Dagur - 17.03.1994, Page 8

8 - DAGUR - Fimmtudagur 17. mars 1993
Gunnar Karlsson, hótelstjóri á Hótel KEA, hef-
ur látið að sér kveða í ferðaþjónustunni undanfar-
in ár og þá ekki aðeins út frá þeim rekstri sem
hann hefur með höndum heldur ekki síður á
breiðum grundvelli atvinnugreinarinnar. Hann
hefur kannað fjárfestingar í hótelrekstri hér á
landi með tilliti til framboðs, eftirspurnar, verð-
lags og afkomu og á ferðamálaráðstefnu í fyrravor
flutti hann erindi um þetta mál. Offjárfesting í
hótelrekstri er eitt stærsta málið og segir Gunnar
m.a. að láta megi nærri að offramboð á gistirými á
Akureyri sé 50% í tíu mánuði á hverju ári og hag-
kvæmara væri að hafa viðunandi framboð á sum-
argistingu í stað allra þessara heilsárshótela.
„Upphafið að athugunum mínum
má rekja til þess að fyrir um
tveimur árum var mér farið að of-
bjóða hvernig staðan var orðin í
hótelrekstri hér á landi. I fram-
haldi af því bjó ég mér til breyti-
legt líkan þar sem ég líkti eftir
rekstri hótels og skoðaði þetta út
frá ýmsum forsendum, sérstaklega
þróun veróanna og hver meðal-
verð þyrftu að vera til aó þessi
rekstur gæti staðió undir sér. Eg
impraði á þessu við starfsbræður
mína á aóalfundi Sambands veit-
inga- og gistihúsa, sem haldinn
var hér á Akureyri haustið 1992. I
framhaldi af því var ég fenginn til
aó vera með fyrirlestur um rekstur
hótela á námskeiði sem var haldið
í Reykavík í mars. Undirtektirnar
voru það góðar að ég ákvað að
vinna frekari úttekt á málinu. Síó-
an tóku samgönguráðuneytið og
Byggóastofnun málió upp á sína
arma og þaó var kynnt fyrir
bankastjórum og forstöðumönnum
lánastofnana og í maí á síðasta ári
var haldin almenn ráðstefna um
þetta mál og stöðu ferðaþjónust-
unnar í heild,“ sagði Gunnar í
upphafi viótalsins.
Heildartap vegna offram-
boðs hálfur milljarður á ári
Gunnar lýsti næst umfangi vanda-
málsins og hvaóa leiðir væru til
úrbóta en hann hefur reiknað út aö
heildartap vegna offramboðs á
gistirými í Reykjavík (1992), þar
með talinn fjármagnskostnaður af
ofíjárfestingum og sóun í föstum
rekstrarkostnaói, geti numið sam-
tals um 500 milljónum króna á ári.
Það er því ljóst að um mikla fjár-
muni er að tefla.
„I rauninni eru menn nokkuð
sammála um þennan vanda en það
er spurning hvernig á að bregóast
viö honum. Til þess eru aðeins
tvær leióir. Annars vegar að auka
ferðamannastrauminn utan há-
annatímans, scm menn viróast al-
mennt einhuga um, eða hins vegar
að draga úr framboði á gistirými.
Eg velti þeirri spurningu upp hvaó
réði ákvöróun manna um að ráðast
í byggingu og rekstur hótela. Eg
gat alls ekki séð að ákvörðunin
byggðist á þeim hagrænu forsend-
um sem veróa að vera til staóar
þegar ráðist er í slíkt því miðaó
við ríkjandi markaðsverð og nýt-
ingu var enginn grundvöllur fyrir
rekstrinum og sérstaklega ekki
þegar tekið var tillit til ávöxtunar
á eigin fé. Hótelrekstur er í eðli
sínu mjög fjármagnskræfur. Það
kostar mikið að byggja hótel mið-
að við umsetta krónu, þannig aó
peningarnir skila sér seint til baka.
Miðað við þau lánskjör sem voru í
gildi gat þetta engan veginn geng-
ið upp, nema mjög mikió eigið fé
væri í spilinu. Þá veróa menn líka
að sætta sig við mjög litla eöa
enga ávöxtun af því.
Eg reyndi líka að meta hvað
þetta offramboð kostaði greinina.
Það má segja um þessa grein eins
og margar aðrar í þjóðfélaginu að
við erum að gera út á of lítinn
stofn með of stórum llota. Vió er-
um bæði að kosta meiru til en
þyrfti vegna þeirra tekna sem
skapast auk þcss sem fjármagnið
sem er bundið í umframgistirými
kostar mikið. I þriðja lagi leiðir
offramboð til lægri verða, raunar
lægri verða en markaðurinn þolir
og mun lægri verða en greinin
þarf til að þessi rekstur geti talist
arðbær.“
Ársnýting í Rvík minnkaði
úr 73% í 55% á sex árum
- Þú gengur út frá Reykjavík í
könnun þinni en er ekki offram-
boð á gistirými um land allt?
„Jú, en úttektir mínar einskorð-
uðust nokkuð vió Reykjavík því
þar eru stærstu fjárfestingarnar og
mestu hagsmunirnir í húfi.
Astandið er hins vegar mjög sam-
bærilegt á Akureyri en vandi
landsbyggðarinnar þar fyrir utan
er annars eðlis og ég hef ekki tek-
ió hann sérstaklega fyrir. Þar snýst
málið mest um of stuttan ferða-
mannatíma, þó að hinn vandinn
finnist einnig.
Uppbyggingin hefur verið allt
of mikil mióað við þróun í fjölda
gesta. Ef við höldum okkur vió
Reykjavík þá kemur fram að árs-
nýting hcfur minnkað úr 73% árió
1986 í 55% árið 1992 og þá styóst
ég vió nýtingu stærstu hótela og
gistiheimila í Reykjavík sam-
kvæmt hagkönnun sem SVG lætur
gera, en hún nær yfir stærstan
hluta gistirýmisins sem um er að
ræða. Þá sýnist mér allt benda til
þess að staðan hafi versnað enn á
síóasta ári, enda var það eitt versta
árió sem við höfurn upplifaó í
greininni. Jafnframt því sem nýt-
ingin hefur minnkaö hafa verðin
lækkað og framlegð á hvert her-
bergi hefur farið lækkandi.
Ef við skoðum nýtinguna og
þróunina í komu ferðamanna til
landsins þá sjáum við glöggt að
fjölgunin er nánast öll yfir sumar-
mánuðina. Aukningin er engin á
jaðartíma, janúar til apríl og sept-
ember til desember. Við höfum
sumartoppinn í sex eða átta vikur
en nýtingin hefur stöðugt versnað
hvoru megin við toppinn þrátt fyr-
ir aukna áherslu á jaóartímann.
Þaó er helst aó við höfum náö ár-
angri í sambandi við ráðstefnur en
litlum þess utan. Reykvíkingar
hafa þó meiri möguleika en Akur-
eyringar á að ná fólki í t.d. stuttar
helgarferðir því eðli málsins sam-
kvæmt kostar það tíma og hefur
töluverðan aukakostnað í för með
sér aó ferðast til Akureyrar. í
Reykjavík hcfst aðaltíminn fyrr og
stendur lcngur fram á haustið. Við
á Akureyri höfum því lagt aðal-
áherslu á ráðstefnuhald á þessum
jaðartímum, t.d. samnorrænar ráð-
stefnur auk þeirra innlendu.“
Þyrftum að verja miklu fé í
markaðssókn
- Hvað er til ráða? Þú minntist á
tvær Ieiðir til lausnar, fleiri feróa-
menn eða minna franiboð á gisti-
rými. „Ef lausn vandans er frernur
fólgin í því að fjölga ferðamönn-
urn á jaðartímunum, en niður-
skurði á gistirými, þá þarf alla-
vega aó verja miklu fé í markaós-
sókn. Við erum í mikilli sam-
keppni við önnur norðursvæöi,
þ.e. í Skandinavíu og spurningin
er, hvað við höfum bolmagn til að
verja miklu fé í aukna markaós-
sókn og hvenær viö komurn til
með aó sjá árangur, sem er jú
stóra spurningin. Persónulega ef-
ast ég um að árangurinn komi
nægilega fljótt til að leysa vand-
ann. Sú lækning mun koma seint
vegna þess að það þarf svo gífur-
lega mikió til. Ef við lítum á hina
leiðina, þá er ckkert auóvelt að
draga úr framboðinu. Staðreyndin
er, að þótt rekstur fyrirtækjanna
gangi ekki upp og mörg verói
gjaldþrota, eins og þckkt er, þá
hefur ekkert dregió úr framboð-
inu. Ymist hafa sjóðirnir og bank-
arnir, sem setið hafa uppi með
eignirnar, reynt að selja þær og þá
á verði undir raunvirði, ef aðstæö-
ur væru eðlilegar, en gjarnan á
hærra veröi en reksturinn getur
staðið undir, jafnvel þó aó þessar
eignir hafi verið seldar gegn lán-
um til lengri tíma, gjarnan afborg-
unarlausum fyrstu tvö árin og á
lægri vöxtum en önnur fyrirtæki í
greininni njóta, þá gjarnan einnig
gegn litlum útborgunum og út á
sömu veðin, sem reynst hafa í
raun haldlítil þar sem rekstrar-
grundvöll fyrirtækjanna vantar.
Spurningin er, hvaða tilgangi
þjónar þetta þegar alls er óvíst um
hvort þessi fyrirtæki geti gengið?
Staóa þeirra er önnur en hinna
sem hafa tórt til þessa og þau eiga
framan af auðveldara með að und-
irbjóða hin fyrirtækin. Með þess-
um orðum er þó ekki verið að
fullyrða aó þau geri það, a.m.k.
ekki öll. Eða þá að lánastofnanirn-
ar eru aó reka hótelin mánuðum
og árum saman, þar sem rekstrar-
grundvöllinn skortir og eignirnar
eru óseljanlegar, nema þá fyrir
brot af upphaflcgu vcrði. Þarna
ræður hinn frjálsi ntarkaður ekki
ríkjum. Umframframboðió helst
óbreytt og rekstrargrundvöllur
fyrirtækjanna breytist ekkert. Þaó
er hins vegar eölilegt að þessir að-
ilar reyni að tryggja sína hags-
muni með því að halda þessum
eignum í rekstri, enda lang stærsti
hluti kostnaðarins l'astur kostnaó-
ur. Þar sem brcytilcgi kostnaóur-
inn er hlutfallslcga lágur, mega
verðin verða ansi lág til aó ckki
borgi sig betur að halda áfram
rekstri en Iáta eignina standa ónot-
aða.“
Eru bankarnir að grafa
undan eigin hagsmunum?
Og Gunnar heldur áfram: „Hins
vegar hlýtur að vakna sú spurning
hvort lánastofnanirnar séu ekki að
grafa undan eigin hagsmunum,
því þær ciga líka hagsmuna að
gæta í hinum fyrirtækjunum sem
hafa lifaö af til þcssa, cn með
áframhaldandi þróun vitum við
ckki hver vcrður næstur og þar
með sætu sömu aðilar uppi með
cnn nýjan vanda al' sama toga. Of-
framboð á gistirými þrýstir niður
verðunum og það er altalaó að
mikið sé um undirboð. Meó lág-
um veróum crum við að verðfella
eignirnar. Við sitjum uppi með
rekstur sem engan veginn stendur
undir sér; stendur hvorki undir af-
borgunum né vöxtum af lánsfé,
enn síður ávöxtun af eigin fé.
Þetta gildir jafnt um fyrirtækin
sem bankarnir reka sem önnur.
Með áðurtöldum aðgerðum eru
lánastofnanirnar hins vegar aó
viöhalda ástandinu og um leiö að
rýra veóin sín hjá öórum og stuóla
að verðfellingu jafnt sinna eigna
sem annarra. Veð lánastofnana í
hótelum eru við núverandi að-
stæður einskis virði. Þessar stofn-
anir myndu verja hagsmuni sína
best með því aö bæta kjör þeirra
hótela sem hafa lifað af, í stað
þess að stuðla að verðfellingu
þjónustunnar og um Icið eignanna
og þar með verðsins á veóunum.
Því vaknar sú spurning, hvort
ekki sé jafnvel hagstæðara fyrir þá
aóila sem eru að súpa seyóið af
fjárfestingarsukkinu í hótc.lrekstr-
inum, þ.e. lánastofnanirnar, að
hreinlega taka gjaldþrota fyrirtæk-
in út af markaðinum og minnka
þannig framboðió, að minnsta
kosti tímabundið. A meðan væri
hugsanlega hægt að nýta eignirnar
til annars, sem heimavist fyrir
nemendur eða sem sumargistirými
yfir háannatímann þar sem það á
við, að öðrum kosti láta þær
standa ónotaðar og síðan þegar
staóan á markaðinum hefur brcyst,
selja eignirnar til sinna upphaf-
legu nota. Þcgar upp er staðið gæti
þctta vcrið bctri lausn en sú lcið
sem nú er farin.“
- Eru lánastofnanir þá á villi-
götum? Er vcrið að lána lc til upp-
byggingar í óarðbærum hótel-
rekstri og vióhalda þar með of-
framboðinu?
„Mér finnst að bankarnir og
sjóðirnir hafi að mjög takmörkuðu
leyti lagt sjálfstætt mat á þörfina
fyrir þessi fyrirtæki og þá ckki síst
möguleika þcirra til að skila fjár-
magninu til baka. Ef til vill hafa
þessar stofnanir ckki nægilega
gott aðgengi að upplýsingum, en
þaó hcfur þó lagast á síðustu ár-
um. Eg hef hins vegar ol't lent í
Framboðin og nýtt herbergi í Reykjavík
□ FmmboA hcrb. /ár
I Njtt hcrb. /ir
1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992
Ár
Gunnar Karlsson, hótelstjóri:
Oflj árfesting í gisti-
rými dragbítur á
ferðaþjónustuna
- draga verður úr framboði eða fá mun fleiri ferðamenn
Útlendingar til landsins 1983-1992
100.000
90.000
80.000
70.000
60.000
I 50.000
tZT
40.000
30.000
20.000
10.000
0
mt*rjvor'OOOsO-9<N
OOOOOOOOOOOOOO ONONOv
OsO'OsO'OSO'OnOnO'On
»—9 !■—< <“■■< r—< •—< r—< t-H w-i r-H w—l
Ai