Morgunblaðið - 05.10.2003, Blaðsíða 2

2 C SUNNUDAGUR 5. OKTÓBER 2003 MORGUNBLAÐIÐ
E
in af ástæðunum fyrir því að fast-
eignasölum fannst mikilvægt að
stofna með sér félagsskap fyrir
tuttugu árum, var sú tortryggni
sem þeir fundu fyrir í þjóðfélag-
inu. Margt hefur áunnist á þeim
tuttugu árum sem félagið hefur starfað, þótt lík-
lega verði seint hægt að koma í veg fyrir að
óheilir menn rati í þá stétt, rétt eins og aðrar.
Núverandi formaður Félags fasteignasala er
Björn Þorri Viktorsson og þegar hann er spurð-
ur hvort misferlismál sem komið hafa upp á síð-
ustu misserum hafi orðið til þess að almenn-
ingur sé aftur farinn að vantreysta
fasteignasölum, segist hann ekki álíta það.
„Almennt held ég að fólk treysti fast-
eignasölum,“ segir Björn Þorri, „en það þarf að
tryggja það að einungis þeir hafi löggildingu
sem eru traustsins verðir.
Vissulega er stór og misjafn hópur að fást við
fasteignasölu; menn með ólíkan bakgrunn,
reynslu og þekkingu og það er full ástæða fyrir
fólk sem er að fara út í fasteignakaup að kynna
sér orðspor og reynslu þess fasteignasala sem
það ætlar að eiga viðskipti við. Fólk ætti alls
ekki að láta glepjast af gylliboðum, það er nú
oftast þannig að þú færð það sem þú borgar fyr-
ir.“
Eru allir sem selja fasteignir í Félagi fast-
eignasala?
„Nei, það er frjáls aðild að félaginu. Hins veg-
ar geta engir aðrir en löggiltir fasteignasalar
orðið meðlimir í félaginu. Auk þess hefur félagið
sett þau skilyrði að félagsmenn séu ekki á van-
skilaskrá og séu fjárhagslega burðugir. Auk
þess hefur félagið reynt að sporna við svokall-
aðri „leppun“ í greininni, það er, þegar löggiltur
fasteignasali leyfir öðrum sem ekki hefur rétt-
indi að reka starfsemi í sínu nafni. Við göngum
því lengra en lögin gera ráð fyrir – og er það í
samræmi við siðareglur félagsins. En Félag
fasteignasala er í dag frjáls félagsskapur og það
er engin skylduaðild að honum.“
Hefur gefið mynd af losaralegum
þjónustuveitanda
En er félagsaðild þá einhver trygging fyrir þá
sem eru að skipta við fasteignasölur?
„Við vonum það auðvitað. Innan félagsins er
starfandi samskiptanefnd sem tekur á málum
sem upp koma í samskiptum við viðskiptavini.
Félagið hefur sett sér faglegar reglur og siða-
reglur til að fara eftir í viðskiptunum.
Engu að síður er alltaf hægt að gera betur og
okkur sem störfum að félagsmálunum, langar
til þess að koma á meiri festu í starfsgreininni.
Ég held að aðeins þannig verði hægt að tryggja
það að fólk starfi af heilindum.“
Hvernig þá?
„Hingað til hefur, til dæmis, þannig verið
háttað til í þessu fagi að sölumenn hafa mjög
gjarnan ráðist til fasteignasala sem verktakar,
jafnvel með litla eða enga kauptryggingu. Þetta
verktakafyrirkomulag getur leitt af sér meiri
lausung. Viðskiptavinurinn vill gjarnan hitta
sölumanninn ef upp koma vandamál, en sá er þá
kannnski farinn yfir á aðra fasteignasölu, eða
bara hættur. Þetta fyrirkomulag hefur í sumum
tilfellum gefið þá mynd út á við að fast-
eignasölur séu losaralegur þjónustuveitandi.
Þetta verktakafyrirkomulag án kauptryggingar
getur líka leitt af sér þá vígstöðu, að sölumað-
urinn geri nánast hvað sem er til að ná saman
samningum, einfaldlega til að eiga sjálfur fyrir
salti í grautinn. Auðvitað er þetta samt alls ekki
algilt.
Núna liggja fyrir drög að frumvarpi sem von-
andi verður lagt fyrir Alþingi nú á haustþinginu.
Í því frumvarpi verður ákvæði sem gerir það að
verkum að verktaka í þessari grein verður
bönnuð. Það verður ekki hægt að tryggja
starfsmenn í greininni nema til sé ráðning-
arsamningur milli sölumanns og hins löggilta
fasteignasala. Sá sem ætlar að koma fram sem
verktaki í greininni verður þá að vera löggiltur
fasteignasali og tryggður sem slíkur.“
Í dag heldur Félag fasteignasala úti gríð-
arlega öflugri starfsemi. Auk sjö manna stjórn-
ar er fjöldi nefnda á vegum félagsins, meðal
annars samskiptanefnd, laganefnd, fræðslu-
nefnd, auglýsinganefnd og skemmtinefnd, svo
einhverjar séu nefndar. Í þessu starfi leggja
býsna margir félagsmenn hönd á plóginn. Björn
Þorri nefnir til dæmis Agnar Gústafsson hrl.
sem hann segir hafa verið í samskiptanefnd fé-
lagsins nánast frá upphafi og unnið þar gríð-
arlega mikið starf, þótt hann hafi ekki komið
mikið fram fyrir félagið út á við. Í félaginu eru
um sjötíu manns en löggiltir fasteignasalar í
landinu eru tæplega hundrað og fimmtíu.
Lögbundið hlutverk yfir til félagsins
„Ef lagafrumvarpið, sem nú hefur verið sent
hagsmunaaðilum til kynningar, gengur eftir,
verða gífurlegar breytingar á Félagi fast-
eignasala,“ segir Björn Þorri. „Þá verður fé-
lagsaðild gerð að skyldu og Félag fasteignasala
verður með svipuðu sniði og hlutverki og Lög-
mannafélag Íslands er nú. Það sem skiptir
kannski mestu máli, er að þá fær félagið lög-
bundið hlutverk; það er að segja það, ásamt eft-
irlitsnefnd félagsins, tekur þá yfir allt eftirlit
með starfsemi félagsmanna. Eftirlitsnefndin
verður nokkurs konar „stjórnsýslubatterí“.
Hún öðlast mjög rúmar heimildir til þess að
grípa inn í ef eitthvað er athugavert við störf fé-
lagsmanna. Hún mun geta áminnt félagsmenn,
ef það á við og skorað á þá að koma hlutunum í
betra horf. Við ítrekaðar áminningar, eða séu
brot skórkostleg, þá getur nefndin svipt fast-
eignasala starfsréttindum og þess vegna látið
loka starfsstöð viðkomandi.
Með þessum nýju lögum verða loksins settar
reglur um að menn þurfi að varðveita vörslufé
með vissum hætti, það er að segja, að vörslufé
sé aðskilið frá eigin fé fyrirtækisins. Það er auð-
vitað með ólíkindum að fasteignasalar, rétt eins
og lögmenn, skuli ekki vera skyldaðir til að vera
með sérstaka fjárvörslureikninga. Ég sjálfur er
til dæmis bæði lögmaður og löggiltur fast-
eignasali. Sem fasteignasali má ég velta ann-
arra manna vörslufé á mínum eigin reikningi,
en taki ég við slíku fé sem lögmaður má ég það
ekki. Bara þetta eina atriði verður gríðarleg
réttarbót og ætti að koma í veg fyrir mál eins og
Holtsmálið.“
Hvernig verður þetta vörslufé tryggt?
„Það er gert ráð fyrir því að menn skili yf-
irlýsingu frá löggiltum endurskoðanda sem
staðfestir að meðferð vörslufjár sé í samræmi
við reglur. Í rauninni er þarna verið að taka upp
svipaðar reglur og gilda í dag um lögmenn og
hafa reynst ágætlega.
Í nýja frumvarpinu er ákvæði um fé-
lagsskyldu, sem þýðir að skipta þarf Félagi fast-
eignasala í tvennt, þar sem annar hlutinn lýtur
að faglegu þáttunum. Hins vegar yrði önnur
starfsemi félagsins rekin af einhvers konar fé-
lagsdeild sem þá yrði frjáls aðild að.
Það er ljóst að ef þetta frumvarp verður að
lögum, verða töluverðar breytingar á skipulagi
og starfsemi Félags fasteignasala. Félagið mun
fá lögbundið hlutverk og allt umfang starfsemi
þess mun aukast. Ljóst er að rekstur þess verð-
ur miklu kostnaðarsamari en hann hefur verið,
þar sem allt eftirlitshlutverk verður framvegis á
herðum félagsins.“
Lög um fasteignakaup frá 2002
Nú erum við að tala um frumvarp um fast-
eignasölu sem meiningin er að leggja fyrir það
þing sem er nýhafið. Í fyrra voru hins vegar sett
lög (40/2002) um fasteignakaup. Um hvað snú-
ast þau?
„Þau lög fjalla um réttarsambandið á milli
kaupenda og seljenda og eru fyrstu settu lögin
sem taka gildi um það samband hér á landi.
Fram að þeim tíma byggðist hinn gildandi rétt-
ur á þessu sviði á venjum og fordæmum sem
voru mjög óaðgengilegar réttarheimildir fyrir
fólk. Ég held að fasteignasalar séu almennt á
því að það hafi verið mikil réttarbót að þessum
lögum og að þeir séu sammála um að galla-
málum, kvörtunarmálum og öðrum neikvæðum
eftirmálum fasteignaviðskipta hafi stórfækkað.
Eftir að lögin tóku gildi voru samin ný stöðluð
samningsákvæði sem nú eru í öllum kaupsamn-
ingsformum, þannig að fólk er í dag miklu meira
meðvitað um réttarstöðuna en áður var. Það var
orðin hálfgerð þjóðaríþrótt að mæta með jafnvel
þrjátíu til fjörutíu atriða kvörtunarlista í afsals-
gerðina þegar verið var að ljúka endanlegu upp-
gjöri. Þá vildi fólk láta taka tillit til alls kyns at-
riða til að lækka lokagreiðsluna.
Þetta hefur gerbreyst. Í dag eru kaupendur
meðvitaðir um að eldri eignir eru í því ástandi
sem aldur þeirra gefur tilefni til. Til að um sé að
ræða galla í notaðri fasteign í dag, þá þurfa
meint frávik að vera veruleg frá því sem eðlilegt
getur talist miðað við aldur og sögu eignarinnar,
nema seljandi hafi beitt svikum.“
Óviðunandi að kastað sé rýrð á alla stéttina
En svo vikið sé aftur að því frumvarpi sem nú
liggur til umsagnar hjá hagsmunaaðilum og
verður vonandi lagt fljótlega fyrir Alþingi. Sjá
menn fyrir sér að erfiðara verði fyrir svika-
hrappa að komast upp með misferli og að þau
muni hafa bætandi áhrif á orðspor stéttarinnar?
„Já, auðvitað vona fasteignasalar að jákvæð-
ar breytingar fylgi í kjölfarið. Annars held ég að
orðspor fasteignasala sé ekki slæmt almennt.
Það er dálítið slæmt þegar koma fréttir eins og
voru í DV um daginn um misferli á fast-
eignasölu, eða fasteignasölum – án þess að nefnt
væri hvaða fasteignasala/sölur það væru. Þá
fellur grunur á alla stéttina og það er óvið-
unandi. Með nýju lögunum á félagið líka mögu-
leika á að stöðva menn sem ætla sér að standa í
misferlum, jafnvel loka starfsstöð þeirra –
vegna þess að slík misferli kasta rýrð á alla
stéttina og það er vissulega óviðunandi.“
Verða þeir sem ætla sér út í fasteignakaup
ekki bara að leita til félagsins til þess að spyrja
hverjum sé treystandi og hverjum ekki í fast-
eignasölu?
„Það gerir fólk nú þegar – og er alveg eðli-
legt. Þeir sem fara til fasteignasala eru oftast að
ráðstafa stórum hluta af eiginfé sínu, auk veru-
legum hluta af framtíðartekjum sínum. Fólk
ætlast til þess að fá alvöru ráðgjöf og þjónustu.
Þetta er ekkert öðruvísi en að fara til tann-
læknis. Þú vilt vita eitthvað um hann. Þú hleypir
ekki hverjum sem er upp í munninn á þér. Það
sama á að eiga við þegar þú ert að gera skuld-
bindingar um það fé sem þú átt nú þegar og það
fé sem þú átt eftir að vinna fyrir næstu áratug-
ina.“
Breyttar menntunar- og reynslukröfur
Hvaða menntunar- og reynslukröfur eru
gerðar til þeirra sem fást við fasteignasölu?
„Hingað til hafa menntunar- og starfs-
reynslukröfur verið vægast sagt mjög litlar. En
með nýju lögunum, ef þau ná fram að ganga,
verða gerðar allt aðrar kröfur um menntun og
reynslu einstaklings sem óskar eftir að hljóta
löggildingu sem fasteigna-, fyrirtækja- og
skipasali. Samkvæmt núgildandi lögum er gert
ráð fyrir því að sá sem vill öðlast löggildingu
hafi unnið á fasteignasölu í einn mánuð – og
hafa viku starfsreynslu hjá þinglýsingardeild
Sýslumannsembættisins. Námið er síðan kvöld-
nám sem sótt var með vinnu í samtals þrjár
annir.
Þegar þú horfir á hagsmunina sem viðkom-
andi er að höndla með, sérðu strax hvers konar
grín þetta er. Hvað frumvarpið varðar, þá verð-
ur krafist stúdentsprófs, auk þess sem frum-
varpshöfundur hefur lagt til að krafist verði tólf
mánaða starfsreynslu til þess að öðlast löggild-
ingu. Félag fasteignasala vill breyta því ákvæði
og krefjast þrjátíu og sex mánaða starfsreynslu.
Þeirri starfsreynslu viljum við skipta þannig að
til þess að öðlast próftökurétt í löggilding-
arnámi þurfi viðkomandi að hafa átján mánaða
starfsreynslu og síðan, eftir að prófi lýkur, þurfi
hann einnig að öðlast átján mánaða starfs-
reynslu til þess að hljóta réttindin. Þetta bygg-
ist í rauninni á því að sá sem hefur ekki lokið
prófinu, muni aldrei öðlast starfsreynslu við
störf sem lúta að skjalagerð, útreikningum lög-
skilauppgjörs og öðrum flóknari þáttum við-
skiptanna, vegna þess að hann hefur ekki aflað
sér þekkingar til þess.“
Félag fasteignasala á krossgötum
eftir 20 ára starfsemi
Hvernig sérðu framtíðina fyrir þér?
„Þegar félagið var stofnað árið 1983 ríkti hálf-
gerð skálmöld á þessum markaði. Menn með lít-
inn metnað og kunnáttu fengust við fast-
eignasölu í skúmaskotum og bakherbergjum
um allan bæ. Margir hverjir störfuði í skjóli
„leppa“ sem aldrei komu í raun að málum. Sum-
ir þessara manna urði uppvísir að misferli og
óheiðarleika gagnvart viðskiptamönnum sínum
og höfðu því mjög neikvæð áhrif á almennings-
álitið.
Síðan þá hefur mikið breyst. Bæði var heil-
mikil réttarbót með setningu nýrra laga árið
1986, sem leiddi af sér mun vandaðri vinnu-
brögð og aftur með setningu laganna frá 1997.
Þeir sem stóðu að stofnun félagsins voru fast-
eignasalar sem höfðu metnað, framtíðarsýn og
vilja til að breyta málum til betra horfs, en það
er einmitt það sem félagið hefur barist fyrir frá
upphafi. Félag fasteignasala hefur orðið sá vett-
vangur sem hefur gert stéttina gildandi í þjóð-
málaumræðunni og í gegnum félagið hafa fast-
eignasalar fengið tækifæri til að hafa áhrif á
ýmis mál sem snerta starfsgreinina. Þannig
hefur félagið, til dæmis fengið til umsagnar
fjölda lagafrumvarpa í gegnum tíðina, auk þess
sem oft er leitað til félagsins með skýringar á
ýmsu því sem lýtur að fasteignaviðskiptum. Þá
hafa fulltrúar félagsins oft setið í nefndum á
vegum stjórnvalda sem fjallað hafa um mál er
snerta fasteignaviðskipti og fasteignamark-
aðinn.
Eins og ég sagði, þá stendur félagið nú á
krossgötum, ef frumvarp dómsmálaráðuneyt-
isins verður að lögum. Þá fær félagið lögbundið
hlutverk með því að allt eftirlit með starfsemi
greinarinnar verður flutt til félagsins. Það eft-
irlitshlutverk hefur lengst af verið í höndum
lögreglustjóra, en frá árinu 1986 hefur það verið
hjá dómsmálaráðuneytinu. Verði þetta raunin,
ber það félaginu fagurt vitni um að starfsemi
þess hafi verið með slíkum ágætum síðastliðin
tuttugu árin að því sé nú treystandi til að vera
með svo mikilvægt hlutverk.“
Morgunblaðið/Þorkell
Björn Þorri Viktorsson, formaður Félags fasteignasala.
Viljum koma á meiri
festu í starfsgreininni
Formaður Félags fasteignasala,
Björn Þorri Viktorsson, segir nýtt
frumvarp um fasteignasölu, sem
vonandi verður lagt fram á
Alþingi fljótlega, og lögin um
fasteignakaup sem tóku gildi
2002 skerpa réttarstöðu kaup-
enda og seljenda og koma í veg
fyrir lausung og möguleika á
misferli í fasteignaviðskiptum.