Þjóðviljinn - 08.09.1981, Blaðsíða 9

Þjóðviljinn - 08.09.1981, Blaðsíða 9
8 SÍÐA — ÞJÓÐVILJINN Þriöjudagur 8. september 1981 Þriðjudagur 8. september 1981 ÞJÓÐVILJINN — SÍÐA 9 Fermelrar (mnanmál) rjöldi herberoja N&nari skilgreining húsnæðis (legund horbergja, geymslur o.þ.h): Alnot al sameign: Takmörkun alnota al húsncOi, búnaði eða sameign: HEF EKKI SÉÐ RÖK FYRIR ÞVÍ AÐ LÖGIN VALDI NEINU UM HÚSNÆÐISVANDRÆÐIN” félagsmálarAðuneytio i. útg&ia. HÚSALEIGUSAMNINGUR UM IBÚÐARHÚSNÆÐI staðlestur al lélagsmálar&ðuneytinu samkvæmt lögum um húsaleigusamninga nr. 44 t. júni 1979. Ath. að skylt er að senda leigutaka skrillega tilkynningu el ekki & að (ramlengja leigutimann. Tilkynninguna skal senda eigi siðar en einum mínuðl og lengst þrernur m&nuðum lyrir lok leigutlma (16. gr. laganna). Vakin er athygli & lorleiguróttl leigutaka að húsnæðinu að leigutímanum loknum, el það er ekki hluti þoss tbúðarhúss, sem loigusali býr sj&llur I. (8. gr. laganna). Viljl leigutaki neyta (orleiguréttarins skal hann tílkynna leigusala það Innan 10 daga fr& þvl honum barst tilkynning samkv. tramansögðu (16. gr. laganna). ). Ótimabundlnn leigum&ll: Upphal leigutima: Oagur M&nuOur Ar Et samið er um l&gmarksleigutlma skal tilgreina hann hér: ár og m&nuðir. Samningnum skal segja upp skrillega. Uppsagnarlrestur byrjar að liða 1. dag næsta m&naöar e(Ur uppsðgn (14. gr. laganna). Uppsagnarfrestur er einn m&nuður á einstökum herbergjum. Uppsagnarlrestur ibúða er al hállu leigutaka ætlð 3 mánuðir en af hállu leigusala: Eftir allt að 1 ára leigutlma 3 mánuðir. Eftir 1—5 ára samfellda leigu 6 m&nuOlr. Eltlr 5 ára eða lengri samlellda leigu 12 m&nuOir. Uppsðgn á fbúð miðast ætið við næsta lardag og eru fardagar tveir á árl, 1. júnl og 1. oktöber (15. gr. laganna). Þeirri skoðun hefur mjög verið haldið á lofti að undanförnu/ að setning laga um samskipti leigu- sala og leigutaka hafi al- varlegar afleiðingar fyrir leigjendur, þeir sem ráði yfir húsnæði kjósi að láta það standa autt f remur en að leigja það út. Ástæðan: Réttleysi leigusalans, ónýttir möguleikar hans til að ráðstafa eigin húsnæði. Hann eigi á hættu að sitja uppi með leigjendur, sem hann kæri sig ekki um vegna slæmrar umgengni, vegna þess að hann vilji sjálfur taka húsnæðið í notkun. Ragnar Aðalsteinsson hrl. er einn þriggja manna, sem á sínum tíma sömdu frumvarp til húsaleigu- laga. Ragnar var fulltrúi leig jendasamtakanna í nefndinni en aðrir voru Páll S. Pálsson fyrir hönd húseigenda og Sigurður E. Guðmundsson fram- kvæmdastjóri fyrir hönd ríkisvaldsins. Við áttum viðtal við Ragnar Aðal- steinsson á dögunum um þessi umdeildu lög og reynsluna af þeim. Ertu sammála þvi að þessi lagasetning hafi komið leigj- endum I Reykjavlk illa? Ég hef ekki hina minnstu ástæðu til þess aö ætla aö setning laganna um húsaleigusamninga hafi haft nokkur áhrif I þá átt aö draga úr þvl aö húsnæöi sé leigt út. Þaö er ekkert sem bendir til þess. Þaö standa alltaf einhverjar ibúðir auðar vegna fyrirhugaöra eigendaskipta, eigendur kæra sig ekki um aö leigja þær og þaö er ekki lausn á vanda leigjenda aö fá húsnæöi til nokkurra mánaöa i senn. En varöandi þessi mál al- mennt, þá er þaö aö segja aö þaö er auövitaö ekki nóg aö setja svona lagabálk eins og gert var 1979. Lögunum var ætlaö aö skýra réttarstööu beggja aöila, leigu- taka og leigusala.og vinna gegn þessúm timabundnu samningum, sem voru algerlega óþolandi og allt of mikiö af, og einnig aö draga úr fyrirframgreiöslum. Mér er þaö alveg ljóst aö þetta hefur ekki tekist nema aö hluta. Eftir húsnæöisauglýsingum i dagblööum aö dæma eru fyrir- framgreiöslur mjög tiökaöar. Menn fái ekki inni i leiguhúsnæöi nema greiöa verulegar upphæöir fyrirfram. Leigjendur fjármagna húsakaup að hluta Verður þá ekki að draga þá ályktun af þessu að megnið af þeim leigusamningum sem gerðir eru fari fram i trássi við lögin og leigjendur séu jafn illa staddir og áður en lögin voru sett? Nei, það er misskilningur. En þaö húsnæöi.sem er beinlinis aug- lýst, er á vegum leigusala sem eru aö leita aö sem allra hæstri leigu og sem allra hæstri fyrir- framgreiöslu. Viö megum ekki gleyma þvi hversu undarlega húsaieigumarkaöurinn hjá okkur er samsettur. Þab eru aðeins fáir sem eiga húsnæöi umfram eigin þarfir. Mest megnis er um aö ræöa húsnæöi, sem fólk hefur fjárfest i til aö vernda sparifé sitt og af öörum sambærilegum ástæöum. Fólk á i dag,kannske af þessum ástæöum, segjum þrjár aukaibúöir og þaö leigir þaö ein hverjum sem þaö þekkir til eöa það er i fjölskyldutengslum viö. Þessi markaður er rólegur og al- gengast er aö legjendur séu lengi I sama húsnæðinu. En fólk sem flyst til borgarinnar, aðallega ungt fólk, sem ekki á fjölskyldu i borginni.er I vandræöum. Þetta fólk lendir gjarna i dýru húsnæöi sem leigt er til skamms tima. Þaö er rétt aö minnast á eina tegund húsnæöis á þeim markaöi sem er afar sérkennilegur. Þar er um aö ræöa ibúðir, sem fólk hefur keypt en hefur ekki efni á aö flytja i. Þess I staö leigir þaö ibúöirnar út en reiknar sem hluta af fjár- mögnun eins til tveggja ára fyrirframgreiöslu af húsaleigu. Þetta húsnæði er svo afhent leigu- taka algerlega hrátt og þegar þeim tima lýkur sem fólkiö hefur greitt fyrirfram er fólkinu visaö út, en eigandi flyst inn. Meö öör- um oröum, þetta er aðeins eitt af þeim dæmum sem nefna má um þaö hvernig leigutakar taka þátt i að fjármagna húsakaup leigusala sinna. Þaö er augljóst mál aö það hefur verið stefna allra stjórn- málaflokkanna i landinu, aö sem flestir byggju I eigin húsnæöi. Aö þessu hefur verið stutt meö hvers kyns ivilnunum, lánveitingum, skattalegum Ivilnunum o.s.frv.. Þaö má ætla aö á undanförnum árum hafi fólk greitt helming kostnaöar viö aö koma sér upp eigin húsnæöi en hitt hafi komið annars staöar frá sem aöstoö af einhverju tagi. Það hefur ekki veriö á sama hátt hugaö aö hús- næöismálum , hinna sem ekki hafa byggt af einhverjum ástæöum, og þau skattafrlðindi sem einhvern tima kunna aö hafa tiðkast fyrir þaö fólk hurfu fyrir löngu úr lögum og húsnæöiskostn- aður þess var á engan hátt frádráttarbær frá skatttekjum, þangaö til nú með nýmæli i skattalögum. Þannig er hægt aö segja meö full um rétti aö leigutakarnir hafi oröið aö borga hærri skatta til að aörir gætu keypt sér húsnæöi. Nú er hins vegar oröin gerbreyting á þessu sviöi, ný lánastefna hefur oröiö til þess að flestir veröa að borga raunvirði fyrir húsnæöi sitt. Nú verður fólk að borga verulega mikiö fé i langan tima, kannske 20 ár. Aöur var þetta aöallega erfitt fyrstu þrjú, fjögur árin. Þá var verðbólgan eða stuöningurinn frá hinu opinbera, ef viö eigum heldur aö oröa þaö þannig, búinn að greiöa niöur kostnaöinn. Af þessu leiðir aö þaö er ekki lengur nein sérstök ástæöa til þess aö geyma sparifé sitt i íbúðum á sama hátt og var áöur þvi verbtryggöum reikning- um hefur verið komib upp i bönk- um, þar sem verðtrygging nemur svo kallaöri lánskjaravísitölu. Þar með er kominn til sögunnar miklu fyrirhafnarminni og áhættuminni sparnaöaraöferð. Þetta breytir eöli húsnæðismál- anna mjög mikið. F jármálastefnan en ekki lögin Þú visar þvi þá á bug aö lögin sem slik valdi vandræðum á leigumarkaðinum. Af hverju er þessu þá stööugt haldið fram? 90% landsmanna búi i eigin hús- næði; Allar athuganir sem ég þekki til hniga hins vegar i þá átt aö þetta hlutfall sé 80% á móti 20%. Þaö þýðir aö húsaleigu- samningar skipta þúsundum og þar virðast samskipti leigusala og leigutaka ganga mjög vel fyrir sig. Agreiningsmálum vegna húsaleigusamninga fjölgaöi fyrst eftir aö lögin voru sett, en nú er mjög fátitt aö slik mál komi fyrir fógetarétt. Þaö bendir til að lögin séu ekki eins afleit og af er látið. En eftirspurnin hefur verib meiri en framboöið I Reykjavik i ára- tugi og þess vegna viögangast þessar háu leiguupphæöir sem viö heyrum um. En viö heyrum ekki talaö um meöalleiguna eöa lágu leiguna. Ef leigusalinn veröur sér úti um þessi stöðluðu eyðublöö til húsaleigusamninga, sem lögleidd hafa veriö, þá þarf hann sannar- lega enga aöstoö. Samningurinn hefur aö minu mati tekist mjög vel og skýringarnar sem fylgja honum eru mjög glöggar. Hann veit hver uppsagnarfresturinn er og hann veit hverjir fardagarnir eru. Hann veit aö eftir þvi sem leigutakinn er lengur I ibúöinni, þvi lengri uppsagnarfrest öölast hann. Þetta er allt mjög einfalt og skýrt. Hvernig lengist uppsagnar- fresturinn eftir leigutimanum? Eftir fyrsta áriö lengist hann úr þrem mánuöum I sex miðaö viö fardaga og eftir fimm ár lengist hann i ár miðað viö fardaga. gegn stuttum húsaleigusamning- um. Stundum er veriö aö bolla- leggja um þaö hvort þaö sé þjóö- hagslega hagkvæmt aö húsnæöi sem er til sölu standi autt, hvort ekki mætti leigja þaö til þriggja mánaöa og svo framvegis. Ég veit ekki hvaö er þjóðhagslega hagkvæmt I þessu tilliti, en hvilik kjör fyrir leigjendur! Hvernig er hægt aö búast viö öðru en aö lög- gjafinn reyni aö vinna gegn þvi aö íólk, jafnvel fjölskyldufólk þurfi aö flytja tvisvar þrisvar á ári? Sliku fylgir óþolandi röskun á högum fólks, þaö nær ekki aö festa rætur neins staðar, börn ná ekki aö tengjast neinum skóla eða skólahverfi. En ég skil auövitað vel aö fólk sem er á götunni neyð- ist til ab taka þvi. RÆTT VIÐ RAGNAR AÐALSTEINSSON UM FRAMKVÆMD HÚSALEIGULAGA Þvi get ég ekki svarað. Menn halda þvi fram hver i kapp við annan, en ég hef hvergi séð neinn rökstuðning fyrir þvi aö lögin um húsaleigusamninga valdi þvi að framboðnum ibúöum fækki Þetta eru staöhæfingar sem hafa ekki verib rökstuddar. Þvi er lika haldiö fram að þaö standi mikið húsnæöi autt, en hvers vegna og hvar er þaö húsnæöi? Þaö er vitab aö þaö er mikiö af húsnæöi til sölu, og þess vegna er alltaf eitt- hvab af ibúðum autt. Þarna koma til skiptamál, erföamál og svo kann einig aö ráða þar ein- hverju um aö nú hefur rikisvaldiö gefiö fólki kost á aö varöveita sparifé sitt á annan hátt en i fast- eignum. En þaö kemur ekki lög- unum viö. Þaö spariform sem fólk velur sér er háö fjármála- stefnu stjórnvalda, en alls ekki lögunum um húsaleigusamninga. Ég get ekki fallist á aö þau valdi minnkandi framboði á húsnæði. Ró yfir stærstum hluta markaðarins Vib megum ekki gleyma þvi aö viö erum alltaf aö tala um litib brot af leigumarkaöinum. Þaö er ró yfir stærstum hluta hans. Þvi er haldið fram m.a. af stærsta blaöinu hér i Reykjavik, aö um Það er viöa um að ræða útrú- lega lága leigu. Eitt af þvi sem enn mætti tina til.sem sérkennir húsnæðismál Islendinga frá þvi sem við þekkjum best annars staöar er þaö að byggingarkostn aöur virðist vera óhemjulega hár miöaö viö laun. Laun á tslandi eru miklu lægra hlutfall af mark- aösveröi eöa kostnaðarveröi ibúöarhúsnæöis en viö þekkjum erlendis. Ef viö höldum áfram og berum saman meöalleiguna hér viö þaö sem er t.d. á Norðurlönd- unum, þá kemur i ljós, aö hún er lág. skoöuö sem hlutfall af bygg- ingarkostnað. En hún er óhemju há mibaö vib laun. Þarna liggur hundurinn grafinn. Þaö eru þessu lágu laun sem viö búum viö á ts- landi sem gera þessi húsnæöis- mál svo erfib fyrir einstak- lingana. Samningurinn einfaldur og skýr Þú visar þvi á bug aö lögin sjálf eigi þátt I þvi aö valda húsnæöis- skorti í Reykjavik og kennir öör- um þáttum um. Ég vil samt sem áöur spyrja hvort ekki sé hugsan- legt aö sá áróöur sem óneitanlega hefur veriö rekinn gegn lögunum geti ekki átt þátt I aö hræöa hús- eigendur frá þvi aö leigja út hús- næöi, þeir þekki ekki lögin af ööru en óvinsamlegum blaöaskrifum? En hvaöa munur er á samning- um sem geröir eru ótimabundiö og svo hinum sem gerðir eru timabundiö, segjum til eins árs? Ef leigt er ótlmabundið, þarf leigusali ekki aö gera annab en að segja upp leigutaka með þeim uppsagnarfresti sem hann hefur áunniö sér, vilji hann losa hús- næöiö. En sé sú leiö valin aö hafa samningana timabundna leggst leigutiminn saman. Þaö er þvi ekki hægt aö komast framhjá lög- unum meö þvi móti. Sé hins vegar leigt timabundið hefur viökomandi leigjandi for- gangsrétt aö ibúöinni, hann getur þá skrifaö eigandanum bréf og lýst þvi yfir aö hann hyggist nota þennan rétt. Leigusalanum ber þá aö svara þessu bréfi og til- greina ástæöur þess aö leigutak- anum er sagt upp húsnæöinu. Þær ástæöur geta verið þær ab eigand- inn hyggist nýta húsnæöiö sjálfur, nánir ættingjar eöa selja þaö. Þá ber leigutaka aö vikja. Sannleikurinn er sá, að þegar geröir eru timabundnir samning- ar er húseigendum hættara við aö gera mistök og reynslan af framkvæmd laganna er sú aö þeir sem gera timabundna samninga veröa frekar fvrir réttarspjöllum. I þessu sambandi vil ég itreka þaö aö eitt af markmiöum lag- anna er aö skapa meiri festu á húsaleigumarkaðinum og vinna Húseigendur mega ekki hengja sig i þaö sjónarmið að þessir timabundnu samningar séu þeim endilega i hag. Ef þeir velja hinn kostinn, hafa þeir alla þræöi i höndum sér. Þá er þeirra r'éttur alveg hinn sami og verið hefur hér I Reykjavik um áratuga skeiö, nema hvaö varðar upp- sagnarfrestinn. Arfur frá stríðinu Þessir timabundnu samningar, sem hafa veriö ráöandi á leigu- markaðinum i Reykjavik eiga sér ákveðna sögu sem kann aö vera fróðlegt aö rifja upp. Þeir eiga rætur sinar I striösástandi. Þaö voru sett lög 1917 og 1939, I bæöi skiptin vegna neyöarástands af völdum striös. Leigusalar töldu sig þurfa aö svara/döggjafanum, með þvi aö leigja ai»ins i eitt ár I senn. En svo féllu striöslögin úr gildi, en húseigendur hafa haldiö áfram aö hegöa sér eins og þeir væru undir striöslögum. Þetta vildum viö reyna að skjóta niður með lögunum en þaö viröist ætla aö ganga erfiölega. Þaö viröist vera búiö aö predika þaö svo lengi aö þaö séu hagsmunir húseigend- anna aö leigja til ákveöins tima, og allt annaö sé óþægilegt fyrir þá, aö þeir viröast vera farnir aö trúa þessu, þótt það sé rangt. Bæöi vegna þess aö þaö er þeirra hagur aö leigja fólki, sem þeir þekkja og treysta, og vegna þess aö þeir geta hvenær sem er sagt upp meö alveg ákveönum upp- sagnarfresti miðaö viö fardaga ef þeir leigja ótimabundiö. Þeir eru I raun minna bundnir meö þvi móti. En viö komum auðvitað aftur og aftur aö þvi aö þaö er enginn abili i Reykjavik sem hefur tekiö þaö aö sér aö byggja leiguhús- næöi, nema sem neyðarhúsnæöi fyrir öryrkja og sjúka og fólk sem á viö aö striöa einhver alvarleg félagsleg vandamál. Þaö er talaö um húsnæðiskreppu núna, en þetta er ekkert nýtt ástand. Svona hefur þetta verið I Reykjavik annaö slagiö slðustu áratugina. Þaö má t.d. nefna áriö 1963—1966 sem dæmi. En snúum okkur aö öbru; þiö sem sömduö lögin á slnum tima hafiö unniö undanfariö aö endur- skoöun þeirra. Hverju viljib þiö breyta? I tillögunum sem viö höfum skilað frá okkur er alveg ótvirætt ákvæöi um þaö aö leigutaki hefur rétt til aö vera i þvi húsnæöi sem hann leigir i fjórfaldan þann tima sem hann greiðir fyrirfram. Sá sem greiöir ársleigu fyrirfram á rétt á aö vera i Ibúöinni i f jögur ár, ef lögin veröa samþykkt i þessari endurskoöuöu mynd. Orðalag laganna eins og þau eru hefur ekki veriö talið nógu skýrt hvaö þetta varöar. Annaö atriöi,sem viö gerum til- lögu um aö veröi oröaö á ótviræö- an hátt, er aö lögin gildi I hvi- vetna ef samningar eru gerðir á önnur form en stabfest eyöublöö um húsaleigusamninga. Það yröi þvi i óhag leigusölum aö gera slika samninga. Geri menn t.d. timabundinn samning á óstaöfest eyöublöö gæti leigutaki breytt honum i ótimabundinn samning og öölast þannig ákveöinn upp- sagnarfrest, sem miðaðist viö fardaga, eftir aö áöur umsömd- um leigutima lyki. Felum húsaleiguneindunum aukin verkefni Hvaö um húsaleigunefndirnar sem lögin skylda sveitarfélögin til aö koma á fót? Ég tel aö sveitarfélögin eigi tvi- mælalaust aö búa betur en gert er aö þessum húsaleigunefndum og fela þeim ýmis verkefni framyfir iagaskylduna. Þeir sem eru i húsaleigunefndunum kynnast leigumarkaöinummjög vel og þaö vantar upplýsingar um hann. Viö vitum allt of litiö um leigu- markaöinn, þaö er enginn aðili sem safnar upplýsingum um hann. Húsaleigunefndin kynnist þessu smám saman og ætti aö geta oröiö mjög þýöingarmikill ráögjafi sveitarstjórnirnar. Það er algerlega ótvirætt aö þaö eru sveitarfélög og rikisvald sem veröa i sameiningu aö leysa þessi húsaleigumál. Samkvæmt lögun- um eiga þessar nefndir aö fylgj- ast meö ástandi húsaleigumála og fylgjast meö framkvæmd þeirra og auk þess eru þær sátta-og leiö- beiningaraöili á milli leigutaka og leigusala. Aöilar geta leitab til nefndarinnar um leiöbeiningar og fengiö þær sér aö kostnaðarlausu. Þaö vantar lika einhvern aðila til aö taka aö sér aö sjá um húsa- leiguviöskipti I tilvikum þar sem leigusali er fjarverandi meöan samningstimabilib stendur, ef leigusali er til aö myndá aldr- aöur, eöa vill af einhverjum öör- um ástæöum vera laus viö um- stang, sem fylgir þvi aö gera samninga og fylgjast meö þvi aö þeir séu haldnir. Leigusalar eiga aö geta verið öruggir um sinar eigur þótt þeir hafi ekki tök á aö fylgjast meö þeim af einhverjum ástæöum. Ef slikur aöili sem ég hef veriö aö nefna væri til staöar ætti þaö aö geta greitt fyrir samn- ingum og verið báöum aöilum i hag. Þaö er lika dýrt fyrir húseig- endur aö láta húsnæbi sitt standa autt, þeir veröa aö greiða skatta af áætlaöri leigu, sem samsvarar 2.7% af fasteignamatsveröi ibúöar og lóöar. Vegna skrifa sem hafa veriö i blööum undanfariö þá er rétt aö þaö komi skýrt fram aö leigu- salar eru meö lögunum um húsa- Ieigusamninga verndaöir fyrir hugsanlegu tjóni sem leigjendur kunna að valda, eiga fullan bóta- rétt og ef leigjandi uppfyllir ekki skyldur sinar samkvæmt samn- ingum getur húseigandi sagt upp samningnum sinni leigjandi ekki viðvörun. Hann getur lika krafist tryggingafjár i upphafi leigutlm-’ ans og gengið aö þvi, hvort sem er vegna skemmda eöa vanefnda á leigugreiðslum. Á móti fellur hann frá rétti til aö taka þriggja mánaöa fyrirframgreiöslu. Meö þessum hætti skapast einnig nánara samband milli leigutaka og leigusala eða umboösmanns hans, sem er báöum mikilvægt og báöum i hag. — j

x

Þjóðviljinn

Beinir tenglar

Ef þú vilt tengja á þennan titil, vinsamlegast notaðu þessa tengla:

Tengja á þennan titil: Þjóðviljinn
https://timarit.is/publication/257

Tengja á þetta tölublað:

Tengja á þessa síðu:

Tengja á þessa grein:

Vinsamlegast ekki tengja beint á myndir eða PDF skjöl á Tímarit.is þar sem slíkar slóðir geta breyst án fyrirvara. Notið slóðirnar hér fyrir ofan til að tengja á vefinn.