Vísbending - 03.07.2020, Page 1

Vikurit um viðskipti, efnahagsmál og nýsköpun ISSN 1021-8483
V Í S B E N D I N G • 2 6 . T B L . 2 0 2 0 1
Ólafur Sindri Helgason
og Fredrik Kopsch skrifa
um leigumarkaðinn á
Íslandi
Vöxtur einkarekinna
leigufélaga hefur breytt
umhverfi leigjenda á
síðustu árum
Viðar Ingason skrifar
um ríkisfjármál og nýja
peningahagfræði
Slæm meðferð á erlendu
verkafólki mun örugg-
lega verða Íslendingum
dýrkeypt
3. júlí 2020
26. tölublað
38. árgangur
Þróun leigumarkaðar
á Íslandi fyrir og eftir hrun
– tilefni til breyttrar löggjafar?
1 Helgason, Ó. S. og Kopsch, F. (2020). Rental legislation and the changing Icelandic rental market - a comparison between the nordic countries. Óbirt.
Leigumarkaður gegnir mikilvægu hlut-verki á húsnæðismarkaði. Til að mynda þjónar hann heimilum sem þurfa á
leiguhúsnæði að halda vegna tímabundinna
aðstæðna og heimilum með lítið eigið fé eða
sem eiga í erfiðleikum með að afla sér fjár-
magns til húsnæðiskaupa. Ef leigumarkaður á
að virka vel fyrir báða aðila, þ.e. bæði leigusala
og leigjendur, er nauðsynlegt að um hann ríki
einhvers konar löggjöf með jafnvægi á milli
réttinda beggja aðila. Í nýlegri rannsókn okkar1
eru rök færð fyrir því að löggjöf þurfi mögulega
að taka tillit til breyttra aðstæðna á markaði
og teknar saman nokkrar vísbendingar sem
gefa til kynna að formgerð leigumarkaðarins á
Íslandi hefur breyst talsvert frá því á árunum
fyrir hrun. Stuðst er við kannanir um aðstæður
á leigumarkaði og skoðaðar breytingar í svörum
ásamt því að löggjöf á Íslandi er borin saman við
löggjöfina á hinum Norðurlöndunum.
Vísbendingar um breyttan
leigumarkað eftir hrun
Fyrsta vísbending: Eftir hrun jókst bæði fram-
boð og eftirspurn eftir leiguhúsnæði umtalsvert.
Samkvæmt lífskjararannsókn Hagstofunnar
jókst hlutdeild heimila á leigumarkaði um
tæp 11 prósentustig, frá 17,4% árið 2007 í
28,3% árið 2012. Þetta samsvarar um 70%
aukningu á fjölda heimila á leigumarkaði.
Eftir fall bankakerfisins var mikið til af bæði
nýjum og hálfkláruðum íbúðum. Húsnæðisverð
lækkaði og væntingar voru um frekari lækkun
húsnæðisverðs ásamt því að tekjur lækkuðu,
aðgengi að fjármagni skertist og eiginfjárstaða
heimila versnaði. Þetta orsakaði bæði sölu- og
kauptregðu á fasteignamarkaði sem gerði það
að verkum að eigendur vildu fremur leigja út
eignir sínar ásamt því að margir misstu eign
sína og þurftu að leigja í staðinn. Mesta aukn-
ingin varð á almenna leigumarkaðnum, þ.e.
hjá þeim sem leigja á markaðsverði, og virðist
stærð markaðarins vera nokkuð stöðug og náð
hærra jafnvægi en fyrir hrun.
Önnnur vísbending: Ástæður þess hvers
vegna fólk er á leigumarkaði virðist hafa breyst
nokkuð mikið. Ef litið er eingöngu á almenna
leigumarkaðinn sögðust 72% leigjenda í skoð-
anakönnun árið 2019 leigja af nauðsyn, 19%
tímabundið og einungis 10% kusu að leigja.
Árið 2003 sögðust 46% á almenna mark-
aðnum leigja af nauðsyn, 38% tímabundið og
16% kusu að gera það. Af þessu má álykta að
leigumarkaðurinn sé að stækka vegna þess að
sum heimili sjá ekki lengur annan möguleika
en að leigja. Slík heimili gætu þurft á meira
húsnæðisöryggi og réttindum að halda heldur
en leigjendur á árum áður þegar almenni
leigumarkaðurinn var helst til að uppfylla
tímabundna þörf fyrir húsnæði. Ef svo er gæti
þessi breyting ýtt undir rök þess efnis að auka
þurfi réttindi leigjenda. Hins vegar getur hús-
næðisöryggi aukist án lagabreytinga, sem nánar
verður vikið að í næsta punkti.
Þriðja vísbending: Tími leigjenda í sömu
leiguíbúðinni hefur aukist síðan fyrir hrun.
Meðalleigutími þeirra sem leigja af ótengdum
einstaklingum hefur aukist um 48% síðan fyrir
hrun. Hins vegar hefur orðið sú breyting á leigu-
markaðnum að stór einkarekin leigufélög hafa
komið inn á markaðinn en þau gera almennt
lengri samninga eftir eitt ár. Eftir tilkomu
þeirra inn á almenna leigumarkaðinn hefur
leigutíminn aukist um 66% síðan fyrir hrun,
sé vegið meðaltal almenna leigumarkaðarins
borið saman við meðaltalið 2003 en þá voru
slík leigufélög með mjög litla markaðshlutdeild
eins og nánar verður vikið að í næsta punkti.
Fjórða vísbending: Vöxtur einkarekinna leig-
ufélaga. Slík félög voru til fyrir hrun en höfðu
afar litla markaðshlutdeild. Eftir hrun hafa
orðið til tveir stórir aðilar á þessum markaði.
Hlutdeild einkarekinna félaga hefur mælst um
14-16% af heildarmarkaðnum í könnunum
2018 og 2019 en mældist um 11% árið 2015.
Á sama tíma hefur hlutfall þeirra sem leigja af
Ólafur Sindri Helgason
yfirhagfræðingur Húsnæðis-
og mannvirkjastofnunar
Fredrik Kopsch
dósent í fasteignafræðum
við Lundarháskóla
Mynd 1 Hlutfall heimila á leigumarkaði 2004-2016
Heimild: Lífskjararannsókn Hagstofunnar, 2004-2016
Hlutfall heimila á leigumarkaði 95% öryggisbil