hins vegar mun alvarlegri heldur en af
verðfalli á hlutabréfamarkaði til dæmis, segir
blaðið. Ástæðurnar eru þrjár. Í fyrsta lagi er
mun algengara að fólk eigi fasteignir en hluta-
bréf og því kemur verðfall við miklu fleiri. Þann-
ig búa 40–60% af fólki í flestum ríkjum Evrópu
og Ástralíu í eigin húsnæði og 30% í Bandaríkj-
unum.
Í öðru lagi er fólk miklu líklegra til þess að
hafa tekið lán til að eignast hús en hlutabréf og í
þriðja lagi getur verðlækkun á fasteignum haft
það í för með sér að fasteignir verði yfirveðsett-
ar og haft þannig áhrif á hag banka og annarra
lánastofnana.
Þá er á það bent að hækkun fasteignaverðs
auki veðhæfni eigna og geri fólki fært að taka
hærri lán en ella, m.a. til einkaneyslu, og það
hafi átt sinn þátt í efnahagsuppsveiflu síðustu
ára. Efnahagsrannsóknir sýni að afleiðingar af
verðfalli séu mun afdrifaríkari en af verðfalli á
öðrum mörkuðum, enda bygginga- og fast-
eignamarkaðurinn stærsti hluti viðskiptalífsins
þegar allt sé talið, auk þess sem langstærstur
hluti eignamyndunar sé í fasteignum.
Spáð 30% verðlækkun
Niðurstaða af athugun blaðsins er að hækkun
fasteignaverðs að undanförnu hafi öll einkenni
bólu sem muni springa í nokkrum löndum, eink-
um Bandaríkjunum, Ástralíu, Bretlandi, Írlandi,
Hollandi og Spáni. Er því spáð að á næsta ári eða
svo muni þessi bóla springa með þeim afleið-
ingum að raunverð fasteigna í Bandaríkjunum
lækki um 15–20% og lækkunin muni nema 30%
eða meira annars staðar á nokkrum næstu árum.
Það sé í stíl við það sem gerst hafi þegar fyrri
fasteignabólur hafi sprungið, en nú sé þess að
vænta að nafnverð eigna lækki meira en áður
þar sem verðbólga sé svo lág. Nafnverð eigna í
Bretlandi muni að líkindum lækka um 20–25% á
næstu árum og lækkunin á eignum í London
verði mun meiri. Afleiðingarnar verði þær að
verðgildi húsa verulegs fjölda húseigenda verði
minni en nemi áhvílandi veðlánum, einkum þar
sem hlutfall eigna þar sem meira en 80% af verð-
mæti hvíli á eigninni sé mun hærra nú en áður.
Segir blaðið að þegar séu merki um verðlækk-
anir í nokkrum borgum, eins og London, New
York og Amsterdam og nefnt er dæmi af fólki
sem keypti eign á 150 millj. kr. í San Francisco
árið 2000. Það seldi eignina vegna skilnaðar
tveimur árum seinna og fékk þá ekki nema 100
milljónir kr. fyrir hana.
Bóla sem springur?



  
 







 








       





    

 
 !
"



 



 !
#$


%   






 ! !
    
    !" # 
$% "#$

%#"
   
 !