Tíminn - 20.07.1996, Blaðsíða 1

Jón Gubmundsson,
fasteignasali:
„Ég tel mun bjartara yfir fast-
eignavi&skiptum en undanfar-
in ár. Meb aukinni atvinnu og
bjartari horfum á efnahagssvib-
inu hefur komist meiri hreyf-
ing á fasteignamarkabinn.
Byggingaribnaburinn er kom-
inn á skrib eftir ab hafa legib í
dvala undanfarin ár og eftir-
spurn eftir nýsmíbi fer vax-
andi. Þab er nú einu sinni svo
ab ef vib ætlum áb búa áfram í
þessu landi þá verbur sífellt
þörf fyrir nýbyggingar og stöb-
ug endumýjun húsakosts verb-
ur ab eiga sér stab," segir Jón
Gubmundsson, fasteignasali og
formabur Félags fasteignasala.
Hann segir þær breytingar, sem
orbib hafa á lánamarkabi ab
undanfömu, aubvelda fólki ab
ab eignast húsnæbi, en
ákvebna þætti í kerfinu verbi
þó ab endurskoba og laga.
Jón Gubmundsson segir miklar
breytingar hafa orbib á fjármögn-
un húsnæbiskaupa á síbastlibn-
um árum. Meb tilkomu húsbréfa-
kerfisins 1989 hafi hlutfall lána
til kaupa á húsnæbi verib aukib
úr 30 til 40% í allt ab 65 til 70%
og þörfin fyrir skammtímaián
þar meb minnkab til muna og
greiblubyrbin þar meb. Skamm-
tímalán sem kaupendur þurftu
oftast ab taka til ab standa undir
20 til 30% af kaupverbinu ollu
oft á tíbum um 3/4 hlutum af
allri greibslubyrbinni.
Skammtímalánin
voru oft bjarnar-
greibi
„Á ámm ábur vom helstu fjár-
mögnunarleibir ungs fólks til ab
eignast þak yfir höfubib upp-
gripavinna á sumrin, sparnabur í
formi sparimerkja, bankalán til
skamms tíma og óverbtryggb lán
sem seljendur lánubu meb vebi í
hinum seldu eignum fyrir um
hinsvegar átt sín fasteignavib-
skipti þegar þeim sýnist og þeim
hentar. Þar eru ekki þessar bib-
rabir."
Jón Gubmundsson segir ab
fagna beri þeim breytingum er
orbib hafi til bóta og þá ekki síst
þeirri vibleitni verbbréfafyrir-
tækja og lánastofnana ab bjóba
einstaklingum lengri tíma fast-
eignalán til þess ab festa kaup á
íbúbarhúsnæbi. „Lánahlutfallib
er mun hærra en ábur hefur
þekkst og útborgunarhlutfall hef-
ur einnig breyst mikib. Ábur var
algengt hlutfall útborgunar
vegna kaupa á venjulegri íbúb á
bilinu 70 til 80% en nú er þab
komib nibur í um 30 til 35% þeg-
ar um algengar stærbir íbúba er
ab ræba og dreifist á átta til tólf
mánubi. Á meban útborgunar-
hlutfallib var hvab hæst varb fólk
ab taka mikib af lánum sem ab-
eins voru veitt til mjög skamms
tíma. Þau sköpubu mikla
greibslubyrbi og urbu lántakend-
um oft fjötur um fót. Ég tel ab
fólki hafi oft verib gerbur bjarn-
argreibi meb slíkum lánveiting-
um sem engin von var til ab þab
gæti risib undir og í mörgum til-
fellum missti þab aleigu sína."
Ungt fólk leggur á
sig að spara til
íbúðakaupa
Á verbbólguárunum rýrnabi
verbgildi óverbtryggbra eftir-
stöbva af kaupverbi ibúba hvort
sem þab var í formi ákvebinnar
greibsludreifingar í kaupsamn-
ingum eba óverbtryggbra eftir-
stöbvalána og aubveldabi þab
mörgum ab eignast þak yfir höf-
ubib. Meb tilkomu verbtrygging-
arinnar stóbu íbúbakaupendur
frammi fyrir þeirri stabreynd ab
þurfa ab greiba raunverb fast-
eigna ab fullu. Lánakerfib brást
ekki vib þessum breytingum meb
Miklar breytingar á fj ár-
mögnun fasteignakaupa
30% af kaupverbi íbúba. Þessa
skammtíma fjármögnun þurfti
oftast ab greiba nibur á tveimur
til fjórum árum en húsnæbislán
gátu numib hæst um 40% af al-
mennu kaupverbi fasteigna. A
þessum tíma myndubust bibrabir
kaupenda eftir húsnæbismálalán-
um, sem tók á bilinu tvö til fjög-
ur ár ab sinna, og þarfir kaupend-
anna breyttust oft á þessum
langa bibtíma. Þrátt fyrir þab
notfærbu flestir sér þessa lána-
möguleika þar sem líkur vom til
ab þeir gæfust ekki á næstu ár-
um. Fjöldi húsnæbislána var
greiddur út á sama árstíma og af
því hlaust gjarnan hækkun á
fasteignamarkabinum og því var
ekki óalgengt ab sjá stóra hluta
þessara fjármuna renna beint í
hækkanir á markabinum. í hús-
bréfakerfinu geta kaupendur
lengingu lána auk þess sem af-
nám launavísitölu skapabi ákveb-
ib misgengi á milli afborgana og
tekna. Jón Gubmundsson segir
ab margt fólk, sem keypt hafi
fasteignir eba byggt á árunum
eftir 1980, hafi lent í miklum erf-
ibleikum vegna afborgana sem
þab gat ekki rábib vib. Þær
skammtímalausnir er bobib hafi
verib upp á hafi á engan hátt
dugab til ab leysa þann vanda.
„Þab var ekki fyrr en meb hús-
bréfakerfinu ab umtalsverbar
breytingar urbu á fjármögnunar-
leibum vegna fasteignakaupa,"
segir Jón og telur þab skásta kerf-
ib sem sett hafi verib upp þótt á
því megi finna nokkra hnökra.
Hann segir húsbréfakerfiö hafa
reynst mörgu ungu fólki vel en
aöal vandinn varbandi fram-
kvæmd þess stafi af of lágu hlut-
falli tekna sem reikna megi meö
ab sé ráöstafaö til húsnæöiskaupa
og aögengi ungs fólks aö því sé
ekki nægilega gott vegna krafna
um hátt eiginfjárhlutfall.
„Greiöslumatiö byggist á því
aö aöeins megi nýta 18% af ráö-
stöfunarfé til kaupa á húsnæöi.
Kerfiö gerir þannig ráö fyrir því
aö fólk sem hefur tveggja milljón
króna árstekjur, svo dæmi sé tek-
iö, megi abeins ráöstafa 360 þús-
und krónum á ári til húsnæbis-
kostnaöar. í ljósi reynslu minnar
af fasteignaviöskiptum tel ég aö
18% hlutfalliö sé of lágt því al-
gengt er ab ungt fólk leggi nokk-
ub hart ab sér til þess aö eignast
húsnæbi og dragi þá áöra neyslu
tímabundib saman. Margir for-
eldrar aöstoba börn sín meö ein-
um eba öröum hætti vib hús-
næöiskaup þótt þaö gerist ekki
alltaf meb beinum fjárframlög-
um. Ungt fólk býr oft heima hjá
foreldrum sínum meban á íbúöa-
kaupum stendur eba nýtur heim-
ilishalds þeirra á einn eba annan
hátt, sem stundum er kallaö aö
búa á „hótel mömmu", og sparar
sér þannig veruleg útgjöld. Mér
finnst ekkert athugavert vib aö
ungt fólk verji allt aö 30 til 40%
af brúttótekjum sínum til hús-
næöiskaupa á meban þab er ab
eignast sína fyrstu íbúö og ég tel
raunar aö margir geri þaö. Hús-
næöiskerfiö lítur engu ab síbur
framhjá þessari stabreynd þegar
um greiöslumat er aö ræöa."
Vantar ákveðinn
aga í kerfið
Jón Guömundsson segir gamla
sparnaöarformiö, sparimerkin
hafa hjálpaö mörgum til þess ab
eignast húsnæbi. „Þá var ungu
fólki gert ab kaupa sparimerki
fyrir tiltekinn hluta launa sinna
sem þaö gat síöan leyst út vib
ákvebin aldursmörk eöa þegar
þaö stofnaöi til heimilis. í dag
eru hins vegar til sparnabarreikn-
ingar þar sem ungu fólki er gef-
inn kostur á aö ávaxta fjármuni
sína en þar er eingöngu um
frjálsan sparnab aö ræba. Vand-
inn er sá aö frjálsræöib hefur ekki
alltaf reynst nægilega vel og aö
mínum dómi vantar ákveöinn
aga í kerfiö." Jón segir ab til
greina komi ab koma einhverju
formi skyldusparnaöar á ab nýju.
Slíkt fyrirkomulag hafi reynst
mjög vel og hann kveöst trúa því
ab þaö geti hjálpaö ungu fólki til
ab eignast húsnæbi.
Framh. >