Peningamál - 01.05.2002, Síða 45

44 PENINGAMÁL 2002/2
gæðum veða sem liggja að baki hluta skuldanna. Um
það er fjallað hér á eftir.
Raunverð íbúða fer lækkandi
Mikill hluti lána sem lánakerfið veitir er með veði í
fasteignum. Hversu traust þessi veð eru hefur því
mikil áhrif á undirliggjandi stöðugleika fjármálakerf-
isins. Vanda japanska bankakerfisins, sem staðið
hefur í áratug, má t.d. að miklu leyti rekja til þess að
veð sem áður voru talin traust reyndust verðlítil. Telji
lánastofnanir að traust veð séu fyrir lánum sem þær
veita kann það að draga úr varfærni þeirra við mat á
greiðslugetu skuldara. Afleiðingarnar geta orðið
þeim mun alvarlegri reynist mat þeirra rangt. Öðru
hverju virðist eiga sér stað kerfisbundin tilhneiging
til að ofmeta verðmæti fasteigna sem eiga að tryggja
endurgreiðslu lána. Bólur myndast á fasteigna-
markaði og veðin hrökkva ekki fyrir eftirstöðvum
lána og vöxtum í vanskilum þegar verð þeirra lækkar
á ný. Á sl. árum varð mikil uppsveifla í fasteigna-
verði, sem nú virðist lokið. Spurningin er að hve
miklu leyti raunhækkun fasteignaverðs á undanförn-
um árum gæti gengið til baka og veð þar með rýrnað.
Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu virðist hafa náð
hámarki snemma á sl. ári. Einn besti mælikvarðinn er
verðvísitala íbúða í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu,
því að þær eru tiltölulega margar og eigendaskipti
tíð. Nafnverð þeirra hefur staðið nokkuð í stað frá því
í ársbyrjun 2001, en raunverð lækkað u.þ.b. sem
nemur verðbólgu. Sé litið á heil ár, var raunverð
íbúða á þennan mælikvarða í lágmarki 1997, en hafði
hækkað um 30% frá þeim tíma árin 2000 og 2001.
Nánar tiltekið náði raunverð hámarki á fyrsta árs-
fjórðungi síðasta árs, en hafði lækkað um 7% á fyrsta
fjórðungi þessa árs. Raunverð einbýlishúsa á höfuð-
borgarsvæðinu hefur lækkað meira en íbúðir í fjöl-
býli, en ætla má að íbúðaverð á landsbyggðinni, sem
fylgdi ekki eftir íbúðaverði á höfuðborgarsvæðinu í
uppsveiflu sl. ára, hafi aðeins verið að sækja í sig
veðrið.
Hátt verð á íbúðarhúsnæði gerir nýbyggingar
ábatasamar og rísi það verulega yfir byggingarkostn-
að er hætt við offramboði sem þrýstir verðinu niður á
nýjan leik. Fjárfesting í íbúðarhúsnæði var í lægð allt
fram á árið 2000, en í ár stefnir hún í að verða meiri
en nokkru sinni frá árinu 1973, ef spá Þjóðhags-
stofnunar gengur eftir. Íbúðaverð og síðan fjárfesting
í íbúðarhúsnæði var knúin áfram af þeirri uppsveiflu
sem var í efnahagslífinu árin 1998-2000 og u.þ.b. 2%
fólksfjölgun á ári á höfuðborgarsvæðinu. Fólksfjölg-
unin átti að töluverðu leyti rót sína að rekja til
aðstreymis fólks af landsbyggðinni og frá útlöndum.
Með slaknandi spennu á höfuðborgarsvæðinu og
uppsveiflu í sjávarútvegi er líklegt að þessir straumar
veikist eða snúist jafnvel við. Aukið framboð
íbúðarhúsnæðis, slaknandi efnahagsástand og hægari
fólksfjölgun á höfuðborgarsvæðinu munu að líkind-
um hafa í för með sér áframhaldandi lækkun á raun-
verði íbúða næstu misseri. Það mun leiða til frekari
Rammi 1 Hefur hið opinbera kynt undir
skuldasöfnun heimilanna?
Miklar skuldir og skuldasöfnun heimilanna hafa valdið
áhyggjum. Nærtæk skýring er að ríkisvaldið kyndir
undir skuldasöfnun heimilanna með því að veita nær
allan stuðning til húsbyggjenda og námsmanna í formi
lána og hins vegar með því að veita lán með afar
afturhlöðnum greiðsluskilmálum. Greiðslubyrði hús-
næðislána fer meira að segja vaxandi með tímanum,
þegar tekið er tillit til vaxtabóta. Lánakerfi með jafn-
greiðslulánum er líka afar lengi að vinda upp á sig. Þótt
25 ára lánstími í húsnæðislánakerfinu sé algengastur er
hann að hluta allt að 40 árum og ætla má að margir taki
lán oftar en einu sinni og þá yfirleitt hámarkslán miðað
við metna greiðslugetu. Ef með mikilli einföldun er gert
ráð fyrir að hinn dæmigerði skuldari húsnæðiskerfisins
skuldi í 30 ár og greiði jafnar greiðslur og að jafnmikið
sé lánað á hverju ári, kemst útlánastofninn í 70% af
endanlegri stærð á 15 árum. Það er nokkurn veginn sá
tími sem liðinn er síðan verulegum vexti var hleypt í
íslenska húsnæðiskerfið. Húsnæðislánastofninn mun
því vaxa nokkuð enn ef ekki verður dregið úr skulda-
hvatanum. Húsnæðiskerfi og námslán skýra hins vegar
ekki skuldaaukningu heimilanna utan þessara kerfa á
árunum 1996-2000, þegar skuldir við bankakerfið,
eignarleigur og tryggingafélög hækkuðu úr tæplega 80
ma.kr. í rúmlega 200 ma.kr. á verðlagi ársloka 2001. Þar
hlýtur að hafa spilað saman mikið framboð fjármagns
og eftirspurn. Uppsöfnuð þörf kann að hafa verið til
staðar vegna frestunar á endurnýjun varanlegs neyslu-
varnings í niðursveiflunni 1992-1995 og lítillar fjár-
festingar í öðrum eignum á þeim árum.