Tímarit lögfræðinga - 01.06.1992, Blaðsíða 32

Skuldaraskipti með samþykki kröfuhafa (skuldskeyting) geta gerst með
tvennu móti. Annars vegar þannig, að kröfuhafi samþykki það fyrirfrani í
samningi við upphaflegan skuldara, að skuldara sé, e.t.v. að fullnægðum
ákveðnum skilyrðum, heimilt að setja annan skuldara í sinn stað. Er ekki
óalgengt, að um slíkt fyrirfram gefið samþykki við skuldaraskiptum sé samið í
samningi þeim, sem stofnar til skuldarsambands. Hins vegar getur skuldskeyt-
ingu borið að með þeim hætti, að kröfuhafi samþykki, eftir að til skuldarsam-
bands hefur stofnast, að nýr skuldari komi í stað hins upphaflega skuldara. Er
ekki óalgengt, að slík samningsákvæði sé að finna í leigusamningum. einkum
samningum um leigu atvinnuhúsnæðis.
2.2 Kröfuhafi samþykkir skuldaraskipti fyrirfram
Sem dæmi þess, þegar kröfuhafi samþykkir skuldaraskipti fyrirfram, má
nefna, að í leigusamningum um atvinnuhúsnæði er stundum að finna ákvæði
þess efnis, að leigutaka (skuldara) sé heimil framleiga, þ.e. að setja annan
leigutaka (nýjan skuldara) í sinn stað. Markmið slíkra samningsákvæða er oft að
tryggja, að leigjandi geti við framsal atvinnurekstrar síns afhent þá viðskiptavild,
sem bundin er staðsetningu rekstrarins.
Slíka samninga, sem að framan greinir, ber væntanlega að túlka á þann veg,
að leigusali geti ekki neitað að viðurkenna kaupanda atvinnurekstrarins sem
nýjan leigutaka, nema hann hafi til þess réttmætar ástæður.20 Áður er og getið
56. gr. húsaleigusamningalaga nr. 44/1979, en þar er gert ráð fyrir því, að aðilar
að húsaleigusamningi kunni að semja um það fyrirfram, að framsal leiguréttar
án samþykkis leigusala sé heimilt.
Sjónarmið af líkum toga má sjá í 61. gr. laga nr. 44/1979 um húsaleigusamn-
inga. Ef leigutaki að atvinnuhúsnæði deyr, en dánarbú hans ákveður að selja
atvinnustarfsemi, sem þar var stunduð, getur leigusali ekki ekki reist uppsögn
leigumála eða kröfu um breytingu á efni hans á þeim atvikum sérstaklega, enda
sé söluverðmæti slíkrar atvinnustarfsemi háð áframhaldandi afnotum af hinu
leigða húsnæði og að notkun þessi haldist óbreytt áfram. Sama gildir, eftir því
sem við á, ef ástæða fyrir sölu á atvinnustarfsemi er sambúðar- eða hjúskaparslit
eða gjaldþrot leigutaka.21
20 Sjá Bernhard Gomard, sama rit, bls. 304; Henry Ussing, sama rit, bls. 284. Sjá einnig Henry
Ussing, Enkelte kontrakter, bls. 14. Sjá til athugunar í þessu sambandi Hrd. 199123/10, en þar hafði
leigutaki að verslunarhúsnæði samkvæmt efni og orðalagi leigusamnings forgangsrétt til áframhald-
andi leigu, þegar leigutíma lyki. Pennan forgangsrétt gat leigutaki hins vegar ekki framselt til annars
aðila, og var leigusala því óskylt að samþykkja áframhaldandi leigu til þess kaupanda, er leigutaki
fékk að fyrirtæki sínu.
21 Alþingistíðindi 1978 -1979, A, þskj. 338, bls. 1450. Þar segir í skýringum við 61. gr. frumvarps til
húsaleigusamningalaga, að það geti oft ráðið úrslitum um söluverðmæti. t.d. verslunar, sem rekin sé
í leiguhúsnæði, að henni geti fylgt áframhaldandi afnotaréttur samkvæmt gildandi leigumála að því
húsnæði, sem hún hefur verið starfrækt í, og þar sem hún hafi aflaðsér viðskiptavildar. Sama geti gilt
um margvíslega aðra atvinnustarfsemi.
26