Vísbending - 16.11.2001, Síða 1

V
V i k u
ISBENDING
rit um viðskipti og efnahagsmál
16. nóvember 2001
45. tölublað
19. árgangur
Fasteignamarkaður
Isíðustu verðbólguspá Seðlabank-
ans, sem gefin var út 9. nóvember
síðastliðinn, er spáð 8,5% verð-
bólgu frá upphafi til loka þessa árs en
4% verðbólgu á því næsta. Inni í þessari
spá er gert ráð fyrir að raungildi fast-
eignaverðs eigi eftir að lækka um 5% á
næstu sex mánuðum.
Toppnum náð
Fasteignamarkaðurinn hefur oft vald-
ið fræðimönnum miklu hugarangri,
mun meira en t.d. hlutabréfamarkað-
urinn þó að mönnum gangi jafnan illa að
spá fyrir um hreyfingar hans. Astæðan
er kannski fyrst og fremst sú að fast-
eignamarkaður virkar þunglamalega þar
sem það tekur tiltölulega langan tíma að
losa fasteignir og stundum virðast
önnur sjónarmið en hrein gróðasjónar-
mið ráða rniklu um markaðshreyfingar.
Það hefur líka verið sýnt fram á að hreyf-
ingar á fasteignamarkaði endurspegla
ekki nýjar upplýsingar nema að hluta til
á meðan hlutabréfamarkaður endur-
speglar þær að fullu og oft gott betur.
Ljóst virðist að fasteignamarkað-
urinn hér á landi náði toppnum á fyrri
hluta ársins, atvinnuhúsnæði á fyrsta
ársfjórðungi (sjá mynd 1) og íbúðar-
húsnæði á öðrum ársfjórðungi (sjá
mynd 2). En það er rúmu ári eftir að
hlutabréfamarkaðurinn toppaði. Frá
byrjun árs 1998 þar til toppnum var náð
hækkaði íbúðarhúsnæði um 36% og
atvinnuhúsnæði um 62%. Síðan toppn-
um var náð hefur íbúðarhúsnæði lækkað
um tæp 6% og atvinnuhúsnæði um rúm
8%. Spá Seðlabankans um 5% lækkun
á næstu sex mánuðum er því nokkurn
veginn línuleg nálgun við tímabilið frá
því að toppnum var náð.
Undirstaðan
Fasteignamarkaðurinn skiptir ekki
einungis miklu máli varðandi verð-
bólguspár heldur virðist svo vera að
um þessar mundir standi hagkerfi og
falli með honum. Það eru fyrst og fremst
neytendur sem hafa haldið hagkerfum
eins og því bandaríska, breska og
íslenska á floti. En mikilvægur þáttur í
skýringunni á eyðslu almennings er að
fasteignaverð hefur haldið áfram að
hækka þrátt fyrir mikla lækkun á hluta-
bréfamörkuðum. Mikil lántakafólks, sem
gerir það að verkum að fólk er skuld-
settara en oftast áður, er að miklu leyti
tryggð með fasteignaveði. Miklar skuld-
ir hafa því ekki verið áhyggjuefni þar
sem eignaverðið var þeim mun hærra.
Hætta er hins vegar á því að ef fast-
eignaverð lækkar hratt fari skuldsetn-
ingin að bíta og það komi niður á fjár-
festingum og neyslu. Mikill samdráttur
í neyslu mun hugsanlega draga hagkerfi
eins og það bandaríska inn í langt sam-
dráttarskeið, ekki ósvipað því sem hefur
mátt sjá í Japan undanfarin tíu ár.
Hingað til hafa hagkerfi þurft að lifa
samdráttarskeið til þess að fasteigna-
markaðurinn falli en spurningin er
hversu mikið fallið verður. Margir þættir
virðast hafa áhrif á fasteignaverð, m.a.
vaxtastig og lántökukostnaður al-
Mynd 1. Raunverð atvinnuhús-
nœðis (meðalíal 1995 =100)
Mynd 2. Raunverð íbúðarhúsnœðis
á liöfuðb.sv. (meðaltal 1996 =100)
140 ic 25 20 15 10
HHBHHHHHHHHHRHII
130 12 mánaöa % breytinj’/^'v
nafriverðs (h-ás)f \
120 / X*
J

105
\ 5
95
jan.98 maí.98' sep.98 ' jan.99 maí.99 sep.99 jan.00" maí.00" sep.00 jan.01 maí.01 ' sep.01 c
mennt, vænt tekjustreymi einstaklinga,
skuldastaða, atvinnuleysi og efnahags-
ástandið almennt.
Samhverfar sveiflur
Þegar litið er yfir heimsbyggðina
virðist hægt að sjá aftur og aftur
sömu þróunina á undanförnum árum í
fasteignaverði. Hvort sem horft er á New
York, London, Mílanó eða Reykjavík
þá má sjá mikla hækkun á fasteigna-
markaði undanfarin þrjú ár og þó víðar
væri leitað. Það hljómar undarlega þar
sem fasteignamarkaðurinn hefur þau
séreinkenni miðað við aðra markaði að
„varan“ er ekki hreyfanleg og þess
vegna hefði mátt ætla að verð á einu
svæði væri nokkuð óháð verði á öðru
svæði og að fylgnin ntyndi ntinnka með
aukinni fjarlægð. Rannsóknir á alþjóð-
legum fasteignamarkaði hafa hins vegar
sýnt að mikil fylgni er með fasteigna-
verði á ólíkum landsvæðum. Sem dæmi
má nefna að varla er til það svæði í
heiminum þar sem fasteignir lækkuðu
ekki verulega í byrjun tíunda áratug-
arins. Sömu rannsóknir hafa sýnt að
fasteignaverð virðist annars vegar ráð-
ast af efnahagsástandi í heiminum öllum
og hins vegar efnahagsástandi heima
fyrir og að öllu jöfnu hefur alþjóðlegt
efnahagsástand meiri áhrif en efna-
hagsástandið heima fyrir. Þessu er þó á
ólíkan hátt farið eftir markaðssvæðum.
Engu að síður skýrir þetta af hverju
fasteignamarkaðir í ólíkum löndunt
fylgjast stundum vel að.
Efnahagsástandið í heiminum hefur
farið hraðversnandi á undanförnum
mánuðum. í síðustu spá Alþjóðagjald-
eyrissjóðsins er því spáð að heims-
framleiðslan aukist um 2,6% en hún jókst
um 4,7% á síðasta ári. Þjóðhagsstofnun
hefur spáð 1,9% hagvexti í ár, en hann
var 5% á síðasta ári, hér á landi og 0,3%
samdrætti á því næsta. Fasteignaverð
ætti því að lækka, ekki bara hér heirna
heldur víðast hvar í heiminum. Hversu
mikið það lækkar fer eftir því hversu
djúpt og langt samdráttarskeiðið verður.
Hcimildir: Global Real Estate Markets: Cycles And Funda-
mentals e. Bradford Case, William Goetzmann og K. Rouw-
enhorts, Seðlabanki íslands, o.fl.
1
Fasteignaverð er farið að
lækka hér á landi og er það
í takti við þróun víðast
hvar í heiminum.
2
Fríverslunarbandalögum
hefur íjölgað mikið á síð-
ustu tíu árum um leið og
þau hafa stækkað.
3
Stefán Arnarson við-
skiptafræðingur fjallar um
plastseðla sem mögulega
leið í seðlaútgáfu. Islend-
4
ingurn ætti að falla plast-
peningar vel í geð þar sem
fáar þjóðir nota plastkort
eins mikið og þeir.
1