Vísbending


Vísbending - 14.09.1983, Blaðsíða 2

Vísbending - 14.09.1983, Blaðsíða 2
VÍSBENDING 2 Brasilía , framh. greiðsluþroti í árslok í fyrra. í febrúar í ár náðist samkomulag við Alþjóðagjaldeyrissjóðinn um lánafyrirgreiðslu gegn lof- orðum um harðar aðgerðir í efnahagsmálum. í maí stöðvaði Alþjóðagjaldeyrissjóðurinn greiðslur til Brasilíu þar sem stjórnvöld höfðu ekki náð þeim markmiðum í efnahagsmálum sem lofað hafði verið. Eftir tveggja mánaða samningaum- leitanir í sumar hafa verið gerð drög að samkomulagi sem felur í sér tveggja ára áætlun um stjórn efnahagsmála í Brasilíu. Meginþættir áætlunarinnar munu vera hröð lækkun verð- bólgu, sem áætluð er 160% í árslok í ár, mikil lækkun á halla- rekstri opinbera geirans og samdráttur í innflutningi til að auka afgang á vöruskiptareikn- ingi. Afgangur á vöruskipta- reikningi getur runnið til greiðslna á vöxtum og afborg- unum á erlendum lánum. Vaxtagreiðslur færast á þjón- ustujöfnuð, og vöruskiptajöfn- uður og þjónustujöfnuður sam- anlagðir kallast viðskiptajöfnuð- ur. Sé afgangur í viðskiptum við útlönd er hægt að greiða niður erlendar skuldir, en sé halli á viðskiptum við útlönd, verður að fjármagna hann með enn frekari lánum í útlöndum. Alþjóðagjaldeyrissjóðurinn krefstharðra aðgerða í efnahags- málum Burðarásinn í nýju áætluninni er lögbundin launastefna, en í henni felst að hærri launahækk- íbúðaverð i Reykjavík_________ Óstöðugt verð á eignamarkaði Raunvirdi íbúðaverds Verð á íbúðarhúsnæði í Reykjavík og raunar landinu öllu er fremur óstöðugt. Fasteignamat ríkisins hefur um árabil reiknað vísitölu fasteignasöluverðs, sem svo er nefnd. Vísitalan er unnin eftir kaupsamningum á hverju tímabili og birt í riti Fasteignamatsins, „ Framreikningsathugunum “, sem út kemuríjanúaráári hverju. Á línuritinu eru sýnd ársfjórð- ungsleg gildi vísitölunnar eftir að búið er að taka tillit til verðlags- hækkunar miðað við lánskjara- vísitölu. Hér er því ekki um að ræða beinan samanburð á mark- aðsverði húsnæðis og byggingar- kostnaði, heldur samanburð á markaðsverði og almennu verð- lagi í landinu. Á myndinni sést að raunverð íbúðarhúsnæðis í Reykjavík er afar óstöðugt, eins og raunar var vitað fyrir. Einkum vekur athygli gífurleg hækkun á raunverði fast- eigna frá þriðja ársfjórðungi 1978 fram til fyrsta ársfjórðungs 1980, og síðan ennþá meiri hækkun frá öðrum ársfjórðungi 1981 til miðs árs 1982. Þess skal getið að miklar sveiflur sem fram koma á árinu 1976 gætu stafað af því að gögn frá þeim tíma séu ekki eins örugg og mælingar frá seinni árum. Verð á eignamarkaði er í eðll slnu óstöðugt Margar kenningar eru á lofti um það hvað ráði verðlagi á fasteign- um. Byggingarkostnaður skýrir ekki verðmyndun nema þegar til lengri tlma er litið, en munur á markaðsverði og kostnaðarverði fasteigna getur orðið mikill þegar litið er á stutt tímabil (til dæmis 1- 3 ár). Sú skýring sem oftast á við um verð á vörum og þjónustu, þ.e. að verð hækki eða lækki uns. jafnvægi fæst á milli framboðs og eftirsþurnar, virðist líka haldlítil á fasteignamarkaði. Óstöðugt verð- lag og illfyrirsjáanlegar breytingar eru hins vegar einkennandi fyrir eignamarkað almennt. Sem dæmi má taka verð á gulli og eðal- steinum og hlutfallslegt verð á gjaldmiðlum, þ.e. gengi. Verðið ræðst á frjálsum markaði, en er oftast afar óstöðugt. Verð á eigna- markaði ákvarðast meðal annars af því sem í vændum er í efna- hagsmálum og þjóðmálum og fólk er fljótt að breyta hugmyndum sínum um verð. Væntingar hafa þannig áhrif á verðlag áður en misvægi myndast á milli fram- boðs og eftirspurnar, ef svo mætti segja, þannig að markaðurinn er í reynd í jafnvægi. Væntingar, þ.e. hugmyndir fólks um hvað muni gerast á næstunni, eru taldar hafa meiri áhrif á verðmyndun á eigna- markaði heldur en á vörumarkaði. Tímabil spennu og óvissu í efna- hags- og þjóðmálum geta því endurspeglast í sveiflukenndu verðlagi á eignamarkaði. Áhrlf verðbólgu á verð og kjör á íbúðamarkaðl. Verðbólgan, sem aukist hefur skref fyrir skref allan síðasta ára- tug, hefur sett sitt mark á verð- myndunáfasteignamarkaði. Svo- hefnd verðtryggð kjör, u.þ.b. 50% útborgunarhlutfall og verð- tryggðar eftirstöðvar, hafa ekki náð mikilli útbreiðslu. Hefðbundu kjörin, þ.e. mjög hátt útborgunar- hlutfall og óverðtryggðar eftir- stöðvar til fárra ára, eru enn lang- algengust, og hafa tekið ótrúlega litlum breytingum sé miðað við þá aukningu sem orðið hefur á verðbólgu. Samkvæmt upplýsingum frá Stef- áni Ingólfssyni, verkfræðingi hjá Fasteignamati ríkisins, var hlutfall útborgunar yfirleitt um 50% af söluverði um 1970. Eftirstöðvar voru oftast lán til 12 ára á 8% vöxtum. Árið 1977 var útborgun- arhlutfall komið í 65% af söluverði og eftirstöðvar voru almennt til 8 ára á 12% vöxtum. Um áramót 1979-1980 var útborgunarhlutfall komið í 75% og eftirstöðvabréf voru til fjögurra ára með 12% árs- vöxtum. Síðan 1980 hafa vextir almennt hækkað í 20%, en aðrar breytingar á „hefðbundnum" kjörum eru ekki teljanlegar. Vísitala fasteignasöluverðs, sem Fasteignamat ríkisins sér um að reikna og hér birtist á myndunum (staðvirt), er þannig reiknuð að eftirstöðvabréfin eru núvirt, en útborgun yfirleitt ekki. Vegna þess að kjörin hafa lítið eða ekki breyst meðan verðbólgan jókst úr um 40-50% í 90-100%, má ætla að fasteignaverðið sjálft hafi hækkað til að vega á móti þeirri

x

Vísbending

Beinir tenglar

Ef þú vilt tengja á þennan titil, vinsamlegast notaðu þessa tengla:

Tengja á þennan titil: Vísbending
https://timarit.is/publication/281

Tengja á þetta tölublað:

Tengja á þessa síðu:

Tengja á þessa grein:

Vinsamlegast ekki tengja beint á myndir eða PDF skjöl á Tímarit.is þar sem slíkar slóðir geta breyst án fyrirvara. Notið slóðirnar hér fyrir ofan til að tengja á vefinn.