Reykjavík - 10.03.2012, Blaðsíða 8

8 10. MARS 2012
Að al fund ir hús fé laga.
AÐ AL FUNDA TÍÐ
Nú stend ur yf ir tími að al funda í hús fé lög um sem halda ber einu sinni á ári fyr ir lok apr íl.
Þar eru tekn ar ákvarð an ir um hags­
muni og þýð ing ar mik il mál sem hafa
í för með sér mikl ar skuld bind ing ar og
fjár út lát. Það er for senda fyr ir lög mæti
ákvörð un ar og greiðslu skyldu eig enda
að hún hafi ver ið tek in á fundi sem
er lög lega boð að ur og hald inn. Hús­
fund ur get ur yf ir leitt af greitt mál með
bind andi hætti án til lits til þess hversu
marg ir sækja fund og yf ir leitt dug ir
ein fald ur meiri hluti mættra fund­
ar manna til ákvarð ana. Hús fund ur
hef ur mik ið vald og get ur tek ið mjög
af drifa rík ar og íþyngj andi ákvarð an ir
sem binda eig end ur og þess vegna eru í
lög um gerð ar rík ar kröf ur til hús funda.
Hús fund ir:
Að al fund ir
og al menn ir fund ir.
Hús fund ir eru tvenns kon ar. Ann­
ars veg ar að al fund ir og hins veg ar
al menn ir fund ir. Í grund vall ar at rið­
um gilda sömu regl ur um að al fundi
og aðra hús fundi. Mun ur inn er sá að
að al fund skal halda á til tekn um árs­
tíma og hann hef ur ákveð in lög boð in
verk efni, þ.e. fer yf ir og met ur unn in
störf, kýs menn til trún að ar starfa og
legg ur lín ur inn í fram tíð ina, fjall ar um
fjár mál, reikn inga og hús gjöld. Það er
meg in ein kenni að al fund ar að dag skrá
hans er í að al at rið um ákveð in í fjöl­
eign ar húsa lög un um. Hann fjall ar vel
að merkja einn ig um fram kvæmd ir
og önn ur sam eig in leg mál. Þeg ar lög­
boðn um mál um slepp ir er að al fund ur
ekk ert merki legri og rétt hærri en aðr ir
hús fund ir. Á að al fund um eru gjarn an
tekn ar ákvarð an ir um þýð ing ar mik il
mál og dýr ar fram kvæmd ir. Það er því
mik il vægt að ekki leiki vafi um lög mæti
fund ar og ákvörð un ar.
Fund ar boð.
Dag skrá og til lög ur.
Að al fund skal boða skrif lega og með
sann an leg um hætti með minnst 8 daga
fyr ir vara. Al menn ir fund ir eru haldn­
ir eft ir þörf um og skal boða þá með
minnst 4 daga fyr ir vara. Í báð um til vik­
um er 20 daga há mark á boð un ar fresti.
Nauð syn legt er vanda til fund ar boðs
og til greina glögg lega fund ar tíma og
fund ar stað og meg in efni til lagna. Sé
til laga ekki sett fram eða reif uð í fund­
ar boði er al mennt óheim ilt að bera
hana und ir at kvæði. Ef eig andi er ekki
er ekki boð að ur á fund eða vik ið er
frá fyr ir mæl um fjöl eign ar húsa laga um
boð un og fram kvæmd fund ar, þá get­
ur hann vé fengt fund inn eða lög mæti
ákvörð un ar, neit að að greiða kostn að
vegna henn ar og kraf ist þess að fram­
kvæmd verði stöðv uð.
Skyld ur og
ábyrgð stjórn ar.
Stjórn skal að und ir búa að al fund af
kost gæfni, bæði fund ar boð ið, til lög ur,
skip lag, um gjörð og stjórn fund ar ins
þann ig að hann verði mark viss, mál­
efna leg ur og ár ang urs rík ur. Stjórn ber
ábyrgð á því að und ir bún ing ur hans sé
full nægj andi og fund ar boð un sé lög leg.
Dag skrá in verð ur að vera skýr og tæm­
andi og alls ekki óljós og vill andi. Stjórn
hús fé lags ber sönn un ar byrð ina fyr ir
því að fund ur hafi verð ið lög lega boð­
að ur og hald inn. Mörg dæmi eru um
hús fé lög og stjórn ar menn, sem hafa
orð ið fyr ir skakka föll um vegna mis­
taka við und ir bún ing og fram kvæmd
hús funda.
Að ferð ir við boð un.
Nauð syn legt er að vanda fund ar boð,
bæði efni þess og boð un. Eink um þeg ar
taka á ákvarð an ir um um deild mál og
dýr ar fram kvæmd ir. Það fer eft ir at­
vik um og að stæð um og jafn vel venj um
hvað telst full nægj andi fund ar boð un.
Stund um er nægi legt að hengja fund ar­
boð upp í sam eign og láta í póst kassa. Í
öðr um til vik um er rétt af henda eig end­
um fund ar boð i votta við ur vist. Í enn
öðr um til vik um er trygg ast að senda
það í ábyrgð ar bréfi eða sím skeyti eða
birta það með stefnu vott um. Allt snýst
þetta um sönn un ef á reyn ir. Þeg ar eig­
andi hvorki býr né starf ar í hús inu ber
hon um að til kynna stjórn um heim­
il is fang sem senda skal funda boð til.
Stjórn er al mennt óskylt að hafa upp á
eig end um sem ekki hafa hirt um það.
Það fer þó eft ir at vik um. Varði fund ar­
efni við kom andi eig anda sér stak lega þá
get ur til fyllsta ör ygg is ver ið þörf á að
tryggja að hann fái fund ar boð.
Nýj ar að ferð ir við boð un.
Tækn inni fleyg ir fram og aðr ir kost ir
og að ferð ir geta kom ið til greina, ef
tryggja má sönn un. En tækn in er samt
allt af á und an laga túlk un og laga fram­
kvæmd sem lull ar í ró leg heit um á eft ir.
Hugs an lega má túlka og fram kvæma
lög in þann ig að boð un með tölvu pósti
sé full nægj andi ef mót tak an er stað­
fest eða óum deild. En menn ættu hér
að stíga varð að ar og troðn ar slóð ir og
forð ast að taka óþarfa áhættu þeg ar
mik ið er und ir, því dóm stól ar eru í eðli
sínu íhalds sam ir og fast heldn ir og trú ir
bók staf og hljóð an laga.
Stund og stað ur.
Stjórn in skal boða hús fundi með trygg­
um hætti og velja þeim við eig andi tíma
og um gjörð. Ekki eru í lög um skráð ar
regl ur um fund ar tíma og fund ar stað.
En það leið ir af al menn um regl um að
halda ber fundi á þeim tíma og stað
sem hent ar sem best öll um eða flest um
eig end um. Það er ekk ert sem bann ar
bein lín is að fund ir séu haldn ir á stór­
há tíð um og á nótt unni en svo leið is gera
menn bara ekki. Sé fund ar tími fá rán­
leg ur og af brigði leg ur þá búa ann ar­
leg ar hvat ir að baki. Sama er að segja
um fund ar stað inn, bæði að stöð una
og stað setn ing una. Fund ar stað ur inn
verð ur að henta sem flest um og má
vel hugsa sér að hann sé svo út í hött
að ekki sé hægt að ætl ast til að eig­
end ur mæti. Verð ur því að telja út frá
eðli máls að af brigði leg ur fund ar tími
og fund ar stað ur og slæm að staða geti
val ið ólög mæti hús fund ar.
Boð leg fund ar að staða.
Það er t.d. mjög mik il vægt að hús næði
fund ar sé hæft til fund ar þann ig að
hann geti þjón að til gangi sín um. Yf ir­
leitt er betra er að halda hús fundi ann­
ars stað ar en í við kom andi húsi. Fund ir
á hlut lausu svæði þar sem full nægj andi
fund ar að staða er lukk ast miklu bet ur
en hin ir. Það er ekki boð legt að halda
stóra fundi í sam eign húsa, í stiga gangi,
þvotta húsi eða geymsl um, við bág ar
fund ar að stæð ur. Það rýr ir virð ingu
fund ar ins og eyði legg ur fund ar form­
ið. Sama má segja um fundi í íbúð um.
Þeir fá ávallt á sig óform leg an blæ og
verða yf ir leitt lang ir, ómark viss ir og
ómál efna leg ir.
Fund ar sókn og
rétt ur til setu.
Að al fund ir eru al mennt bær ir til að
af greiða mál án til lits til fund ar sókn­
ar. Rétt til að sækja að al fund hafa í
fyrsta lagi eig end ur, mak ar þeirra og
sam búð ar fólk. Ekki hvíl ir bein skylda
á eig end um að mæta á fundi en fjar­
vera get ur haft af drifa rík ar af leið ing­
ar því ákvarð an ir fund ar eru al mennt
bind andi fyr ir hann hvort sem hann
mæt ir eða mæt ir ekki. Það er meg in­
regla að mál um er ráð ið til lykta með
ein föld um meiri hluta og er þá at kvæði
hvers fé lags manns mið að við hlut­
falls tölu eign ar hans. Stjórn ar menn,
fram kvæmda stjóri og hús vörð ur, eru
al mennt skyld ir til að mæta á að al fund.
End ur skoð anda er rétt að mæta á fund
og gefa skýr ing ar. Eig end um er heim­
ilt að hafa með sér ráð gjafa sem hef ur
eðli legt mál frelsi sam kvæmt ákvörð un
fund ar eða fund ar stjórna en hann hef­
ur hvorki til lögu né at kvæð is rétt.
Um boð. Eig enda skipti.
Leigj end ur.
Heim ilt er að veita lö gráða manni um­
boð til að mæta á hús fundi og greiða
þar at kvæði. Um boð ið verð ur að vera
skrif legt og dag sett. Það get ur gilt fyr ir
einn fund eða fleiri og það get ur ver ið
tak mark að eða ótak mark að. Ekki eru
nein ar tak mark an ir á því hversu mörg
um boð sami um boðs mað ur má hafa.
Sé eign seld fer þing lýst ur eig andi með
at kvæð is rétt á hús fundi en ef kaup­
andi mæt ir og sann ar rétt sinn, t.d,
með kaup samn ingi, öðl ast hann rétt
til fund ar setu og at kvæð is rétt ur inn er
hans. Að al fund ur inn get ur heim il að
leigj end um í hús inu að sitja fund inn
og hafa þar mál frelsi í mál um sem þá
varða en hvorki til lögu og at kvæð is rétt.
Fund ar stjóri.
Mik il vægt er að fund um sé stýrt af
kunn áttu og rögg semi af fund ar stjóra
sem kann og veit sínu viti í fund ar­
sköp um og mál efn um fjöl eign ar­
húsa. Yf ir leitt er fund um stjórn að af
for manni hús fé lags ins. Stjórn er þó
heim ilt að fá ut an að kom andi fund ar­
stjóra og ráð gjöf og að stoð sér fræð inga
við að al fundi (und ir bún ing, boð un,
fund ar stjórn og fund ar gerð). Í mörg­
um til vik um er það nauð syn legt til að
rjúfa sjálf heldu vegna deilna í hús fé­
lag inu. Ein att er for mað ur deilu að ili
eða bland ast í mál með þeim hætti að
brigð ur verða born ar á fund ar stjórn
hana. Er af far ar sæl ast að sá kal eik ur
sé frá hon um tek inn.
Lög mæti fund ar.
Fund ar stjórn.
Fund ar stjóri er æðsti mað ur fund ar ins
og tek ur af skar ið um vafa til vik. Hann
á að gæta fyllsta hlut leys is. Meg in hlut­
verk hans er að sjá um að fund ur fari
rétt fram og að mál hljóti af greiðslu
í sam ræmi við vilja meiri hlut ans en
án þess að skoð an ir minni hlut ans séu
fót um troðn ar. Hlut verk hans er mjög
víð tækt og vald hans er mik ið og það
er mik ið und ir hon um kom ið hvern­
ig fund ur inn tekst. Það er fyrsta verk
fund ar stjóra að ganga úr skugga um
lög mæti fund ar ins og hvort hann sé
lög lega boð að ur og ákvörð un ar bær­ og
fær. Hann kann ar rétt eig enda, t.d. við
kosn ingu og at kvæða greiðslu og stað­
reyn ir um boð. Hann verð ur að halda
nafna­ og mæt ing ar skrá og hafa hand­
bæra eigna skipta yf ir lýs ingu þar sem
hlut falls töl ur koma fram. Hon um ber
að fram fylgja dag skrá fund ar ins og sjá
til þess að henni sé fylgt. Hann held ur
mæl enda skrá og stjórn ar um ræð um
Mál efna leg ar um ræð ur.
Fund ar frið ur.
Stund vísi er dyggð og mik il vægt er að
fund ar stjóri byrji fund á til sett um tíma
og til kynni fyr ir fram tíma lengd hans.
Hann á að halda fund ar mönn um við
efn ið og gæta þess að um ræð ur fari
ekki út um víð an völl. Fund ar stjóra
ber að ýta und ir um ræð ur og sjá um
að öll sjón ar mið komi fram og verja
rétt minni hlut ans. Í um ræð um er
brýnt að menn séu gagn orð ir og mál­
efna leg ir og setji fram skoð an ir sín ar
og rök styðji þær skil merki lega þann ig
að að al at rið in séu skýr en fund ar tíma
sé ekki sól und að í auka at riði. Það er
mik il vægt að á hús fund um ríki góð ur
andi og góð fund ar regla. Það er frum­
for senda ár ang urs ríkra, mál efna legra
og mark vissra fund ar starfa að frið ur
sé á fundi og menn fái gott hljóð og
færi á að koma mál flutn ingi sín um til
skila. Sí fellt gjamm og klið ur og vapp
fund ar manna get ur hæg lega eyði legt
fund og gert hann óstaf hæf an. Fund­
ar stjóra ber að áminna fund ar menn
sem blanda óskyld um mál um inn í
um ræð ur og taka af þeim orð ið ef
áminn ingu er ekki sinnt. Hann held­
ur uppi reglu og hann get ur frest að
fundi og jafn vel slit ið hon um ef ekki
vill bet ur.
At kvæða greiðsl ur
og kosn ing ar.
Í fyrsta lagi geta þær ver ið munn leg­
ar og op in ber ar með handa upp rétt­
ingu eða nafna kalli. Í öðru lagi get ur
at kvæða greiðsla ver ið leyni leg og þá
jafn framt skrif leg. Al mennt er tal ið að
leyni leg ar kosn ing ar séu mik il væg ur
rétt ur vegna þess að þá séu menn frjáls­
ari og síð ur und ir þrýst ingi. Þess vegna
er það meg in regla í fé lög um að skylt sé
að verða við kröfu um leyni lega kosn­
ingu. Á hús fund um geng ur þetta ekki
alls kost ar upp vegna sér eðl is hús fé laga.
At kvæði eig anda mið ast að meg in­
stefnu til við eign ar hlut deild hans og
þeg ar eign ir eru mis stór ar og hafa mis­
háa hlut falls tölu er tor velt að koma við
full kom lega leyni legri at kvæða greiðslu
eða kosn ingu á hús fund um.
Fund ar gerð.
Und ir um sjá og á ábyrgð fund ar stjóra
skal rita fund ar gerð um meg in at riði
þeirra mála sem tek in eru fyr ir og all ar
ákvarð an ir sem tekn ar eru og hvern ig
at kvæði hafa fall ið. Fund ar gerð in skal
les in upp í lok fund ar, hún leið rétt og
at huga semd ir skráð ar. Fund ar gerð er
heim ild og sönn un um fund og það
sem á hon um gerð ist. Hún verð ur að
vera traust, færð af full komnu hlut leysi.
Fund ar gerð er skýrsla um álykt an ir og
ákvarð an ir hús fund ar og verð ur að
vera áreið an leg og nægi lega ná kvæm
án þess þó að að al at riði séu kaf færð í
smá at rið um og sparða tín ingi. Það er
ekki þörf á að bóka orð rétt mál flutn ing
eða vað al sem fer út og suð ur. Hún skal
und ir rit uð af fund ar stjóra og a.m.k.
ein um fund ar manna sem fund ur inn
hef ur kos ið til þess, sem yf ir leitt er rit­
ari fund ar ins. Fund ar gerð ir hús funda
eiga að vera að gengi leg ar fyr ir eig end ur
sem eiga rétt á að fá ljós rit af þeim.
Stjórn. Kjör. Þókn un.
Á að al fundi er stjórn hús fé lags kjör­
in. Það er for taks laust þeg ar íbúð ir
eru fleiri en 7 og er stjórn að jafn aði
skip uð þrem ur. Ekki er skylt að hafa
sér staka stjórn í minni hús um en þá
heim ilt er að fela ein um eig anda verk­
Höfundur er
Sig urð ur Helgi Guð jóns son hrl.
for mað ur Hús eig enda fé lags ins
Framhald á næstu síðu