Vísbending - 23.04.2012, Page 2

2 V Í S B E N D I N G • 1 6 T B L 2 0 1 2
svara er: Hve mörgum vinnustundum
jafngilti kaupverð fasteigna og
greiðslubyrði fasteignalána á Íslandi og í
Danmörku?
Gögn og aðferðir
Alþjóðlegur samanburður á kjörum
og greiðslubyrði húsnæðislána er
alltaf erfiður vegna mismunandi
fyrirkomulags fasteignalána. Langflest
íslensk fasteignalán eru á föstum
verðtryggðum vöxtum. Slíkt fyrirkomulag
er nær óþekkt í Danmörku. Flest dönsk
íbúðalán eru á fljótandi vöxtum með tíðri
endurfjármögnun. Samanburður milli
slíkra lánaforma er erfiður því dreifing
vaxtagreiðslna og afborgana í tíma er
mjög ólík. Að festa vexti, eins og tíðkast
hér á landi, er jafnan kostnaðarsamt
fyrir lántaka enda tekur lánveitandi
raunvaxtaáhættu. Í Danmörku bjóðast
einnig löng lán með föstum vöxtum.
Mun auðveldara er að styðjast við þau
í samanburði við íslensk húsnæðislán.
Rétt er þó að benda á að fastir
nafnvextir innihalda bæði verðlags- og
raunvaxtaáhættu. Þó svo verðlagsáhætta
í Danmörku sé minni en hér á landi er
líklegt að vaxtakjör á slíkum lánum séu
óhagstæðari en hinna af þessum sökum.
Útreikningarnir byggja á að umreikna
greiðslur hvers árs í vinnustundir á
grundvelli meðaltímalauna, þannig að
verð og árlegar afborganir séu umreiknaðar
í vinnustundir. Miðað er við heildar-
Er til skárri mælieining en peningar?
Einhver stöðug mælieining verðmæta
sem hægt er á treysta á, eins og metri í
lengdarmælingu? Ekki er einfalt að finna
slíka mælieiningu fyrir verðmæti. Verð
flestra vara sveiflast. Gull er t.d. lítið skárri
mælieining á verðmæti en gjaldmiðlar,
enda sveiflast verð á gulli mikið, þó svo að
verðgildi þess sé hugsanlega varanlegra en
verðmæti gjaldmiðla til lengri tíma. Hér
á eftir fylgja útreikningar sem styðjast
við meðalvinnustund sem mælieiningu
á verðmæti. Kostir þess að nota meðal-
vinnustund sem mælieiningu er að vinnan
er sú vara sem launþegar selja í skiptum
fyrir neysluvörur. Færa má rök fyrir því
að hlutfallslegt virði vinnu miðað við
neysluvörur sé hinn eiginlegi mælikvarði
verðlags, sbr. mat á kaupmætti launa.
Vandamál neytandans í einfaldaðri
mynd er þá að ráðstafa takmörkuðum
tíma sínum milli frístunda og vinnu
þannig að lífsfylling sé sem mest. Því
meiri vinna, því minni frítími og meiri
neyslumöguleikar. Meðalvinnustund er
þó augljóslega ekki fullkomin mælieining.
Virði vinnuframlags ræðst af fjölmörgum
þáttum, s.s. menntun, hæfileikum og
reynslu. Virðið er hvorki stöðugt í tíma
né rúmi. Þessari litlu æfingu er því ekki
ætlað að koma með endanleg svör heldur
einungis að komast hjá vandamálum
peninga glýju við mat á raungreiðslubirgði
og auðvelda samanburð í tíma og milli
landa. Spurningin sem leitast er við að
Það er sérstök upplifun fyrir hag-fræði ng að fylgjast með opinberum umræðum um verðtryggingu lána.
Ef marka má umræðuna er verðtrygging
einhliða vond. Hún hyglir lánveitendum
óeðlilega, varpar allri verðlagsáhættu á
lánþega og gerir það hartnær ómögulegt
fyrir venjulega launþega að eignast
nokkurn tímann þak yfir höfuðið.
Dagleg reynsla virðist þó ekki styðja þessa
greiningu að fullu. Margir þeir sem keypt
hafa húsnæði eftir að verðtrygging varð
almenn búa í dag í skuldlitlu húsnæði.
Ekki virðast heldur eigendur verðtryggðra
skuldbindinga, sem að stórum hluta eru
lífeyrissjóðir landsmanna, hafa hagnast
sérstaklega á því að fjármagna verðtryggð
lán. Lántakendur virðast því ekki eins illa
settir ætla mætti og lánveitendur heldur
ekki eins sælir og þeir ættu að vera miðað
við umræðuna. Hverju sætir?
Sú niðurstaða að verðtryggð lán séu
lántakendum óhagstæð virðist oftar en
ekki fengin með því að leggja saman
afborganir og eftirstöðvar verðtryggðra
lána og bera saman við upphaflega
lánsupphæð. Útkoman úr slíkum
samanburði er að sjálfsögðu hrollvekjandi
– en gefur alranga mynd af greiðslubyrði
lánanna. Hún byggir á þeirri tálsýn að
peningar séu föst mælieining, að króna
í dag mæli sama verðmæti og króna í
gær. Þetta er alrangt. Virði peninga ræðst
af því hvað hægt er að kaupa fyrir þá.
Samanburður á kaupverði og framtíðar-
afborgunum er einungis sann gjarn ef
verðgildi peninga helst stöðugt - ef verð-
bólga er engin. Sjaldgæft ástand á Íslandi.
Peningaglýja (e. money illusion) nefn-
ist sú tilhneiging einstaklinga gera ekki
greinar mun á nafnverði og raunverði.
Hagfræðitilraunir, m.a. hér á landi (Lilja
Dögg Jónsdóttir: Peninga glýja Er verð-
bólga gleymd stærð? BS ritgerð í hagfræði.
Hagfræðideild Háskóla Íslands 2012),
hafa sýnt að peningaglýja er afar útbreidd,
þrátt fyrir að kenningar hagfræðinnar
hafni henni. Fólk lætur blekkjast af
þeirri tálsýn að verðgildi peninga sé óháð
vöruverði. Afleiðingarnar eru rangar
ákvarðanir og óraunhæfur samanburður.

㈀　
㐀　
㘀　
㠀　
㄀　　
㄀㈀　
㄀㤀㤀　 ㄀㤀㤀㈀ ㄀㤀㤀㐀 ㄀㤀㤀㘀 ㄀㤀㤀㠀 ㈀　　　 ㈀　　㈀ ㈀　　㐀 ㈀　　㘀 ㈀　　㠀 ㈀　㄀　 ㈀　㄀㈀
䠀
切猀
渀
椀
猀瘀
攀爀
Ⰰ
甀
渀渀
椀爀
琀
洀
愀爀
⼀洀
㈀
䐀愀渀洀爀欀
촀猀氀愀渀搀
Mynd 1: Húsnæðisverð í Danmörku og á Íslandi
mælt í vinnustundum á fermetra
Þróun fasteignaverðs á Kaupmannahöfn (Danmörk) og höfuðborgarsvæðinu (Ísland) frá 1992 til
2010 mælt í meðalvinnustundum (regluleg laun) á fermetra. Heimildir: Sjá grein
Daði Már Kristófersson
Dósent við hagfræðideild
Háskóla Íslands
Verðtrygging og greiðslubyrði
Greining fyrir fólk haldið peningaglýju