Morgunblaðið - 06.01.2014, Síða 14

14 FRÉTTIRViðskipti | Atvinnulif
MORGUNBLAÐIÐ MÁNUDAGUR 6. JANÚAR 2014
Ásgeir Ingvarsson
ai@mbl.is
Um áramót tóku gildi lagabreytingar
sem m.a. afnema stimpilgjald á fast-
eignalánum. Kristinn Tómasson seg-
ir sennilegt að margir muni núna
hugsa sér til hreyfings og taki ný lán
ýmist til fasteignakaupa eða endur-
fjármögnunar eldri lána. Það muni
auka enn frekar við hreyfinguna á
fasteignamarkaði þegar skuldaleið-
réttingaaðgerðir stjórnvalda verða
komnar til framkvæmda því lántak-
endur fái með því skýrari mynd af
hvað þeir eiga og hvað þeir skulda.
Kristinn segir að vanda verði valið
þegar komið er út á lánamarkaðinn
og áríðandi að skoða ekki aðeins
hvaða vextir eru í boði heldur einnig
hvaða önnur gjöld og kostnaður getur
fallið á lántakandann.
Kristinn er löggildur fasteignasali
og framkvæmdastjóri VT Fasteigna.
Hann segir borga sig að athuga vand-
lega hvað er í boði hjá lánveitendum
og taka ekki umhugsunarlaust því
sem viðskiptabankinn býður. „Vextir
og kröfur um veðsetningarhlutföll
geta verið mjög breytileg á milli lán-
veitenda og hlutfallstala kostnaðar
sömuleiðis. Um þessar mundir eru
stóru viðskiptabankarnir á nokkuð
svipuðu róli hvað varðar útlánsvexti
til fasteignakaupa á meðan vextir hjá
Íbúðalánasjóði eru heldur hærri.
Ekki má gleyma því heldur að lífeyr-
issjóðirnir bjóða flestir upp á sam-
keppnishæfa vexti en bjóða þó ekki
upp á jafnhátt veðsetningarhlutfall
og bankarnir og Íbúðalánasjóður.“
Heftandi uppgreiðslugjöld
Vaxtaprósentan bendir Kristinn
líka á að gefi ekki heildarmynd af
kostnaðinum við lánið. Besta tækið til
að gera upp á milli lánakosta er svo-
kölluð hlutfallstala kostnaðar. „Inni í
hlutfallstölu kostnaðar er reiknaður
allur annar kostnaður sem fellur til
auk vaxta, s.s. gjöld vegna lántöku og
seðilgjöld.“
Segir Kristinn að ekki síst verði að
skoða hvaða uppgreiðslugöld geta
lagst ofan á lánið. Mjög breytilegt er
hvort og þá hversu há uppgreiðslu-
gjöld fylgja lánum. Sum lán kostar
ekkert að greiða upp og eru vextir þá
mögulega eitthvað hærri, á meðan
önnur lán bera lægri vexti en upp-
greiðsugjald sem getur numið allt að
1%. Um leið og afnám stimpilgjalda
auðveldar fólki að leita hagstæðari
lánakjara geta uppgreiðslugjöldin
skapað fjötra og takmarkað hreyfan-
leika skuldarans. „Lántakandinn get-
ur líka lent í þeirri stöðu að selja fast-
eignina sem lánið er bundið við, án
þess að flytja lánið með sér á aðra
eign eða án þess að kaupandinn geti
eða vilji taka gamla lánið yfir. Þarf
lántakandinn þá að greiða lánið upp
og að auki standa skil á uppgreiðslu-
gjaldinu.
Óverðtryggð ekki óvissulaus
Ein spurning brennur líka á mörg-
um þegar kemur að því að velja fast-
eignalán: á að taka verðtryggt lán eða
óverðtryggt?
„Mín persónulega skoðun er sú að
Íslendingar ættu auðvitað að búa við
svipuð kjör og bjóðast hjá nágranna-
löndum okkar þar sem algengt er að
taka megi óverðtryggð fasteignalán
með 3,5-4% vöxtum. Stærsti ókostur-
inn við verðtrygginguna er óvissan
sem hún skapar og sama hvernig á
það er litið er óviðunandi að t.d.
hækkun á kaffiverði í Brasilíu geti
hækkað húsnæðislán og þar með af-
borganir af lánum á Íslandi. Með
óverðtryggðu fasteignaláni er lántak-
andinn þó með eitthvað fast í hendi
um það hvað hann þarf að borga
næstu árin. Má samt ekki gleyma að í
flestum tilvikum eru vextir óverð-
tryggðra lána breytilegir og endur-
skoðaðir á 3-6 ára fresti. Ákveðin
óvissa er því enn til staðar, og þá aft-
ur rétt að hafa í huga mögulegan
kostnað vegna uppgreiðslugjalda, ef
fólk vildi síðar breyta lánum sínum
þegar endurskoðaðir vextir liggja
fyrir.“
Þarf að skoða vel hvað
er í boði á lánamarkaði
 Stimpilgjöld leggjast ekki lengur á fasteignalán  Segir áríðandi að bera saman hlutfallstölu kostnaðar frek-
ar en vexti eingöngu við val á fasteignalánum  Uppgreiðslugjöld geta minnkað hreyfanleika lántakanda
Morgunblaðið/Golli
Möguleikar Kristinn segir miklu skipta að meta alla kosti á fasteignalánamarkaði, m.a. hlutfallstölu kostnaðar og uppgreiðslugjöld, nú þegar afnám stimp-
ilgjalda og skuldalækkunaraðgerðir ríkisstjórnarinnar ættu að koma aukinni hreyfingu á lánamarkaðinn. Mynd úr safni af Reykjavík í vetrarskrúða.
Kristinn Tómasson fasteignasali
Eitt er að vanda valið á fast-
eignaláni og annað að standa
skynsamlega að kaupunum á fast-
eign sem hentar fjárhag heimilis-
ins. Kristinn segir Íslendingum oft
hætta til að spenna bogann eins
mikið og mögulegt er þegar kemur
að fasteignakaupum. „Fólk er
kannski með greiðslumat í hönd-
unum fyrir láni á 25 milljóna króna
eign og fer þá að leita að íbúð á
bilinu 27-28 milljónir og svo reyna
að berja hana niður í verði. Af
hverju ekki frekar að leita að eign
sem kaupa mætti á 20 eða 22
milljónir ef það er nóg fyrir fjöl-
skylduna? Af hverju þessi tilhneig-
ing til að reisa sér hurðarás um öxl
og eiga svo í basli við að standa
skil á afborgunum?“
Einnig segir Kristinn að miklu
skipti að eiga einhvern sjóð og
geta borgað sem mest inn á fast-
eignina við kaup, og svo líka að
reyna að greiða lán upp sem hrað-
ast. Þannig bjóðist hagstæðustu
fasteignalánin að jafnaði aðeins
upp að 70% veðsetningu og ef
taka þarf lán fyrir því sem vantar
upp á 80-85% veðsetningu eru
vextirnir bæði hærri og afborg-
unartíminn styttri, nema í tilviki
Íbúðalánasjóðs. „Þessi lán, sem
oft eru kölluð „stubbar“, eru í dag
um prósentustigi dýrari og al-
gengt að afborgunartíminn sé um
15 ár, frekar en 40 ár. Mánaðarleg
greiðsla af stubbnum er því hlut-
fallslega hærri en afborgunin af
restinni af þeim lánum sem hvíla á
eigninni.“
Það verði líka að hugsa til lang-
tímakostnaðarins af láninu og
nefnir Kristinn að fasteignalán
upp á 20 milljónir kalli á um 60
milljónir af greiðslum yfir 40 ára
lánstíma. Hvernig greitt er af lán-
inu getur sparað milljónir. „Taka
má sem dæmi 20 milljóna króna
lán til 40 ára m.v. 2,5% verðbólgu-
spá. Munurinn getur verð á tíundu
milljón yfir allan líftíma lánsins
miðað við áðurnefndar forsendur
eftir því hvort greitt er af láninu
með jafngreiðslum eða með jöfn-
um afborgunum. Í fyrra tilvikinu
eru afborganir lægri framan af en í
hinu síðara er þó örugglega alltaf
verið að greiða 1/480 af höf-
uðstólinum við hverja mán-
aðargreiðslu m.v. 40 ára lán og því
lækkar lánið mun hraðar en ef um
jafnar greiðslur er að ræða.“
Spennum bogann of hátt
ER KANNSKI HÆGT AÐ LÁTA ÓDÝARI FASTEIGN DUGA?
Dreymt Ekki er ráðlegt að fara al-
veg að þolmörkum við fasteignakaup.