Árbók VFÍ/TFÍ - 01.06.2002, Blaðsíða 268

Til að tryggja það að ekki yrði um of hátt mat að ræða á litlum
eignum var stærðarflokkun tekin upp í líkönin og tölfræðin látin
meta fasta fyrir hvern flokk. Stærðarflokkarnir eru sýndir í töflu 3.
f matskerfum FMR er endurstofnverð áætlaður heildarbyggingar-
kostnaður húsa, án opinberra gjalda og án lóðarkostnaðar. Með
opinberum gjöldum er átt við gatnagerðargjald, byggingarleyfis-
gjald, skipulagsgjald, heimæðargjald hitaveitu, heimtaugargjald
rafmagns og gjald fyrir vatns- og skolplögn að lóð.
Endurstofnverðið (EST) byggist á sundurliðuðu mati. Hver bygg-
ingarhluti hússins er sérmetinn, matið skiptist í langtímaþætti,
millitímaþætti og skammtímaþætti eftir áætluðum líftíma bygg-
ingarþátta. Síðan er hver byggingarhluti afskrifaður. Aðeins er um
ræða afskriftir vegna efnislegrar hrörnunar. Afskriftum vegna
úreldingar (functional obsolescence) eða hagrænum afskriftum var ekki beitt. Gert er ráð
fyrir eðlilegu viðhaldi eignarinnar. Þessar afskriftarreglur voru þróaðar fyrir endurmat
brunabótamatsins, en afskrifað endurstofnverð er undirstaða þess.
í afskrifuðu endurstofnverði (AEST) sameinast í einni tölu ýmsir áhrifavaldar sem lýsa
gerð, stærð, gæðum og ástandi eignar. Til álita kom að taka upp þær breytur um stærð,
gerð og gæði byggingar sem að baki AESTs standa í stað AESTsins. Horfið var frá því. Það
var mikil fylgni milli AESTs og söluverðs. A árunum 1995-96 var sett inn stærðarleið-
rétting (StLeiðr) á AESTið þannig að AEST stórra eigna var lækkað. Til álita kom að fella
þennan stuðul niður. Það var þó ekki gert vegna þess að áhrif AESTs með leiðréttingunni
reyndust vera meiri en ef unnið var með AEST án leiðréttingar.
Þó að vissulega sé fylgni á milli AEST og flatarmáls þá var flatarmálið (M2) valið vegna
góðra og stöðugra t gilda, þrátt fyrir að AEST hafi þegar verið valið. Það þýðir að flatar-
mál nær að hafa áhrif á einhvern hluta söluverðsins sem AEST gerir ekki.
Sem dæmi um breytur sem reyndust ekki nógu áhrifamiklar má nefna fjölda herbergja í
íbúð. Fjöldi herbergja hefur ekki markverð áhrif eftir að AEST og flatarmál hafa verið
valin.
Annað dæmi um áhrifalitlar upplýsingar er ástandslýsing matsmanna. Til er lýsing á
ástandi flestra eigna á skoðunardegi, bæði innandyra og utan. Gögn þessi geta verið allt
að 25 ára gömul. Þessi ástandslýsing náði ekki að vera með í hópi valinna áhrifavalda.
Astandslýsing úreldist hratt. Segja má að ástand eignar lýsi frekar eigandanum en eign-
inni, þ.e. hversu vel eigandinn sinnir viðhaldi eignarinnar. Áhrif ástands á matið kom því
aðeins óbeint fram sem afskriftarþáttur sem er háður aldri og gerð húss ásamt stað-
setningu.
Þegar skoðuð voru áhrif lóðarstærðar (LM2) kom í ljós að skipta þurfti viðfangsefninu í
tvennt, sérbýli (þ.e. einbýli og raðhús) og fjölbýli. Það var með engu móti hægt að sýna
fram á áhrif lóðarstærðar á kaupverð fjölbýlishúsa. Ef eitthvað er hefur lóðarstærð
neikvæð áhrif í fjölbýli. Lóðarstærð hefur hins vegar ótvíræð áhrif í sérbýlishúsum. í ljós
kom að miklu betra var að vinna með kvaðratrót af lóðarstærðinni heldur en stærðina
sjálfa.
Þegar verið var að vinna með lóðarstærðirnar kom í ljós að lóðarprósentan sjálf (LóðPró)
hefur mikið gildi. Lóðarprósenta byggist á stærð íbúðar í hlutfalli við heildarstærð allra
íbúða á lóðinni. Hún gaf góð t gildi bæði fyrir sérbýlið og ekki síður fyrir fjölbýlið. Þessi
breyta á ótvírætt að vera með. I sérbýlinu þýðir hvert lóðarprósent rúmlega 15 þúsund
krónur og tæpar 20 þúsund í fjölbýli. Lóðarprósentuna má túlka þannig að hún sé mæli-
kvarði á það hve mikið eignin er „út af fyrir sig". Lág lóðarprósenta þýðir að eignin er í
miklu nábýli við aðrar eignir en þegar lóðarprósenta er 100 merkir það að eignin stendur
ein á lóð.
Tafla 3
Flokkur Birt flatarmál
m2
1 0-30
2 30-50
3 50-70
4 70- 110
5 110-150
6 150-210
7 210-270
8 270 - 370
9 370 - -
2 6 4
Árbók VFÍ/TFÍ 2002