Morgunblaðið - 21.01.1990, Page 2

2 B
MORGUNBLAÐIÐ FASTEIGNIR SUNNUDAGUR 21. JANÚAR 1990
Lóóaveró í Reykjavili
hældcar á næstu árum
— segir Ágúsl Guómundsson hagfræólngur í riti
sínu um áhrif folksflulninga á höfuúborgarsvæúió
Fjöldi fbúa á íbúö á höfuöborgarsvæöinu 1973-1988
STAÐUR/ÁR 1973 1977 1981 1985 1988
Kjósarhreppur 2,7 2,7
Kjalarneshreppur 2,9 3,0
Mosfellsbær 6,0 5,5 3,6 3,6 3.5
Reykjavík 3,2 2,8 2,6 2,6 2,6
Seítjarnarnes 3,9 3,6 3,8 3,5 3,3
Kópavogur 3,6 3,2 2,9 2,8 2,8
Garöabær 4,5 4,1 3,6 3,4 3,4
Bessastaóahreppur 5,1 4,4 4,3 4,5 5,1
Hafnarfiöröur 3,8 3,5 3,4 3,3 3,3
Höfuöborgarsvæölö 3,3 3,0 2,8 2,8 2,7
Árið 1940 bjuggu að meðaltali 5 íbúar í hverri íbúð í Reykjavík.
Árið 1980 var þessi tala komin niður í 2,8 og var 2,6 1985.
Taflan sýnir, hvernig þessi þróun heftir verið á höfuðborgarsvæð-
inu allt frá 1973.
Því er spáð, að á næstu árum muni fólki fjölga mjög á höfiiðborgar-
svæðinu og að skortur kunni að verða þar á lóðum.
ÓHJÁKVÆMILEGT er annað en
að lóðaverð muni hækka veru-
lega í Reykjavík á allra næstu
árum. Sú hækkun mun í fyrstu
koma fram i minnkun lóða, það
er greiða verður sama verð fyrir
færri fermetra á lóð, þannig að
reitanýting verður meiri. Þegar
byggingarland fer að dragast
saman, munu sjálfar lóðirnar
hækka einnig í verði. Þessi fyrir-
sjáanlega verðhækkun lóða mun
siðan leiða til hækkunar á fast-
eignaverði, þegar frá líður.
etta kemur fram í nýútkomnu
riti um áhrif fólksflutninga á
höfuðborgarsvæðið eftir Arsæl
Guðmundsson hagfræðing, en rit
þetta er gefið út af Byggðastofnun.
Þar segir ennfremur, að samkvæmt
athugunum á erlendum borgarsam-
félögum er gert ráð fyrir, að hver
íbúi ráðstafi um 400 fermetrum
landsvæðis (25 íbúar á ha). Af þeim
fari um 40% undir bústað, um 20%
undir iðnaðar-, verzlunar- og þjón-
ustusvæði og um 40% undir götur,
gangstíga, bílastæði og útivistar-
svæði. Ekki er ólíklegt, að þessar
tölur séu eitthvað hærri fyrir
Reykjavík, enda borgin mjög dreif-
byggð. Þar að auki hefur með-
alíbúafjöldi á hveija íbúð í
Reykjavík farið minnkandi. Árið
1980 var þessi tala komin niður í
2,8 og var 2,6 1985.
Meðalstærð íbúða í Reykjavík
hefur aukizt mikið og var orðin 150
fermetrar árið 1985, en var um 100
fermetrar 1977. Þetta bendi ótvír-
ætt til þess, að búsetan hafi dreifzt
og þynnzt, þannig að landsvæði á
hvern íbúa, þegar allt er talið með,
er vafalaust mjög mikið. Um 1980
var miðpunktur íbúadreifíngar rétt
suðaustan við gatnamót Miklu-
brautar og Grensásvegar og er
vafalaust kominn enn austar nú.
Þessi þróun hefur bein áhrif á
lóðaverð. Ljóst er, að borgin hefur
verið rausnarleg í úthlutun lóða á
undanfömum árum, sem leitt hefur
til minni reitanýtingar svæða en
hagkvæmt getur talizt. Landnýting
í einbýlishúsahverfum á síðustu
árum er um 7-8 íbúðir á ha. Það
hefur í för með sér, að byggð þenst
út með meiri hraða en gert hefur
verið ráð fyrir. Nú er svo komið,
að lóðir, sem áttu að duga til 2004,
eru að verða búnar. Reyndar má
þó segja, að Reykjavík sé nokkuð
vel sett með byggingarland, en
þessi mikla dreifing byggðar hefur
mjög mikil áhrif á ferðakostnað
íbúanna. Hins vegar er óhjákvæmi-
legt annað en að lóðaverð muni
hækka verulega á allra næstu árum.
Munur á festeignaverði eftir
staðsetningu
Þensla byggðarinnar mun einnig
háfa þau áhrif, að fólk fer að hugsa
meira um samspil búsetukostnaðar
og ferðakostnaðar. Búseta í útjaðri
borgarinnar hefur mikinn ferða-
kostnað í för með sér, sem gerir
meiri kröfur um bílaeign og tíðari
og lengri ferðir til vinnu, skóla og
þjónustustaða. Fólk, sem er frábitið
slíkum ferðalögum, mun leitast við
að velja miðlæga búsetu. Þessi þró-
un mun auka mismun á fasteigna-
verði eftir staðsetningu eigna innan
borgarmarkanna.
A síðústu árum hefur þeirrar til-
hneigingar gætt hjá fyrirtækjum,
að þau flytji úr miðbænum í önnur
hverfi vegna þrengsla. Það hefur
leitt til þess, að hverfí, sem skipu-
lögð hafa verið sem iðnaðarhverfi,
breytast og verða verzlunar- og við-
skiptahverfi. Ármúlahverfíð og
Skeifan eru augljós dæmi um slíkt.
Þetta hefur einnig áhrif á lóðaeftir-
spurn fyrirtækja og getur skapað
vandamál. Þegar hverfi breyta
þannig um eiginleika, breytist allt
samgöngumynstur í og við hverfið.
Þjónustan dreifist um alla borgina
og þörfin fyrir einkabílinn marg-
faldast.
Niðurstaða höfundarins, Ársæls
Guðmundssonar hagfræðings, er
sú, að búast megið við, að lóða-
kostnaður í Reykjavík aukist í kjöl-
far fjölgunar íbúa og útþenslu borg-
arinnar á næstu árum. Við það má
gera ráð fyrir, að eftirspurn eftir
lóðum aukist í sveitarfélögunum í
nágrenninu, sem síðan leiði til
hækkandi lóðaverðs þar.
llppboö nt af smálcröfiim
Lögbirtingablaðið 9. janúar sl.
var nær alfarið helgað auglýs-
ingum um nauðungaruppboð á
fasteignum í Reykjavík. Slíkt
er þó ekki nýtt, heldur kemur
fyrir alltaf öðru hvoru. Það sem
athygli vekur, er hve lágar Qár-
hæðir standa að baki mörgum
af uppboðunum. Þannig eru
uppboðskrafan undir 10.000 kr.
í meira en þrjátíu tilfellum og
nokkrum sinnum undir 5.000
kr.
Slíkar smákröfur vinda upp á
sig miklum kostnaði ekki
síður en þær sem hærri eru og
hlutfallslega meiri. Þanniger aug-
lýsingarkostnaður í Lögbirtinga-
blaðinu jafn mikill, hvort sem
krafan er lítil eða stór. Gjald-
heimtan er þarna kröfuhafinn í
mjög mörgum tilfellum og er
hægt að geta sér þess til, að þarna
sé verið að innheimta fasteigna-
gjöld ýmist í heild eða að hluta,
en greiðslu þeirra er skipt í þijá
hluta í Reykjavík, sem kunnugt er.
Að sjálfsögðu eru ýmsar ástæð-
ur fyrir vanskilum af þessu tagi.
Ein ástæðan er vafalítið lakara
efnahagsástand í þjóðfélaginu og
því minni greiðslugeta almennt
en áður. Tóm vanræksla liggur
þó ekki ósjaldan að baki vanskil-
um á slíkum smákröfum, sem
greiðast þá að sjálfsögðu, áður
en til uppboðs kemur.
HÍBÝLI/GARÐUR
liiníelld lýsing
Þ AÐ eru breyttir tímar í lýsingu
heimilisins frá því sem áður var, m
þegar aðeins um eitt Ijósastæði
var að ræða í hverju herbergi. í
dag hefur íjöldi lampa sem not-
aðir eru á heimilinu margfaldast
og um leið þeir lýsingarmögu-
leikar sem okkur bjóðast.
Nýjar perugerðir kalla á nýja
lampa. Með tilkomu nýrra ljós-
gjafa sem eru komnir á markað í
dag, s.s. halogenperurnar og spam-
aðarperur, hafa lampamir tekið
miklum breyting-
um. Innfelldir
lampar hafa ekki
orðið útundan í
þessari þróun,
þvert á móti hefur
notkun þeirra
stóraukist og viri-
sældir innfelldrar-'
lýsingar hafa aldr-
ei verið meiri heldur en í dag. Þær
breytingar á lömpunum sem átt
hafa hvað mestan þátt í þessum
vinsældum eru þær helstar að méð
tilkomu minni Ijósgjafa hafa lamp-
amir minnkað mikið, en jafnframt
eftir Helga Kr.
Eiríksson
hafa þeir haft möguleika á að lýsa
betur en áður.
Við það eitt að lamparnir minnk-
uðu, opnuðust möguleikar á að
koma þeim fyrir á fleiri stöðum en
áður og ber þar helst að nefna inn-
réttingamar, þar hafa litlu 12V
halogenljósin komið í staðinn fyrir
gamla flúriampann. En við hvað
er átt þegar talað er um innfellda
lýsingu? Innfelld lýsing er í stuttu
máli byggð á því að notaðir eru
lampar eða annar búnaður sem
byggist að hluta til eða að öllu leyti
inní loftið eða innréttinguna,
þ.e.a.s. aðeins lítill hluti lampans
er sjáanlegur. Þetta hefur bæði

Innfelldur glóperulampi.
úi..........
Innfelldir halogenlampar.
kosti og galla. Helstu kostir inn-
felldrar lýsingar eru að þegar not-
aðir eru margir lampar í herbergi
eða stofu getur það verið nauðsyn-
legt að lamparnir falli sem best að
innréttingu húsnæðisins og að við
verðum sem minnst vör við hvaðan
ljósið kemur. Þetta er auðveldlega
hægt að framkvæma með innfelldri
lýsingu.
En innfelldir lampar hafa líka
ókosti. Það getur reynst erfitt að
koma þeim fyrir í innréttingum
hússins því oft þarf að taka tillit
til nokkurra þátta við uppsetningu
lampanna. Helsta vandamálið er að
mikill hiti fylgir því þegar pera er
lokuð inni í þröngu rýml, mikill hiti
myndast við peruna og það getur
minnkað endingu hennar mikið svo
og valdið íkveikjuhættu. Við þurf-
um því að gæta þess að loftrými
sé nægilegt í kringum innfellda
lampa. Annar ókostur við innfellda
lampa er sá að erfitt getur reynst
að leggja raflögn að þeim svo vel
fari, það þarf því að hafa þessi at-
riði vel í huga þégar kemur að því
að hanna raflögn að innfelldum
lömpum. Við hönnun lýsingar þar
sem innfelld ljós eiga að vera, þarf
að hafa í huga að innfelldir lampar
lýsa á allt annan hátt heldur en
lampi sem settur er neðan á loft
eða innréttngu. Innfelldir lampar
hafa mun þrengra ljóshom, en aftur
á móti getum við mótað lýsinguna
betur, og stýrt því hvert ljósið bein-
ist í hveiju tilviki fyrir sig. Þetta
kallar yfirleitt á það að nota þarf
fleiri innfellda lampa hendur en
lampa neðan á loft. Þeir staðir þar
sem innfelld lýsing á gjarnan rétt
á sér eru stofan þar sem oft þarf
marga lampa til þess að lýsa upp
og kalla fram þá hluti sem eru sér-
stakir, s.s. málverk og innréttingar.
í göngum og eldhúsi eru gjarnan
notaðir innfelldir lampar með
sparnaðarperum, þar sem þeir gefa
frá sér meiri ljósdreifingu heldur
en kastarar og spara jafnframt raf-
magn.