Peningamál - 01.06.2005, Blaðsíða 55

Íbúðalánasjóður hefur veitt mest lán til íbúðakaupa og tók við af Hús-
næðisstofnun ríkisins. Aðrir helstu lánveitendur á þessum vettvangi
voru lífeyrissjóðir og innlánsstofnanir. Hámark lána Íbúðalánasjóðs
hefur lengst af verið 60-70% af fasteignamatsverði íbúðar og einnig
voru efri mörk á lánsfjárhæð. Lífeyrissjóðir hafa álíka strangar reglur
um veðhæfni þannig að ekki hefur verið hægt að fá það sem vantaði
upp á að lán Húsnæðisstofnunar dygði fyrir húsverði að láni hjá þeim
nema með öðru veði.
Mikil breyting varð á húsnæðislánamarkaði síðari hluta ársins
2004. Bankarnir tóku að bjóða húsnæðislán til langs tíma og lána nú
allt upp í 100% af kaupverði. Íbúðalánasjóður hækkaði lánshlutfall
upp í 90% af kaupverði. Flest íslensku húsnæðislánin eru jafngreiðslu-
lán, verðtryggð með vísitölu neysluverðs. Hver greiðsla skiptist í vexti
frá næsta gjalddaga á undan og afborgun. Hlutfall vaxta af greiðsl-
unni er því hæst framan af lánstímanum en lækkar síðan eftir því sem
eftirstöðvarnar lækka. Lítils háttar munur er á skilyrðum lánastofn-
ana.2 Allar bjóða lán til allt að 40 ára með 4,15% vöxtum og verð-
tryggingu. Þær sem gefa möguleika á að fara með lánin alveg upp í
100% af kaupverði hafa ýmis strangari skilyrði fyrir hæstu lánum og
verður hér látið duga að miða við lánshlutfallið 90% af kaupverði.
Með 4,15% raunvöxtum og 40 ára lánstíma verður samanlagt raun-
gildi vaxta og afborgana rúmlega tvöfalt hærra en upphaflegt lán.
Húsnæðislán erlendis
Húsnæðislánamarkaður hérlendis er talsvert frábrugðinn því sem tíðk-
ast í flestum löndum þar sem fólk býr við svipaðan efnahag. Vextir á
Íslandi eru hærri, lánstími lengri og lánin eru verðtryggð. Vegna óvissu
um verðlagsþróun áratugi fram í tímann er varla hægt að semja um
viðunandi lánstíma til húsnæðiskaupa fyrir launafólk þannig að lán-
takandi og lánveitandi geti gert sér sæmilega grein fyrir raunvirði end-
urgreiðslunnar nema með verðtryggingu, eða breytilegum vöxtum í
einhverju formi og er það venjan í OECD-löndum. Algengur lánstími
er þar 15-30 ár.3 Í evrulöndum voru meðalvextir húsnæðislána með
fasta vexti fyrstu 5-10 árin tæplega 5% á ári árið 2004 (European
Guðmundur Guðmundsson1
Áhætta við hærri veðsetningu íbúðarhúsnæðis
Talsverðar breytingar hafa orðið á húsnæðislánum upp á síðkastið. Lánin hafa hækkað, vextir lækkað og bank-
arnir veita svipuð lán og Íbúðalánasjóður. Hér verður fjallað um afleiðingar breytinganna fyrir hag lántakenda
og innlánsstofnana og áhrif á fjármálastöðugleika.
1. Guðmundur er tölfræðingur og starfar við Hafrannsóknastofnun og hagfræðisvið Seðla-
bankans.
2. Sbr. viðauka 4 í greininni Þróun og horfur í efnahags- og peningamálum í Peningamálum,
1. hefti 2005.
3. Catte o.fl. (2004) sýna algengan lánstíma í 20 OECD-löndum í töflu 3. Ísland er ekki með
í þessu yfirliti.