Dagblaðið Vísir - DV - 18.01.2010, Blaðsíða 13

RAUNIR
LEIGUSALA
GUÐBJÖRG MATTHÍASDÓTTIR , lögfræðingur Húseigendafélagsins, svarar fyrirspurnum.
Sendið fyrirspurnir á neytendur@dv.is
NEYTENDUR 18. janúar 2009 MÁNUDAGUR 13
Spurning:
Ég var að leigja út íbúðina mína.
Hélt ég væri með gott fólk og
hleypti þeim inn án þess að fá neitt
í hendurnar. Í leigusamningi er
kveðið á um 280.000 kr. tryggingu
sem átti að greiðast inn á reikn-
ing hjá mér. Nú eru liðnar tvær
vikur og leigjandinn hefur hvorki
greitt fyrsta mánuðinn né trygg-
ingarféð. Hvað get ég gert ef ég fæ
ekki greidda leiguna og hvað með
trygginguna, flokkast hún ekki
líka sem vanskil? Hvernig get ég
losað mig við leigjandann ef hann
borgar ekkert þrátt fyrir fjölda lof-
orða þar um?
Svar:
Leigusali skyldi aldrei afhenda
húsnæði nema leigutaki geti sýnt
fram á að tryggingarfé hafi ver-
ið greitt eða annars konar trygg-
ing samkvæmt leigusamningi sé
lögð fram. Sama gildir um greiðslu
leigugjalds beri gjalddaga upp á
sama tíma og afhending húsnæðis.
Hvort heldur sem vanskil verða á
tryggingarfé eða leigugjaldi er um
vanskil að ræða sem réttlætt geta
riftun að undangenginni greiðslu-
áskorun. Í greiðsluáskorun skal
vísa til húsaleigulaga og vara við
því að samningi verði rift ef full
skil verða ekki gerð á vangoldinni
leigu og/eða tryggingarfé innan 7
sólarhringa hið minnsta. Hafir þú
sent slíka áskorun með sannan-
legum hætti er þér heimilt að rifta
samningi að fresti liðnum með sér-
stakri tilkynningu þar um. Þá gildir
að getir þú sýnt fram á að hafa sent
slíka áskorun með sannanlegum
hætti, með réttu efni á réttan stað,
breytir það engu þótt leigjandinn
hafi ekki tekið við henni. Það næg-
ir að tilkynningar hafi verið sendar
með sannanlegum hætti. Ábyrgð-
arpóstur eða símskeyti er trygg-
asti sendingarkosturinn hér. Til að
tryggja að öllum formkröfum sé
fylgt er hyggilegast að fela fagfólki í
það minnsta að fara yfir þær áskor-
anir og tilkynningar sem þú sendir
leigutaka.
Spurning:
Ég var að rifta leigusamningi og
bað leigjandann að tæma íbúð-
ina innan 10 daga. Sendi greiðslu-
áskorun og riftun alveg eins og
segir í húsaleigulögunum. Hvað
er hægt að gera ef hann fer ekki
þegar þessi frestur er liðinn? Verð
ég þá að fá mér lögfræðing og láta
bera manninn út?
Svar:
Að því gefnu að riftunin sé lögmæt
er næsta skref að senda lokavið-
vörun með kröfu um rýmingu hús-
næðis án tafar ellegar verði höfðað
útburðarmál á hendur viðkomandi
án frekari viðvörunar. Til að höfða
útburðarmál þarftu lögfræðiað-
stoð og í raun er tryggast að fela
fagfólki allt ferlið frá upphafi. Allt
of oft kemur í ljós þegar höfða á
útburðarmál að greiðsluáskorun
og/eða riftunaryfirlýsing fullnæg-
ir ekki formkröfum laga þegar fólk
hefur samið þær sjálft. Við þær að-
stæður tapast dýrmætur tími þar
sem nauðsynlegt verður að hefja
ferlið upp á nýtt. Útburðarmál eru
rekin fyrir dómstólum. Oftast leys-
ast málin áður eða meðan á út-
burðarmálinu stendur. Það er ekki
nema í algerum undartekningar-
tilvikum að húsnæði er ekki tæmt
þegar dómsúrskurður liggur fyrir. Í
örfáum tilvikum verður þó að leita
aðstoðar sýslumanns við útburð
sem framkvæmdur er á ábyrgð
gerðarbeiðanda, þ.e. leigusalans,
en á kostnað gerðarþola, þ.e. leigu-
takans. Húseigendafélagið hefur
um árabil boðið félagsmönnum
sínum upp á þá þjónustu að senda
áskoranir og tilkynningar vegna
leigusamninga auk þess að höfða
útburðarmál fyrir dómstólum þeg-
ar þess gerist þörf.
Spurning:
Leigjandinn minn borgar seint
og illa. Þetta skilar sér oftast um
síðir en ég er ekki með neinar
tryggingar ef þetta klikkar. Nú vill
hann losna undan samningi strax.
Samningurinn gildir í tvö ár og
það eru fjórir mánuðir eftir. Hvað
get ég gert?
Svar:
Um úrræði vegna vanskila hef-
ur þegar verið fjallað í svörum við
fyrri spurningum. Tímabundn-
ir leigusamningar eru að megin-
stefnu óuppsegjanlegir nema það
komi skýrt fram í samningi sjálfum
að sérstakar ástæður heimili upp-
sögn. Komi slíkar aðstæður upp
verður uppsagnarfrestur þó aldrei
skemmri en þrír mánuðir. Upp-
sögn verður að vera skrifleg þar
sem fram kemur með rökstuddum
hætti að þær ástæður eða forsend-
ur sem samkvæmt samningi geta
réttlætt uppsögn séu fyrir hendi. Sé
ekkert kveðið á um þetta í samn-
ingi ykkar eruð þið báðir bundn-
ir út leigutímann. Þrátt fyrir ofan-
greint geta aðstæður verið þannig
að leigusali verður að vega og meta
hagsmuni sína af því að þvinga
leigutaka til efnda á samnings-
tíma þrátt fyrir skýran rétt þar um.
Þú ert ekki með neinar tryggingar
og óvíst er hvort leigjandi þinn sé
borgunarmaður fyrir vanskilum
þegar og ef þau verða næstu fjóra
mánuðina. Til að takmarka tjón
þitt er hyggilegast að reyna að fá
nýjan leigjanda sem fyrst og koma
til móts við leigjandann hvað tíma-
mörk varðar þannig að þú missir
ekki af leigutekjum. Ef leigjandinn
þinn hefði lagt fram fullnægjandi
tryggingu í upphafi snéri þetta
að sjálfsögðu öðruvísi við. Mikil-
vægast er að takmarka tjónið eins
og hægt er, læra af reynslunni og
vanda til samningsgerðar í fram-
tíðinni. Húseigendafélagið hefur
áratuga reynslu af gerð leigusamn-
inga jafnt fyrir félagsmenn sem ut-
anfélagsmenn. Margir hverjir nýta
sér þessa þjónustu ítrekað.
Sm
áa
ug
lý
si
ng
ar
SÍMINN ER
515
55
50
sm
aa
r@
dv
.is
Hafðu
samb
and
í sím
a 515
-5555

eða s
endu
tölvup
óst
á ask
rift@d
v.is
- inn í h
lýjuna
Fáðu D
V heim

í áskrif
t