Morgunblaðið - 26.10.2017, Síða 8

8 MORGUNBLAÐIÐ FIMMTUDAGUR 26. OKTÓBER 2017VIÐTAL
Helstu uppbyggingarsvæðin á höfuðborgar-
svæðinu eru Glaðheimar í Kópavogi, Helgafell í
Mosfellsbæ og Urriðakot í Garðabæ. „Við erum
að byggja eitthvað af íbúðum en vildum gera
miklu meira af því – sérstaklega minni íbúðir
fyrir ungt fjölskyldufólk. Þar er gat á mark-
aðnum,“ segir hann.
Aðspurður segir hann að það séu hlutfallslega
fáir erlendir starfsmenn sem starfi fyrir JÁ-
VERK. „Það helgast af því að lögheimili fyr-
irtækisins er á Suðurlandi og þaðan er stór hluti
af okkar starfsmönnum. Á Selfossi er öflugt
samfélag iðnaðarmanna og starfsmannavelta er
mjög lítil í fyrirtækinu. En við höfum tekið inn
erlenda hópa í afmörkuð verkefni til að aðstoða
okkur. Aðgangur að erlendum starfskröfum
veitir sveigjanleika í rekstri. Ef ekki væri fyrir
frjálsa för launafólks á EES-svæðinu hefði hag-
vöxturinn undanfarin ár ekki verið jafn kraft-
mikill og raun ber vitni. Erlent vinnuafl hefur
getað gengið í þau störf sem varð að sinna.“
Fjárfestar eru ekki til langframa
Landslagið í byggingariðnaði hefur meðal
annars breyst að því leyti að fjárfestar eru orðn-
ir áberandi í fasteignaþróun og byggingu íbúð-
arhúsnæðis. „Ég hef áhyggjur af þessari þróun.
Þeir eru ekki langtímafjárfestar á þessum
markaði og nálgast því málin með öðrum hætti.
Fjárfestarnir verða snöggir af markaðnum þeg-
ar á móti blæs og munu leita á önnur mið. Hús-
næðiskaupendur eiga að geti leitað til seljand-
ans ef þörf krefur,“ segir Gylfi.
Að hans sögn nær framleiðslukostnaður fast-
eignar á byggingarstað ekki helmingi af end-
anlegu söluverði hennar. „Hinn helmingurinn
samanstendur af lóðaverði, opinberum gjöldum,
fjármagnskostnaði, hönnun, sölukostnaði,
stjórnun og kostnaði sem hlýst af því að eiga í
miklum samskiptum við byggingaryfirvöld,“
segir hann og bætir við að í upphafi þurfi að
kaupa lóð á eðlilegu verði. „Með eðlilegu verði á
ég við að sveitarfélögin noti ekki lóðaverð til
þess að fjármagna aðra þætti í sinni uppbygg-
ingu heldur sé þar einvörðungu að finna svoköll-
uð gatnagerðargjöld, sem fjármagna gatnagerð,
lagnir og slíkar nauðsynjar.“ Gylfi reiknar með
því að fjármagnskostnaður sé um 8-12% af sölu-
verði íbúðar.
Innviðagjald er kynslóðaskattur
Spurður hvort sveitarfélög hafi gengið of
langt í skattlagningu segir hann, að Reykjavík-
urborg hafi lagt á svokallað innviðagjald við
þéttingu byggðar. „Ég kalla það kynslóðaskatt.
Þegar ég keypti mína fyrstu íbúð var ekki búið
að skattleggja byggingu hennar með þeim hætti
að hún ætti að standa undir fjármögnun á leik-
skóla og grunnskóla í nágrenninu. En nú á að
leggja slíkan kostnað á íbúðaverð. Þegar ég var
ungur maður var uppbygging skóla fjármögnuð
með almenna skattkerfinu – sem er mun sann-
gjarnara.“
Gylfi segir að það sé erfitt að alhæfa hve mikið
innviðagjald hækki endursöluverð hverjar íbúð-
ar vegna þess að hvert dæmi sé einstakt, til að
mynda hafi þétting byggðar áhrif á verðið og
lóðum á nýjum byggingarsvæðum lítið verið út-
hlutað. „Gatnagerðargjöldin voru um 10 til 20
þúsund krónur á fermetra. Nú er verið að horfa
til þess að álögur borgarinnar séu 40-50 þúsund
krónur á sölufermetrann.“
Stytta þarf hönnunar- og skipulagsferlið
„Af þeim útgjöldum þarf svo að bera fjár-
magnskostnað í að minnsta kosti tvö ár. Ef verk-
takinn skipuleggur reitinn sjálfur í samstarfi við
sveitarfélagið bætist við ferlið deiliskipulag sem
„Það er ekki þensla í byggingar- og mann-
virkjagerð. Umsvifin eru eins og ætti að vera í
meðalári að teknu tilliti til uppbyggingar innviða
og íbúða. Gögn um virðisaukaskylda veltu í bygg-
ingastarfsemi og mannvirkjagerð gefa það að
minnsta kosti til kynna. Umsvifin í ár verða 40%
minni en árið 2007 ef að líkum lætur,“ segir Gylfi
Gíslason, framkvæmdastjóri JÁVERKS. „Rétt er
þó að hafa í huga að árunum fyrir hrun var ráðist
í byggingu Kárahnjúka, stærstu framkvæmd Ís-
landssögunnar. Í gögnunum nú eru samt talsvert
stórar orkutengdar framkvæmdir eins og fram-
kvæmdir við Bakka, Þeistareyki og Búrfell.
Þessar tölur sýna okkur að nú er lag hjá ríki og
sveitarfélögum að undirbúa framkvæmdir í upp-
byggingu innviða og koma svo með þær inn á
markaðinn núna þegar fer að hægja á ferðaþjón-
ustutengdri uppbyggingu. Það væri ábyrg hag-
stjórn.“
Gylfi keypti ásamt samstarfsmönnum JÁ-
VERK árið 2004. Hann sat í stjórn Samtaka
atvinnulífsins og Samtaka iðnaðarins í tvö ár en
gaf ekki kost á sér til endurkjörs í fyrra. Í kjölfar-
ið settist hann í stól formanns stjórnar lífeyris-
sjóðsins Gildis.
„Byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð er
umsvifamikill atvinnuvegur sem veltir um 280
milljörðum króna á meðal ári og skapar drjúgan
hluta af hagvexti hvers árs. Umsvifin eru mun
meiri en margir halda,“ segir hann.
Skortur á íbúðum er flöskuháls
Hann segir að því hafi verið fleygt fram að
verktakar hafi ekki tök á að ráðast í frekari fram-
kvæmdir vegna manneklu að undanförnu og því
hafi til að mynda bygging atvinnuhúsnæðis og
íbúða setið á hakanum á sama tíma og mikill upp-
gangur var í uppbyggingu á ferðaþjónustu. „Ég
tel að það sé röng ályktun. Vandinn liggur ekki í
því að erfitt sé að fá fólk til starfa. Það er ríflegt
framboð af góðu og hæfileikaríku starfsfólki er-
lendis frá. Hér er hins vegar skortur á íbúðar-
húsnæði og líka fyrir tímabundið starfsfólk. Það
er aðalflöskuhálsinn í afkastagetu atvinnu-
greinarinnar.
Það er lítið sem ekkert framboð af lóðum á höf-
uðborgarsvæðinu sem markaðurinn kallar á að
verði nýttar til að byggja íbúðarhúsnæði. Það er
liðin tíð að sveitarfélög úthluti lóðum til bygging-
arverktaka sem hyggjast byggja íbúðir. Þær fáu
lóðir sem er úthlutað eru ýmist seldar á upp-
boðum eða í fegurðarsamkeppnum. Á undan-
förnum árum hefur verið mikið um þéttingu
byggðar en í fæstum tilfellum hafa sveitarfélögin
átt þær lóðir. Í þeim tilvikum hafa fjárfestar og í
einhverjum tilvikum verktakar yfirleitt keypt
svæðin og endurskipulagt í samstarfi við viðkom-
andi sveitarfélag,“ segir Gylfi.
Það spili nokkrir samverkandi þættir inn í að
íbúðaverð hafi farið hækkandi að sögn hans sögn:
Í fyrsta lagi hækkandi lóðaverð sem skýrist ann-
ars vegar af of litlu framboði og hinsvegar af vax-
andi skattlagningu sveitarfélaga, mismikilli þó
milli sveitarfélaga. Í öðru lagi er allmikill fjöldi
íbúða kominn í ferðaþjónustu til dæmis í AirBnB-
íbúðum sem standi þá landsmönnum ekki til boða
og eykur eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði. „Þá
benti Seðlabankinn á það í Fjármálastöðugleika
sem kom út á dögunum að félög í leigustarfsemi á
höfuðborgarsvæðinu hefðu greitt að jafnaði 25
þúsund krónum hærra verð á fermetrann en ein-
staklingar og fjölskyldur. Leigusalar hafa því átt
sinn þátt í að ýta upp húsnæðisverðinu, einkum í
póstnúmerum 101, 105 og 107,“ segir Gylfi. Í
þriðja lagi að lóðaskortur takmarki byggingu
nýrra íbúða og því geti framboðið ekki mætt eft-
irspurninni sem leiði óhjákvæmilega til verð-
hækkana.
getur tekið frá sex mánuðum en tólf mánuðir er
algengt í þeim efnum. Það þarf að stytta þetta
tímabil enda eru vextir háir á Íslandi og fjár-
magnskostnaðurinn leiðir til hærra íbúðaverðs.
Það mun spara mikla fjármuni neytendum til
góða ef það tekst að stytta hönnunar- og skipu-
lagsferlið.
Það á að verja fjármunum í neytendavernd
enda er fólk að leggja aleiguna í fasteignina. En
að sama skapi á ekki að eyða fjármunum í að
rétta hinu opinbera pappíra sí og æ sem hafa
ekkert gildi fyrir endanlegan kaupanda.“
Byggingarvísitala ekki fangað launaskrið
Talið berst að vísitölu byggingarkostnaðar í
samhengi við íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu.
Gylfi segir að á undanförnum þremur árum hafi
borgað sig að byggja, að því gefnu að eignin selj-
ist hratt og lóðin hafi verið keypt á ásættanlegu
verði. „Hins vegar hefur byggingarvísitalan ekki
Ekki þensla í byggingar-
Helgi Vífill Júlíusson
helgivifill@mbl.is
Umsvifin í byggingar- og mannvirkjagerð eru eins og ætti að vera í meðalári
að teknu tilliti til uppbyggingar innviða og íbúða, að sögn Gylfa Gíslasonar,
framkvæmdastjóra JÁVERKS. Hann segir að spara megi háar fjárhæðir ef
það tekst að stytta hönnunar- og skipulagsferlið og kallar innviðagjald
Reykjavíkur kynslóðaskatt sem yngra fólk þarf að bera.
2007:
462 milljarðar
1998:
186 milljarðar
2017:
277 milljarðar
Velta í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð
500
400
300
200
100
0
’98 ’99 ’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17
Milljarðar króna. Verðlagið er leiðrétt með byggingarvísitölu
Heimild: Jáverk, Hagstofan