Morgunblaðið - 18.02.1997, Page 23

MORGUNBLAÐIÐ
ÞRIÐJUDAGUR 18. FEBRÚAR 1997 C 23
Mismunandi greiðslumat
Markaðurinn
Það er afar misjafnt, til hvers fólk treystir
sér við íbúðarkaup, segir Grétar J. Guð-
mundsson, rekstrarstjórí Húsnæðisstofnun-
ar ríkisins. Sumir geta lagt verulegan hluta
af launum sínum í afborganir en aðrir minna.
AÐ ER undarlegt hvernig um-
ræður um ýmis málefni fara
stundum af stað út frá röngum for-
sendum, þannig að hver hefur eftir
öðrum eitthvað sem á sér ekki
nokkra stoð í raunveruleikanum. Þá
getur stundum verið erfitt að snúa
við og leiðrétta misskilning, sem
jafnvel er orðinn útbreiddur. Hug-
takið greiðslumat er dæmi um þetta.
Líklega hefur meira verið fjallað
um það í opinberri umræðu en flest
annað er snýr að húsnæðismálum á
síðari árum, en því miður hefur
mikið af því, sem margir hafa sagt,
verið byggt á meiri háttar misskiln-
ingi. A það hefur oft verið lögð
áhersla af hálfu þeirra sem starfa
að húsnæðismálum, að mikiivægt
sé að fólk, sem ætlar að ráðast í
íbúðarkaup eða húsbyggingar, sé
vel upplýst og þekki vel möguleika
sína. Það er ekki síður mikilvægt,
að þeir sem fást við þessi mál, með
hvaða hætti sem það er, séu með
allar staðreyndir á hreinu og með
góða yfirsýn yfir alla þætti hús-
næðismáianna.
Óþörf leiðrétting
Það er auðvitað óþarfi að leið-
rétta einu sinni enn þann misskiln-
ing, að greiðslumatið í húsbréfakerf-
inu gangi út frá því að allir geti
greitt 18% af heildarlaunum sínum
í afborganir af húsnæðislánum, eins
og allt of oft er fullyrt. Þetta hlut-
fall af heildarlaunum umsækjenda
er útgangspunktur í vinnureglum,
en það er engan veginn ófrávíkjan-
legt skilyrði.
Enda segir í reglugerð um hús-
bréfakerfið, að miða megi greiðslu-
getu umsækjenda við allt að 30%
af heildarlaunum þeirra. Það hefur
hins vegar verið mat þeirra sem
ábyrgð bera á þessu kerfi, að það
sé óskynsamlegt að gefa út vinnu-
reglur þar sem miðað er við hærra
hlutfall af heildarlaunum en 18%.
Með því að lækka hlutfallið frá
því sem áður var, var reynt að taka
að einhveiju leyti tillit til hugsan-
legra skakkafalla sem umsækjendúr
gætu orðið fyrir eftir kaup eða bygg-
ingu. Hið rétta í þessum efnum er
að sjálfsögðu það, eins og margoft
hefur verið bent á, að þær fjármála-
stofnanir sem annast greiðslumatið,
eiga að nota hin ýmsu bankagögn,
sem þær eiga að hafa undir höndum,
til að meta greiðslugetu viðskipta-
vina sinna á persónulegum grunni
út frá þörfum og getu umsækjend-
anna og út frá bankalegum forsend-
um. Líklegt er að fleiri og fleiri séu
farnir að gera sér grein fyrir þessu.
Tvenns konar mat
Nokkuð hefur borið á skotum í
garð Húsnæðisstofnunar að undan-
förnu varðandi þá staðreynd, að
greiðslumatið í húsbréfakerfmu er
annað en það er í félagslega íbúðar-
lánakerfinu. Þá er reyndar fullyrt að
það sé ófrávíkjanlegt að greiðsiumat-
ið í húsbréfakerfinu miðist við 18%
af heildarlaunum umsækjenda, sem
er að sjálfsögðu misskilningur, eins
og að framan greinir.
Það er hins vegar staðreynd að
samkvæmt reglugerð miðast
greiðslumatið í félagslega íbúðarl-
ánakerfínu við 28% af heildarlaunum
umsækjenda. Akvörðun þar um er
ekki tekin af Húsnæðisstofnun og
því er ekki rétt að beina gagnrýni
að stofnuninni fyrir þennan mismun.
En hins vegar má spyija hvort það
sé eitthvað óeðlilegt við það að mis-
munur sé á greiðslumatinu í hús-
bréfakerfinu annars vegar og félags-
lega íbúðarlánakerfinu hins vegar.
Þessi tvö lánakerfi eru verulega frá-
brugðin.
Fjölskyldur sem fá úthlutað fé-
lagslegum íbúðum eru alla jafna með
lægri laun en sambærilegar fjöl-
skyldur sem festa kaup á íbúðum á
hinum almenna markaði. Þá er láns-
hlutfallið í félagslega íbúðarlánakerf-
inu töluvert hærra en í húsbréfakerf-
inu. Því er líklegt að ef eitthvað kem-
ur uppá, sem raskar forsendum íbúð-
arkaupa verulega, að erfiðleikarnir
verði meiri á hinum almenna mark-
aði. Þess vegna er gert ráð fyrir
hærri öryggismörkum í greiðslumat-
inu í húsbréfakerfinu.
Inn í þetta mál allt kemur reyndar
sú staðreynd, að ef greiðslumatið í
félagslega íbúðarlánakerfinu myndi
miðast við 18% af heildarlaunum
umsækjenda, þá myndu fáir þeirra,
sem að undanförnu hafa fengið út-
hlutað slíkum íbúðum, uppfylla þau
skilyrði. Þessi staðreynd lá fyrir þeg-
ar ákvörðun var tekin um það í reglu-
gerð, að miða greiðslumatið í félags-
lega íbúðarlánakerfínu við 28% af
heildarlaunum umsækjenda.
Viðmiðunarmörk vegna
greiðsluerfiðleika
Inn í umræðuna um greiðslumatið
hefur verið blandað ákveðnu skil-
yrði, sem umsækjendur um aðstoð
vegna greiðsluerfiðleika hjá Hús-
næðisstofnun þurfa að uppfylla. Því
miður virðist sem þessari umræðu
hafi verið ætlað að sýna fram á í
hvaða vitleysu greiðslumatið í hinu
opinbera húsnæðislánakerfi er kom-
ið. Þessi umræða er hins vegar á
misskilningi byggð. Húsnæðisstofn-
un hefur frá árinu 1993 haft heimild
til að skuldbreyta vanskilum og
fresta greiðslum af lánum stofnun-
arinnar í þeim tilvikum er íbúðareig-
endur hafa lækkað í tekjum vegna
atvinnuleysis, minnkandi vinnu eða
veikinda.
Eitt af þeim skilyrðum sem um-
sækjendur þurfa að uppfylla er, að
greiðslubyrði af lánum þeirra sé yfir
30% af heildarlaunum fyrir af-
greiðslu en verði undir því marki
eftir afgreiðslu. Þetta hefur ekkert
með greiðslumat að gera. Þetta er
skilyrði sem ákveðið er í reglugerð,
alveg á sama hátt og önnur skilyrði,
eins og t.d. að vandi stafi af kaupum
á hóflegri íbúð miðað við fjöl-
skylduaðstæður eða þá því að um-
sækjendur eigi einungis eina íbúð.
Þarf
greiðslumat?
Sumir hafa spurt hvort einhver
þörf sé yfir höfuð á greiðslumati
vegna íbúðarkaupa eða húsbygg-
inga. í umræðu um þessar mundir
er lögð áhersla á aukið frelsi á flest-
um sviðum. Greiðslumat er því á viss-
an hátt eins konar skekkja í þeirri
umræðu. Því er eðlilegt að sú spurn-
ing vakni hvort það eigi ekki einfald-
lega að vera undir hveijum og einum
komið hvaða ákvarðanir hann eða
hún tekur varðandi íbúðarkaup eða
húsbyggingar.
Þeir sem taka rangar ákvarðanir
myndu þá væntanlega súpa seyðið
af því. Greiðslumat væri þá hins veg-
ar möguleiki, sem þeir sem þess óska
gætu notfært sér, til að auðvelda
ákvarðanatöku. Ekki er að efa að
langflestir myndu notfæra sér þá
þjónustu sem felst í greiðslumati.
Það er ákaflega misjafnt hvað fólk
treystir sér til að gera varðandi íbúð-
arkaup eða húsbyggingar. Sumir
geta lagt verulegan hluta af launum
sínum til afborgana af húsnæðislán-
um á meðan aðrir geta minna.
Eflaust kemur að því fyrr en
seinna, að einhveijar breytingar
verði gerðar á greiðslumatinu í hinu
opinbera húsnæðislánakerfi. Þá er
mikilvægt að menn hafi réttar upp-
lýsingar um hvernig það kerfi, sem
hefur verið við lýði undanfarin ár,
er uppbyggt og útá hvað það geng-
ur. Ekki er að efa að þær breytingar
sem gerðar verða, hvenær sem það
annars verður, verða til bóta, ef upp-
lýsingar um stöðu mála eru sannar
og réttar.
Húseigendafélagið
Húseigendafélagið er almennt hagsmuna-
félag hús- og íbúðareigenda í landinu.
Sandra Baldvinsdóttir, lögfræðingur fé-
lagsins, gerir hér grein fyrir starfsemi þess.
Við sem störfum hjá Húseigenda-
félaginu erum að vonum oft
spurð að því hvað Húseigendafélagið
sé, hver séu baráttumál þess og
hvaða hag menn hafi af því að vera
í félaginu. í þessari grein verður leit-
að svara við þessum og áþekkum
spurningum.
Húseigendafélagið var stofnað
árið 1923 og er félagið almennt hags-
munafélag allra hús- og íbúðareig-
enda á landinu og eru félagsmenn á
sjöunda þúsund talsins.
Starfsemi félagsins er tvíþætt:
Annars vegar hagsmunagæsla og
hins vegar ráðgjöf og þjónusta við
einstaka félagsmenn, einkum lög-
fræðileg aðstoð og upplýsingamiðlun.
Hófleg félagsgjöld -
Niðurgreidd þjónusta
Félagið er aðeins rekið með hags-
muni félagsmanna að leiðarljósi en
ekki með hagnaðarvon í huga. Fé-
lagsgjöldum er mjög í hóf stillt og
þjónusta þess stórlega niðurgreidd.
Lögfræðiþjónusta
Húseigendafélagið rekur sérhæfða
lögfræðiþjónustu fyrir félagsmenn
sína á þeim réttarsviðum, sem varða
fasteignir og eigendur þeirra. Lög-
fræðiþjónustan hefur verið þunga-
miðjan í starfsemi félagsins en á
hveiju ári leita til þess mörg hundruð
félagsmenn með margvísleg álitaefni
og fer þeim sífellt fjölgandi. Býr fé-
lagið yfir mikilli og sérhæfðri þekk-
ingu og reynslu á því sviði lögfræð-
innar, sem varðar fasteignir og eig-
endur þeirra.
Reynslan sýnir að hús- og íbúðar-
eigendur hafa mikla og vaxandi þörf
á lögfræðilegri ráðgjöf og aðstoð og
á það ekki síst við í fjöleignarhúsum.
Hafa þannig húsfélög mikinn hag
af lögfræðiþjónustunni og mörg
fengið árgjald sitt margfalt endur-
goldið með því að notfæra sér þessa
þjónustu.
U pplýsingabanki
Á skrifstofu félagsins að Síðumúla
29, fá félagsmenn upplýsingar, gögn
og ráðgjöf um hvaðeina sem snertir
eignir þeirra og hagsmuni. Öll þjón-
usta félagsins er einskorðuð við fé-
lagsmenn og er ekki veitt öðrum.
Fundargerðabók
fyrir húsfélög
Félagið hefur gefið út fundar-
gerðabók sem er sérsniðin að þörfum
húsfélaga. Bókin hefur að geyma
aðgengilegar og hagnýtar upplýs-
ingar og leiðbeiningar um allt, sem
lýtur að fundum húsfélaga: Hvernig
fundi skuli boða og halda, hvernig
að atkvæðagreiðslu og ákvarðana-
töku skuli staðið, hvernig stýra eigi
fundum og rita fundargerðir o.fl. o.fl.
Því miður hefur verið allnokkur
losarabragur á fundahaldi húsfélaga
og hefur það oft haft afdrifaríkar
afleiðingar því ákvarðanir teknar á
slíkum fundum geta verið ólögmætar
og óskuldbindandi fyrir eigendur.
Þessi sérhæfða fundarbók á að
tryggja að rétt sé að hlutum staðið
og er mikið þarfaþing fyrir öll húsfé-
lög sem vilja hafa hlutina á hreinu.
Barátta fyrir réttarbótum
Það hefur verið þýðingarmesti
þátturinn í hagsmunabaráttu félags-
ins að stuðla að réttarbótum á þeim
réttarsviðum sem snerta fasteignir
og eigendur þeirra. Er þar fyrst að
nefna gildistöku nýju fjöleignarhúsa-
laga og húsaleigulaganna í ársbyijun
1995, en félagið átti frumkvæði að
samningu og setningu þeirra. Núver-
andi formaður félagsins, Sigurður
Helgi Guðjónsson hrl., er höfundur
nýju laganna um fjöleignarhús og
jafnframt aðalhöfundur nýrra húsa-
ieigulaga.
Þá hefur félagið hafið baráttu fyr-
ir setningu laga, annars vegar um
fasteignaviðskipti og hins vegar um
grennd og nábýli. Á þessum sviðum
skortir mjög bagalega skráðar rétt-
arreglur og byggist réttarstaða
manna á ýmsum ólögfestum megin-
reglum og dómafordæmum, sem eru
óljósar og ótraustar réttarheimildir
sem fáir kunna skil á. Með skýrri
og ítarlegri löggjöf á þessu sviði má
gera stöðu fasteignareigenda örugg-
ari og fækka mjög ágreiningsefnum
og dómsmálum, sem er sá dilkur sem
réttaróvissa á þessu sviði dregur á
eftir sér.
Aukin þjónusta
og hagsbætur
í bígerð er að auka þjónustu fé-
lagsins á sem flestum sviðum, svo
sem með meiri og íjölbreyttari ráð-
gjöf, námskeiðahaldi, útgáfu ýmis
konar fræðsluefnis o.fl. Þá er unnið
að því að ná samningum við ýmsa
aðila, t.d. tryggingarfélög, um hag-
stæðari kjör fyrir félagsmenn.
Aðild húsfélaga
Það hefur mjög færst í vöxt að
húsfélög fjöleignarhúsa gangi í Hús-
eigendafélagið í einu lagi, einkum til
að fá lögfræðilega ráðgjöf og aðstoð,
bæði í innri málefnum og vegna við-
skipta við verktaka og fleiri aðila.
Þegar húsfélag gengur í Húseig-
endafélagið, þá öðlast sérhver eig-
andi öll félagsréttindi og getur leitað
til félagsins með sín mál enda þótt
þau snerti ekki húsfélagið sem slíkt.
Félagsgjaldið 1997
Grunnfélagsgjaldið fyrir einstakl-
ing er kr. 2.400,- en félagsgjald hús-
félaga er hálft grunngjald, þ.e. kr.
1.200,- x fjöldi íbúða eða eignar-
hluta. Að auki greiða nýir félags-
menn skráningar- og inntökugjald
sem er kr. 3.200,- fyrir einstakling,
kr. 6.400,- fyrir húsfélög með sex
eignarhlutum eða færri og kr. 9.600,-
fyrir húsfélög með fleiri en sex eign-
arhlutum.
Mjög stórum húsfélögum er gefinn
kostur á inngöngu í félagið á sérstök-
um kjörum fyrir inngönguárið, sem
eru lægri en að ofan greinir.
Innifalið i skráningar- og inntöku-
gjaldi einstaklings er 1 viðtalstími
hjá lögfræðingum félagsins og húsfé-
lags 2 tímar.