Morgunblaðið - 10.09.1989, Blaðsíða 2

------------------------------íáSkáöMMtSSM. FASTEIGNIR

Gott jaftivægj á
■búóamarkaðínum
Húsbréfakerfiö fyrsta skrefió til aó koma húsnæóis-
lánakerfinu yfir á hinn frjálsa markaó, - segir Þór-
ólfur Halldórsson, formaóur Félags fasteignasala
íbúðamarkaðurinn á höfuðborgarsvæðinu hefur tekið vel við sér eftir
sumarleyfin og það á öllum stærðum ibúða. Þá hefur sala á einbýlis-
húsum gengið vel að undanförnu. Svo virðist sem aldrei hafi komið
veruleg lægð í markaðinn í sumar eins og stundum áður. Uti á lands-
byggðinni fer ástandið fyrst og íremst eftir atvinnuástandinu á hverjum
stað. Þar sem atvinnuástandið er slæmt, er ibúðamarkaðurinn því mjög
lélegur. Ástandið eræinnig óbreytt varðandi atvinnuhúsnæði. Framboð
er mjög mikið á alls konar húsnæði af því tagi og markaðurinn þar
hefúr því á sér ótvírætt yfirbragð kaupendamarkaðar.
Miðað við efnahagsástandið má
búast við því, að framboð á
atvinnuhúsnæði eigi fremur eftir að
aukast en minnka í vetur. Lítið hefur
þó verið um nýbyggingar á þessu
ári en reynt að ljúka því, sem byrjað
hafði verið á í fyrra og þá einkum
því húsnæði, sem er í staerri einingum
og búið var að selja eitthvað út úr
áður.
Tæplega er unnt að segja, að íbúð-
armarkaðurinn sé frekar hagstæðari
kaupendum en seljendum. Jafnvægi
þar er því tiltölulega gott. Framboð
á eignum er að vísu talsvert, sem
þýðir, að kaupendur eiga nú fleiri
valkosti en oft áður. Fyrir bragðið
geta þeir gefið sér meiri tíma til að
skoða og ákveða, hvað þeir vilja.
Framboð á nýsmíði mun nú vera
nokkru meiri en var sl. vetur. Fjölbýl-
ishús eru í byggingu nokkuð víða t.
d. í nýju hverfunum í Grafarvogi, en
þar virðist svonefnt Húsahverfi ætla
að verða mjög vinsælt.
Verðið hefur fylgt nokkur veginn
almennu verðlagi, sem telja verður
gott. Þar eru engar merkjanlegar
sveiflur en viss stígandi. Margir
spyija að því, hvort ekki verði verð-
hækkanir í kjölfar húsbréfakerfisins
í haust og hvort því sé ekki betra
að bíða með að selja þangað til.
Húsbréfakerfið er hins vegar ekki
kerfi, sem leysir núverandi kerfi af
hólmi í einni svipan, eins og sumir
virðast halda, heldur kemur það inn
hægt og sígandi samhliða núverandi
kerfi.
Þegar lögin um húsbréf taka gildi
15 nóvember, verður það þannig
ekki nema viss hópur fólks, sem fær
rétt á að ganga inní húsbréfakerfið.
Það eru þeir, sem verið hafá í biðröð-
inni frá því fyrir 15. marz sl. og eru
að kaupa eldra húsnæði og því ekki
þeir, sem eni í biðröðinni og ætla
sér að byggja. Nokkurrar óvissu og
miskilnings verður samt vart hjá
fólki, því að nýja kerfið hefur ekki
verið kynnt enn þá, enda er ekki
búið að semja reglugerðina, sem það
á að starfa eftir.
Skynsamlega af stað farið
— Ég tel, að það sé mjög skynsam-
lega af stað farið með þetta nýja
kerfi, sagði Þórólfur Halldórsson,
formaður Félags fasteignasala í við-
tali við Morgunblaðið. — Ef svo held-
ur áfram, sem horfir, þá á það alls
ekki að valda verðhækkunum, þann-
ig að markaðurinn mun haldast
nokkuð eðlilegur þrátt fyrir tilkomu
þess. Þegar skipt var um kerfi 1986,
var gamla kerfinu varpað fyrir róða
í einni svipan og það nýja náði yfir
allan íbúðarhúsamarkaðinn strax
með þeim afleiðingum, að allir ruku
af stað til að ná sér í niðurgreidda
peninga. Eftirspurn eftir peningum
jókst að sama skapi, vextir hækkuðu
og verð á fasteignum sömuleiðis. .
Fólk mun ekki eiga eftir að ijúka
til nú í því skyni að fá húsbréfalán,
því að af þeim þarf að borga mark-
aðsvexti. Leiðrétting fæst síðan í
gegnum skattakerfið. Þetta þýðir,
að þeir sem ekki þurfa á þessum
Töluvert hefúr verið um smíði á nýjum fjölbýslihúsum í sumar og
framboð á nýsmíði því verið gott.
lánum að halda, fá ekki niður-
greiðslu í gegnum skattakerfið og
þeir munu því ekki sækjast eftir
húsbréfalánunum.
Þórólfur kvaðst álíta, að tíminn
frá því að lögin um húsbréf voru
samþykkt þar til að þau taka gildi
15. nóvember, sé full skammur til
að undirbúa alla þá, sem eiga að
starfa eftir nýja kerfinu. — Það þarf
sinn tíma að þjálfa starfsfóik banka,
fasteignasala og húsbréfadeildarinn-
ar sjálfrar til að vinna eftir þessum
reglum.
Húsbréfakerfið ætti samt eftir að
verða til verulegra bóta, þegar það
hefði náð yfir allan markaðinn. Þá
ætti fólk að fá fyrirgreiðslu strax til
að kaupa eða byggja íbúðarhúsnæði.
— Fólk fær samt aldrei hærri lán
en það getur sannanlega sýnt fram
á, að það ræður við að borga, sagði
Þórólfur. — Þá er ekki bara reiknað
með, að viðkomandi geti borgað af
húsbréfaláninu. Ef hann er með ein-
hver önnur lán — sama í hvaða formi
þau eru — þá verður að taka þau inn
í greiðsluáætlun hans. Þau hafa því
vissulega áhrif á, hve hátt húsbréfa-
lán viðkomandi getur fengið. Einnig
verða tekin inn í dæmið fasteigna-
gjöld og rekstrargjöld eins og raf-
magn og hiti. Þetta eru útgjöld, sem
allir íbúðareigendur verða að gera
ráð fyrir.
— Það er ljóst, að húsbréfakerfið
á eftir að hafa mikil áhrif á störf
okkar fasteignasaianna, sagði Þór-
ólfur Halldórsson að lokum. — Hús-
bréfakerfið verður smám alls ráðandi
og núverandi kerfi hverfur þá. Þegar
fram í sækir á ekki að þurfa sér-
staka húsbréfadeild eða húsnæðis-
stofnun til að sinna þessum málum.
Fólk á þá að geta snúið sér til síns
banka eða fasteignasala, sem er þá
í tengslum við banka, einn eða fleiri.
í sameiningu ganga svo þessir aðilar
frá þessum málum. Ég lít á hús-
bréfakerfið sem fyrsta skrefið í þá
átt að koma húsnæðislánakerfinu
öðru en því félagslega yfir á hinn
fijálsa markað og burt úr ríkisfor-
sjánni.
MARKAÐURINN
Hvað kostar að
byggja cinbýllshús?
HVAÐ kostar að byggja einbýlis-
hús — er til eitt svar við því? Ef
við viljum alhæfa getum við sagt:
„Ja, einbýlishús með öllu kostar
í dag krónur 63.289,68 á fermetr-
ann,“ síðan tökum við af okkur
gleraugun og lítum til himins —
ekkert mál.
En því miður er málið ekki svo
einfalt, því að kostnaður við
hvert hús er sérstakur og ræðst af
byggingarlagi hússins, hversu flók-
ið það er, hvernig aðstæður eru við
grunn og hversu
mikið er borið í
húsið. Og það er
ekki nóg að hvert
byggingarlag beri
sinn kostnað, held-
ur eru aðferðir við
sjálfa fram-
kvæmdina mis-
dýrar. Það skiptir
sem sagt máli hvernig staðið er að
byggingunni, hvað er keypt og hvar
og hvernig er samið. Innrétting í
eldhús getur kostað allt frá kr.
300.000 kr. til kr. 1.300.000. Mis-
munur á verði er hér um kr.
1.000.000 ogþað eitt getur hækkað
eða lækkað fermetraverðið um
5.000 í 200 fermetra húsi. Þá eru
ótaldar aðrar innréttingar, gólfefni,
flísar, frágangur lóðar og yfirleitt
allt annað efni og frágangur í hús-
inu. Þess vegna lítur út fyrir að
talan okkar góða sem gefin var upp
með 68 aura nákvæmni sé kannski
ekki svo ýkja nákvæm eftir allt
saman.
Ef við kaupum nýjan bíl segjum
við ekki „ég ætla að kaupa bíl —
hvað kostar nýr bíll?“ og væntum
þess að fá eitt svar, eina tölu. Við
veðrum fyrst að skilgreina hvað við
viljum, hvort það er Lada eða Benz
og þá fæst rétt svar við spurning-
unni um verðið. Það sama gildir
um byggingarkostnað: þegar húsið
hefur verið teiknað og skilgreint er
hægt að tala um raunhæfa kostnað-
aráætlun. Þá fæst úr því skorið
hvort húsið gæti kostað krónur
63.289,68 á fermetrann eða eitt-
hvað annað. En byggingarkostnað-
urinn er flóknari en bílverðið að því
leyti að markaðsaðstæður, aðferðir
við framkvæmd og byggingartími
getur allt haft áhrif á endanlegt
verð til hækkunar eða lækkunar á
áætluðu verði.
Með ofangreint í huga skulum
við síðan skoða þá möguleika sem
almenningur hefur á að afla sér
upplýsinga um byggingarkostnað
við einbýlishús áður en lagt er í
þann kostnað að teikna óskahúsið.
Tökum sem dæmi að einhver sé að
velta fyrir sér hvort hann hafi fjár-
hagslega getu til að leggja í slíka
framkvæmd, og vilji standa skyn-
samlega að málum og reikna dæm-
ið í heild áður en rokið er í verkið.
Besta leiðin er þá að leita til sér-
fræðings á sviði byggingarkostnað-
ar, sem í mörgum tilvikum er jafn-
framt hönnuður, verkfræðingur,
arkitekt, tæknifræðingur eða bygg-
ingarfræðingur. Hann er fenginn
til að áætia kostnað við húsið í sam-
ræmi við hugmyndir viðkomandi
um stærð þess og þess. Slík þjón-
usta kostar að sjálfsögðu peninga,
en hún getur verið sparnaður miðað
við það að leggja í fjárfestingu sem
maður getur síðan ekki staðið und-
ir. Verðhugmynd á þessu stigi hlýt-
ur þó alltaf að vera fremur óná-
kvæm og er auðvitað ekki sjálfgef-
ið að allir hönnuðir hafi nægjanlega
vönduð kostnaðargögn til að vinna
þessar áætlanir.
Önnur leið til að fá þessar upplýs-
ingar gæti verið að nálgast eitthvað
af þeim gögnum sem gefin eru út
um byggingarkostnað, t.d. rit sem
gefið er út af Rannsóknastofnun
byggingariðnaðarins um bygging-
arkostnað við einbýlishús. Þar er
reiknaður kostnaður við eitt ákveð-
ið einbýlishús, en e.t.v. er það ekki
eins og húsið sem þú byggir og því
verður kostnaðurinn væntanlega
ekki nákvæmlega sá sami og áætl-
unin verður ónákvæmari en ef fyrri
leiðin er valin. Með seinni aðferð-
inni þó er hægt að fá talsverða
hugmynd um kostnaðinn og hafi
menn hugfast að ekki er hægt að
alhæfa um kostnað við einbýlishús
getur þessi aðferð nýst sem mjög
góð byijun.
Ef við lítum á kostnað við ein-
býlishús RB þá er hann núna kr.
63.290 á fermetrann eða alls um
12,8 millj. kr. Kostnaðurinn skiptist
þannig að 50% falla á húsið fok-
helt, 26% bætast við áður en húsið
er tilbúið undir tréverk og lokafrá-
gangur gerir 24% heildarkostnaðar.
Þessi hlutföll geta verið breytileg á
milli húsa eftir byggingarlagi hús-
anna. Ef við sundurliðum kostnað-
inn enn frekar verður skiptingin
eins og hér segir:
Vinnuliðir kr. 1.350.000
Efnisliðir kr. 2.830.000
Teikningar, opinb.
gjöld, vélar og fleira kr. 2.260.000
Kostn. við fokheldis-
stig samtals kr. 6.440.000
Kostnaður frá því að fokheldis-
stigi er náð uns húsið verður tilbúið
undir tréverk skiptist á sama hátt:
Vinnuliðir kr. 1.290.000
Efnisliðir kr. 1.820.000
annað kr. 260.000
Kostn. við bygg.stig.
tilb. undirtréverk kr. 3.310.000
eftir Benedikt
Jónsson
Kostnaður við lokafrágang þessa
húss er síðan kr. 3.000.000. Ég
sundurliða ekki lokafráganginn
„enda er hann mjög breytilegur eins
og áður sagði.
Mér hefur verið tíðrætt um að
kostnaður við húsbyggingar geti
verið mjög breytilegur eftir gerð
húsanna. Þá er ónefndur einn mjög
mikilvægur þáttur í byggingar-
kostnaði, þ.e. fjármagnskostnaður-
inn á byggingartímanum, og er
hann að sjálfsögðu algjörlega háður
því íjármagni sem byggjandinn hef-
ur til ráðstöfunar. Áuk þess skekk-
ir verðbólgan flestar góðar áætlan-
ir. Ef byggingarvísitalan hækkar
um 20% á ári og allur byggingar-
kostnaður fylgir þeirri hækkun,
hækkar kostnaður við 12,8 millj.
kr. hús um 2,6 millj. á ári eða um
213 þús. kr. á mánuði. Ef ég segði
að húsið kostaði 63.289 á fermetr-
ann í dag yrði verðið 35 kr. hærra
á morgun og 1.000 kr. hærra eftir
einn mánuð.
Ilöfundur er verkfræðingur hjá
Rannsóknnstofnun hyggingnriðn-
aðnrins.