Vísbending - 03.07.2020, Page 2

2 V Í S B E N D I N G • 2 6 . T B L . 2 0 2 0
framh. á bls. 4
ótengdum einstaklingum lækkað en þrátt fyrir
það hefur almenni leigumarkaðurinn stækkað
hlutfallslega, úr 48% í 58% árin 2015-2017
og 52% árin 2018-2019. Hér er ekki meðtalið
hlutfall þeirra sem leigja af ættingjum og vinum
sem mælist um 20%.
Ef litið er á almenna markaðinn eingöngu,
þ.e. ef undanskilið er leiguhúsnæði á niðursettu
verði sem ekki er í boði fyrir alla, sést að mark-
aðshlutdeild einkarekinna félaga gæti hafa legið í
kringum 20% og jafnvel allt að 30% ef þeir sem
leigja af ættingjum og vinum eru einnig undan-
skildir. Almennt leigja þeir undir markaðsverði.
Hér er um gróft mat að ræða enda nokkur óvissa
í skoðanakönnunum en ef horft er eingöngu á
fjölda leiguíbúða í ársreikningum hinna tveggja
stóru félaga þá gæti markaðshlutdeild þeirra
hafa legið í kringum 20% á árunum 2017-
2019 sé miðað við nýjasta mat Hagstofunnar
á fjölda íbúða á almennum leigumarkaði, þ.e.
þeirra sem leigja á markaðsverði. Matið nær
yfir landið allt og því gæti markaðshlutdeildin
verið mismunandi eftir einstaka sveitarfélögum.
Vöxtur þessara félaga hefur haft í för með sér
ýmsar breytingar á leigumarkaðnum. Hlutfalls-
lega fleiri leigjendur hafa skriflegan leigusamning
en áður og hlutfallslega fleiri en þeir sem leigja
hjá ótengdum einstaklingum. Einkarekin leigu-
félög eru einnig mun líklegri til að gera skamm-
tímasamning í upphafi heldur en einstaklingar
sem leigja út húsnæði sitt en einnig mun líklegri
til að endurnýja samninginn að samningstíma
liðnum og gera þá lengri samning.
Í könnun árið 2019 höfðu um 70% þeirra
sem leigðu af einkareknu félagi fengið samn-
ing sinn endurnýjaðan á móti 44% þeirra sem
leigðu af ótengdum einstaklingi. Þetta útskýrir
líklega að hluta til muninn á húsnæðisöryggi
sem leigjendur telja sig búa við hjá þessum
tveimur aðilum. Húsnæðisöryggi breyttist lítið
á árunum 2015-2018 en samkvæmt nýjustu
könnun virðist það hafa tekið nokkuð stórt
stökk upp á við.2 Miðað við svörun 2015-2018
minnkaði húsnæðisöryggi samanborið við árið
2003 en tilkoma einkarekinna leigufélaga virðist
þó hafa dregið töluvert úr þeirri minnkun sé
það borið saman við húsnæðisöryggi þeirra
sem leigja hjá ótengdum einstaklingum. Hins
vegar höfðu um 91% þeirra sem leigðu hjá
einkareknu leigufélagi og fengið samning sinn
endurnýjaðan fengið nýjan samning með hærri
leigu en áður. Samsvarandi hlutfall þeirra sem
leigðu af ótengdum einstaklingum var einungis
51%. Það mælist einnig töluverður munur á
samningsstöðu en árið 2019 töldu 46% leigj-
enda sem leigðu hjá ótengdum einstaklingum
sig hafa sterka samningsstöðu gagnvart leigusala
en einungis 25% þeirra sem leigðu hjá einka-
reknu félagi.
Á tímabilinu janúar 2014 til janúar 2020
hækkaði leiguverð á höfuðborgarsvæðinu um
2 Sjá skýrslu um könnunina hér: https://www.hms.is/media/7411/adstaedur-a-husnaedismarkadi_mai-2020.pdf
3 Þess ber að geta að nokkrar smávægilegar breytingar voru gerðar á löggjöfinni um mitt ár 2016.
59% samkvæmt vísitölu Þjóðskrár, sem þýðir
um 40% raunhækkun. Þessa hækkun má þó
að öllum líkindum skýra að miklu leyti með
húsnæðisskorti sem myndaðist hér vegna lítillar
fjárfestingar í íbúðarhúsnæði eftir hrun og mik-
ils aðflutnings fólks þegar hagkerfið tók við sér
ásamt færslu íbúða yfir á skammtímaleigumark-
aðinn í kjölfar uppgangs ferðaþjónustunnar.
Þessi aukna markaðshlutdeild einkarekinna
leigufélaga gæti kallað á breytingar á löggjöfinni
til að skýra betur réttindi leigjenda hvað hús-
næðisöryggi varðar og breytingar á leiguverði.
Frá sjónarhorni löggjafans gæti verið viðeigandi
að greina betur á milli mismunandi gerðar leig-
usala, þá sér í lagi þeirra sem eiga íbúðir í þeim
eina tilgangi að leigja þær út, frá þeim sem gera
það tímabundið vegna aðstæðna.
Fimmta vísbending: Fjöldi skipta sem leigj-
endur hafa þurft að flytja hefur farið lækkandi
síðan fyrir hrun. Árið 2003 var meðaltalið 4,3
skipti yfir 10 ára tímabil en árið 2019 hafði
meðaltalið lækkað niður í 3,6 skipti. Sömu leitni
má sjá ef styttri tímarammi er skoðaður. Þessi
fækkun er í samræmi við lengingu leigutíma
í sömu íbúð. Þessar tvær athuganir eru þó
athyglisverðar í ljósi þess mikla uppgangs sem
varð á Airbnb-íbúðamarkaði hér á landi árin
2014-2018 en allt að 10% íbúða á almenna
leigumarkaðnum gæti hafa færst yfir á skamm-
tímaleigumarkaðinn á þessu tímabili.
Þessar athuganir, lenging leigutíma, fækkun
flutninga og uppgangur leigufélaga, sýna það
að húsnæðisöryggi getur aukist án mikilla
breytinga á löggjöfinni.3 Hins vegar er mögulegt
að leigjendur á almenna markaðnum upplifi
ekki endilega aukið húsnæðisöryggi þar sem
það mælist minna á síðustu árum samanborið
við fyrir hrun en virðist þó vera á uppleið í
nýjustu könnun.
Sjötta vísbending: Frá árinu 2003 hefur
orðið töluverð breyting á svörun leigjenda um
hversu líklegt þeir telja að þeir verði áfram á
leigumarkaði eftir 1 ár, 5 ár og 10 ár.
Þetta gæti verið vísir um að markaðurinn
sé að ná nýju jafnvægi sem langtímalausn
fleiri heimila en áður. Þetta gæti einnig verið
vísbending um það að fleiri heimili séu ein-
faldlega föst á leigumarkaðnum. Hlutfall
heimila á leigumarkaði sem býr við íþyngjandi
húsnæðis kostnað (mynd 3.A) hefur hækkað
mikið frá því fyrir hrun en það hlutfall hefur
þó farið lækkandi frá 2015 í kjölfar mikillar
Mynd 2 Líkur leigjenda að vera á leigumarkaði
Mynd 3 Húsnæðiskostnaður
eigenda og leigjenda
0%
10%
20%
'04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18
Eigendur Leigjendur
Heimild: Lífskjararannsókn Hagstofunnar, 2004-2018.
A
B
0%
10%
20%
30%
'04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18
Eigendur Leigjendur
Eigendur Leigjendur