Vísbending - 14.09.1983, Blaðsíða 2

VÍSBENDING
2
Brasilía , framh.
greiðsluþroti í árslok í fyrra. í
febrúar í ár náðist samkomulag
við Alþjóðagjaldeyrissjóðinn
um lánafyrirgreiðslu gegn lof-
orðum um harðar aðgerðir í
efnahagsmálum. í maí stöðvaði
Alþjóðagjaldeyrissjóðurinn
greiðslur til Brasilíu þar sem
stjórnvöld höfðu ekki náð þeim
markmiðum í efnahagsmálum
sem lofað hafði verið. Eftir
tveggja mánaða samningaum-
leitanir í sumar hafa verið gerð
drög að samkomulagi sem felur
í sér tveggja ára áætlun um
stjórn efnahagsmála í Brasilíu.
Meginþættir áætlunarinnar
munu vera hröð lækkun verð-
bólgu, sem áætluð er 160% í
árslok í ár, mikil lækkun á halla-
rekstri opinbera geirans og
samdráttur í innflutningi til að
auka afgang á vöruskiptareikn-
ingi. Afgangur á vöruskipta-
reikningi getur runnið til
greiðslna á vöxtum og afborg-
unum á erlendum lánum.
Vaxtagreiðslur færast á þjón-
ustujöfnuð, og vöruskiptajöfn-
uður og þjónustujöfnuður sam-
anlagðir kallast viðskiptajöfnuð-
ur. Sé afgangur í viðskiptum við
útlönd er hægt að greiða niður
erlendar skuldir, en sé halli á
viðskiptum við útlönd, verður
að fjármagna hann með enn
frekari lánum í útlöndum.
Alþjóðagjaldeyrissjóðurinn
krefstharðra aðgerða í efnahags-
málum
Burðarásinn í nýju áætluninni
er lögbundin launastefna, en í
henni felst að hærri launahækk-
íbúðaverð i Reykjavík_________
Óstöðugt verð á eignamarkaði
Raunvirdi íbúðaverds
Verð á íbúðarhúsnæði í Reykjavík
og raunar landinu öllu er fremur
óstöðugt. Fasteignamat ríkisins
hefur um árabil reiknað vísitölu
fasteignasöluverðs, sem svo er
nefnd. Vísitalan er unnin eftir
kaupsamningum á hverju tímabili
og birt í riti Fasteignamatsins,
„ Framreikningsathugunum “,
sem út kemuríjanúaráári hverju.
Á línuritinu eru sýnd ársfjórð-
ungsleg gildi vísitölunnar eftir að
búið er að taka tillit til verðlags-
hækkunar miðað við lánskjara-
vísitölu. Hér er því ekki um að
ræða beinan samanburð á mark-
aðsverði húsnæðis og byggingar-
kostnaði, heldur samanburð á
markaðsverði og almennu verð-
lagi í landinu.
Á myndinni sést að raunverð
íbúðarhúsnæðis í Reykjavík er
afar óstöðugt, eins og raunar var
vitað fyrir. Einkum vekur athygli
gífurleg hækkun á raunverði fast-
eigna frá þriðja ársfjórðungi 1978
fram til fyrsta ársfjórðungs 1980,
og síðan ennþá meiri hækkun frá
öðrum ársfjórðungi 1981 til miðs
árs 1982. Þess skal getið að
miklar sveiflur sem fram koma á
árinu 1976 gætu stafað af því að
gögn frá þeim tíma séu ekki eins
örugg og mælingar frá seinni
árum.
Verð á eignamarkaði er í eðll slnu
óstöðugt
Margar kenningar eru á lofti um
það hvað ráði verðlagi á fasteign-
um. Byggingarkostnaður skýrir
ekki verðmyndun nema þegar til
lengri tlma er litið, en munur á
markaðsverði og kostnaðarverði
fasteigna getur orðið mikill þegar
litið er á stutt tímabil (til dæmis 1-
3 ár). Sú skýring sem oftast á við
um verð á vörum og þjónustu,
þ.e. að verð hækki eða lækki uns.
jafnvægi fæst á milli framboðs og
eftirsþurnar, virðist líka haldlítil á
fasteignamarkaði. Óstöðugt verð-
lag og illfyrirsjáanlegar breytingar
eru hins vegar einkennandi fyrir
eignamarkað almennt. Sem
dæmi má taka verð á gulli og eðal-
steinum og hlutfallslegt verð á
gjaldmiðlum, þ.e. gengi. Verðið
ræðst á frjálsum markaði, en er
oftast afar óstöðugt. Verð á eigna-
markaði ákvarðast meðal annars
af því sem í vændum er í efna-
hagsmálum og þjóðmálum og fólk
er fljótt að breyta hugmyndum
sínum um verð. Væntingar hafa
þannig áhrif á verðlag áður en
misvægi myndast á milli fram-
boðs og eftirspurnar, ef svo mætti
segja, þannig að markaðurinn er í
reynd í jafnvægi. Væntingar, þ.e.
hugmyndir fólks um hvað muni
gerast á næstunni, eru taldar hafa
meiri áhrif á verðmyndun á eigna-
markaði heldur en á vörumarkaði.
Tímabil spennu og óvissu í efna-
hags- og þjóðmálum geta því
endurspeglast í sveiflukenndu
verðlagi á eignamarkaði.
Áhrlf verðbólgu á verð og kjör á
íbúðamarkaðl.
Verðbólgan, sem aukist hefur
skref fyrir skref allan síðasta ára-
tug, hefur sett sitt mark á verð-
myndunáfasteignamarkaði. Svo-
hefnd verðtryggð kjör, u.þ.b.
50% útborgunarhlutfall og verð-
tryggðar eftirstöðvar, hafa ekki
náð mikilli útbreiðslu. Hefðbundu
kjörin, þ.e. mjög hátt útborgunar-
hlutfall og óverðtryggðar eftir-
stöðvar til fárra ára, eru enn lang-
algengust, og hafa tekið ótrúlega
litlum breytingum sé miðað við
þá aukningu sem orðið hefur á
verðbólgu.
Samkvæmt upplýsingum frá Stef-
áni Ingólfssyni, verkfræðingi hjá
Fasteignamati ríkisins, var hlutfall
útborgunar yfirleitt um 50% af
söluverði um 1970. Eftirstöðvar
voru oftast lán til 12 ára á 8%
vöxtum. Árið 1977 var útborgun-
arhlutfall komið í 65% af söluverði
og eftirstöðvar voru almennt til 8
ára á 12% vöxtum. Um áramót
1979-1980 var útborgunarhlutfall
komið í 75% og eftirstöðvabréf
voru til fjögurra ára með 12% árs-
vöxtum. Síðan 1980 hafa vextir
almennt hækkað í 20%, en aðrar
breytingar á „hefðbundnum"
kjörum eru ekki teljanlegar.
Vísitala fasteignasöluverðs, sem
Fasteignamat ríkisins sér um að
reikna og hér birtist á myndunum
(staðvirt), er þannig reiknuð að
eftirstöðvabréfin eru núvirt, en
útborgun yfirleitt ekki. Vegna
þess að kjörin hafa lítið eða ekki
breyst meðan verðbólgan jókst úr
um 40-50% í 90-100%, má ætla
að fasteignaverðið sjálft hafi
hækkað til að vega á móti þeirri