Morgunblaðið - 06.09.2019, Qupperneq 10

10 MORGUNBLAÐIÐ FÖSTUDAGUR 6. SEPTEMBER 2019
G
uðfinna segir að meirihluti
þeirra mála sem koma upp á
þessu sviði snúist um galla.
„Yfirleitt er hægt að finna at-
riði, sem í daglegu tali eru kall-
aðir gallar í öllu húsnæði, sem myndu samt
ekki teljast gallar í lagalegum skilningi. Ef um
galla í lagalegum skilningi er að ræða getur
kaupandi fasteignarinnar átt rétt á skaðabót-
um, eða afslætti af kaupverði eignarinnar.“
Guðfinna leggur mikla áherslu á að kaup-
endur fasteigna verði að undirbúa kaup sín vel
enda séu þeir oftar en ekki að leggja aleigu
sína undir sem og ráðstöfunarfé næstu ára-
tuga. Því getur einnig skipt máli að kaup-
endur hugi að því hvort þeir séu að kaupa eign
þar sem ráðast þarf í dýrar viðhalds-
framkvæmdir fljótlega eftir kaupin.
„Sumir gleyma að taka þann þátt inn í
myndina og lenda þá fljótlega í vandræðum
með fjármögnun eða greiðslubyrði vegna
framkvæmdanna. Á kaupandanum hvílir
ákveðin aðgæsluskylda og þannig getur hann
til dæmis ekki borið fyrir sig galla sem hann
vissi um, eða mátti vita um í upphafi eftir að
kaupin hafa gengið í gegn,“ úskýrir Guðfinna
sem hefur margoft þurft að takast á við svona
mál, bæði fyrir hönd kaupenda og seljenda.
Lesið öll gögn í bak og fyrir
Guðfinna leggur mikla áherslu að kaup-
endur kynni sér vel þau gögn sem liggja til
grundvallar kaupunum og skoði þær lýsingar
á eigninni sem þar koma fram.
„Þá er mikilvægt að kaupendur spyrji
réttra spurninga og séu meðvitaðir um grund-
vallareglur sem gilda í fasteignakaupum, til
dæmis ef gallar koma í ljós. Ef þetta er gert
þá getur það oft sparað margvísleg leiðindi og
þrætur seinna meir sem betra væri að
sleppa,“ segir hún og bendir á að þau gögn
sem mikilvægt er að skoða séu söluyfirlit eign-
arinnar, skilalýsing ef um nýbyggingu er að
ræða og yfirlýsingu húsfélags ef íbúðin er í
fjöleignahúsi.
Gallar eru sjaldan tilgreindir í söluyfirliti en
margt má ráða af efni þess, þó það sé ekki
beinlínis tekið fram. Í raun þurfa kaupendur
að kunna að lesa út úr þeim upplýsingum sem
koma ekki fram með tilliti til aldurs hússins.
Þegar um kaup á notuðu húsnæði er að ræða
þarf að huga vel að því hvað búið er að endur-
nýja eða gera við til, að geta metið hvort eitt-
hvað fari að koma á tíma.
„Ef ekkert kemur fram í söluyfirliti um við-
gerðir eða endurnýjun á eign sem er orðin
fjörtíu ára eða eldri svo sem á þaki, lögnum
eða gluggum má kaupandinn gera ráð fyrir
því að það þurfi fljótlega að ráðast í slíkt,“
segir hún.
Mikilvægt að fá yfirlýsingu frá húsfélagi
um yfirstandandi framkvæmdir
Guðfinna segir að þegar verið sé að kaupa
íbúð í fjöleignarhúsi þurfi að liggja fyrir upp-
lýsingar í yfirlýsingu húsfélagsins um yfir-
standandi, eða fyrirhugaðar, framkvæmdir.
Þá sé nauðsynlegt að kaupandi fái ástandsmat
um eignina ef húsfélagið hefur látið gera slíkt
mat.
„Kaupendur verða að spyrja seljendur
hvort þeim sé kunnugt um galla, til dæmis
leka í íbúðinni eða sameigninni, eða hvort ein-
hverjar framkvæmdir séu á döfinni. Stundum
koma upp mál þar sem kaupendur hafa fengið
að vita að það þurfi að fara sameiginlegar
framkvæmdir en tímasetning hefur ekki verið
ákveðin. Þó kaupendur geri kannski ráð fyrir
að það sé ekki alveg á næstunni getur það
gerst að slíkar framkvæmdir séu samþykktar
á húsfundi örfáum dögum eftir afhendingu.
Ég hef margoft fengið svona mál inn á borð til
mín og niðurstaðan er alltaf sú sama, kaup-
andinn verður að borga fyrir framkvæmdina.“
„Nýjar fasteignir eiga einfaldlega
að vera í lagi“
Guðfinna bendir einnig sérstaklega á, að við
mat á því hvort um galla sé að ræða, skipti
öllu máli hvort fasteignin sé ný eða notuð.
„Nýjar fasteignir eiga einfaldlega að vera í
lagi og byggðar í samræmi við gildandi lög og
reglur. Þannig getur kaupandi nýrrar fast-
eignar gert meiri kröfur en kaupandi gamallar
eignar. Þá getur kaupandi nýrrar eignar oft á
tíðum sótt kröfu sína á hendur fleiri aðilum en
aðeins seljanda eignarinnar, svo sem bygging-
arstjóra og hönnuði og tryggingarfélögum
þeirra ef rekja má tjónið til starfa þeirra. Ef
nýbygging á að afhendast fullfrágengin þá
þýðir það ekki einungis að íbúðin eigi að vera
tilbúin við afhendingu, heldur á frágangi sam-
eignarinnar líka að vera lokið. Þá skiptir máli
að kaupandi nýrrar eignar sé ekki búinn að
greiða meira af kaupverði hennar en sem
nemur því byggingarstigi sem eignin er komin
í ef eitthvað kæmi upp á og seljandinn gæti
ekki staðið við að klára eignina,“ segir hún og
bætir svo við að þegar um notaða fasteign sé
að ræða teljist hún ekki gölluð, nema ágallinn
rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða
seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.
Aldurinn skiptir máli
Hvað þýðir þetta lögfræðilega orðalag
„nema ágallinn rýri verðmæti hennar sem
nokkru varði“ á mannamáli?
„Þetta orðalag hefur verið túlkað svo að
kaupandi notaðrar eignar eigi ekki slíka kröfu
ef það kostar innan við átta til tíu prósent af
kaupverðinu að gera við ágallann. Ef kostn-
aðurinn reynist hins vegar meiri þá getur
kaupandinn átt rétt á afslætti af kaupverðinu
eða skaðabótum frá seljanda. Hvað „saknæmu
háttsemina“ varðar þarf ágallinn hins vegar
ekki að nema slíkri fjárhæð,“ segir hún og
bætir við að stundum hafi þó reynst erfitt að
sanna sök seljandans. „Á honum hvílir upplýs-
ingaskylda en vanræksla á henni getur leitt til
þess að fasteign, sem ekki hefði talist gölluð
telst vera það. Þannig getur seljandi borið
ábyrgð á skorti á upplýsingum eða rangri
upplýsingagjöf.“
Hún segir að kaupandi geti þó ekki borið
fyrir sig galla sem hann vissi af, eða hefði með
réttu átt að vita af. Kaupendur þurfi líka alltaf
að vera fyrirfram meðvitaðir um hvaða rétt
þeir eiga ef gallar koma í ljós síðar.
„Ef galli kemur í ljós, áður en kaupverðið er
greitt að fullu, getur kaupandi á eigin áhættu
haldið eftir nægilegum hluta kaupverðsins
sem dugar til að tryggja greiðslu kröfunnar.“
Kaupendur geta glatað rétti
sínum ef þeir bíða of lengi
„Kaupandinn getur ekki upp á sitt eins-
dæmi ákveðið að nota fjárhæðina sem hann
heldur eftir til að laga þá galla sem hann telur
vera á eigninni nema samkomulag sé um það
við seljandann. Ef það næst ekkert samkomu-
lag hefur kaupandinn bara um tvennt að velja:
Að gleyma málinu og greiða lokagreiðsluna
ásamt dráttarvöxtum eða fara með málið fyrir
dómstóla. Ef það fer fyrir dómstóla þá þarf
kaupandinn að fá dómskvaddan matsmann til
að meta galla á eigninni. Ég ráðlegg bæði
kaupendum og seljendum að fá aðstoð frá lög-
manni um leið og ágreiningur kemur upp við
fasteignakaup, svo það sé hægt að koma mál-
inu tafarlaust í réttan farveg. Ef kaupendur
bíða of lengi geta þeir glatað rétti sínum, með-
al annars vegna tómlætis, eða þá fyrningar og
augljóslega ættu flestir að vilja komast alfarið
hjá slíkum vandræðum.“
Flest þrætumál snúast um galla
„Galli í daglegu tali og galli í lagalegum skilningi fara ekki endilega saman,“ segir Guðfinna Jóhanna
Guðmundsdóttir, lögmaður hjá Fasteignamál Lögmannsstofu, en hún hefur rúmlega tuttugu ára
reynslu af því að takast á við ágreiningsmál sem tengjast kaupum og sölu á fasteignum.
Margrét Hugrún Gustavsdóttir | margrethugrun@gmail.com
Morgunblaðið/Kristinn Magnússon
Guðfinna Jóhanna Guðmunds-
dóttir hefur mikla reynslu þegar
kemur að gallamálum.