Vísbending - 11.08.2006, Qupperneq 2

ISBENDING
Eignarhald atvinnuhúsnæðis
!* ^ ± 1 Guðmundur Magnússon
hagfræðingur
éíL
Félög sem sérhæfa sig í rekstri fast-
eigna í stórum stíl eru orðin áber-
andi í íslenskuþjóðfélagi. Fyrirtæki
hafa verið að greina á milli fasteigna og
kjarnastarfsemi undanfama áratugi og
nú eru sveitarfélög farin að leika þetta
eftir. Islenska útrásin tekur einnig til
fasteigna erlendis. Hvaða hagræði sjá
menn í þessari þróun og hvaða kosti og
galla hefur hún?
Lengi vel var rekstur fasteigna talinn
eðlilegur þáttur í rekstri fyrirtækisins.
Fasteign var góð íjárfesting í verðbólgu
og góð trygging fyrir láni ef á þurfti að
halda. Smám saman sáu fyrirtæki að heppi-
legt var að koma fasteignunum fyrir í
sérstöku félagi. Ef fyrirtækið lagði upp
laupana fylgdi fasteignin ekki sjálfkrafa
með. Fyrirtæki sem gengu vel áttuðu sig
líka á því að þau gátu haft meira upp úr
því að selja fasteignir sínar og einbeita
sér að kjamastarfseminni. Það getur verið
auðveldara að selja fyrirtæki og fasteign
hvort í sinu lagi. Það má líka útvega sér
lausafé með því að selja fasteignirnar,
annaðhvort til þess að létta á skuldum
eða til þess að ráðast i nýjar íjárfestingar.
Iðulega leigja fyrirtækin svo að segja af
sjálfum sérþar sem þau og fasteignirnar
eru á sömu hendi. En fyrirferðarmestu
fasteignafélögin eru að hluta ti) í eigu
bankanna sem sjá sér leik á borði að fá
góðar vaxtatekjur af fj árfestingunni. Hins
vegar kemur einnig fyrir að bankarni r si tji
uppi með fasteignir sem þeir hafa neyðst
til þess að leysa til sín.
Sveiflurnar
Verð atvinnuhúsnæðis er sveiflukennt
og afrakstur þess er háður efnahag
og vaxtastigi. Efnahagslægðin í byrjun
níunda áratugarins er gott dæmi um þetta.
Fasteignarisinn Olympia & York, sem var
í eigu Reichmannbræðra og með aðsetur í
Toronto í Kanada, féll eins og spilaborg.
Bræðumir áttu meðal annars skýjakljúfa
í Chicago, New York og Toronto. Þeim
hafði tekist að fá að láni um 25 milljarða
Bandaríkjadalaánþessaðsýnabókhaldið.
Bankamir eltu hver annan í að veita þeim
lán vegna þess að keppinauturinn gerði
það. Fyrirtækið réðst svo í að byggja
Canary Wharf í London sem varð því að
falli þegar kostnaðurinn fór úr böndum
og leigjendur létu ekki sjá sig. Margt
atvinnuhúsnæði stóð autt víða um heim
á þessum tíma vegna þess að leigjend-
urnir stóðu ekki í skilum með húsaleiguna.
Ekki bætti hækkun vaxta úr skák því að
fasteignafélögin voru mörg skuldsett og
gátu ekki hækkað húsaleiguna.
Eiginijárreglur bankanna taka mið
af þessum hremmingum. Lánshlutfall án
viðbótarbindingaríjár er lægra í atvinnu-
húsnæði en íbúðarhúsnæði.
Fasteignir erlendis
Fasteignir hafa hækkað í verði víðar en
á í slandi á undanfömum ámm og hafa
þær gefið vel af sér. Það var því upplagt
tækifæri fyrir íslenskuútrásarfýrirtækin að
hasla sér völl á fasteignamarkaðnum í ná-
grannalöndunum.Meðþeimhættivareinn-
ig hægt að dreifa áhættunni og vera ekki
eingöngu í smásöluverslun, matvælasölu
eða fjánnálastarfsemi.
í fyrrakeypti Baugur30%hlutídanska
fasteignafélaginu Keops fyrirum sex millj-
arða króna. Félagið er skráð á markaði
og starfsemin felst meðal annars í því að
kaupa og endumýja atvinnu- og íbúðarhús-
næði, bæði til útleigu og sölu, svo og að
fjárfesta í fasteignum. Keops hafði skilað
methagnaði 2003/2004, eðaum 30% ávöxt-
un eigin fjár, og 2004/2005 var ávöxtunin
77,5%. Gengi hlutabréfanna varþ ví hátt en
velgengnin hefúr haldið áfram og kaupin
því reynst góð fram til þessa.
I byijun þessa árs keyptu svo Stoðir,
dótturfélag Baugs, 2/3 hluta fasteigna-
félagsins Atlass í Kaupmannahöfn fyrir
2,8 milljarða danskra króna. Félagið
fjárfestir í og leigir út skrifstofuhúsnæði,
vörugeymslur og atvinnuhúsnæði. Þetta
félag var i einkaeigu og var svo vel rekið að
það var kjörið fasteignafélag ársins 2006 í
Danmörku aftímaritinu ErhvervsEjendom.
Þetta hafa einnig reynst góð kaup.
Þá keypti Baugur árið 2005 hlut í
danska fasteignafélaginu Nordicom. Þá
fylgdu fasteignirmeð í kaupunum á Maga-
sin duNordog Illum. Fjárfestingarí erlend-
um fasteignum hafa gefið svo góða raun
að haft er effir forstjóra Baugs að stefnt
sé að því að auka hlut fasteigna í heildar-
ijárfestingum fyrirtækisins.
Því var haldið fram í dönsku dagblaði
að Baugur stefiidi að því að steypaþessum
þremur félögum saman í eitt og jafnvel
taka Stoðir með þannig að úr yrði eitt
stærsta fasteignafélag á Norðurlöndum.
Þess má geta að fasteignafélagið Stoðir
var stofnað árið 1999. í maí árið 2002
var fasteignafélagið Þyrping sameinað
félaginu. Við sameininguna varð til stærsta
fasteignafélag á Islandi og er það með
um 230.000 m2 á sínum snærum, þar
á meðal margar af bestu verslunar- og
þjónustufasteignum á Islandi, svo sem
Kringluna, húsnæði Haga, Hótel Nordica
og leiguhúsnæði ríkisins.
Sérgreint eignarhald á fasteignum og
fyrirtækjum býður upp á ýmsa möguleika
til þess að færa eignir til og frá milli fyrir-
tækja, ýmist til þess að ná sér í lausafé
eða til þess að fegra afkomuna. Með því
að selja eignir var til dæmis unnt að sýna
jákvæða afkomu árið 2005 á Maggabúð
- eins og Halldór Laxness kallaði Maga-
sin du Nord. Þá mun vera í vændum
sala á fleiri eignum sem fylgdu með i
kaupunum á þeirri verslun og Illum til
fasteignafélagsins Atlass.
En það eru fleiri en Baugsmenn sem
hafa sett fé í fasteignir erlendis. Samson
og félagar hafa heldur ekki setið auðum
höndum. Samson og Straumurhafa eignast
27,1% hlut í danska fasteignafélaginu
Sjælso gegnum Nording Holding. Nýlega
kom fram í fréttum að þessir aðilar hefðu
keypt land i 0restad í Kaupmannahöfn til
þess að reisa þar World Trade Center og
er áætlað að kostnaður við verkefnið sé
um 3,5 milljarðar danskra króna.
Því má að lokum bæta við að bæði
Keops og Sjælso þykja með þeim áhættu-
sömustu á fasteignamarkaðnum í Dan-
mörku og ávöxtunarkrafan er í samræmi
við það.
Verðlag á íslandi
Hækkanir á verði íbúðarhúsnæðis hafa
verið fyrirferðarmestar í almennri
umræðu. Atvinnuhúsnæði á höfuðborgar-
svæðinu hækkaði hins vegar hægt og h ljótt
jafnmikið 1996-2004 eða um 100% að
raunvirði. Þegar bankamir lækkuðu svo
vexti á íbúðarlánum og hækkuðu láns-
hlutfall varð það til þess að íbúðarhúsnæði
hækkaði mun meira á árinu 2005. Verð á
atvinnuhúsnæði hefúrhækkað nrun minna
á landsby ggðinni en á höfúðborgarsvæðinu
nema á Austurlandi þar sem virkjananna
nýtur við. Greiningardeildir bankanna
spá nú lækkun íbúðarverðs vegna minni
lánafyrirgreiðslu, hærri vaxta og meira
framboðs á nýju húsnæði. Ekki er ólík-
legt að verðlag atvinnuhúsnæðis verði
í hámarki nokkru seinna en íbúðarhús-
næðis og að það taki síðan stærri dýfu
þegar í harðbakkann slær, svipað og
reynslan sýnir um byggingamarkaðinn.
Það verður fróðlegt að fylgjast með því
hvernig fasteignafélögunum og bönkun-
um vegnar í næstu efnahagslægð.
Heimildir: Baugur.is, stodir.is, keops.dk, Borsen (15-12-2005),
Bcrlinske (17-6-2006), vb.is (23-3-2006) og Seðlabanki ís-
lands.
2