Vísbending - 12.10.2016, Blaðsíða 2

IpíSBENDING
Danir heimsmethafar í húsnæðis
skuldum
tHelgi Tómasson
Doktor í tölfrœði og prófessor i
hagrannsóknum við Háskóla
íslands
Eftirfarandi grein er byggð á danskri
grein, „Danskere har verdensrekord
i boliggæld“ sem birtist á íréttavef
DR (Danmarks Radio) 13. desember 2011.
A íslandi var sleginn sá tónn í umræðu fyrir
kosningamar 2013 að einn aðalvandinn sé
skuldastaða húseigenda. Lauslegur saman-
burður sýnir að Danir slá Islendingum ræki-
lega við á þessu sviði. Ástæðan er of auðvelt
aðgengi Dana að miklum lánum á lágum
vöxtum síðustu 10 ár. Það er stundum talað
um bólu á íslenskum fasteignamarkaði.
Raunverð eigna í Reykjavík um það bil tvö-
faldaðist átímabilinu 1995 til 2008. Á sama
tíma fjórfaldaðist raunverð íbúðarhúsnæðis
í Kaupmannahöfn að raunvirði. Samkvæmt
hagstofu Danmerkur (Danmarks Statistik)
þá hækkaði neysluverðsvísitala (PR1S71)
um 25% átímabilinu 1995 til 2006. Á sama
tíma rúmlega fjórfaldast vísitala tiltekins
fasteignaflokks (EJEN5) fyrir alla Dan-
mörku.
Árið 2003 hóf göngu sína i Danmörku
ný tegund húsnæðislána sem höfðu þann
eiginleika að lántakandinn gat valið að
borga einungis vexti fýrstu 10 árin. Leyfi-
legt var að fjármagna 80% af kaupverði
eignar með þessari tegund lána en síðustu
20% þurfti að fjármagna öðruvísi, með
spamaði eða dýru bankaláni sem þurfti að
greiða niður. Vextimir breytast mjög hratt
og var hugmyndin að húsnæðiskaupandinn
ætti alltaf að fá bestu mögulegu kjör á
lánamarkaði. Þessi lán ganga undir heitinu
flekslán. Ibúðarkaupendur tóku þessu boði
fagnandi og fasteignaverð rauk upp. Þeir
sem voru íyrstir í kapphlaupinu og höfðu
keypt með 100% lánum vom skyndilega
með veðhæfan eignarhlut í sínum íbúð-
um og bankar auglýstu, „fa mer ud af din
friværdi“. Fólk var hvatt til að láta draum-
inn um nýja bílinn rætast með láni út á
skyndilega eignamyndun. Margir tóku vel
í þessa hugmynd og eignaverð hélt áffam að
hækka.
Skuldabréfakreppa 2008
Undir árslok 2008 kom hiksti í kerfið og
húsnæðisverð byijaði að lækka. Menn
gerðu sér grein fyrir að líklega væru
lágu vextimir ekki náttúmlögmál og sér-
fræðingar fóm að vara fólk við afborg-
unarlausu lánunum. Árið 2010 fjármagn-
aði samt helmingur þeirra sem keyptu sína
fýrstu eign allt sem þeir gátu með flekslán-
um og tóku engin langtímalán með föstum
vöxtum. Þessi áhættusækni þykir sumum
áhyggjuefni.
Niðurstaðan (2012) er að helmingur allra
húsnæðiseigenda á fertugsaldri, 100.000
dönsk heimili, em með neikvætt eigið fé.
Þar af em 40.000 heimili sem skulda meira
en 147% af virði eignarinnar.Virðist það
helsta von þessa fólks að sitja í eignum sín-
um og vona að verðlækkunin gangi tilbaka.
Augljóst er að efnahagur þeirra er mjög út-
settur fýrir vaxtahækkun sem fýrr eða síðar
hlýtur að koma. Oft heyrist setningin, vextir
em nú í sögulegu lágmarki.
Pólítiskt skrum
Það er stundum sagt að hinir ríku verði
ríkari og hinir fátæku verði fátækari. í um-
hveríi lækkandi vaxta kann þessi mynd að
ýkjast upp. Núvirðingarformúla: V - C/r
þar sem V er verð, C er reglulegt
greiðsluflæði og r em vextir. Til að viðskipti
eigi sér stað þarf þessi formúla nokkum veg-
inn að gilda. I einfölduðum heimi er staða
eiganda þvf +V og staða skuldara því -V.
Munurinn er 2V. Ef vextir lækka skynda-
lega um helming segir formúlan að V muni
tvöfaldast. Eftir vaxtalækkun er því staða
eigandans 2V og skuldarans -2V. Munurinn
er því orðinn 4V. Nú myndu sumir segja að
munur á ríkum og fátækum hafi aukist. Það
kann að vera rétt í krónum, en eftir sem áður
þá á eigandinn eitt hús og skuldarinn skuld-
ar eitt hús. Þetta dæmi ætti að sýna að það
er varasamt að nota V sem skattstofh. Slíkur
skattstofn sveiflast með vöxtum (og náttúm-
lega líka með verðlaginu C). Það er ekki víst
að hæfni skattgreiðandans til að greiða skatt
sé í takt við breytingar á V. Haustið 2016 er
eitt heitasta pólítíska þrætuepli Danmerkur
hvemig eigi að breyta sköttum sem byggja á
V. Svíar hafa lagt niður (næstum því) skatta
sem byggja á V. Fyrir kosningar 2016 á ís-
landi keppast menn um að lofa stærra C eða
lægra r. Þó slík loforð yrðu efnd er ekki lík-
legt að það myndi hjálpa ibúðarkaupendum.
Hvað segja opinberar
skýrslur
í skýrslu ffá dönsku ráðuneyti í janúar 2013
(Gældsudgifter i husholdninger med real-
kreditlán) er þessi vandi rakinn. Þar koma
fram ýmsar athygliverðar staðreyndir. Tíu
prósent tekjuhæstu Danimir skulda einn
þriðja af öllum skuldunum. Tekjuhæsti
helmingurinn skuldar 90% af skuldun-
um. Af þeim sem eyða meira en helmingi
af tekjum sínum í að þjónusta skuld em
margir sem í augnablikinu eru tekjulágir
en voru fimm ámm áður tekjuháir. í skýr-
slunni er lýst tengslum tekjudreifingar við
húsnæðisskuldir og aðrar skuldir og sést
að tekjulægstu 50% hafa mjög lítinn hluta
skuldanna. Þama em aðeins skoðaðir þeir
sem á annað borð em með húsnæðisskuld-
ir. Sá hópur er tekjuhærri en þeir sem ekki
hafa tekið húsnæðislán. Ljóst er að ef borga
framh á bls. 4
2 VÍSBENDING • 34.TBI. 2016