Morgunblaðið - 30.11.1990, Blaðsíða 8

8 D
MORGUNBLAÐIÐ, FÖSTUDAGUR 30. NÓVEMBER 1990
1
Spyrðu þig spurninga um húsbréf
Þegar húsbréf eru annars vegar ber að sýna sömu
varfærni og í öðrum fjármólum. Kynntu þér allar
staðreyndir áður en af skuidbindingu kemur, svo
ekkert komi þér og þínum á óvart seinna meir.
Spyrðu sjálfa(n) þig: Hver er greiðslubyrði min?
Munu tekjur heimilisins standa óbreyttar? Hvernig
fylgist ég með útdrætti húsbréfa? Hver eru afföllin
við sölu húsbréfanna? Er reiknað með afföllunum
þegar samið er um íbúðarverðið?
ÆTLARÞÚAÐBYGGJA, SPARA,
KAUPA EÐA SELJA ÍBÚÐ?
AÐ UNDANFÖRNU höfum við fjallað um nokkur grundvallaratriði
í fjármálum fjölskyldunnar: um sparnað, áætlanir, og markmið í
fjármálum. í síðasta þætti útskýrðum við nokkur fjármálahugtök
sem oft koma fyrir í umræðunni um húsbréfakerfið. í þessum
þætti höldum við áfram að fjalla um húsbréfakerfið og hvernig
fólk snýr sér þegar það kaupir íbúð, selur íbúð byggir eða notar
húsbréf f sparnað. Gott er að vera búin(n) að lesa síðasta þátt
og hafa hann til hliðsjónar við lestur þessa þáttar.
Þegar þú
kaupir íbúð.
Þegar þú kaupir íbúð skaltu at-
hugað hvort afföll eru reiknuð inn
í kaupverðið. Ef þú kaupir íbúð og
borgar hana m.a. með húsbréfum
gefur þú út fasteignaveðbréf —
venjulega til 25 ára — þar sem þú
ert skuldari. Nú eru þessir vextir
6% og eru það fastir vextir allan
lánstímann umfram verðtryggingu.
Svona bréf geta numið allt að 65%
af kaupverðl íbúðarinnar. Seljand-
inn fær þessi bréf og skiptir þeim
í húsbréf en þú borgar áfram af
fasteignaveðbréfinu fjórum sinn-
um á ári til Húsnæðisstofnunar
þ.e. í mars, júní, september og
desember. Við kauptilboð er mik-
ilvægt að athuga hvort íbúðin
hafi hækkað í verði vegna þeirra
affalla sem seljandinn telur sig
verða fyrir ef hann ætlar að selja
húsbréfin.
aðra íbúð.
2. Geymt þau sem sparnað.
3. Selt þau á markaði með afföll-
um.
Efþú kaupir aöra
íbúö
Ef þú notar húsbréf til að kaupa
aðra íbúð er mikilvægt að átta sig
á því hvort gert hafi verið ráð fyrir
Nokkrar leiðir eru færar í húsbréfakerfinu.
Ab neðan er þeim lýst í grófum dróttum.
...þú getur útt
húsbréfin sem
hverja aðra
fjúrfestingu.
...fær seljandinn
húsbréf fyrir allt að
65% söluverðsins.
...getur pu notao
húsbréfin til greiðslu
upp í aðra íbuð.
...getur þú
seit húsbréfin
með afföllum
ú verðbréfa-
markoði.
Hvað þolir þú aÖ taka
hátt lán?
Ef þú ætlar að nýta þér húsbréf
til að kaupa íbúð þarftu að láta
meta hve mikla greiðsiubyrði þú
getur axlað. Miðað er við að
greiðslubyrðin fari aldrei yfir 20%
af heildartekjum. Miðað við það
er greiðsluþyrðin af hverri milljón
6.333 kr. á mánuði, þannig að til
að geta greitt af 4 milljóna króna
láni þarf viðkomandi að hafa
126.660 í mánaðartekjur svo dæmi
sé tekið.
Lykilatriðið er aö
meta stööuna raun-
hceft
Ef þú ert að hugsa um íbúðar-
kaup geta úrslitin ráðist af því að
þú metir stöðuna raunhæft. Hvað
þolirðu háar afborganir? Gerðu þér
grein fyrir því hverjir vextirnir eru
t.d. af 4 millj. kr. láni, sem ber 6%
raunvextir (Aðeins vextirnir eru um
230.000 kr. auk verðbóta.) Ef laun-
in þín haldast ekki í takt við þróun
lánskjaravísitölunnar verður
greiðslubyrðin enn hærri. Á móti
koma vaxtabætur sem greiddar
eru til baka og eru þær hlutfalls-
lega hærri til þeirra eigna- og tekju-
minni. (Fullar vaxtabætur eru
174.000 kr. fyrir hjón, 140.000 kr
fyrir einstæða foreldra og 107.000
kr. fyrir einstaklingaö
Þegar þú
seSur íbúó...
Þegar þú selur íbúð getur þú
skipt fasteignabréfunum í húsbréf
hjá Veðdeild Landsbankans. Síðan
getur þú:
1. Notað þau til að greiða fyrir
kostnaði vegna affalla í íþúðar-
verðinu. Ekkert er því til fyrirstöðu
að húsbréfin gangi milli manna og
verði tekin sem greiðsla án affalla.
EJþú sparar meö hús-
bréfum
Húsbréfin bera 5,75% vexti
umfram verðtryggingu (nýjasti
flokkurinn ber 6% vexti) og tryggir
ríkissjóður örugga greiðslu þeirra
en lókagjalddagi þeirra er misjafn.
Fjórum sinnum á ári eru dregin út
ákveðin númer húsbréfa sem eru
greidd út á útdráttardögum. Á
þessum 25 árum er dregið 100
sinnum og hvert húsbréf getur
eins verið dregið út á fyrsta fjórð-
ungi sem hinum síðasta.
Fylgstu meö útdrœtti
ef þú átthúsbréf
Eigendur bréfanna þurfa að vera
vel á verði því húsbréfin bera
hvorki vexti né verðbætur eftir að
þau hafa verið dregin út og tíu
árum eftir gjalddaga fyrnast 'þau.
Því þarf að leggja vinnu í að fylgj-
ast með útdrættinum og það kost-
ar peninga. Sá kostnaður er met-
inn á 0,2-0,5%. Á það hefur verið
bent að ávöxtunarkrafa húsbréf-
anna hækki sem þessu nemur.
Efþú selur húsbréfin
meö afföllum
Ef þú vilt selja húsbréf til að fá
reiðufé eru allmörg verðbréfafyrir-
tæki sem annast kaup og sölu á
húsbréfum. Vissulega getur skipt
máli hvenær og jafnvel hvar bréfin
eru seld, eins og komið hefur í Ijós,
og því er mikilvægt að kanna kjör-
in á markaðnum áður en þú selur
bréfin. Nýlega hafa nokkur verð-
bréfafyrirtæki boðið þá þjónustu
að selja húsbréf í umboðssölu þar
sem seljandinn ákveður á hvaða
kjörum bréfin verða seld.
Algengt er að þessi fyrirtæki
kaupi húsbréfin um þessar mundir
með ávöxtunarkröfunni 7,3% en
selji þau til einstaklinga eða ann-
arra sem vilja leggja fé til hliðar
með ávöxtunarkröfunni 7,15%.
Mismunurinn er þóknun. viðkom-
andi verðþréfafyrirtækis .
Kaupendur húsbréfa hafa fram
að þessu að mestu verið lífeyris-
sjóðir. Þeim bjóðast að sjálfsögðu
ýmis kjör á markaðnum en er
heimilt að kaupa ákveðið magn
hafa batnað fyrir sparifjáreigendur,
hafa einstaklingar bæst í hóp við-
skiptavinanna í talsverðum mæli.
Afföllin koma ekki til
nema þú seljir bréfin
Upphaflega voru afföllin á hús-
bréfum um 7,5%, því ávöxtunar-
krafa þéirra sem keyptu húsbréfin
var 6,55%. (Afföllin hækka ef
ávöxtunarkrafan hækkar) Þessi af-
föll hafa farið hækkandi og náðu
mest 15,3% af uppfærðu virði
bréfanna (með söluþóknun innifal-
inni) 16. nóvember sl. Þetta svarar
til 7,45% ávöxtunarkröfu þeirra
verðbréfafyrirtækja sem hafa
keypt húsbréf. Þessi sömu bréf
hafa verið til sölu fyrir fólk sem
vill spara með því að kaupa þau
með ávöxtunarkröfunni 7,15%.
16. nóv. sl. námu afföllin
624.876 kr. af bréfum sem voru
uppfærð kr. 4.075.600 (flokkur 90).
LykilatriÖi hvort „af-
föllin séu reiknuÖ inn
í íbúöarveröið“
En kjarni málsins er sá að kostn-
aðurinn vegna affallanna lendir á
kaupandanum eða seljandanum
allt eftir því hvort reiknað er með
afföllunum inni í kaupverðinu eða
ekki. Skv. upplýsingum fasteigna-
sala hefur verð á íbúðum almennt
ekki hækkað hingað til vegna til-
komu húsbréfakerfisins. Þó hefur
borið á því síðustu dagaað„afföllin
komi beint inn í kauptilboðið" t.d.
þannig að seljandinn vill hækka
verð íbúðarinnar sem nemur helm-
ingi af afföllunum sem hann verður
fyrir með sölu húsbréfanna.
Því vaknar sú spurning hvort
það borgi sig áð kaupa húsbréf
með afföllum á markaði og nota
þau áfram til að greiða íbúð og
þá án affalla. Það fer allt eftir því
hvort afföllin eru reiknuð inn í sölu-
verðið eða ekki. Vertu því á varð-
bergi 'i viðskiptum af þessu tagi
og leitaðu þér ráðgjafar.
Þegar þú
byggir...
15. nóvember sl. tók húsbréfa-
kerfið til nýbygginga. Eins og þeg-
ar um notaðar íbúðir er að ræða
sækir umsækjandi um mat á
greiðslugetu sinni. Að því loknu
er hægt að láta hanna húsið og
gera sundurliðaða kostnaðaráætl-
un. (I öðrum þætti fjármála fjöl-
skyldunnar frá 26. októþer sl. fjöl-
luðum við um áætlanir.) Eftir það
getur.bygging hússins hafist.1 Þeg-
ar húsið er fokhelt er gefið út fast-
eignaveðbréf sem þinglýst er á
eignina og er því skipt fyrir hús-
bréf. (Upphæð húsbréfanna getur
numið allt að 90% af kostnaðinum
við að gera húsið fokhelt.) Hús-
bréfin er síðan hægt að selja með
afföllum á verðbréfamarkaði. Þeg-
ar byggingunni er lokið geturðu
gefið út annað fasteignaveðbréf
með hluta viðbótarkostnaðarins
og skipt því fyrir húsbréf.