Vísbending - 11.11.2005, Blaðsíða 1

V
V i k u
ISBENDING
rit um viðskipti og efnahagsmál
11. nóvember 2005
45. tölublað
23. árgangur
Einhliða veðmál?
Alan Greenspan, fráfarandi seðla-
bankastjóri Bandaríkjanna, sagði
nýlega á fundi með seðlabanka-
stj órum að fólk fj árfesti i fasteignum eins
og um einhliða veðmál væri að ræða, án
tillits til áhættu á verðfalli. Hann bætti
svo við að sagan hefði ekki farið vel með
þá fjárfesta sem sífellt hunsaáhættu. Það
þarf ekki að fara alla leið til Bandaríkj-
anna til þess að finna þetta viðhorf þar
sem nákvæmlega sama „hugmynda-
fræði“ hefur verið að blása upp íslenska
fasteignamarkaðinn. Viðkvæðið virðist
vera að „fasteignaverð lækkar aldrei, í
versta falli hækkar það ekki frekar“. Þegar
fasteignaverð, hér á landi sem víðast hvar
erlendis, heldur stöðugt áfram að hækka
hljómar þetta sannfærandi.
Gríðarlegar hækkanir
Vísitala íbúðaverðs á höfuðborgar-
svæðinu hækkaði um 194% ffá því
byrjun árs 1997 til september 2005. Það
er einungis í Suður-Afríku (244%) og
írlandi (192%) sem svipaðar hækkanir
hafa átt sér stað. Gríðarlegar hækkanir
hafa orðið á fasteignaverði víðast hvar í
heiminum á síðustu árum eins og sjá má
á samantekt tímaritsins The Economist.
Einungis markaðurinn í Hong Kong, Jap-
an, Þýskalandi og Sviss sker sig úr en
þar hefur verð lítið hækkað eða jafnvel
lækkað frá því árið 1997.
Það hversu lengi og mikið fasteigna-
verð hefúr hækkað hefúr komið flestum á
óvart. Nokkrar skýringar hafa verið gefn-
ar: a) vextir hafa sjaldan lækkað eins og
hratt og verið eins lágir og á síðustu árum
og það hefur kynt undir lánamarkaðinum,
b) lánanýjungar hafa enn frekar skapað
aukna eftirspum eftir lánsfjármagni, c)
stöðugleiki hefur dregið úr ótta við að
verðbólgahleypi upp vöxtum, d) netbylt-
ingin skapaði bjartsýni og nýja kynslóð
auðkýíingasem vildu lifahátt, ejendalok
netby ltingarinnar var til þess að fjárfestar
misstu trú á hlutabréfamarkaðinum og
fóru að líta á fasteignir sem áhugaverðan
fjárfestingarkost.
Sumir hagfræðingar hafa bent á þessa
þætti sem sönnun þess að hækkanir á
fasteignaverði eigi sér eðlilegar skýringar
og þar af leiðandi muni það ekki lækka.
Flest bendir hins vegar til að þetta sé
stærsta eignaverðbóla í manna minnum.
Bólufræði
Eignabólur eru þess eðlis að fólk
verður að trúa því að þær séu ekki
eignabólur, allt þar til of seint er að hífa
upp um sig brækumar. I því felst „meiri-
bjána“ kenningin, þ.e. að sá senr situr
uppi með kaupin sem er mesti bjáninn.
Fæstir virðast þó láta söguna verða sér að
kenningu þar sem litill eðlismunur er á
túlípanaæðinu í Hollandi á 17. öldinni og
netfyrirtækjaæðinu í lok 20. aldarinnar.
Nýjar „umbúðir" á bólunni kunna að villa
um íyrir hjörðinni. Hinn „nýi veruleiki“
reynist þó alltafjafnmikil vitleysa þegar
horft er til baka. Hvenær nýi veruleikinn
verður vitleysa er hins vegaryfirleitt erfitt
að geta sér til um, þ.e. erfitt er að tímasetja
Hœkkun fasteignaverðs
frá 1997 til 2005
-100 -50
Heimildir. The Economist og Fasteignamat ríkisins.
150 200 250 300
hvenær bólumar springa.
The Economist reiknaði út fyrir
skömmu að þau „verðmæti“ sem hefðu
skapast við verðhækkanir á fasteignum
í iðnríkjunum væru um 30 þúsund millj-
arðar Bandaríkjadala, eða rúmlega 100%
af vergri landsframleiðslu þessar landa.
Til samanburðar var h 1 utabréfaverðbólan
á tíunda áratug síðustu aldar um 80% af
VLF og bandarískahlutabréfaverðbólan á
þriðja áratuginum um 55% af VLF. Með
öðrum orðunr, þetta gæti verið stærsta
eignaverðbóla í sögunni. Hér á landi eru
ekki ti 1 nákvæmar tö lur um þetta en nærri
lagi er að eignaverðsaukningin sé um
90% af VLF.
Eignaverðsaukning þarf þó ekki að
þýðahiðsamaogeignaverðbóla.Nokkrir
þættir sem eru nokkuð almennir á hinum
ólíku fasteignamörkuðum geta þó breytt
því nrati: a) hlutfall fasteignaverðs af
leigutekjum hefur aldrei verið hærra en nú,
b) kaupendur sem eru að kaupa fasteign í
íyrsta skipti hafa verið „verðlagðir út af
markaðinum“ og verulega hefur dregið
úr eftirspum hjá þeirn, c) framboð eykst
hraðar en eftirspurn, d) hlutfall bygg-
ingarkostnaðar af fasteignaverði hefur
sjaldan verið lægra, e) lántökur verða
sífellt meiri og stærri hluti af eignaverðinu
og lánaformið áhættusamara og f) almenn
trú ríkir á því að fasteignaverð geti ekki
lækkað.
Hápunkturinn?
Vísitala íbúðaverðs á höfuðborgar-
svæðinubendirtil þess að dregið haíl
verulega úr verðhækkunum á húsnæði hér
á landi að undanförnu. Sennilegt er að verð
hafi brátt náð ákveðnum hápunkti. Það
væri í takt við það sem er að gerast á hús-
næðismörkuðum víða erlendis, sérstaklega
í Bretlandi, Ástralíu og Hollandi. Þó er vart
hægt að tala um hápunkt þar sem skiptar
skoðanir eru um hvort fasteignaverð hafi
farið lækkandi á fyrrnefndum mörkuðum
eða í megindráttum staðið í stað. Breski
markaðurinn, sem
(Framhald á síðu 4)
1
Fasteignaverð hefurhækk-
að mikið á undanfömum
árum og miklar vangavelt-
ur em um framhaldið.
2
Góðir stjórnarhættir þýða
að það verður að opna hinn
svarta kassa stjómarinnar
eða gera hann gagnsæiTÍ.
3
MagnúsGuðfinnssonfjallar
um ferilsstjómun og leggur
áherslu á heildarsýn frekar
að hver vinni í sínu homi.
4
Framhald af forsíðugrein
um fasteignaverð þarsem því
er velt upphvorlbólumynd-
un liafi átt sér stað.