Reykjavík - 12.05.2012, Side 8

8 12. maí 2012
Viðhald í bráð og lengd
Heilræði til húseigenda í viðhaldsham.
Nú eru ábyrg ir og fram sýn ir hús eig end ur farn ir að huga að eign um sín um og gaum-
gæfa hvað þurfi og megi fyr ir þær
gera í vor og sum ar. Stöð ugt og reglu-
bund ið við hald er bæði skyn sam legt
og nauð syn legt til að við halda og auka
verð mæti fast eigna. Það borg ar sig og
er eig end um til mik illa hags bóta að
halda eign um sín um vel við og end ur-
bæta þær í takt við tím ann og nýj ar og
breytt ar þarf ir og kröf ur. Við halds fé er
ekki á glæ kast að og það skil ar sér oft ast
marg falt til baka. Um það er reynsl an
ólyg in. Um þess ar mund ir er við halds-
iðn að ur inn að vakna til lífs ins og horfa
til verka og þar er mik ið und ir.
Til Hús eig enda fé lags ins ber ast
marg ar fyr ir spurn ir um hús fundi í
fjöl eign ar hús um og töku ákvarð ana
um fram kvæmd ir og við hald. Eins hef-
ur ver ið spurt um und ir bún ing fram-
kvæmda, verk samn inga, út boð, val á
verk tök um og fleira.
For gengi leg hús
Hús eru for gengi leg og ganga úr sér
hvað sem taut ar og raul ar óháð efna-
hags ástandi og fjár hag eig enda á hverj-
um tíma. Ef hús fá ekki það við hald
sem þarf og nauð syn leg ar end ur bæt-
ur í takt, þá nag ar tím ans tönn þau
mis kunn ar laust og verð mæti þeirra
og nota gildi rýrn ar. Það kem ur eig-
end um í koll ef þeir sinna ekki brýnu
við haldi. Þeg ar um ein býl is hús er að
ræða, er við hald að mestu einka mál
eig anda þess. Öðru máli geng ir um
fjöl eign ar hús. Þar eru eig end ur sam-
eig in lega ábyrg ir.
Við hald hús eigna er mik ið þjóð-
þrifa-og al manna heilla mál þar sem
hags mun ir allra fara sam an. Við hald er
nauð syn legt til að verð mæti fast eigna
hald ist og auk ist. Það er eig end um til
hags bóta og líka veð höf um og trygg-
ing ar fé lög um. Við hald skap ar vinnu,
tæki færi og verð mæti. Þeg ar fé skort ir
til stórra hluta er ein mitt ástæða og lag
til að hlúa að því sem fólk á fyr ir og
búa í hag inn.
Á við hald svið inu get ur vel orð ið
mik il at hafna semi öll um til hags og
heilla; hús eig end um, við halds geir an-
um, iðn að ar mönn um, verk tök um og
sam fé lag inu öllu. Við halds og bygg-
ing ar iðn að ur inn er risi í álög um, nú í
dverg slíki, og má ekki sofa leng ur og
koðna nið ur og staðna. Með öll um ráð-
um og sam stilltu átaki þarf að rjúfa þá
stöðn un og þann doða sem ríkt hef ur.
Hér eru fín hjól sem liðka má og hafa
burði og mögu leika til að snú ast og
virka og það vel.
Verk tak ar marg ir
veik burða
Í rúss íbana reið inni og þensl unni miklu
var þraut in þyngri að fá verk taka í
við halds verk. Gras ið þótti grænna í
ný bygg ing um og við hald húsa sat á
hak an um. Nú er öld in önn ur. Það er
ljós í myrkr inu fyr ir hús eig end ur að
geta nú val ið úr verk tök um og náð góð-
um samn ing um. Stjórn völd hafa líka
gert ráð staf an ir til hvetja til við halds
og að örva við halds geir ann með end-
ur greiðslu virð is auka skatts (100% af
vinnu á bygg ing ar stað). Að því leyti
ár ar vel til við halds.
Verk tak ar eru því mið ur marg ir
veik burða eft ir áföll og hremm ing ar.
Það skap ar áhættu og óvissu fyr ir við-
semj end ur þeirra og kall ar á vönd uð
vinnu brögð af hálfu hús fé laga. Þá fylg ir
sá bögg ull skamm rifi að eig end ur eiga
yf ir leitt ekki digra við halds sjóði né aðr-
ar feit ar fúlg ur og allra síst á tím um
kalda kols. Lána mögu leik ar eru ekki
sam ir og fyrr um þeg ar gull ið flóði.
Pen inga skort ir víða til við halds og á
því stranda mörg góð áform. Ef þeir eru
ekki fyr ir hendi er tómt mál að tala um
við hald þótt þörf sé brýn og að stæð ur
að ýmsu öðru leyti ákjós an leg ar.
Þessu næst nokk ur orð og ráð til eig-
enda og hús fé laga í fram kvæmda ham.
Hvern ig skal að mál um standa og hvað
er til ráða og hvað er að var ast.
Fyrst skal at hygli vak in á greina-
safni Hús eig enda fé lags ins. þar sem
mik inn fróð leik er að finna um við-
halds mál efni og mál efni hús fé laga. Þá
skal minnt á að fé lags mönn um til boða
sér hæfð lög fræði þjón usta um hús fé lög
og verk samn inga.
Þá er ástæða til að halda Hús funda-
þjón ustu fé lags ins á lofti. Til að stuðla
að ör yggi og hús friði býð ur Hús eig-
enda fé lag ið upp á þjón ustu sem fel ur
í sér al tæka ráð gjöf og að stoð við hús-
fundi og trygg ir lög mæta fundi og að
rétt sé stað ið að töku ákvarð ana um
við hald og ann að. Fund ar stjóri er lög-
mað ur sem hef ur þekk ingu og reynslu
í funda stjórn og mál efn um fjöl eign-
ar húsa. Fund ar rit ar ar eru laga nem ar.
Lög fræð ing ar Hús eig enda fé lags ins,
sem eru sér fróð ir í mál efn um fjöl eign-
ar húsa, að stoða við all an und ir bún ing,
fund ar boð un, til lögu gerð o.fl. og eru
ráð gef andi um öll at riði og allt ferl ið.
Með því að nýta sér þessa þjón ust una
geta hús fé lög, eig end ur og við semj-
end ur hús fé laga; bank ar, verk tak ar,
iðn að ar menn, efn is sal ar, verk tak ar,
treyst því að hús fund ur sé lög mæt ur og
ákvarð an ir hans séu tekn ar með rétt-
um hætti. Fyr ir hús funda þjón ustu er
tek in mjög sann gjörn þókn un. Boð in
fram sér þekk ing, kunn átta og reynsla
og er gjald ið fyr ir þjón ust una lágt í ljósi
þess og þeg ar haft er í huga að hún
fyr ir bygg ir deil ur og fjár tjón. Það er
mik ið hags muna mál fyr ir eig end ur að
hús fund ir séu rétt haldn ir þann ig að
ákvarð an ir þeirra verði ekki ve fengd ar
síð ar með þeim leið ind um og fjár hags-
legu skakka föll um sem því fylg ir.
Góð ur und ir bún ing ur
og ráð gjöf skipta
veru legu máli
Góð ur und ir bún ing ur við halds fram-
kvæmda í hví vetna er lyk il at riði og
mjög mik il væg ur og einn ig það að velja
góð an og ábyrg an ráð gjafa og verk taka.
Of mörg dæmi eru um við halds fram-
kvæmd ir sem far ið hafa illa af stað og
end að illa og í flest um til fell um er um
að kenna slæ leg um und ir bún ingi og
lé legri ráð gjöf og einn ig röngu vali á
verk tök um. Það skamm góð ur verm ir á
að spara á und ir bún ings stig inu. Þar er
grunn ur inn lagð ur og ef hann er veik ur
þá er ekki við góðu að bú ast.
Ekki er til nein ein hlít regla um það.
Verk eru mis mun andi og að stæð ur
sömu leið is. Í fjöl eign ar hús um þarf að
liggja fyr ir lög leg ákvörð um.
Þeg ar hún ligg ur fyr ir, er rétt að
fá hlut laus an sér fræð ing til að meta
ástand húss ins og við gerð ar þörf. Í því
ástands mati felst yf ir leitt gróf lýs ing
á ástandi ásamt sund ur lið um verk-
lið um með áætl uð um magn töl um.
Hús eig end ur eru hvatt ir til að snúa
sér til tækni manna og fyr ir tækja sem
fram kvæma slíkt mat, en fram kvæma
þau ekki sjálf ir eða fá fúsk ara til þess.
Sé um minni verk að ræða er hægt
að óska eft ir til boð um frá verk taka,
byggð um á magn töl um og verk lýs ingu
sam kvæmt ástands mati. Við stærri
verk eru út tekt ar að il ar jafn an fegn ir
til að full gera út boðs- og verk lýs ingu
og standa að út boði.
Lægsta til boð ið ekki
allt af hag stæð ast
Mik il vægt er fyr ir eig end ur að gæta
þess að við ur kennd ir meist ar ar standi
fyr ir við halds verk um þar sem slík verk
eru oft mjög vanda söm. Þá er líka mik-
il vægt að leit að sé til hæfra ráð gjafa.
Hús eig end ur skulu forð ast eins og
heit an eld inn að eiga við skipti við
fúsk ara og að ila sem ekki hafa full-
nægj andi fagr ét tindi. Að velja verk taka
er ekki auð velt verk. Alls ekki er víst
að sá sem býð ur lægst sé með hæg-
stæð asta til boð ið þeg ar upp er stað ið.
Líta þarf til fleiri at riða svo sem hvort
verk taki hafi full nægj andi fagr ét tindi,
hvort af hon um fari gott orð spor. Er
hann vand að ur og traust ur? Má treysta
því að hann hafi fjár hags legt bol magn
til að ljúka verk inu? Er hann eng il-
bjart ur í hví vetna eða með vafa sama
og flekk ótta for tíð í fjár mál um og
skulda hala
Afla þarf upp lýs inga um þessi at riði
og vega og meta heild stætt, en ekki
bara ein blína á til boðs fjár hæð ina. Það
er hæg ur inn fyr ir ábyrgð ar lausa fúsk-
ara að bjóða lágt og lofa miklu. Það er
létt að lofa ef vilji og geta til efnda er
ekki að flækj ast fyr ir mönn um. Um
það vitna sorg lega mörg dæmi.Vít in
eru til að var ast í þessu efni sem öðr-
Árétting:
1. Fáið hæfan og hlutlausan ráðgjafa, sérfræðing, til að meta
ástand eignarinnar og viðgerðaþörf.
2. Við minni verk er hægt að óska eftir tilboðum, byggðum á
magntölum og verklýsingu. Við stærri verk fer yfirleitt fram
útboð.
3. Meta þarf tilboð í samhengi við útboðsgögnin, heildarverð,
einingaverð, uppsetningu tilboðsins og verktíma.
4. Þegar ákveðið hefur verið hvaða tilboði skal taka, er gengið
til samninga við viðkomandi verktaka. Seint verður fullbrýnt
mikilvægi þess að gera skriflegan samning við verktaka hvort
sem er um lítil eða stór verk að ræða.
5. Eftirlit með framkvæmd þarf að vera vel skilgreint og í
föstum farvegi og oftast er ráðinn til þess hæfur og óháður
aðili.
6. Lokauppgjör fer fram eftir að verki telst lokið. Mikilvægt
er að taka út framkvæmdina og frágang á verkinu áður en
lokagreiðsla fer fram.
Höfundur er
Sig urð ur Helgi Guð jóns son hrl.
for mað ur Hús eig enda fé lags ins